שוק המשרדים בצניחה, מעלות מורידה את תחזית הדירוג של ריט 1
חברת מעלות מורידה את תחזית הדירוג של ריט1 ריט 1 2.35% לשלילית, זאת בשל היתכנות להמשך היחלשות הפרופיל הפיננסי. דירוג החברה יהיה ilAA והתחזית שונתה מיציבה לשלילית.
אין ספק כי הירידה במחירי השכירות בכלל המשק מגיעה לדוחות ולדירוגים של חברות הנדל"ן המניב. ההיצע בשוק המשרדים גדל בשל נטישת משרדי הייטק ועליית הריבית - שהובילה את המשקיעים להשקעות אלטרנטיביות. עליית הריבית משפיעה מאוד על השוק ואנליסטים מעריכים שסביר להניח שבקרוב חלק מחברות הנדל"ן המניב, כמו ריט1 ורבוע נדל"ן, "יציגו בקרוב שיערוכים שליליים", כשגם ירידה בביקושים משפיעה על השוק. בנוסף, חברות עם נכסים בערים מסביב לת"א נמצאות עם סיכוי גבוה יותר לרשום הפסדי שיערוך.
על פי מדרוג, "המשך ההאטה הכלכלית בעיקר בהייטק שחווה, בין היתר ירידה משמעותית בהיקף גיוסי ההון החל מהמחצית השנייה של 2022 וביתר שאת מתחילת 2023, במקביל לאימוץ נרחב של שינויים בדפוסי העבודה, לרבות עבודה מהבית, מוביל שוכרים רבים לשקול מחדש את צורכיהם לשטחי משרדים ועשוי ליצור לחץ שלילי על דמי השכירות, קצב האכלוס של פרויקטים ושיעורי התפוסה בענף המשרדים". וזה משמעותי - כי תחום המשרדים מהווה כ-49% מה-NOI של ריט 1. על פי ההערכות, לחברה חשיפה בינונית בטווח הבינוני לפעילות ייזום והשבחה המאופיינת בסיכון ענפי גבוה יותר מפעילות הנדל"ן המניב, בעיקר לאור מגמות ארוכות טווח פוטנציאליות בענף המשרדים.
"תחזית הדירוג השלילית משקפת את הערכתנו כי ב-12-24 החודשים הבאים יימשך הלחץ השלילי על היחסים הפיננסים של החברה אף מעבר לרמה שאנו רואים כהולמת את הדירוג הנוכחי, על רקע סביבה כלכלית מאתגרת בשל האינפלציה, הריבית והתנאים בשוק המשרדים", מאשרת החברה.
היא מסבירה כי בשנתיים האחרונות חל גידול בחוב של חברת ריט 1 בע"מ שהוביל לשחיקה ביחסים הפיננסיים, בעיקר על רקע רכישת נכסים מניבים והשקעות בנכסים בפיתוח יחד עם עליית הריבית וגידול בהוצאות הריבית בשל האינפלציה. "להערכתנו קיים סיכון שיימשך הלחץ השלילי על הפרופיל הפיננסי, בהתחשב בתוכניותיה העסקיות של החברה להרחבת תיק הנכסים, הלחץ על ענף המשרדים והשינויים בסביבת האינפלציה והריבית בישראל". עוד היא כותבת כי "ריט 1 ממשיכה לשמור על ביצועים תפעוליים טובים, כפי שמשתקף בצמיחה ב-NOI הכולל וב-NOI מנכסים זהים ובגידול בתיק הנכסים, תוך שמירה על פיזור שוכרים ושיעורי תפוסה גבוהים לאורך זמן. בהתאם לזאת, ב27- ביולי 2023 אשררנו את דירוג המנפיק של ריט 1 בע"מ, 'ilAA', ושינינו את תחזית הדירוג לשלילית מיציבה. כמו כן אשררנו את דירוג המנפיק לזמן קצר של החברה, '-1+ilA'".
בדוח היא מסבירה כי בשנתיים האחרונות חלה הרעה בפרופיל הסיכון הפיננסי של החברה בשל עלייה במינו. ההון העצמי עמד על 50.7% בסוף הרבעון הראשון של 2023 לעומת 49.6% בסוף 2021 ו-49.2% בסוף 2020, זאת בשל גידול ניכר בחוב המתואם לכ-3.9 מיליארד שקל בסוף הרבעון הראשון של 2023 מכ-2.6 מיליארד שקל בסוף שנת 2020, בעיקר כתוצאה מרכישת נכסים חדשים לצד המשך השקעות בפרויקטים בייזום והשבחה (בעיקר בפרויקט ברעננה), בסך כולל של כ-1.2 מיליארד שקל בשנים 2022-2021 בשקלול השפעת האינפלציה על חוב החברה שמרביתו צמוד, וחלוקות הדיבידנדים.
היא מציינת כי הגידול בחוב מותן על ידי תזרים שנתי שוטף של כ-200 מיליון שקל - עלייה של כ-675 מיליון שקל בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה והנפקות הון בסך של כ-290 מיליון שקל בשנתיים האחרונות.
