האם כל "השומן" במניות הנדל"ן המניב בארץ כבר נאכל?

סקטור הנדל"ן בארץ ממשיך לרכז עניין ולהציג עליות חדות, בעיקר על רקע ירידת הריבית לרמות נמוכות. הרבית הנמוכה הקלה על הוצאות המימון של חברות הנדל"ן, שניצלו את ההזדמנות והחליפו חוב ישן ויקר בחוב חדש, זול יותר.

בנוסף, גררה הריבית תשואות פדיון נמוכות יותר על איגרות החוב, כך שהמרווח בין תשואת נכסיהן לעלות הגיוס של חברות הנדל"ן גדל, ושיעורי ההיוון ירדו (אם כי בשיעור מתון). ריבית זו והיעדר חלופות בשוק ניירות הערך (אחת מתוצאותיה) גרמו למניות הנדל"ן להיות אטרקטיביות ומחיריהן עלו בכ-50% בשנה האחרונה, בעוד מדד ת"א 100 עלה 15% ונותר הרחק מאחור.

האם לאחר גל עליות זה נותר מקום לעליות נוספות? מחד, חברות הנדל"ן המניב נהנו משיפור של ממש בפרמטרים תפעוליים ובנכסים עצמם. מדובר בעלייה בשיעורי התפוסה, גידול בפדיונות של חנויות, עליה ב-NOI, תחלופה בתמהיל השוכרים וגיוס זול, שסייעו להן למנף את פעילותן העסקית ולשפר את מבנה ההון שלהן.

מאידך, בענף המשרדים התרבו התחלות הבניה והפיתוח. היצע חדש של בנייני משרדים בשלוש השנים הבאות יכביד על רמות המחירים, אך להערכתנו חלק מתוכניות הפיתוח לא יצא לפועל והנטל יהיה נמוך יותר. גם שטחי הנדל"ן המסחרי מתרחבים. רק לאחרונה נפתחו / הורחבו קניונים בבאר שבע, רמלה (בבניה), ר"ג (הרחבת קניון איילון), ת"א (הרחבה עתידית של מגדל עזריאלי) אשדוד (ביג) ועוד. לפי ההערכות, בשלוש השנים הבאות יתווספו שטחי מסחר בגודל של כ-1.2 מיליון מ"ר. במידה ותהיה האטה בתחום הצריכה, הדבר עלול לגרור ירידה בפדיון. עודפי ההיצע אף כרוכים בהוצאות הון מוגדלות, חידוש נכסים ישנים וצורך לסייע לשוכרים קטנים לעמוד בשכר הדירה.

לאחר מהלך של עליות דו ספרתיות, חברות הנדל"ן המניב המקומיות במדד נדל"ן 15, נסחרות כיום במכפיל הון ממוצע של קצת מעל 1. ביניהן, גב ים עם מכפיל ההון הגבוה בסקטור של 1.35, משמע היא מתומחרת הרבה מעל ההון העצמי - אך זאת עקב שיעור ההיוון הגבוה ביותר מבין החברות. השוק סבור, כי שיערוך נכסיה צריך להיות בשיעור היוון נמוך יותר, בנוסף יש לחברה את תשואת הדיבידנד הגבוהה בענף. הרחק מתחתיה נמצאת נצבא עם מכפיל של 0.85 - הנמוך ביותר מבין החברות. נראה כי בשוק חושבים שתמחור נכסיה גבוה משווים האמיתי. ייתכן כי הדבר קשור לנכסי החברה בצרפת, ולכך שאינה מחלקת דיבידנדים.

לעניות דעתנו, מחירי חברות הנדל"ן משקפות היום את שוויין הכלכלי. אפסייד עשוי להגיע מתחום הייזום שלהן, אך לא ברור אם תוכלנה לעשות זאת עם עודפי ההיצע שתיארנו. מנגד, בתחום הבנייה למגורים אין עודף היצע, ונצבא, לה חלק משמעותי בפרויקטים עתידיים למגורים, תוכל ליהנות מכך.

לסיכום, מניות הנדל"ן הסתמנו בתקופה האחרונה כאלטרנטיבה ראויה ועדיפה, אך כיום נראות במחירים מלאים. יש לציין כי ברגע שתעלה הריבית אנו עלולים לראות ירידת ערך בשווי הנכסים, אך אסור לנו לשכוח שחלק מהעובדה שהחברות בארץ לא הורידו את שיעורי ההיוון באופן דרמטי כמו ירידת שיעור הריבית, נותן לנו למעשה "הגנה" מסוימת מפני ירידה בפדיונות במקרה של האטה במשק וישמר את שווי הנכסים. ***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.