מה ההבדל בין שוק הדיור בארץ לשוק בארה"ב?
עליית מחירי הדיור נעצרה, כך סוף סוף בישרו נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הנה הנתונים המלאים). אם הייתה הרגשה שהמחירים 'יעלו לנצח' - הגיעה ריבית בנק ישראל (ולא תוכניות הממשלה) והוכיחו שמחירי הדיור בהחלט יכולים להיבלם. עליית הריבית האטה משמעותית את מספר העסקאות בשוק, את המשכנתאות - והחל משבוע שעבר גם את מחירי הדיור. רשמית זו עוד לא ירידה, אבל בשטח אפשר לראות גם ירידות מחירים. הקבלנים נותנים מבצעים - ובפועל זו ירידת מחירים. על פי נתוני הלמ"ס, רואים ירידת מחירים גם במחירי הדירות החדשות. זה עדיין רק 2.4% אבל זה כבר שינוי כיוון - הריבית ניצחה גם את הקבלנים. בארה"ב מדד קייס שילר למחירי הדיור כבר מצביע על ירידה מזה ארבעה חודשים, בפועל באזורים מסוימים בארה"ב כבר מדברים על ירידה של 10% במחירים, ובמדינות נוספות בעולם כמו ניו זילנד המחירים יורדים אפילו יותר. לכאורה, בשורה מצוינת גם לציבור הצעיר בישראל שלא יכול לקנות דירה במחירים הגבוהים ורוצה לראות ירידת מחירים. אבל האם נראה בישראל ירידת מחירים משמעותית? הקבלנים כמובן יגידו לכם שלא (יש להם אינטרס כזה...) מנגד, לא מעט אנליסטים אומרים שכן. אבל דווקא אורי גרינפלד, האסטרטג הראשי של פסגות בית השקעות, מצנן את התקוות ואומר כי יש הבדל גדול בין ישראל וארה"ב: "העלייה בריבית על המשכנתאות בארה"ב ובישראל עושה, בהתאם לתוכנית של הבנקים המרכזיים, את העבודה שלה בשוקי הנדל"ן המקומיים. הביקוש צנח גם פה וגם בארה"ב בעשרות אחוזים, ההיצע עדיין גבוה והמחירים מגיבים בהתאם. "לפני שנמשיך בניתוח רק נציין שירידת המחירים, בארה"ב או בישראל, בטלה כמובן בשישים כשלוקחים בחשבון את הזינוק במחירים ב-2021-2020 כך שעדיין ממש מוקדם לומר שמשהו בסיסי השתנה בשוק הנדל"ן. לכן, כדאי לבחון את הביקוש וההיצע הבסיסיים בשוק הנדל"ן בארה"ב וישראל על מנת לנסות להעריך לאן הדברים הולכים. "כהנחת בסיס נניח שהריביות של בנק ישראל ושל הפד יוותרו גבוהות עד סוף השנה וירדו בתחילת השנה הבאה. בארה"ב, הביקוש הבסיסי לדיור בעשר השנים האחרונות עומד על כ-1.1 מיליון משקי בית חדשים מדי שנה. בהשוואה, מספר התחלות הבנייה בארה"ב גבוה מרמה זו כבר מאז 2015 כך שעודף ההיצע בשוק האמריקאי נבנה במשך שנים ולא בא לידי ביטוי עד עכשיו בעיקר בשל ביקוש שנוצר ממשקיעים פרטיים ומוסדיים". אז למה לדעתו המחירים בישראל לא יירדו בצורה משמעותית? "בישראל לעומת זאת, הגידול במספר משקי הבית עומד על כ-54 אלף בשנה בעוד שהתחלות הבנייה עד אמצע 2021 עמדו בממוצע על כ-55 אלף ועלו רק בשנה וחצי האחרונה ל-70 אלף. במילים אחרות, אם מסתכלים על הכוחות הבסיסיים בשוקי הנדל"ן בישראל ובארה"ב הרי שהמצב שונה לחלוטין. בארה"ב יש עודף היצע אורך טווח ובישראל יש עודף ביקוש. "כעת, כשמסתכלים קדימה, אין ספק שהתחלות הבנייה גם בישראל וגם בארה"ב ירשמו ירידה בשנים הבאות. ירידת המחירים ועלויות האשראי הגבוהות מעודדות את הקבלנים להאט את קצב הבנייה על מנת לשמור על תזרים מזומנים חיובי ככל שניתן. בהינתן הנתון מעלה, שוק הנדל"ן בישראל יחזור לשווי משקל הרבה יותר מהר לעומת זה האמריקאי כך שסביר מאוד להניח שירידת המחירים בשוק המקומי תהיה מתונה יותר ותחזיק הרבה פחות זמן מעמד לעומת זו שבשוק האמריקאי".
- 6.אריק 25/01/2023 04:53הגב לתגובה זוהבועה שלנו מנופחת במימדים אחרים, אם אתה חושב לקנות דירה אל תעשה זאת, אתה עלול למצוא את עצמך ללא דירה וללא כסף.
