"העסקה של חנוך דאום בקיבוץ האון משקפת את מה שקורה שם - 8 מיליון שקל לבית"

המכרז בקיבוץ האון עומד במרכז סערה בשבועות האחרונים. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שיווקה 171 מגרשים באזור, רובם למילואימניקים, ומועצת עמק הירדן מאיימת כי היא לא תאפשר בנייה באזור. הקרב בין רמ"י, שהיא למעשה המדינה, לבין המועצה, שלא בטוח שיכולה לשלוט במכרז משום שהקיבוץ הופרט לפני שנים בשל חובות עבר, הולך ומתעצם ככל שמגיע רגע פרסום תוצאות המכרז. בינתיים, לאנשי המקצוע בסביבה יש מה לומר על מחירי הקרקעות באזור ועל המרכז החדש שיוצר סערה באזור כולו - מאבק על קרקע ששווה מיליונים במחיר נמוך, כשבצלו חשש של אנשי הקיבוץ והמועצה כי "ילדת השמנת מתל אביב ישתלטו עליו". סערה תקשורתית. קיבוץ האון (גוגל מאפס)​

"יש שם בית אחד למכירה"

כפי שפורסם כאן, מחיר הקרקע ינוע סביב 1-2.5 מיליון שקל, כשבסכום הנמוך זכו בעיקר אנשי מילואים. צריך להבין שקרקע בקיבוץ האון היא דבר די נדיר מכמה סיבות, ראשית - כי אין הרבה מכירות באזור. הקומיקאי חנוך דאום רכש כאן בית ב-8.3 מיליון שקל ועל פי הערכת בני המקום, וילה בקו ראשון לכנרת תעלה סביב המחיר הזה, אבל בית קרקע שנמצא בקו השני לים ואילך - יימכר במחיר נמוך, כשעל פי ההערכות הוא ינוע סביב מחיר של 6-7 מיליון שקל, תלוי במיקום ובגודל השטח הבנוי. "יש לי שם בית אחד למכירה, אין כבר הרבה בתים כאלה", אומר גונן, מתווך מאזור סובב כנרת שמשווק בימים האלה בית באזור. "מחיר הבית ייקבע לפי המיקום שלו. כלומר, אם זה קו ראשון לכנרת, אז זה 7-8 מיליון שקל". חלק נוסף מהקרקעות שלא שווקו במכרז הנוכחי, 73 במספר, ישווקו בסוף אוקטובר ויאזנו בין מספר המילואימניקים לבין מספר המגרשים ששווקו לשאר הציבור. מעיון בפרטי המכרז עולה כי למילואימניקים ניתנה האפשרות להגיש הצעה החל מ-593 אלף שקל, וכאמור - חלקם הציע סכום כפול - ועדיין, זה נמוך משמעותית משווי הקרקע. גונן מספר כי "אין שם משהו מיוחד, אבל זה מקום עם נוף פתוח, אין תנאים מקשיחים של ועדת קבלה, אז אפשר לקנות שם, למי שיש כסף כמובן". אזהרת מועצת עמק הירדן (אתר המועצה) כל מציע יכול להירשם להגרלה על מגרש אחד ועד 25 מגרשים, כך שאין פלא שכל המגרשים שווקו בהצלחה ועד תקופת החגים רמ"י אמורה להודיע, גם אם לא תפרסם את תוצאות כל ארבעת המכרזים, שכל המגרשים נמכרו. חשוב להדגיש עוד נתון מעניין: חלק מהקרקעות ששווקו קטנות במידתן (271-301 מ"ר) ובאופיין מקרקעות אחרות בקיבוץ. לא מדובר בקרקע קטנה, אבל ביחס לקיבוץ זה מעט נמוך, למרות שחלק מהמגרשים משווקים על שטחים של עד חצי דונם, ומעטים אף גדולים יותר. לחלק מהבתים יש קיר משותף וזה גורם מפריע כאשר מחשבים את מחיר הנכס. ויש עוד גורם מפריע בסיפור הזה: מועצת עמק הירדן, שדורשת שמזהירה, כפי שאפשר לראות במודעה כאן למעלה, שמי שישתתף במכרז שם את כספו על קרן הצבי. משיחות עם אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן, הם מעריכים כי אולי עשרות בודדות יוותרו על המכרז, אבל הם צופים כי ההודעה לא ממש תשפיע ועדיין - מספר הניגשים למכרזים הבאים יהיה גבוה מאוד ובמקרים מסוימים - מספר דו ספרתי של מציעים על כל מגרש.

