פוליטיקה בוועדות התכנון? בוגין: "מנסים להתערב בשיקולי השמאי"
לאור ירידת מחירי הדיור, האם ענף הנדל"ן נמצא במשבר אמיתי? כמה זמן הוא יימשך ואיזו השפעה יש לביורוקרטיה שמהווה לעתים חסם להגדלת היצע הדירות בישראל?
בוועידה הכלכלית של "ביזפורטל" נערך מושב תחת הכותרת "שוק הנדל"ן מאז ועד היום – האתגרים, המחירים והבירוקרטיה". בין היתר נכחו בו דן פרנס, מנכ”ל קרסו נדל"ן ונחמה בוגין, שמאית מקרקעין ומשפטנית ויו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל. את הפאנל הנחה כתב הנדל"ן של ביזפורטל, איציק יצחקי.
פרנס נשאל תחילה על הכדאיות הכלכלית בפרויקטים של התחדשות עירונית בחברות הנדל"ן, דרך תקן 21 שאמור לייצר הסדרה בנושא הזה. היזמים מזהים כשל רוחבי של הוועדות בעניין הזה וטוענים כי הן לא רואות את המציאות במשקפיים שלהם. בוגין חושפת לראשונה את הבעייתיות בעבודה של הוועדות מול השמאים ועל הלחץ שמפעילים הבנקים כדי לאשר את השומות. בהקשר הזה, היא רוצה להגדיר את תפקידו של שמאי המקרקעין כשומר הסף.
"התחדשות עירונית זה באמת התחום הכי מורכב ביזמות נדל"ן. בכל ענף יש המון חוסר וודאות, אבל בהתחדשות עירונית יש הרבה מאוד, מכמה בחינות", הסביר פרנס. "כשיזם יוצא לדרך בפרויקט התחדשות עירונית, הוא למעשה מתחיל בהתקשרות עם בעלי הדירות. הוא צריך להעריך בשלב הזה, מה היקף הזכויות שיניתנו לו בסופו של דבר במסגרת התב"ע שהוא יקדם. ועל בסיס זה, הוא מתקשר עם הדיירים. לאחר מכן, הוא ממשיך בתהליך קידום התב"ע - תהליך שנמשך מספר שנים. רק בשלב של הפקדת התכנית בוועדה המחוזית בדרך כלל למעשה אז מקובעות הזכויות. בשלב הזה, צף הנושא של תקן 21 - תחשיב שמציג את הרווח הצפוי ליזם בפרויקט. צריך לשים לב, לא על בסיס השמאות מבוצע התכנון. הוועדה צריכה לתכנן מה שהכי נכון לשכונה, לעיר, למגרש. לתת כמה שיותר יחידות דיור". פרנס מדגיש כי "בסופו של דבר, תקן 21 הוא שסתום ביטחון שמפעילים בשלב הזה כדי לוודא שהיקף הזכויות שהוועדה עומדת לתת לתכנית, הוא היקף שמספיק כדי לייצר ליזם רווחיות. גם יוכל לתת את השטחים שמבטיח לדיירים הקיימים וגם לבנות את כל הדיריות החדשות וכן להרוויח. המנגנון הזה מצוין, נכון. הבעיה היא ביישומו".
- קרסו נדל"ן: ההכנסות ממכירת דירות זינקו ב-31%; ה-NOI במחצית הסתכם בכ-37 מיליון שקל
- קרסו נדל"ן: ה-NOI גדל ב-5%, הסתכם בכ-19 מ' שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נחמה בוגין (משמאל), עם דן פרנס (בלבן)
"שמאות זה לא מדע מדויק", המשיך פרנס. "הפאקטור המרכזי ביותר של העלות בפרויקט כזה, בפרויקט התחדשות עירוני הוא עלויות הבניה. כיון שגם את מרכיב הקרקע אנו בעצם משלבים בין שירותי הבניה שאנו נותנים לדיירים הקיימים, תארו לעצמכם שיש פער של 500 מאות שקלים למטר. לפעמים גם 1,000 שקל למטר. לעומת זאת, השמאי של הוועדה המחוזית קובע עלות נמוכה יותר. מדברים על פער שיכול כמעט לאפס את הרווח או לאפס לגמרי את הרווח בפרויקט. אנחנו נמצאים בשלב שכבר אחרי שנים של עבודה, של התקשרות מול דיירים, של עבודה מול הוועדות מגיע ל'מאני טיים' הוועדה המחוזית. ואז יש נקודה מכריעה. בעבר, בשנים עברו כשהשוק עלה, המחירים בסופו של דבר תוקנו. גם אם היו טעויות כאלה, מעט פרויקטים לא יצאו לפועל על הרקע הזה. מחירי הדירות עלו וזה תיקן את הטעויות. היום יש נורת אזהרה שצריכה להידלק מכל הגורמים הרלוונטיים. זה אומר - שמאי הוועדות. נחמה בוגין, אני מרים לך פה להנחתה".