- 5.הגרוש שבחור 24/01/2023 08:45הגב לתגובה זונניח לפי דבריו שהמחירים ימשיכו לעלות, מי יכול לשלם על 4 חדרים בבניין קומות מעל 2 מיליון ש"ח? מאיפה זוג צעיר יביא את ההון העצמי הדרוש? ה"אסטרטג" לא מבין שלא יעזור כמה שתפמפמו למציאות הכלכלית חוקים משלה? עם הריבית כיום זוגות לא עומדים בסף המינימלי לקבלת משכנתא, הקבלנים משלמים את הריבית הזאת על ההלוואות שלהם, איזה תרחיש נראה בעיניך הגיוני אדוני האסטרטג?
- 4.דויד - הצבר 24/01/2023 00:25הגב לתגובה זוהמחיר יעלה קיצונית משום שיש מעט שטח לבנייה דבר הגורם לעליית מחירים השמאל טוב לערבים ורק לעם ישראל
- 3.קלקלן 23/01/2023 00:47הגב לתגובה זונקנה בכל מחיר, גם ב-20 מיליון לדירה. מה בעיה כל אחד מרוויח 100 אלף בחודש
- אוהד 23/01/2023 15:23הגב לתגובה זו100 ברוטו זה באיזור ה50 נטו , בשביל 5 מיליון הון עצמי יקחו לפחות 10 שנים של חסכון אגרסיבי במידה והמחירים לא יעלו במשך הזמן הזה..
- 2.עוזי 22/01/2023 18:04הגב לתגובה זוגם בעזה יש ריבוי טבעי ואפילו יותר מפה. נראה לכם הגיוני ונורמלישדירה מתפוררת 65 מטר בגבעתיים תעלה 3 מליון שקלים . חברים הכל הולך להתפוצץ לנו בפנים
- ירון 22/01/2023 23:31הגב לתגובה זוזה השטח ששווה מיליונים !!!
- אלי 22/01/2023 20:34הגב לתגובה זובארהב ההלוואות הן נון ריקורס לנכס כלומר ברגע שהלווה מפגר בתשלום ומעקלים אז לא משנה מחיר המימוש החוב נסגר. בארץ החוב נשאר גם לאחר מכירת הנכס ולכן אנשים לא זורקים נכס לבנק ויוצאים מהעיסקה. מצד שני - ביקוש כלכלי תלוי בהכנסה לא רק בצורך הקיומי לדירה. אם נכס עולה 100 מליון לא יהיה לו ביקוש כי לא יהיה מי שישלם - ולא משנה כמה הנכס יהיה מעולה. המחירים בשנים האחרונות עלו מעל עליות השכר וזה יצר ניתוק בין השווי הכלכלי ליכולת הציבור להמשיך לתחזק את רמת המחירים. מה שהולך לקרות זה התכנסות לנקודת איזון חדשה שבה המחירים ירדו על שכמות הרוכשים שיש להם שכר פנוי מספיק עם כח קניה יוכלו לממן. אם הירידה תהיה 10 או 30 אחוז קשה לקבוע. מה שבטוח שככל שהריבית בכיוון עליה ככה המחירים בכיוון ירידה - שנה א' במימון
- 1.צבי 22/01/2023 16:47הגב לתגובה זובארה"ב ברגע שאדם בעל בית נקלע לבעיה של תזרים מזומנים יש לו המון אפשרויות יכול לעבוד מניו יורק היקרה לניו ג'רזי, מניו ג'רזי להדרים לפלורידה וכו' וכן יש נידות אוכלוסין גדולה בתוך ארה"ב. לכן זה גורם ממתן שמונע מהמחירים לצאת מאיזון. כאן כמעט ואין לך לאיפה לזוז, וזה אחד התושבים הם קהל שבוי וזה אחד הגורמים לרמת המחירים הפסיכית שבה אנו כעת
אספת דיירים (X)כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
כשמדברים על דמי ועד בית, אין תמחור אחיד - המחיר משתנה מאוד בין בניין לבניין. הכל תלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה, אבל הנה הממוצעים
ועד בית דמי ועד בית מתייקרים. כמו כמעט כל מוצר ושירות גם העלויות שלתחזוקת הבית עולות - הניקיון, הגינון, התיקונים של המעליות. הסכומים גדלים מדי שנה. כמה בעצם עולה ועד הבית והאם אנחנו משלמים סכום סביר? אין אין תמחור אחיד - התשלום עבור ועד הבית משתנה מאוד בין בניין לבניין, בין אזור לאזור ותלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה.
טווחים טיפוסיים - תלוי מה יש בבניין
במבנים בסיסיים וישנים, ללא מעלית או מתקנים משותפים - דמי ועד יכולים להיות נמוכים יחסית. יש בניינים שבהם התשלום לדירה נע סביב 80-140 שקל בחודש. אם מדובר בבניין שמתוחזק בינוני עם מעלית, שירות ניקיון, חשמל משותף ותחזוקה כללית - דמי הוועד יהיו גבוהים יותר, באזור של 150 עד 350 שקלים בחודש.