מה אומר המומחה?

"אם אני משווה את קיבוץ האון לגנוסר או לקיבוצים ששוכנים על הכנרת ונושקים למים, אפשר לראות שהמיקום והחלום נפגשים יחד במקרה הזה ומייצרים מחיר שהוא באמת מדהים", אומר לנו עו"ד ושמאי המקרקעין, אמיר דרור, שמכיר היטב את האזור. מה קרה בעסקה של חנוך דאום? הבית תומחר ברף הגבוה. "אפשר בהחלט לראות את זה בעסקה של חנוך דאום. שם הדבר התאפשר כתוצאה מעניין השיוך. כשאתה מאפשר את ההפרדה של הקרקע מהשיתופיות של האגודה והופך אותה לרשומה באופן פרטי, הדבר משליך ישירות על מידת הסחירות שלה. אתה יכול לעשות בה שימוש, למנף אותה. לעשות את כל מה שאפשר לעשות עם נכס משויך - וזה מה שקרה במקרה הזה. הוא קיבל קרקע רשומה על שמו". גם חברי הקיבוץ קיבלו. "כל מה שנעשה בקיבוץ, בתוך תהליך הפירוק, הוא שחברי הקיבוץ מסרו נכסים ותמורת זה שחררו אותם מחובות והתחייבויות, אבל נתנו להם את ה'פרצלציה', השיוך. זה שם אותם במקום שונה מול קיבוצים אחרים ששם אין לך את האלמנט הזה, שם אתה בתוך הסירה עם כולם. זה דבר מאוד משמעותי. לכן, האון שונה מיישובים אחרים בסביבה". אמיר דרור, עו״ד ושמאי מקרקעין (צילום: כפיר זיו) מה דעתך על מכרז רמ"י? "אין ספק שזה עשה רעש. אפשר לראות איך המחיר בקיבוץ הלך וטיפס במהלך השנים. יש מגמה. מצד שני, יש כאן הרבה מאוד נעלמים שאני עדיין לא יודע איך הם יקבלו ביטוי במחיר - יש פה 'כיפוף ידיים' של שני ענקים, כמו רמ"י והמועצה. מצד אחד בעל הקרקע, מצד שני מי שמחליט מה לעשות בה. זו סיטואציה לא פשוטה, אין עדיין היתרי בניה ואתה לא יודע איזה תכנון יתגבש שם. אני גם לא מבין מה הקריטריונים שיקבעו ואיך אפשר יהיה לפקח ולדאוג שהאופי, שאמור להיות קהילתי, יישמר. בסוף, בישראל כמו בישראל, יכולים לבוא לומר שהכוונה היא מאוד טובה אבל אולי הדברים ישתבשו, אז נוכל למצוא את עצמנו באזור שרווי בעשירים בלבד. בל נשכח: אם תקבע קריטריונים בעלי אופי חברתי ויעשו תמהיל ששומר על חיילים ולוחמים וכן הלאה, זה עדיין לא מבטיח שהקיבוץ לא יהיה של עשירים בלבד. גם בקרב לוחמים שהיו בעזה - יש הרבה מאוד עשירים". בוא נדבר על השורה התחתונה - המחיר. "תלוי איפה. על מגרש של 400 מ"ר, 200 מ"ר בנוי בערך והוא בשיוך - זה יכול להגיע ל-8 מיליון שקל בערך. אבל זה רק בתנאי שיש את כל המאפיינים איתו. אם תגיד לי שיש מגרש שזמין לבנייה בעוד 10 שנים, ואז גם שם יש התפלגות של מגרש קטן וגדול, כמו שרואים במכרז, אז המחיר יהיה שונה מהותית. המגרשים שבמכרז, בממוצע, הם צפופים יותר ומתוכננים בצורה שונה. התכנון פתוח לקו החוף מצד אחד, ומצד שני הם יגורו לרוב בבית דו-משפחתי והכל בקירות משותפים. אז המחיר שונה".