בוגין הנהנה. היא מבינה היטב על מה פרנס מדבר ומנסה לקדם רפורמה בנושא הזה. לפני שהגיבה על כך אמר פרנס: "צריכים להנחות את השמאים המחוזיים שעורכים את השמאויות האלה, להיות מאוד מאוד מחושבים, כי אם חס וחלילה תקן 21 ייערך בצורה לא נכונה ובסופו של דבר לא יאפשר רווח ליזם, אז אנחנו כיזמים, לא נעים, הפסדנו פרויקט. הפסדנו את ההשקעה שלנו עד אז. אבל צריך לחשוב גם על הדיירים. דיירי התמורה שגרים בבתים שהם לא ראויים למגורים וכל הרעיון הוא שיפור חייהם ולתת תקן עמידות בפני רעידות אדמה. כך שיש אספקטים רחבים שמצדיקים את זה".
פרנס נשאל גם על נושא תקן החניות, שמשפיע על כדאיות הפרוייקט. "יש בנושא תקן החניה שתי נקודות, הראשונה - אנחנו שמחים ומברכים על ההתחלה, על התנעת מערכות הסעת המונים במטרופולין הקו האדום. זה דבר מבורך, אבל רק התחלה. פעם שניה, לפני מספר שנים מדינת ישראל צמצמה מאוד את תקני החניה. מי שלא יודע, היום בתל-אביב, תקן החניה כשאנו באים לבנות פרויקט בתל-אביב, בשכונות במרכז העיר, הוא 0.5 לדירה.
- 480 דירות חדשות: אושרה הרחבה לשכונת גילה בירושלים
- ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- מחירי הדירות יורדים - אבל המשקיעים מרוויחים יותר
לדירה אחת יש חניה, ולשניה אין. בפריפריה של העיר זה 0.8 חניה לדירה. כלומר, בכל עשר דירות, לשתיים אין חניה. כשעושים פרויקט של התחדשות עירונית אתה מחויב לתת חניה. הבעיה היא שכיזם אתה נשאר בסוף עם הרבה מאוד דירות ללא חניה. יש הרבה ממ"דים שיורדים לחניונים, עמודים שיורדים. בסופו של דבר, החניונים פחות יעילים. אם בבניין רגיל, נגיד, לא התחדשות עירונית, בחניון תת-קרקעי מקובל לתכנן לפי סדר גודל של 35-33 מטר לכל מקום חניה, בפרויקטים כאלו של התחדשות עירונית מגיעים ל-50-60 מטר. המשמעות: כל חניה בהתחדשות עירונית עולה כמעט פי שניים. זה משליך בצורה מאוד מאוד חזקה על הרווחיות".
"תקן החניה בתל אביב - חניה אחת לשתי דירות". דן פרנס במהלך הכנס (שלומי יוסף)
בשלב זה בוגין תפסה את המיקרופון. "לא רק דן שאתה מרים לי להנחתה, אתה מתפרץ לדלת פתוחה", ענתה לפרנס. "אחד הנושאים שאני מתקוממת עליהם הרבה מאוד זמן ומאז שנבחרתי לרשות הלשכה אני פועלת בנושא, זה תקן 21 שדורש שיפור משמעותי. התחשיב על פי תקן 21 הוא תחשיב שמאי שמלווה תכנית של פינוי בינוי. דן יכול לקבל מהוועדה הרלוונטית כמות זכויות שתספיק לתמורות שיוכל לתת וכדי שהפרויקט יצא לדרך, אבל שמאי הוועדה לא עצמאי בתגובותיו. ואני עדינה. אני שומעת, אוף רקורד, תלונות של שמאי ועדות, יו"ר ועדות, על כך שיש בעייתיות, שמנסים דרך השמאי לוודא מדיניות תכנונית של העיר. לא תמיד עם קשר למספרים ולתחשיבים. אני מרגישה מה שדן מרגיש, לא יעלה על הדעת שזה המצב. צריך לשמור על שיקול הדעת השמאי. הבעיה היא לא אצל השמאים - אלא בניסיון להתערב בשיקול הדעת ולבטא דרך התחשיב את המדיניות התכנונית. זאת הצעת חוק שאני עובדת עליה, ומקווה שתהווה שחרור צוואר בקבוק".
