מגדלי עזריאלי, קניון
צילום: Istock

עזריאלי תיפגע מאוד במשבר אך המניה שלה אטרקטיבית

לאומי מעניק מחיר יעד של 204 שקל לעזריאלי - פרמיה של 16% על מחיר השוק למרות שהציפיה היא למשבר קשה שיוריד ב-50% את ה-NOI של החברה בתחום הקניונים 
ערן סוקול | (5)
נושאים בכתבה עזריאלי

ברי גנדשטיין, אנליסט בכיר בלאומי פרטנרס מצייר תרחיש פסימי לתחום הקניונים - להערכתו רק בחודשים הקרובים יופנם עד כמה הקניונים ותחומי הנדל"ן המסחרי בכלל, נפגעו. "פרסומי החברות המחזיקות בנכסים מסחריים ברבעון הראשון, מציגה את התחזית שלנו כתחזית שמרנית מאוד. להערתכנו, עוצמת הפגיעה הכלכלית הנובעת מכניסת המשק למיתון טרם מורגשת בשוק הריאלי ותתברר בחודש-חודשיים הקרובים, עם המעבר ממצב הביניים הנוכחי לעבודה 'רגילה'", מסביר גנדנשטיין ומוסיף - "כמו כן, קיים סיכון לגל שני ואי ודאות בנוגע לעוצמתו, השלכותיו ומדיניות הממשלה החדשה להתמודדות עימו".

ולמרות החששות ואף הפסימיות, ההמלצה של לאומי על מניית עזריאלי קבוצה 1.26% שירדה מתחילת השנה בכ-30% (אתמול פרסמה דוחות שלא מסבירים את הירידה במניה) עלתה. מחיר היעד נותר 204 שקל - פרמיה של 16%, אבל בלאומי מעלים את ההמלצה לתשואת יתר, וזאת לאור הפער ביחס למחיר בשוק. "מחיר היעד שלנו מגלם תרחיש של מיתון משמעותי במשק שיביא לירידה בתפוסות ובמחירים בענפי הנדל"ן למשרדים ולמסחר, כאשר להערכתנו המחיר בשוק מגלם דיסקאונט ביחס לתרחיש זה", אומר גנדנשטיין, "כמו כן, ברמה האיכותית, עזריאלי נמצאת בפוזיציה מעולה להתמודדות עם המשבר עם רמות מינוף נמוכות וקופת מזומנים גדולה.

"עזריאלי מציגה עליה של 2 מיליון שקל ב-NOI מנכסים זהים ביחס לרבעון הקודם, כאשר ה-NOI מנכסים מסחריים יורד ב-2% לאור השפעת הקורונה. נזכיר כי החברה החליטה על מתן הקלות לשוכרים החל מאפריל, כך שהשפעות הסגר אינן מורגשות כמעט בדוח הנוכחי. החברה מעריכה כי ההקלות שיינתנו לשוכרי הנכסים המסחריים יסתכמו בכ-200 מיליון שקל, ויסתיימו בסוף הרבעון השני. כמו כן, היא מדווחת כי כיום נפתחו 99% מהשוכרים אשר הותרה פתיחתם בנכסים המסחריים, וכי התנועה בקניונים עומדת על כ-75%-80% מתקופת טרום הקורונה, אך מורגשת עליה מדי שבוע. כמו כן, הפדיונות מציגים רמה גבוהה יותר כאשר שיעור הרוכשים מתוך המבקרים עלה משמעותית. נתונים אלו דומים לאלו המדווחים על ידי מליסרון, אך מליסרון מציינת נתוני תנועה גבוהים יותר.

"להערכתנו, הדבר נובע מכך שחלק מקניוני עזריאלי נמצאים בעורקים ראשיים של תחבורה ציבורית, אשר טרם חזרה לפעילות מלאה. לגבי שטחי המשרדים החברה עידכנה כי למיעוט מהשוכרים ניתנו הקלות ופריסות תשלומי השכירות וכי שיעור הגביה בגין חודש אפריל עומד על 95%, בעיקר לאור הקלות אלו. כמו כן, הכנסות החברה מחניונים נפגעו מהסגר.

