הצעת חוק חדשה, שאושרה לאחרונה על ידי ועדת הפנים של הכנסת בראשות חבר הכנסת יעקב אשר, מתכוונת לשנות המרחבים המוגנים הדירתיים (ממ"דים). ההצעה, שהוגשה על ידי חבר הכנסת ארז מלול, מציעה להגדיל את שטח הממ"ד ל-18 מטרים רבועים, ולכלול בתוכם גם חדר שירותים ומקלחון.

החוק, שקיבל תמיכה מלאה גם מפיקוד העורף, נועד לשפר את התנאים בממ"דים ולאפשר שהייה ממושכת ונוחה יותר למספר נפשות. זהו שינוי משמעותי מהמצב הקיים, שבו שטח הממ"ד מוגבל ל-12 מטרים רבועים בלבד.

במקביל לאישור החוק, בוצעו מספר צעדים נוספים שנועדו להקל על הקמת ממ"דים חדשים. בין היתר, נקבעו תקנות המאפשרות פטור מהיתר בנייה באזורים מסוימים, וכן מסלול רישוי מהיר לבניינים נמוכים. בנוסף, תוקנה תוכנית מתאר מיוחדת שתעניק הקלות בבנייה עד קו אפס של המגרש.

הצעת החוק הנוכחית כוללת שלושה תיקונים מרכזיים: בבנייה קיימת, ניתן יהיה להוסיף 6 מטרים רבועים לשטח הממ"ד הקיים, ובכך להגדיל את השטח הכולל ל-15 מטרים רבועים נטו. בתוכניות חדשות, תינתן תוספת של 3 מטרים רבועים עם פטור מהיטל השבחה לדירות קטנות, ועד 6 מטרים לדירות גדולות. במקרים של תוכניות שאושרו אך טרם מומשו, תינתן אפשרות להוסיף שטח במסגרת התיקון המוצע. הבנייה הזו תהיה פטורה מהיטל השבחה 

• בכמה יקרה דירה עם ממ"ד לעומת דירה בלי ממ"ד
• דווקא עכשיו: האם יש הזדמנות בדירות בלי ממ"ד?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

המהלך נועד לא רק לשפר את תנאי הבטיחות לדיירים, אלא גם להקל על תהליכי הבנייה והאישורים, תוך שמירה על סטנדרטים גבוהים של ביטחון ובטיחות. מדובר בצעד חשוב לקראת שיפור תנאי המגורים בכל הקשור למרחבים מוגנים, הן בבנייה חדשה והן במבנים קיימים.

הצעת החוק הזו היא בשורה לכל האזורים בארץ, לא רק לאזורי עימות. הרחבת השטח של הממ"ד תהיה תלויה על פי החוק גם בקומות בבניין. עבור בניינים קיימים בגובה של עד 9 קומות, תתאפשר תוספת לשטח הממ"ד הקיים, כולל שטחי שירותים וחדר רחצה, עד 6 מ"ר נוספים. כלומר, שטח הממ"ד הכולל יגיע עד 15 מ"ר נטו. חשוב להדגיש כי מי שיבחר להוסיף שטח של 3 מ"ר, יתחייב להקדים ולהקים שירותים כחלק מהשטח המורחב.

הצעת החוק מסדירה גם את נושא התוספות במבנים שיאושרו אחרי החלת החוק. במקרה של דירות קטנות, תינתן תוספת של 3 מ"ר ללא היטל השבחה, ואילו בדירות גדולות עד 6 מ"ר פטור.

• אפי קפיטל ומיכמן מימון מקימות פרויקט של 1.3 מיליארד שקל בביתר עילית
• אשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• יזמי התחדשות עירונית מבקשים מהדיירים להוסיף כסף או שהפרויקט...

בכל אחת מהאופציות, ישולב פטור מהיטל השבחה, לצד תהליך רישוי מהיר. דירות קטנות ייהנו מפטור על תוספת של עד 3 מ"ר, בעוד בדירות גדולות הפטור יחול בהקמת ממ"דים של עד 6 מ"ר.