"אם מדברים על עידוד שוק הנדל"ן, המנוע שממשיך לדהור במלוא המרץ הוא התחדשות עירונית", המשיכה. "הפרויקטים הם לטווח ארוך, דן וחבריו לא צריכים לרכוש את הקרקע
כך שעלויות המימון לא מטרידות כרגע. הצעתנו היא ליצור דיון סדור. עם לוח זמנים ברור ועם גורם שלישי מכריע שיקבע. לא להיות תלויים בחסדי ראש העיר".
להוציא את הפוליטיקה מהוועדות. בוגין (שלומי יוסף)
על השאלה האם הפוליטיקה השתלטה על השמאים ענתה: "השמאים עושים את עבודתם נאמנה, הם לא צריכים אפילו כללי אתיקה כדי שזה יקרה. הם מוצאים את עצמם בהרבה מאוד מקרים כמי שצריכים לעמוד על שלהם מול לחצים. נסה לתאר ניהול משא ומתן עם יזם כשצריך שומה לבנק. יש פה קרב אדיר, בין השמאי ליזם. מה תהיה השורה התחתונה? לא ניתמם ונגיד שזה לא קיים".
על הקרבות בין הבנקים לשמאים אמרה: "אם הזכרתי בנקים, בדיוק בימים האלה יש לי סוג של, לא נקרא לזה מאבק, אבל צורך לשים את הדברים על השולחן מול הבנקים ולהדגיש את מעמד השמאי כשומר הסף. אם לא ייערך תחשיב תקן 21 ראוי, שמבטא בצורה נכונה את הפרויקט, יהיה נזק אדיר לעיר ולחברה".
בנייה. קרדיט: צלי אהרוןמחירי הדירות יורדים - אבל המשקיעים מרוויחים יותר
לאחר ירידה של כ- 7-10% במחירי הדירות בממוצע ברחבי הארץ, ועליית מחירי השכירות באותם אזורים: מצב המשקיעים השתפר. קרי הם מקבלים יותר תשואה שוטפת על השקעתם שירדה במחירים אבסולוטיים. כשברקע תחזית בנק ישראל היא לירידת ריבית של כ-0.75% עד לסוף 2026, השאלה
המתבקשת היא האם רכישת דירה להשקעה חוזרת להיות רלוונטית?
המצב בשוק הנדל״ן למגורים בהחלט מבלבל. אנחנו רואים מהנתונים שמגיעים מתחילת ירידות מחירים רוחביות במחירי הדירות. העסקאות שנעשות מעידות על קצב נמוך ואיטי מאוד. לא קל למכור דירה היום בישראל. כמובן שבמחיר הנכון תמיד יש את מי שמוכן לשלם, אבל באופן כללי - הירידות שאנחנו מדברים אליהן כבר למעלה מחצי שנה, מורגשות היטב בשטח. מנגד, רואים את מחירי השכירות עולים. הערכה שמרנית מדברת על עלייה של 5% בממוצע בשכר הדירה הארץ בשנה האחרונה.
המצב מבלבל בעיקר מפני שאם מחירי הדירות יורדים (והם יורדים כאמור)- היינו רוצים לראות גם את מחירי השכירות יורדים בצמוד. וזה לא קורה. לפחות בינתיים.