"החברה הפחיתה את שווי נכסיה ב-224 מיליון שקל, ללא שינוי בהנחות המרכזיות ובעיקר תוצאה של גילום ההטבות הצפויות לשוכרים ברבעון השני של השנה, ובנוסף הפחתה בשווי הנכסים בתפוסה חלקית בארה"ב לאור צפי להתארכות התקופה להשכרה מחדש.

"בתחום הייזום: לחברה 3 פרויקטים מרכזיים הצפויים להתאכלס השנה: דיור מוגן בלהבים, עזריאלי TOWN וחולון המנור. הדיור המוגן בלהבים מושכר בכ- 50% והחברה כבר החלה באיכלוסו. לפרויקטים עזריאלי TOWN, בניין המשרדים, וחולון המנור, חוזים ל- 100% מהשטחים והם צפויים להתאכלס בסוף השנה. בחולון הבניין מושכר לבזק שיוצאת מהמגדל המשולש במרכז עזריאלי השלום כאשר להערכתינו, לנוכח המצב, זמן השכרת השטחים שיתפנו יגדל והמחירים יושפעו מהמצב בשוק. הפרויקטים לטווח הבינוני-רחוק נמצאים בעיקר בטיפול סטטוטורי ומיעוט בתהליך חפירה ודיפון, כך שלחברה גמישות גבוהה בנוגע לתזמון הקמתם והיא תשקול זאת בהתאם להתפתחויות בשוק הריאלי.

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    אורי 03/06/2020 09:59
    הגב לתגובה זו
    חברה מצוינת בצמיחה קבועה עם הנהלה מקצועית - אני ממליץ בחום
  • 4.
    הפגיעה בקניונים אנושה,וזה ישליך משמעותית על מחיר המניה! (ל"ת)
    משה 02/06/2020 18:06
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    מוטי 02/06/2020 14:26
    הגב לתגובה זו
    על איזו פגיעה מדברים ? הכל שטויות . הכל כבר חזר לקדמותו. כנל מלונות. הכל תפוס. תנסו להזמין חדר במלון נראה אתכם. מחיר החדרים במלונות יותר גבוהה לפני קורונה. אני החלטתי לנצל את הירידות בימים אחרונים ורכשתי מנה עזריאלי ומה מליסרון. הכל חזר לקדמותו. פשוט בקרו בקניונים וראו בעצמכם.
  • 2.
    יווווו 02/06/2020 13:59
    הגב לתגובה זו
    מה אתם רציניםם.אנליסט שמדבר מםוזיציה.שיקנה עוד אם הוא כל כך מאמין בעזראלי.תפסיקו להריץ מניות על חשבון הציבור המטומטם
  • 1.
    מחיר היעד 92 - 98 ש"ח (ל"ת)
    צבי 02/06/2020 13:54
    הגב לתגובה זו
בורסה, משקיעים (AI)בורסה, משקיעים (AI)

להשקיע בבורסה במקום לקנות דירה - הצעירים משנים גישה

על הקשר בין בורסה למחירי הדירות, על הצעירים שעושים מכה בבורסה וחזרה למפולת של 2008-2009

מנדי הניג |

הגאות בבורסות בשנים האחרונות, במיוחד בוול סטריט, יצרו רווחים גבוהים למשקיעים, לרבות המוני משקיעים צעירים. זו תופעה עולמית, וזה גם בארץ - מאות אלפי ישראלים משקיעים ישירות במניות בבורסות, חלק גדול מהם צעירים. הם אגב, כמעט ולא משקיעים בארץ, בעיקר בוול סטריט. הצעירים האלו מכירים רק שוק עולה, הרווחים שלהם עצומים - דמיינו צעיר שנכנס לשוק לפני 5 שנים. סיכוי טוב שהוא הכפיל את כספו - זה מה שקרה בנאסד"ק וב-S&P. 