בבניינים חדשים יחסית עם שירותים יותר נרחבים לרבות: מעלית, חניה תת-קרקעית, גינה, מערכות שירות, תחזוקת גג וחימום - העלויות עולות משמעותית. דמי ועד בבניינים כאלה מגיעים ל-500 עד 900 שקלים ולעיתים אף יותר.
בבניינים יוקרתיים יותר שבהם יש גם שמירה ולובי מטופח זה יהיה מעל 1,000 שקל בחודש. זה גם תלוי כמובן באזור. בתל אביב הכי יקר, ככל שמתרחקים זול יותר. אם במגדל בתל אביב התשלום לוועד מגיע ל-2,000 שקלים ומעלה, הרי שברמת גן ופתח תקווה זה יהיה כ-1,000-1,400 שקלים ווב קשה להשוות כי זה גם תלוי בשאלה אם יש בריכה, חדר כושר ושירותים נוספים.
בשורה התחתונה ועד הבית מתחיל ב-50 שקלים בבניינים ישנים ומגיע במקומות מסוימים גם ל-3,000 שקלים ומעלה.
מה מייקר את דמי הוועד
הגורמים העיקריים שמקפיצים את העלות: שירותים משותפים כמו ניקיון, גינון, חשמל ותאורה משותפת, תחזוקת מעלית, גג, חניון, מערכות מיזוג, חצר וגינות. במקרים רבים הוועד במיקור חוץ. שימוש בחברת ניהול מקצועית במקום ועד מתנדב מהדיירים מוסיף עלות לניהול, גבייה, טיפול בסרבנים, תיאום שירותים ותחזוקה שוטפת. עלות שירות ניהול בסיסי לדירה נעה סביב 80-120 שקל בחודש, לפני עלויות התחזוקה והשירותים הנוספים.
סמי מצלאווי. קרדיט: מגדלור מאיהמצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
כך אומר היזם סמי מצלאוי, בעל השליטה בחברת הנדל"ן למגורים, מצלאוי. הוא מאמין שהתחדשות עירונית זו שליחות, וטוען שהירידה בקצב מכירת הדירות ובמחיריהן - זמנית בלבד, בגלל המלחמה. "אחרי חנוכה הכל ייפתח שוב" ועל המחירים
- "הם גבוהים בגלל העובדים הזרים והמסים שאנחנו משלמים. הכל גבוה, אבל לעם ישראל יש הרבה כסף"
הנתונים המצביעים על קושי במכירת דירות, שהיתרגם כבר לירידת מחירים באזורי הביקוש ובעיקר בתל אביב (ירידה של 13% במחירי הדירות ברבעון השלישי לעומת הרבעון השני, וירידה שנתית של 12%), לא מטרידים את סמי מצלאוי, בעל השליטה בחברת הנדל"ן מצלאוי מצלאוי -1.95% , הפעילה בתחום ההתחדשות העירונית. החברה מתכננת ומשווקת אלפי יחידות דיור באזורי הביקוש - תל אביב, רמת גן, קריית אונו, הרצליה, רמת השרון, חולון ובת ים, בנוסף לאלפי דירות שמסרה כבר בעשרות פרויקטים שהקימה.
לדעת מצלאוי, השינוי הנראה כרגע במחירי הדירות, כלפי מטה, הוא עניין זמני בלבד: "אין ספק שהמחירים יעלו שוב , בטח אם המדינה תמשיך להתנהל כמו שהתנהלה".
שזה אומר?
"המדינה מתנהלת מפעם לפעם, מאירוע לאירוע וזה מתווה את הדרך של הכלכלה והעבודה, וכל עניין המחירים, אם הם בעלייה או בירידה או בהמתנה, לא רלבנטי, כי אנחנו אחרי שנתיים של מצב לא רגיל: חצי מהמדינה היו מגוייסים, הבנייה נעצרה. אנחנו בחברה שלנו, בגלל שלא יכולנו להמשיך לבנות, ייצרנו ממ"דים ומסרנו לפיקוד העורף בחינם, והוא חילק את זה הלאה. כך היתה לי הרגשה שאני גם תורם למאמץ המלחמתי. המצב היום הוא לא לאורך זמן, והדירות שנבנו בעבר יימכרו בסופו של דבר".
השאלה באיזה מחיר.
"בסוף המדינה צריכה את הדירות האלה. ואלה שלא קנו דירות, זה בגלל שהיו במילואים, או שהבית שלהם נפגע או שחיכו שמחירי הדירות יירדו, וזה זמני. אני מאמין שאחרי חנוכה הכל ייפתח שוב".
- "מחירי הדירות עלו כי העלויות עלו, לא רואים ירידה במחירים"
- מצלאוי: עלייה של 30% בהכנסות ל-87 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה לגבי הורדת הריבית שהיתה בשבוע שעבר, והצפי להמשך הירידה? אתה חושב שזה ייתן זריקת עידוד לשוק הנדל"ן?
