
צילום: גדי דגון
ראיון
"המשקיעים מעדיפים חברות נדל"ן שמתרכזות במשרדים בארץ, על פני חברות שפועלות גם בחו"ל - אין בזה הגיון"
רועי גדיש, מנכ"ל אדגר מספק תוצאות טובות והמניה עדיין ב-0.6 על ההון ובמכפיל FFO נמוך; " גם חברות אחרות שפועלות בחו"ל כמו אלוני חץ או ג'י סיטי למשל נסחרות בדיסקאונט אדיר וזה לא נראה מוצדק"
חברת הנדל"ן אדגר אדגר -0.74% היא נסחרת ב-60% על ההון שלה, למרות תוצאות טובות יחסית. הסיבה להערכת רועי גדיש היא כנראה הפעילות בחו"ל - "אני רואה תמחורים נמוכים גם של חברות נדל"ן מניב אחרות שמשקיעות בחו"ל - אלוני חץ, ג'י סיטי ונוספות והשוק נותן עדיפות להשקעה בישראל למרות שיותר מסוכן פה, אין בזה הגיון".
התפלגות נכסים
מכפיל הון של 0.6, מכפיל FFO נמוך
אדגר פחות ממונפת מג'י סיטי ואלוני חץ והיא נסחרת ב-780 מיליון שקל כאשר ה-FFO השנתי יסתכם כנראה בכ-135 מיליון שקלף מדובר במכפיל FFO נמוך יחסית. 60% מהפעילות שלה הוא בחו"ל במדינות כמו פולין, קנדה ובלגיה. היא בדרך להגיע ל-NOI של מעל 300 מיליון שקל בשנה הבאה, לעומת באזור 280-285 מיליון שקל השנה. אדגר כנראה סובלת מהסנטימנט השלילי בשוק המשרדים שהתחיל כבר בתחילת השנה. אבל בינתיים בדוחות זה לא מתבטא - "בסך הכל הייתה לנו עלייה משמעותית בהכנסות שגוררת עלייה ב-NOI וב-FFO ובשורה התחתונה", אומר גדיש ומוסיף , "פעילות החללים המשותפים היא טובה. אנחנו רואים ביקושים טובים בפולין ובבלגיה וגם בישראל עד המלחמה - מאז המלחמה הביקוש ירד, אבל עדיין, בסך הכל התחום מגלה עמידות גם במלחמה, הדיירים נשארים ולא עוזבים. היה לנו רבעון טוב ושיפרנו תחזיות לשנה כולה, בהמשך לעליית התחזיות גם מוקדם יותר השנה. מבחינת ה-NOI- וה-FFO. אם עושים חשבון ורואים שאנחנו בגבול העליון של התחזית.

אופטימיות בפולין
בפולין, אתם ממוקמים בוורשה שזה אומנם המקום הכי נחשב בפולין, אבל אנחנו רואים שהתשואה להיוון היא 8-8.1% , גבוהה ביחס למקומות אחרים. "זה מה שקבעו מעריכי השווי. בפולין כל האקלים הפוליטי היה מאוד שלילי עד הבחירות האחרונות שהפכו את התמונה ב-180 מעלות. הממשלה החדשה עוד לא קמה, אבל כשזה יקרה היחסים עם האיחוד האירופי ישתפרו. יש 60 מיליארד יורו שהאיחוד מייעד לפולין שעוכבו כי היא לא עמדה בפרמרטרים, אבל הם יתחילו לזרום בקרוב. זאת עדיין רק אווירה וציפיות ולא צמיחה, אבל יש אופטימיות גדולה. "ובכל מקרה, אני חושב שמדובר על שיעורי היוון גבוהים מדי. זה לא עוזר לי שאני אומר את זה, מערייכ השווי עושים את ההנחות שלהם. חשוב לזכור שזה ממוצע - יש בניינים של יותר ויש פחות". כשאני מסתכל על המכלול אני רואה נדלן להשקעה בספרים ואת ה-NOI המצרפי ב-9 חודשים ומקבל תשואה משוקלל של 5.8%? "בנדל"ן להשקעה זה כולל גם מגרשים שלא מניבים עדיין, בסכום של כ-200 מיליון בערך, כשמנטרלים את זה כי הם עדיין לא פרויקטים מניבים אז זה יוצא תשואה של כ-6%".פוטנציאל ה-NOI - מעל 300 מיליון שקל
גביש מדבר על נכסים בפולים שעדיין יש בהן תפוסה נמוכה וכך גם בקנדה. החברה עושה מאמצים לשיפור התשואה ובהדרגה התפוסה עולה. "בפולים יש עלות של 5 יורו למטר על שטחים ריקים וברגע שאנחנו משכירים אנחנו בעצם מבטלים את ההוצאה הזו ומכניסים 11-12 יורו למטר וזה מתבטא משמעותית ב-NOI וב-FFO. גם בקנדה אנחנו בתפוסה לא מלאה. תמיד היינו שם ב-95% תפוסה וכרגע אנחנו ב-85%. אבל זה משתפר ובכל חודש שיעור התפוסה עולה
- 6.דנה 25/11/2023 09:45הגב לתגובה זומחירי הדירות בגוש דן רק החלו את הקריסה. תוך שנתיים הם יפלו בעוד 40 אחוז. עשרות אלפי טילים על מרכז תל אביב יפילו את מחירי הדירות.
- 5.מ. כהן 24/11/2023 16:52הגב לתגובה זולמי שלא מבין, ההון הוא לא מזומן, מדובר על נכסיי נדל"ן פחות התחייבויות, הנכסים הם כמו מסטיק, השיערוך למטה, ודמיי ההיוון הגבוהים יכולים להוריד את ההון חזק למטה, ראה מחיקה של אלוני חץ סביב ה1.5 מיליארד שקל תוך שנה. לכן לאור מצב הנדל"ן העולמי השוק מתמחר את הירידה העתידית בערך הנדל"ן.
- 4.שכחתם לציין 24/11/2023 13:30הגב לתגובה זואז מה אכפת לי מכפילי FFO וNOI נמוכים, אם כמעט כל ההכנסות שלכם הולכות לריבית על החובות? לבעלי המניות נשארות פרוטות.
- 3.אדגר, גזית ואלוני ממונפות מאד, בלי יתרון יחסי בחו״ 24/11/2023 12:26הגב לתגובה זואדגר, גזית ואלוני ממונפות מאד, בלי יתרון יחסי בחו״ל ואפשר לראות מעלות החוב שלהן ממה השוק חושש.בכל רגע נתון אני מעדיף את הפיזור ואיכות הנכסים של עזריאלי, מליסרון וריט על פני השלושה.
- 2.רפאלה 24/11/2023 11:18הגב לתגובה זוצודק למה להשקיע במדינה שיש בה פיגועים?
- 1.אנונימי 24/11/2023 10:05הגב לתגובה זוהשקעה במשרדים טומנת בחובה הרבה הוצאות וסיכון.