בפועל, רבים עשו הרבה יותר מהכפלת הכסף. אם הם הלכו על המניות הדומיננטיות ועל שבבים זה רווח של פי 3-4, אבל גם אם נסתפק בממוצע, זה רווח מרשים שיוצר  מגמה חדשה של הזרמת כספים לבורסה. ההזרמה השוטפת מגיעה גם מהסיפורים בשטח - כשאנשים רואים כמה הם יכלו להרוויח על אנבידיה, על מניות השבבים, על נטפליקס, על מניות הקוונטים ועוד מאות דוגמאות, הם מתפתים. אנחנו רוצים להרוויח, אנחנו גרידיים. הסיפורים האלו מגרים אותנו להזרים כספים. אף אחד לא זוכר את הכישלונות בדרך, זוכרים את המניות שעשות מאות אחוזים וזה מייצר הזרמה שוטפת גדולה לשווקים שבעצמה מייצרת עליות שערים.   

אותו צעיר שרואה שיש רווחים עצומים מגדיל באופן שוטף את ההשקעה במניות. זה מבחינתו הגיל שבו הוא צריך להשקיע כמה שיותר בבורסה, וזה נכון מבחינה תיאורטית.  

השאלה אם התיק שלו מפוזר או אם יש מרכיב אג"ח משמעותי, פחות רלבנטית לצעירים שחוסכים לזמן ארוך - אבל רוב הצעירים לא מבין את המשמעות של חיסכון לטווח ארוך. הם שקועים עד צוואר במניות, ולא מפנימים שהשוק גם יכול לרדת חזק, אחרת חלקם היו אולי מגוונים את התיק. נזכיר כי זה בסדר גמור ואפילו נכון להשקיע במניות בשיעור מאוד גבוה, אבל כל עוד יודעים שבדרך יהיו ירידות. הטווח הארוך מאפשר למשקיעים צעירים להגיע לתיקון באם תהיה מפולת, ולכן מבחינה תיאורטית הם צריכים להיות במרכיב גדול של מניות.

כמה מבין המשקיעים הצעירים מבין את זה? כמה מהם לא ישנה את תיק ההשקעות כשתגיע קריסה ויגיד  "מה זה משנה אני חוסך ל-30 שנים?".  כנראה שהרוב יממש. טבע האדם הוא גרידיות בעליות ופחד גדול בירידות. 

הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

זוז פאוור קופצת 19%, בונוס מוסיפה 9%; מדדי ת"א בירוק

המדדים בת"א נסחרים בעליות בהובלת הסקטורים הרגישים לריבית - נדל"ן ואנרגיה מתחדשת, שבולטים היום לחיוב; נתוני המאקרו מחזקים את האפשרות להורדת ריבית בפגישה הבאה של בנק ישראל

מערכת ביזפורטל |

עליות של עד 1% בבורסה ברקע חדשות משמעותיות: שר האוצר האמריקאי, סקוט בסנט, אמר הבוקר כי ארצות הברית וסין הגיעו למסגרת מוסכמת לקראת הסכם סחר, שתידון ותקבל חותמת רשמית רק במפגש הקרוב בין הנשיא דונלד טראמפ לנשיא סין שי ג’ינפינג. בבסיס ההבנות עומדים נושאים רגישים כמו ייצוא טכנולוגיה, סחר במתכות ומינרליים נדירים, פנטניל, ורכישות חקלאיות, תחומים שהיו בלב המחלוקת בין שתי הכלכלות הגדולות בעולם. לפי בסנט, השיחות היו “בנויות, רחבות היקף ומוצלחות במיוחד”, מה שמעיד על רצון הדדי להתקרבות אחרי תקופה ארוכה של מתיחות.