הצורך להעלות את השטח של הממ"ד הורגש כמובן במלחמה האחרונה וההצעה הנוכחית מבטאת גם מוטיבציה כלכלית גדולה לבנות ממ"ד בדירות.  אחרי הכל, היקף הממ"דים בארץ לא מספק. למרות ההבנה הגוברת בצורך למגן את העורף ולחדש את המלאי הישן של הדירות בישראל, קצב ההתחדשות העירונית ממשיך להיות נמוך באופן מדאיג. על פי נתוני הלמ"ס שניתחו בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית, במהלך השנה האחרונה נהרסו רק כ-5.1 אלף דירות במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי. ירידה של כ־5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, שבה נהרסו 5.38 אלף דירות.

מדובר בכמות מזערית ביחס לצורך האמיתי: בישראל יש כיום כ-1.67 מיליון דירות שאין בהן ממ"ד. מתוך כ-3 מיליון דירות סך הכול. כלומר,פחות מ-0.3% מהדירות הבלתי ממוגנות נכנסו בשנה האחרונה לתהליך של חידוש ומיגון: "התחדשות עירונית כמוה כפיקוח נפש, אבל אנחנו אפילו לא מתקרבים לקצב ההתחדשות הנדרש כדי למגן את אזרחי המדינה", אומר ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית.

גם כשבוחנים את ההתפלגות הגיאוגרפית, התמונה מטרידה לא פחות: מחוז המרכז רשם כ-2.5 אלף דירות שנהרסו (כמחצית מהכמות הארצית), ובמחוז תל אביב נהרסו כ-1.163 אלף דירות. מנגד, במחוז הדרום נהרסו רק 370 דירות, ובמחוז הצפון - 125 בלבד.

המשמעות: הפערים בין מרכז לפריפריה הולכים ומעמיקים גם בתחום המיגון האזרחי. נוכח מתקפת הטילים מאיראן והאיום הביטחוני הגובר, שמול קורא לשינוי תפיסתי דחוף: "אי אפשר להמשיך לקדם תב"ע במשך חמש שנים ולהמתין שלוש שנים נוספות להיתר בנייה. חייבים לצרף את המגזר הפרטי למאמצי השיקום ולהאיץ את התהליכים, מתוך מטרה לצאת לביצוע תוך חודשים ספורים - לא שנים".

לדבריו, יש להקים שולחן עגול שיכלול את כל הגורמים: הוועדה המקומית, הוועדה המחוזית, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, פיקוד העורף ונציגי הדיירים. כדי לקבל יחד החלטות ביצוע מיידיות. עוד עולה מהנתונים כי שיעור ההתחדשות העירונית מתוך כלל התחלות הבנייה ממשיך להשתנות בהתאם לאזור. 

הפילוח מתחלק כך: במחוז תל אביב חלה ירידה מ-54% ל-48% מהתחלות הבנייה, ובחיפה נרשמה ירידה חדה אף יותר - מ-30% ל-8% בלבד. מנגד, במחוז ירושלים נרשמה עלייה גדולה יחסית מ-15% ל-25%, וגם במחוז המרכז חלה עלייה מ-15% ל-19%. במחוזות הצפון והדרום, שיעור ההתחדשות העירונית מכלל הבנייה נותר שולי: 2% ו-4% בהתאמה.

בירוקרטיה בירוקרטיה בירוקרטיה

אחד המחסומים המרכזיים בקידום התחדשות עירונית הוא משך הזמן הארוך שלוקח לפרויקט לעבור את שלבי התכנון והאישור. ברוב המקרים, מדובר בתהליך שנמשך כשמונה שנים. חמש שנים בממוצע לקידום תוכנית בניין עיר (תב"ע), ועוד כשלוש שנים נוספות עד לקבלת היתר בנייה.