בתרחיש השלילי, מעלות תשקול הורדת דירוג אם החברה תציג לאורך זמן יחס חוב לחוב והון עצמי גבוה מ-50% וחולשה מתמשכת ביחס הכיסוי EBITDA להוצאות מימון ברמה נמוכה משמעותית מ-x2.4 ללא מגמת שיפור לאורך זמן. בתרחיש החיובי, היא תשקול שינוי של תחזית הדירוג ליציבה אם החברה תציג יחס חוב לחוב והון עצמי נמוך מ-50% ושיפור משמעותי ביחס הכיסוי EBITDA להוצאות מימון לכיוון x2.4, ההולמים את הדירוג, לצד שמירה על פרופיל עסקי יציב ובכלל זאת שיעורי תפוסה ורמות דמי שכירות יציבים.
- 3.מה יעשו כל אלה שקנו אלפי משרדים במתחם האלף ? (ל"ת)אני מודאגת 30/07/2023 12:53הגב לתגובה זו
- 2.מומחה לנדל"ן 30/07/2023 09:49הגב לתגובה זובום בום בום ?????? הפיצוצים שאתם שומעים אינם קולות המלחמה או טילים של חיזבאללה. אלו קולות הפיצוצים של בועת הנדל"ן. ??????
- 1.זה הזמן לקנות הריבית תרד והכל יעלה חזרה (ל"ת)שלמה 30/07/2023 09:36הגב לתגובה זו
- אבנר ישר 30/07/2023 17:33הגב לתגובה זוכל עוד הגגנגסטרים בשלטון לא יחזור כלום אחי
- ציקי 30/07/2023 10:17הגב לתגובה זוקודם צריך שהיא תגיע לרצפה
משקיעים זרים מוכרים מניות, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiהזרים נשברו ומכרו - מה קרה אתמול מאחורי הקלעים בבורסה?
המחזור אתמול קפץ ב-50% והסתכם על שיא של 4.2 מיליארד שקל שהחליפו ידיים - אבל בעיקר לכיוון צד אחד - מכירות: מי מכר ומי קנה ומה עשה "הכסף החכם"? ניתוח ביזפורטל
המסחר אתמול בבורסה בתל אביב התאפיין בתנודתיות חריגה, כאשר המדדים המרכזיים פתחו בעליות, על רקע רגיעה מסוימת בתחושת הסיכון לאחר הנאום השני של ראש הממשלה נתניהו, שהגיע כדי "להסביר" את מה שנאמר יום קודם לכן. עם זאת, במהלך המסחר חל מהפך, כאשר גל מכירות סחף
את המדדים מטה, והירידות הלכו והחריפו ככל שהתקרבה הנעילה.
בסיום היום נרשמו ירידות חדות. מדד ת״א 35 איבד כ-1.9%, מדד ת"א 90 ירד 2.4% ומדד ת"א 125 איבד 2%. במבט על הסקטורים, מדדי הפיננסים והביטוח, שהיו הקטר של השוק בעליות, צנחו בכ-3.1% ו-4.3% בהתאמה,
כאשר הירידות לוו במחזור מסחר גבוה במיוחד של כ-4.2 מיליארד שקלים, כפול מהממוצע היומי מתחילת השנה, אשר בלט במיוחד ביחס ליום רביעי "רגיל" ללא פקיעה ולפני החגים, שבדרך כלל מתאפיין במחזורים נמוכים יותר.
מי הוביל את המכירות?
מבדיקת ביזפורטל עולה כי המשקיעים הזרים היו בצד הדומיננטי של המוכרים, ככל הנראה כתגובת המשך למה שכונה על ידי משקיעים רבים "נאום ספרטה" בשל הטון הלוחמני והמסרים על ניתוק כלכלי אפשרי. עיקר פעילות המכירה של הזרים התרכזת בתעודות סל על מדד ת״א 125, שם לבדן נרשמו מכירות של למעלה מ-100 מיליון שקלים נטו.
מעבר לכך, בלטו מכירות במניות דגל בשוק המקומי ובהן אלביט מערכות אלביט מערכות 2.21% , בנק הפועלים פועלים 0.66% , אל על אל על 2.32% , נקסט ויז'ן נקסט ויז'ן 5.54% והפניקס הפניקס 2.11% , שתרמו כולן ללחץ כלפי מטה על המדדים.