עם זאת חשוב לסייג כי גם בעבר אמרו לנו שיש התקדמות בהסכם הסחר בין ארה"ב לסין ולבסוף כל מה שהסכימו עליו הצדדים הוא דחייה של הדד ליין. בכל מקרה, ההתקדמות היא חדשות טובות, וזה גם יבטא ככל הנראה פתרון בתחום השבבים לטובת השחקניות בתחום, גם החברות הישראליות. הרחבה: שר האוצר האמריקאי: ארה"ב וסין הגיעו למסגרת הסכם סחר - הפרטים יידונו בפסגה בין טראמפ לשי  


קריאה חשובה - אג"ח ממשלתיות ארוכות נחשבות בעיני משקיעים רבים כאפיק סולידי לטווח ארוך, אך גם בהן יש מקום להבחנה חדה בין סוגי החשיפה והסיכונים. כיום התשואה באג"ח הממשלתיות השקלי הארוך עומדת על כ-4.4% לשנה, לעומת כ-1.9% באג"ח הצמודות למדד, פער שמשקף ציפיות אינפלציה ממוצעת של כ-2.45% לשנה ל-17 השנים הקרובות. כלומר, השוק מעריך שבממוצע המדד יעלה בקצב זהה כמעט ליעד של בנק ישראל. במה שווה להשקיע אם בכלל? זה תלוי בסוג המשקיע, פיזור הסיכונים, והערכות לגבי העתיד.  מי שמחפש אסטרטגיה מתוחכמת יותר יכול לשקול פוזיציה של לונג באג"ח שקליות ושורט על אג"ח צמודות, כדי ליהנות מהפער שבין התשואות, כל עוד האינפלציה בפועל נמוכה מהציפיות הגלומות. בסופו של דבר, השקעה באג"ח ארוכות מתאימה בעיקר למשקיעים סבלניים, שמבקשים לנעול תשואה נומינלית גבוהה יחסית לאורך זמן, ומבינים שגם השקעה סולידית לא תמיד חסרת סיכון. להרחבה - השקעה סולידית לטווח ארוך - 4.4% בשנה, מתאים?



חזרה לשוק המקומי אך עדיין בהקשר של טראמפ, עם הדרישה האחרונה שלו מחמאס, לפיה על ארגון הטרור להחזיר בתוך 48 שעות את גופות החטופים המתים או “יגיעו פעולות מצד מדינות המעורבות”, נפתח פתח למכשול אפשרי בכל תהליך התקדמות הזה. הדרישה הזו מצביעה על מתיחות במחויבות של חמאס לשלב הבא, וגם אם יש מעט התקדמות, ההתעקשות מעלה סימני שאלה בנוגע לנכונותה להיכנס להסכם רחב יותר. במילים אחרות, אי הוודאות עדיין שוררת בהקשר של הגזרה הדרומית. ובאותו נושא, גם הגזרה הצפונית לא רגועה כאשר בסוף השבוע עלו דיווחים על תקיפות בלבנון.


אחד הנעלמים במשוואה של המשקיעים הוא האם הריבית תרד בהחלטה הקרובה. בעוד שמרבית הנתונים תומכים בהורדת ריבית כבר בנובמבר, נכון להיום עדיין יש אי וודאות סביב המלחמה. מה שכן, עבור הישראלים המלחמה בעזה לא השפיעה יותר מדי על הרגלי הצריכה של הישראליים, ולכן בעת היציאה מהמלחמה לא נראה שיש גל ביקושים שמגיע אחריה. על פי הסקירה השבועית של לידר, נתוני כרטיסי האשראי לא מראים עלייה חדה בצריכה, מכירות הדירות נותרו ברמה נמוכה, והתחזיות לצמיחה ממשיכות להיות מתונות, סביב 3.8% בלבד לשנת 2026. בלידר מציינים כי כוח הקנייה של הציבור נפגע מהעלאות המע"מ והקפאת השכר, ולכן גם אם יופיע גל ביקוש, הוא צפוי להתמקד בעיקר בתיירות לחו"ל ולא בצריכה מקומית. בהיעדר אינפלציית ביקושים מובהקת, הסביבה המאקרו כלכלית תומכת בהמשך הורדות ריבית בחודשים הקרובים.