בזמן הזה, בעלי הדירות ממשיכים להתגורר בבניינים ישנים, לעיתים עם ליקויי בטיחות, ללא ממ"ד, ועם תחושת חוסר ודאות. מעבר לכך, עצם העובדה שפרויקט "על הנייר" מקשה על מימוש זכויות, קבלת משכנתא או מכירה של הנכס, מובילה לכך שערך הדירה לעיתים תקוע - ואף יורד.

פרויקטים שמתחילים בקול תרועה עלולים להיתקע לשנים במסדרונות ועדות התכנון, והמחיר משולם בסופו של דבר על ידי הדיירים עצמם. פער נוסף ומדאיג נוגע לחלוקה הגיאוגרפית והחברתית של ההתחדשות העירונית. הנתונים מצביעים בבירור על כך שהמרכז נהנה מהיקף פעילות גבוה בהרבה מהפריפריה, אך מי שנשאר מאחור הם דווקא אלה שזקוקים למיגון יותר מכל: אוכלוסיות מוחלשות, קשישים, קהילות בפריפריה ובשכונות הוותיקות של ישראל.

בערים כמו טבריה, עפולה, אשקלון ולוד - יש אלפי דירות ללא ממ"ד, אך כמעט ולא מתקיימים בהן פרויקטים של פינוי בינוי או הריסה ובנייה מחדש. התוצאה היא לא רק חוסר שוויון תכנוני, אלא גם סיכון בטחוני מוגבר, שכן באזורים אלו לרוב לא קיימת תשתית מיגון מספקת, לא ברמת הדירה ולא ברמת המבנה.

יעדי ביצוע מחייבים? לא ממש

לנוכח המספרים הנמוכים, השאלה המתבקשת היא האם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית וכלל הגופים הממשלתיים המעורבים - מצליחים לעמוד ביעדים שהציבו לעצמם, אם בכלל הוגדרו כאלה. חרף הצהרות רבות על החשיבות הלאומית של התחום, בפועל אין כיום תוכנית חירום למיגון כולל של הדירות בישראל, ולא ברור אם קיימים יעדי ביצוע מחייבים.

במדינות אחרות, כמו יפן, טורקיה או קוריאה הדרומית - אשר מתמודדות עם איומים סיסמיים או ביטחוניים חמורים, קיימות תוכניות מגובשות לפינוי אוכלוסיות מבניינים מסוכנים, עם לוחות זמנים ברורים והקצאת תקציבים בהתאם. בישראל, לעומת זאת, ההתחדשות העירונית עדיין נתפסת כתהליך תכנוני רגיל, ולא ככלי לאומי להצלת חיים.

בתוך כך, גם השוק הפרטי נמצא בבעיה. בשיחות עם יזמים ואנשי מקצוע, עולות לא אחת טענות בדבר האטה קשה בתחום. בין אם בשל הריבית הגבוהה שמקשה על קבלת מימון, עלויות הביצוע המאמירות, או קושי ממשי במכירת דירות חדשות. גם כאשר תכנית מאושרת, והרוב הדרוש מקרב הדיירים כבר הושג, לא תמיד מתקיים "דחף ביצועי" לצאת לדרך.

יזמים רבים בוחרים להמתין לשיפור בתנאים העסקיים, והפרויקטים נותרים תקועים. כדי לשנות זאת, דרושים כלים חדשים: הבטחות רכישה מראש, ביטוחי פרויקטים ייחודיים, מענקי מיגון או קרנות ערבויות שיאפשרו ליזמים לקדם מיזמים גם בתקופה של אי ודאות.

לצד כל אלה, יש גם את הפן הכלכלי הרחב יותר: עלות מיגון באמצעות התחדשות עירונית אינה זולה, אך ייתכן שהיא דווקא משתלמת בטווח הארוך. הקמה של ממ"ד חדש במסגרת פינוי בינוי מוערכת בעלות של כ-120-150 אלף שקל ליחידה, אך מנגד - הנזקים הישירים והעקיפים מפגיעות טילים, פינוי תושבים, שיקום מבנים ותגמולי ביטוח עשויים לעלות מאות אלפי שקלים ואף מיליונים לכל דירה פגועה.