- הכסף ה'טיפש' מתגלה כחכם: המשקיעים הפרטיים גברו על וול סטריט במשבר האחרון
- פיימנט תעניק לקרן הפנסיה הותיקה עמיתים אופציות בפרמיה של 28%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עד כה, עבור המשקיעים הזרים השקעה בישראל היא שילוב של כלכלה פתוחה, יצוא מתקדם ויציבות מוסדית יחסית. כשהמסרים הפוליטיים מאותתים אפשרות של התרחקות ממדינות המערב ומעבר לכלכלה אוטרקית, הדבר מעלה חשש משורה של סיכונים, בהם פגיעה ביצוא וביבוא, שיובילו לפגיעה בזרימות ההון, וכמובן היחלשות המטבע והאטה בצמיחה. שוקי היעד המרכזיים של החברות הישראליות הם אירופה וארה״ב, וכל סימן ליחסים מתוחים עלול להוביל לצמצום ביקושים, חסמים רגולטוריים או מגבלות ייצוא. בנוסף, השקעה במדינה הנתפסת כמתבודדת נחשבת מסוכנת יותר, ולכן דורשת תשואת סיכון גבוהה יותר, דבר שאנחנו כבר רואים בתמחור של אגרות החוב הממשלתיות בימים האחרונים. ולסיום, משקיעים רבים יעדיפו לצמצם חשיפה, דבר שמוביל למכירות של זרים בשוק ההון המקומי ולהכביד על השקל, לייקר את היבוא, ולפגוע בפעילות הכלכלית. החששות הללו מספיקים כדי לגרום לזרים לפעול מהר ולצמצם סיכון.
עוד צרות: בי-קיור לייזר גילתה בטעות שאין אישור למוצר; הבעלים התפטר
בי קיור לייזר חברת אריקה ביו קיור אריקה בי-קיור -9.33% גילתה שהיצרן הסיני אשר מייצר עבורה חלק מהמוצרים, אינו מחזיק באישור CE. לטענתה ההשפעה אינה מהותית, אך במקביל - יו"ר הדירקטוריון והבעלים מיקי שלוסר התפטר מכל תפקידיו. לטענת החברה, היצרן מספק מוצרים המהווים כ-12% ממכירות החברה מתחילת שנת 2021 ועד היום. לאור העובדה שהוא לא מחזיק באישור המאפשר לו לייצר עבורה את החומרים, החברה עצרה את המכירות.
הסיפור של החברה הוא עצוב. היא התרסקה ב-77% בשנה האחרונה ולא מצליחה להתרומם מההנפקה. בחודש אוקטובר דיווחנו כי הדח"צים של אריקה בי-קיור מתפטרים בשל "כשלים בחברה". גם סמנכ"ל הכספים החדש התפטר אחרי שהמניה ירדה ב-95% בתוך שנה. המניה נסחרת כעת לפי שווי שוק של 19 מיליון שקל, אחרי שגייסה את הכסף בהנפקה לפי שווי של 512 מיליון שקל (הבעלים מיכאל שלוסר עוד רצה להנפיק אותה לפי שווי של מיליארד שקל), וכחלק מגל ההנפקות זינקה ביום הראשון ב-26%, לשווי של 646 מיליון שקל וזמן קצר אחרי ההפקה היא אפילו הגיעה לשווי של 800 מיליון שקל - צניחה מדאיגה.
בחזרה לסיפור שלנו. החברה טוענת כי ערכה בדיקות ביוזמתה, לאחר שלא התאפשרה כניסתו להונגריה של משלוח 12 מכשירי Cure-B Sport Laser, וזאת כי למכשירים אין אישור CE. "בהתאם לבדיקות שנערכו על ידי החברה בעקבות זאת, התברר לה כי קיים אישור CE כללי מיום 17 בספטמבר 2020 המתייחס ל Devices Laser intensity-Low בתוקף, ובנוסף, בידי החברה הצהרה חתומה של היצרן והנציג המקצועי של החברה לפיה לכלל מכשירי החברה הרלבנטיים יש אישור CE", כתבה בדיווח לבורסה.
עוד ציינה כי "להבנת החברה על היצרן לקבל אישור CE ספציפי עבור כל אחד מהמוצרים הנכללים. בהתאם למידע שנמסר לחברה על ידי היצרן, הוא פועל להשלמת המסמכים הנדרשים והסדרת האישורים עבור המוצרים שלעיל והחברה מעריכה כי אישורים כאמור יתקבלו בשבועות הקרובים".
מתברר כי במסגרת הבדיקות שנערכו על ידה, התגלה לחברה אתמול (שבת) כי בחודש פברואר התקבלה על ידי יו"ר הדירקטוריון הודעת מייל מנציג היצרן לפיה מבחינה טכנית רק דגמי ה- Classic Laser Cure-B וה-Pro Laser Cure-B אושרו באופן רשמי על ידי ה-CE וכי "באופן טכני הדגמים האחרים של החברה אינם יכולים לשאת את הלוגו של ה- CE". לטענתה, יו"ר הדירקטוריון לא טיפל בהודעה כאמור כראוי ולא עדכן על כך את הדירקטוריון. לכן, יו"ר הדירקטוריון הודיע כי הוא מבקש להתפטר מהדירקטוריון ומכל תפקידיו בחברה, לרבות תפקיד היו"ר.
להערכת החברה, השפעת עצירת המכירות של המוצרים האמורים לעיל על החברה אינה מהותית.
