מה ההבדל בין שוק הדיור בארץ לשוק בארה"ב?

עליית מחירי הדיור נעצרה, כך סוף סוף בישרו נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הנה הנתונים המלאים). אם הייתה הרגשה שהמחירים 'יעלו לנצח' - הגיעה ריבית בנק ישראל (ולא תוכניות הממשלה) והוכיחו שמחירי הדיור בהחלט יכולים להיבלם. עליית הריבית האטה משמעותית את מספר העסקאות בשוק, את המשכנתאות - והחל משבוע שעבר גם את מחירי הדיור. רשמית זו עוד לא ירידה, אבל בשטח אפשר לראות גם ירידות מחירים. הקבלנים נותנים מבצעים - ובפועל זו ירידת מחירים. על פי נתוני הלמ"ס, רואים ירידת מחירים גם במחירי הדירות החדשות. זה עדיין רק 2.4% אבל זה כבר שינוי כיוון - הריבית ניצחה גם את הקבלנים. בארה"ב מדד קייס שילר למחירי הדיור כבר מצביע על ירידה מזה ארבעה חודשים, בפועל באזורים מסוימים בארה"ב כבר מדברים על ירידה של 10% במחירים, ובמדינות נוספות בעולם כמו ניו זילנד המחירים יורדים אפילו יותר.  לכאורה, בשורה מצוינת גם לציבור הצעיר בישראל שלא יכול לקנות דירה במחירים הגבוהים ורוצה לראות ירידת מחירים. אבל האם נראה בישראל ירידת מחירים משמעותית? הקבלנים כמובן יגידו לכם שלא (יש להם אינטרס כזה...) מנגד, לא מעט אנליסטים אומרים שכן.  אבל דווקא אורי גרינפלד, האסטרטג הראשי של פסגות בית השקעות, מצנן את התקוות ואומר כי יש הבדל גדול בין ישראל וארה"ב: "העלייה בריבית על המשכנתאות בארה"ב ובישראל עושה, בהתאם לתוכנית של הבנקים המרכזיים, את העבודה שלה בשוקי הנדל"ן המקומיים. הביקוש צנח גם פה וגם בארה"ב בעשרות אחוזים, ההיצע עדיין גבוה והמחירים מגיבים בהתאם. "לפני שנמשיך בניתוח רק נציין שירידת המחירים, בארה"ב או בישראל, בטלה כמובן בשישים כשלוקחים בחשבון את הזינוק במחירים ב-2021-2020 כך שעדיין ממש מוקדם לומר שמשהו בסיסי השתנה בשוק הנדל"ן. לכן, כדאי לבחון את הביקוש וההיצע הבסיסיים בשוק הנדל"ן בארה"ב וישראל על מנת לנסות להעריך לאן הדברים הולכים. "כהנחת בסיס נניח שהריביות של בנק ישראל ושל הפד יוותרו גבוהות עד סוף השנה וירדו בתחילת השנה הבאה. בארה"ב, הביקוש הבסיסי לדיור בעשר השנים האחרונות עומד על כ-1.1 מיליון משקי בית חדשים מדי שנה. בהשוואה, מספר התחלות הבנייה בארה"ב גבוה מרמה זו כבר מאז 2015 כך שעודף ההיצע בשוק האמריקאי נבנה במשך שנים ולא בא לידי ביטוי עד עכשיו בעיקר בשל ביקוש שנוצר ממשקיעים פרטיים ומוסדיים". אז למה לדעתו המחירים בישראל לא יירדו בצורה משמעותית? "בישראל לעומת זאת, הגידול במספר משקי הבית עומד על כ-54 אלף בשנה בעוד שהתחלות הבנייה עד אמצע 2021 עמדו בממוצע על כ-55 אלף ועלו רק בשנה וחצי האחרונה ל-70 אלף. במילים אחרות, אם מסתכלים על הכוחות הבסיסיים בשוקי הנדל"ן בישראל ובארה"ב הרי שהמצב שונה לחלוטין. בארה"ב יש עודף היצע אורך טווח ובישראל יש עודף ביקוש. "כעת, כשמסתכלים קדימה, אין ספק שהתחלות הבנייה גם בישראל וגם בארה"ב ירשמו ירידה בשנים הבאות. ירידת המחירים ועלויות האשראי הגבוהות מעודדות את הקבלנים להאט את קצב הבנייה על מנת לשמור על תזרים מזומנים חיובי ככל שניתן. בהינתן הנתון מעלה, שוק הנדל"ן בישראל יחזור לשווי משקל הרבה יותר מהר לעומת זה האמריקאי כך שסביר מאוד להניח שירידת המחירים בשוק המקומי תהיה מתונה יותר ותחזיק הרבה פחות זמן מעמד לעומת זו שבשוק האמריקאי".