קריסתה של קבוצת אי.די.בי הציתה מאבק שליטה בנכס העיקרי שלה, מניות השליטה בחברת דיסקונט השקעות -5.2% (דסק"ש). לאחרונה התבשרנו שמלבד אדוארדו אלשטיין וקבוצת משקיעים בהובלת צחי נחמיאס ממגה אור -2.83% גם חברת מבנה -0.67% (כלכלית י-ם ומבני תעשיה המאוחדות) לוטשת עיניה אל עבר מניות השליטה בדסק"ש. העניין של חברות הנדל"ן בדסק"ש הביא את פעילי שוק ההון לתובנה אחת, היעד העיקרי של העסקה הוא בעלות על 74.1% ממניות חברת נכסים ובניין המוחזקות ע"י דסק"ש. מה הופך את נכסים ובנין לכזה נכס מבוקש?

נתחיל בהערכת שווי שהזמינה ועדת הביקורת של אי.די.בי. פיתוח לנכסי הקבוצה. הוועדה העצמאית רצתה לקבל חוות דעת מצד ג' על שווים הכלכלי של נכסי הקבוצה, לקראת סוף ספטמבר הגישה חברת פרומתיאוס את מסקנותיה שם בלט שוויה הכלכלי (אליבא דפרומיתאוס) של חברת נכסים ובניין שהיה בערך כפול משווי השוק של החברה באותה עת, כמה סימבולי הדבר, שהיה זה הניצוץ שהצית אש במניית נכסים ובנין שזינקה בכ-70% בחודש וקצת שחלפו מאז.

שוויה של נכסים ובניין נגזר מהחזקותיה העיקריות, שהן 30% ממניותיה של גב-ים בשווי של 1.4 מיליארד שקל והחזקתה בחברת הנכסים המניבים ישפרו שעסקה למכירתה לחברת תנופורט ב-800 מיל' שקל נחתמה לאחרונה. מעבר לכך, מסתתרים במאזני החברה עוד מספר נכסים ששווים התייחסות.

הפוטנציאל

הנכס המכונה מגדל HSBC הוא מגדל משרדים בשדרה החמישית במידטאון מנהטן שמושכר ברובו, כנגזר משמו, לבנק HSBC, הנכס נרכש בשנים 2010-11 בין השאר בעסקת בעלי עניין שעוררה לא מעט התנגדויות תמורת 410 מיל' דולר, כיום הוא משוערך ב 905 מיל' דולר ואותם מתנגדים נדמו לאחר ששבעו מהכובעים שאכלו.

• עדכון משקיעים של אלרון מקפיץ את המניה
• רד אקסס הישראלית מגייסת 17 מיליון דולר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לנכס זה סיפור מיוחד שיביא למסקנה אחת לגבי עתידו.

ראשית כל, דמי השכירות שהנכס מפיק. בעת הרכישה הסתכמו דמי השכירות נטו (ה-NOI) ב-26 מיל' דולר, עם השנים השביחה נכסים ובניין את הנכס וה-NOI גדל ל-42 מיל' דולר בשנה. החל משנה זאת, יטפסו מדרגה נוספת וצפויים לעמוד על 52 מיל' דולר בשנה.

שנית, תנאי המימון של הנכס, על הנכס קיימת הלוואה בהיקף נמוך יחסית של 388 מיל' דולר (כ-40% משווי הנכס) בריבית משוקללת גבוהה יחסית של 5.23%, ההלוואה נפרעת ב-2022.

מאידך, ישנן שתי משקולות על מימוש הנכס ושתיהן נובעות מהגידול המשמעותי בשווי הנכס בספרי החברה, הראשונה היא תשלום המס הנכבד של למעלה מ-100 מיל' דולר שתצטרך החברה לשלם אם תחליט למכור את הבניין והשנייה היא הסכם התיווך שנחתם עם ג'קי שימל שבו התחייבה החברה להעביר 12% מכל רווח שיווצר מבניין זה כדמי תיווך.