נציג את המצב שנובע מן האנומליה שהוזכרה: מצב המשקיעים בנדל״ן - אשר השתפר והפך לטוב יותר בעקבות הדיסוננס של מחירי דירות יורדים ושכר דירה עולה. מביא דה פקטו לעליה בתשואה השוטפת של משקיעי הנדל״ן בכ-5% לפחות. המשמעות היא שהתשואה השוטפת על דירה ממוצעת עולה. לצורך הדוגמא נקח דירה ממוצעת בישראל שעומדת כיום על כ-2.3 מיליון שקל. שיעור ההחזר ( הכנסות השכירות שהמשקיעים מקבלים) עלתה מסכום של כ-2.9% תשואה שוטפת בתחילת השנה לכ-3.4% היום. עבור המשכירים מדובר בשינוי מהותי: אותם נכסים שהניבו הכנסה צנועה יחסית לפני שנה, הפכו לפתע לרווחיים יותר בהשוואה לעלות ההחזקה שלהם. אבל הסוכרייה תגיע דווקא בהמשך: הרי בנק ישראל הציג בהחלטת הריבית האחרונה את התחזית קדימה ובה נראה ככל שנראה את הריבית במשק יורדת ב-0.75%. מה שיביא את המשכנתא הממוצעת לירידה בהתאם. בנוגע לשיפור בתשואה, ננסה להסביר בפשטות: כשהמחיר הנקוב של הנכס יורד, אבל ההכנסה מהשכירות דווקא עולה, שיעור התשואה עולה בהתאם. אם בעבר בעל דירה שהשכיר אותה קיבל תשואה של 3%, היום הוא כבר מתקרב ל-3.5%.
כמו כן, לתוך המשוואה הזו נכנסת כאמור גם הריבית. אם התחזיתשל הורדת הריבית ב-0.75% תתממש, משקיע שירכוש דירה להשקעה יוכל לקחת משכנתא בריבית זהה (בקירוב) לתשואה השוטפת שמייצר הנכס. כלומר, ההחזר החודשי על ההלוואה יהיה קטן מההכנסה משכר הדירה, מצב שבו ההשקעה מממנת את עצמה, עם פוטנציאל לעליית ערך נוספת של הנכס ביום שאחרי ההתייצבות הכלכלית והביטחונית.מדובר על נכס שמייצר תזרים חיובי כבר מהיום הראשון, ובמקביל שומר פוטנציאל השבחה לעתיד. משקיעים אובים את המצב הזה וראינו זאת בשנים קודמות. כמו לפני 3 שנים - בימים אלה הריבית עדיין הייתה נמוכה והנכס הניב תשואה ממוצעת של כ-2.2-2.3%. אבל זו הייתה השקעה טובה.בעיקרכי הוא נשאר עם תזרים חיובי בסוף החודש לאחר ששילם את החזר המשכנתא.
- ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?
- איך המדינה לוקחת מעל 50% ממחיר הדירה? כי היא יכולה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אולי נשמע כמו שינוי קטן במספרים, אבל בעולם ההשקעות מדובר בהבדל מהותי. במיוחד בתקופה שבה שוקי ההון תנודתיים והאלטרנטיבות לא תמיד נחשבות לחוף מבטחים. עם בורסה מקומית שבימים האחרונים הראתה לנו תנודות של 4-5% בכל יום למטה או למעלה. התנודות הללו מגיעות גם על רקע נתונים גאופוליטיים ולאו דווקא בהקשר לחברה, בדרך כלל לא נראה חברה שעולה יורדת 8% ויורדת 11% ביום שאחרי בגלל דיווח כזה או אחר. חברה לא משנה את עצמה באופן כה חד למטה ואז למעלה או להיפך בטווח זמן קצר שכזה.
מס רכוש חוזר לשולחן: הנה המשמעות לבעלי הקרקעות
רשות המסים בוחנת מחדש את המס שבוטל בשנת 2000 - ומציבה אותו כאפשרות רצינית למימון ההוצאות הגוברות של המלחמה. המשמעות: החזקת קרקעות לא מנוצלות עלולה להפוך לנטל מסוים עבור מי שמחזיק בהן; אם וכאשר יחזור המס מה יהיה שיעורו?
