מי יכול להגיש בקשת היתר בנייה?
בית המשפט המחוזי דן לאחרונה בשאלה מי רשאי לחתום כעורך ראשי על בקשה להיתר בנייה. על פי פסק הדין רק אדריכלים רשאים לערוך בקשות להיתר, ואילו עבור מבנים פשוטים בשימושים מוגבלים (מבנה פשוט של מגורים, אחסנה ומלאכה עד 4 קומות) גם מהנדס והנדסאים יכולים לערוך את הבקשות להיתר.
הוועדה המקומית חיפה קיבלה החלטה ב-14.9.2021 כי מהנדס או הנדסאי בניין אינם רשאים לחתום כעורכים ראשיים על בקשות להיתרי בנייה אלא רק אדריכל רשום או הנדסאי אדריכלות רשום. ההחלטה התקבלה בעקבות מסמך "הבהרה", אשר נערך באוגוסט 2021 על ידי רשם המהנדסים והאדריכלים ומטרתו הייתה להבהיר את הרשאות תכנון במסגרת בקשות להיתר בנייה.
מספר מהנדסים והנדסאי בניין אשר עד לקבלת ההחלטה נהגו להגיש בקשות להיתרי בנייה כעורכים ראשיים ובקשותיהם טופלו על ידי הועדה בשגרה, הגישו עתירה לבית המשפט המחוזי בחיפה בטענה שההחלטה פוגעת באופן חמור בחופש העיסוק שלהם ובפרנסתם, שהיא התקבלה ללא בסיס ראוי, ללא כל התראה וללא שנשמעה עמדת המהנדסים וההנדסאים בכללם. כן נטען, כי ועדות מקומיות אחרות אינן מונעות, גם כיום, הגשת בקשות להיתרי בנייה על ידי מהנדסים והנדסאים כעורכים ראשיים.
לאחר הגשת העתירה, הגישו התאחדות האדריכלים ובוני ערים בישראל וכן איגוד מהנדסי ערים בישראל בקשות להצטרף כצד להליך, ובית המשפט הורה לעותרים להגיש עתירה מתוקנת, אליה יצורפו, כמשיבים גם מנהל התכנון, רשם המהנדסים והאדריכלים וכן איגוד המהנדסים והתאחדות האדריכלים.
- ה-AI משנה את עולם האדריכלות - ״פעם היה צריך 3-4 אנשים על פרויקט היום צריך אחד-שניים״
- איך בונים את הבית שתמיד רציתם מבלי להיתקע בבירוקרטיה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המחלוקת העיקרית בין הצדדים נסובה על השאלה מהי הפרשנות הנכונה שיש לחוק ולמסמך ההבהרה. והאם מסמך ההבהרה הוא המחייב. כבוד השופטת תמר שרון נתנאל כתבה בפסק הדין כי הוועדה המקומית לא הייתה מוסמכת ליצור נורמה חקיקתית חדשה, ופרשנות שונה מזו שניתנה לה על ידה, במשך שנים ללא הליך מסודר וללא קביעת הוראות מעבר וקיבלה את העתירה באופן חלקי.
לצד זאת השופטת ביקרה בצורה חריפה את התנהלות המדינה. היא טענה כי תקנות ייחוד הפעולות אינן חד משמעיות או בהירות. אין בהן התייחסות ברורה להגשת בקשה להיתר בנייה כעורך ראשי, קיים בהן חוסר בהירות בשאלה מהי אותה "הגשת תכניות לרשות מוסמכת" הנזכרת בסעיפי משנה שונים לתקנות, מה המשמעות שיש לתת לביטוי "תכנון מוקדם ותכנון סופי" בקשר להגשת בקשות להיתר ועוד.
במסגרת פסק הדין השופטת פרשה כאמור את החוק כך שרק אדריכלים רשאים לערוך בקשות להיתר, ואילו עבור מבנים פשוטים (מבנה פשוט בשימוש של מגורים, אחסנה ומלאכה בלבד המוגבל עד 4 קומות ) גם מהנדס והנדסאים יכולים לערוך את הבקשות להיתר.
- דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
- תושבי רחוב ארנון ניצחו - הפרויקט לא יסתיר את הנוף לים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- קיבלתם דירה בירושה? כך תנהלו נכון את הנכס
בפסק הדין השופטת מותחת ביקורת חריפה על הממשלה: "תמהתני על כך שהמאסדר, אשר ער לכאוס ולאפליה שיש בהותרת ההחלטה, אם לקבל בקשות להיתר שהוגשו על ידי מהנדסים כעורכים ראשיים, אם לאו, בידי הוועדות המקומיות, לא הוציא, עד כה, ולא דאג שיוצאו, הנחיות מחייבות לוועדות התכנון. מדיניות כזו, של "שב ואל תעשה" ואף של הוצאת "גילוי דעת" שאינו מחייב רק תורם לבלבול, מנציחה ואף יוצרת, מניה וביה, תוהו ובוהו וכן הפליה אסורה כלפי מהנדסים אשר פועלים ברשויות מקומיות שונות. האם ייתכן שהמאסדר, אשר מודע לבעיה (ולא מהיום ) ייתן יד למצב דברים שכזה ולא יפעל מיד לתיקונו? יתכבד המאסדר ויפעל באופן מיידי ונמרץ, להוצאת הנחיות מחייבות, בנושא".
אדר' ויקטור אבקסיס, מ.מ. יו"ר התאחדות האדריכלים ובוני ערים מסר כי, המסר החשוב שעולה מפסק הדין הוא הדחיפות הרבה שיש לטפל בהתקנת תקנות ברורות בנושא במקום התקנות הישנות. אנו מקווים שמשרד הכלכלה יפעל בנחישות ובמהירות להסדרת הנושא של ייחוד פעולות, פעולה שהמשרד החל לבצע והתאחדות האדריכלים שותפה לה.
לצערנו במשך עשרות שנים הנושא הוזנח והדבר בא לידי ביטוי בפגיעה באיכות התכנון בישראל וגם בתפקוד ועדות התכנון שנאלצו להתמודד עם 'מתכננים' שלא עברו הכשרה מתאימה. עמדתנו היא שלא ייתכן שיהיה מבנה כל שהוא בישראל שבו לא יהיה מעורב אדריכל. החוק, הפסיקה וגם ההיגיון הפשוט קובעים כי רק אדריכל שהוכשר, הוסמך והתמחה מקצועית לתכנון אדריכלי במשך למעלה משמונה שנים יכול להיות עורך הבקשה להיתר. גם אם במשך השנים פעלו בטעות הועדות המקומיות על דעת עצמן בגלל תקנות לא ברורות ואפשרו למהנדסים או הנדסאים להגיש בקשות החתומות על ידם כעורכים אינה משנה את העובדה שהדבר נעשה בניגוד לדין. התאחדות האדריכלים מחויבת ופועלת באופן נרחב לקידום איכות התכנון בישראל, וחלק מהמאמץ רחב ההיקף בנושא הזה הוא לוודא כי מי שמתכננים את הסביבה הבנויה בישראל יהיו בעלי ההשכלה, ההתמחות וההכשרה המתאימים.
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