• רואה החשבון שניצח את מס הכנסה - ולמה זה חשוב לכם?
• טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס

המסקנה שלנו היא אחת, מדובר בנכס מצוין שיבצע בשנתיים הקרובות קפיצת מדרגה בדמי השכירות, בנוסף, מימון מחדש באמצעות הלוואה של 500-550 מיל' דולר בריבית של 3.75%-4% יביא לגידול בתשואה על הנכס ולתזרים מזומנים של כ-150 מיל' דולר לחברה.

בשורה התחתונה, נכס זה יישאר כנראה ברשות החברה לעוד מספר שנים טובות, המתווך ורשויות המס... יצטרכו להמתין.

נכסים היסטוריים

נכסים ובניין הוקמה בראשית שנות השישים והונפקה בבורסה ב-1963, כמו כל חברה ותיקה, בעיקר בתחום הנדל"ן (הכשרת היישוב ושיכון ובינוי למשל) גם אצלה מסתתרים נכסים ותיקים במאזן שרשומים בערכים אפסיים. שני הנכסים בעלי הפוטנציאל הגדול ביותר הם: 47% מקרקע הצמודה למלון מנדרין בצפון ת"א עם תב"ע ל-240 יחידות דיור שנרכשה בשנות השישים ורשומה בספרי החברה ב-5 מיל' שקל בלבד. וקרקע במורדות הכרמל בחיפה המיועדת ל-400 יחידות דיור, הקרקע נרכשה ב-1963 ורשומה בספרי החברה ב-2 מיליון שקל בלבד.

פרויקטי התחדשות עירונית גדולים

לנכסים ובניין מספר פרויקטים גדולים של התחדשות עירונית שפותחו במשך שנים לא מעטות ומהווים עתודה משמעותית של דירות מגורים באזורי ביקוש. 

לפרויקטים אלו שווי אפסי במאזן החברה ופוטנציאל לא קטן, שני נכסים עיקריים בתחום זה: 65% ממתחם התחדשות עירונית ברח' דפנה וארלוזרוב בת"א שם צפויות להיבנות במספר שלבים 1,226 דירות שמתוכן ימסרו 402 דירות לבעלי הדירות הקיימים והשאר ישווק ע"י החברה (גם כדיור להשכרה).

ופרויקט גדול של התחדשות עירונית בנחלת יהודה בראשון לציון בו יבנו 800 יחידות דיור ומתוכן ימסרו 214 דירות לבעלי הדירות הקיימים והשאר ישווקו ע"י החברה.

נכסים מניבים עם טוויסט

לחברה מספר נכסים מניבים שההכנסות מהשכרתם לא מספרות את כל הסיפור, והשווי הגלום בהם לא משתקף מהתשואה הנוכחית שהם מניבים, שני נכסים חשובים הטומנים בחובם אפסייד גבוה הם:

בית נכסים בת"א, נמצא ברחוב המסגר פינת יצחק שדה בקרבת מתחם חסן עראפה המתפתח, מדובר בנכס ישן דו קומתי בהיקף של 7,700 מ"ר , החברה מעריכה כי תאושר במקום תב"ע של 49,000 מ"ר שמתוכה 25% בייעוד מגורים. מימוש הפוטנציאל אפשרי בשל גודלו של המגרש עליו יושב הנכס.

הנכס המעניין השני שבידי החברה הוא בית רומנו האייקוני בדרך יפו בתל אביב, הנכס (8,600 מ"ר בנוי) משתרע על מגרש של כ-3 דונם וללא ספק מהווה פוטנציאל להפוך לפנינה נדל"נית בעתיד שתכלול מן הסתם את הנכס לשימור בתוספת מגדל מגורים רב קומות.

לסיכום, המרוץ בעקבות חברת נכסים ובניין לא מסתכם רק בהחזקותיה בגב ים וישפרו, השדרוג בבניין HSBC בשנתיים הקרובות בשילוב הסוכריות המתחבאות במאזני החברה, הנכסים ההיסטורים, פרויקטי ההתחדשות העירונית והנכסים המניבים עם הטוויסט, כולם מצדיקים את הרצון של מגה אור ומבנה לרכוש את נכסים ובנין (ע"י רכישת דסק"ש) ומסבירים את הראלי במניית החברה מספטמבר האחרון.

הכותב הינו קובי שגב, שותף מנהל, אקורד בית השקעות.