המס שנעלם מחיינו לפני יותר משני עשורים, חוזר כעת לשולחן - והפעם בטיימינג רגיש במיוחד. מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ’, אמר כי האפשרות להטיל מחדש את המס, שבוטל בשנת 2000, עומדת כאחת החלופות לפיצוי על אובדן הכנסות אם יוחלט בעתיד להקל את נטל המס על הציבור. ההקלה על הציבור היא כמובן ביטול ההקפאה של מדרגות מס ההכנסה שהוטלה בתחילת השנה וכעת מדובר על ביטול של ההקפאה והטבה עם הציבור שנפגע בעקבותיה. חשוב לציין - גם אם מס רכוש אכן יוטל על בעלי הקרקעות בקרוב, לא צפוי באמת ביטול של ההקפאה המצוינת. גם בעקבות ההוצאות הגבוהות של הממשלה הנוכחית וגם בעקבות הוצאות המלחמה הגבוהות.
עוד דבר חשוב הוא מה שנאמר מאחורי הדברים, והוא המסר הברור לבעלי הקרקעות: החזקת קרקע לא מנוצלת עלולה להפוך בקרוב מיתרון פיננסי לנטל כלכלי שלאט לאט ינגוס ברווחיות שעד עתה לא הייתה מוגבלת. כבר שכחנו ממנו אבל מס רכוש היה מס שנתי שהוטל על בעלי קרקעות ונכסים לא מנוצלים, מתוך מטרה לעודד שימוש יעיל בקרקע ולמנוע ספסרות והשבתה של קרקעות זמינות לבנייה. ביטולו בשנת 2000 התרחש על רקע ביקורת ציבורית וכלכלית, שטענה כי המס אינו נאכף בצורה אחידה וכי הוא מכביד על בעלי נכסים פרטיים לצד בעלי הון גדולים. מאז, בעלי קרקעות נהנו מהאפשרות להחזיק נכסים שנים ארוכות מבלי לשלם מס שנתי ייעודי על עצם ההחזקה.
כעת, לנוכח הגידול העצום בהוצאות המלחמה והיעדים השאפתניים של רשות המסים, המס הזה שוב על הפרק. עוד נאמר כי ללא צעדים פיסקליים משלימים - לא ניתן יהיה להקל על נטל המס בתחומים אחרים. המשמעות היא שדווקא נכסים לא מנוצלים עלולים להפוך יעד לגבייה. אם המהלך ייצא לפועל, בעלי קרקעות ריקות במרכזי ערים או בשטחים ייעודיים לבנייה יידרשו לקבל החלטות: למכור, לשווק או להתחיל לבנות - אחרת יידרשו לשלם מס שיכול להצטבר לסכומים משמעותיים מדי שנה. אגב - זה דומה לחוק המס על הרווחים הכלואים שחל מהשנה מחייב את העסקים לחלק את הרווחים כדיבידנד ובמידה ולא יחולק דיבידנד כאמור - הם יחויבו במס בכל שנה על כל הסכום שנצבר בעודפי החברה. כאן - המס יהיה על הקרקע המוחזקת, בכל שנה - זה עלול לאכול לאט לאט את ההזדמנויות שהחברות כעת מחכות להן ויחייב אותן לבנות במהרה ואילולא יעשו כן - יחויבו במס.
אילו נכסים יהיו חייבים במס?
הדיונים שנערכים כיום מתמקדים בעיקר בקרקעות זמינות לבנייה שלא נוצלו במשך שנים. קרקעות חקלאיות שאינן מיועדות לבנייה עשויות לקבל פטור או הקלות משמעותיות. גם מי שמחזיק קרקע קטנה או קרקע באזורי עדיפות לאומית יוכל ליהנות מהנחות ניכרות. מנגד, קרקעות במרכז הארץ או באזורים שבהם הביקוש לבנייה גבוה עלולות להיות החייבות העיקריות.
- 305 מיליון שקל כבר שולמו: תל אביב מובילה בתביעות לנזקי מלחמה
- 38 אלף תביעות הוגשו לקרן הפיצויים במהלך המלחמה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה יהיה שיעור המס?
אמנם אין עדיין החלטה רשמית, אך ההערכות הן ששיעור המס ייקבע בטווח של רבע אחוז עד אחוז וחצי משווי הקרקע לשנה. כלומר, בעל קרקע בשווי שני מיליון שקל עשוי לשלם בין חמשת אלפים ל-30 אלף שקל בשנה. שיעור נמוך יותר ייבחר ככל הנראה בתחילת הדרך כדי לבחון את השפעת המהלך על השוק, עם אפשרות להעלאה הדרגתית בהמשך.
