מיוחד לפסח: נדל"ן ומרור - 10 המכות העומדות בפני רוכשי הדירות בישראל

עם ישראל יצא ממצרים לאחר שפרעה ותושבי המדינה נפגעו קשות מעשר המכות, המופיעות בהגדה של פסח. אך רבים מרוכשי הדירות יכולים להעיד על המכות שחטפו בעת ביצוע העסקה היקרה ביותר בחייהם.   Bizportal  שוחח עם מספר מומחי נדל"ן וליקט את 10 המכות העומדות בפני רוכשי הדירות:    1. ליקויים הנסתרים מן העין  ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, מזהיר ממספר ליקויים שאינן נראים על פני השטח אך יכולים לעלות בעוגמת נפש רבה והוצאה כספית גבוהה. אינסטלציה - חשוב לבדוק מראש כמה זמן קיימת מערכת האינסטלציה בדירה. אם היא הוחלפה בחמש השנים האחרונות - סביר להניח שהיא תחזיק מעמד בלי בעיות. אם היא קיימת 20-25 שנים, קיימת סבירות גבוהה לנזילות ופיצוצים.

רטיבות - במקרים רבים בהם יש רטיבות בדירה מנסים לכסות עליה באמצעות צביעה. יש לשים טוב לב לכך, שכן עם עין טובה ניתן לראות את הרטיבות למרות הצביעה. רטיבות קיימת במיוחד בקירות מערביים ומאחורי ארונות, ולכן במקומות בהם אפשר להזיז את הארון חשוב לעשות זאת ולבדוק שאין רטיבות.

נזילות - בדירות גג ובבתים פרטיים חשוב לבדוק את השיפועים בגג, ולעשות זאת באמצעות התזת מים. אם השיפוצים בגג לא טובים והמים לא זורמים למרזבים – סביר להניח שבעתיד תהיינה נזילות. בבתים פרטיים חשוב לבדוק שאין נזילות במרתף, מכיוון שזו בעיה שקשה מאד לפתור אותה והיא כרוכה בעלויות גבוהות במיוחד.    2. דירות הרשומות כחברות גוש חלקה  רוכשי דירות צריכים לבדוק היטב את הרישום של הדירות, ובמיוחד כאלו שנבנו בשנות הארבעים והחמישים של המאה הקודמת. אלפי בניינים שנבנו באותה התקופה נבנו על ידי קבלנים, והנוהג באותה התקופה היה להשתמש ב"קומבינה" של תכנון מס, כאשר במקום למכור את הדירות כרשומות בטאבו, מכרו לדיירים מניות של חברות שהקימו. אותן חברות שהקימו הן אלו שהחזיקו בבעלות בטאבו בדירות, ואילו הרוכשים נרשמו כחוכרים של הדירות.

כבר בתחילת שנות השישים ביטלה רשות המיסים את הקומבינה, אולם המדינה לא פתרה את נושא רישום הבעלויות הבעייתי של הבניינים והחברות. כיום, עשרות שנים לאחר מכן, נוצרה בעיה משמעותית לרוכשים של דירות כאלה, שכן רשם החברות דורש מאותם הבניינים לשלם אגרות שנתיות והגשת דו"חות כספיים כמו כל חברה אחרת, אפילו שבפועל מדובר ב"חברות מחוקות" שאינן פעילות.    המכה נוגעת לאלפי בניינים במדינת ישראל, שנמצאים היום בבעיה שעוצרת אותן מאפשרות לבצע התחדשות עירונית, ובנוסף לכך הבנקים החלו לעצור מתן משכנתאות לרוכשים לקוני דירות בבניינים הללו.   לדברי עו"ד קרן פרשקר, שותפה במשרד עוה"ד רז-כהן פרשקר ושות', "רשם החברות מכיר במרבית חברות הגוש חלקה כ'חברות מחוקות', מכיוון שלא שילמו אגרות שנתיות, או שלא הגישו דו"חות שנתיים, מה שעוצר כיום ביצוע פעולות בדירות – כגון תמ"א 38, פינוי בינוי, או אף מכירה של הדירות הללו. בכדי לפתור את הבעיה נדרשים בעלי הדירות בבנייני גוש חלקה לבצע הליכים משפטיים של פירוק, ורישום של הנכסים מחדש בטאבו, ואז ניתן יהיה לקדם בהן עסקאות התחדשות עירונית, או פעולות אחרות".   3. דירה שלא רשומה בטאבו  בעסקאות רכישת דירה רבות נתקלים הרוכשים של דירות בישראל בשתי בעיות עיקריות של רישום בטאבו. הבעיה הראשונה - רוכש דירה שהמוכר שלה טרם נרשם כבעליה, כאשר הזכות הנרכשת הינה זכות חוזית בלבד. המצב הבעייתי השני הוא בו הקונה לא נרשם במשך זמן רב לאחר חתימה על חוזה המכר כבעלים של הדירה.   לדברי עו"ד קרן זוקין, ממשרד עורכי הדין צבי שוב, "בשני המצבים, אי רישום הזכויות יכול להיות מכה קשה וכואבת לרוכש, בגלל השלכותיה אשר עלולות להיות הרות גורל. הבעייתיות יכולה להיות מצד אחד כלכלית,מאחר ומדובר בזכות חוזית, הרי שמבחינה שמאית ערכה של הדירה יורד. מצד שני קיימת בעיית הבטחת זכויות הרוכש, ולכן חובה על הקונה לבצע בדיקות ולתת תשומת לב מיוחדת לנושא בחוזה המכר".   זוקין מסבירה כי כאשר רוכש דירה מגלה כי המוכר טרם נרשם כבעלים של הדירה, ורשומה לטובתו הערת אזהרה בלבד (או לא רשומה לטובתו הערת אזהרה בכלל) - זהו אינו מצב נדיר כלל. במיוחד במקרים בהם המוכר רכש את הדירה מקבלן, הוא קיבל את הדירה מהקבלן, אולם רישום הבית בו נבנתה הדירה כבית משותף טרם הסתיים, ולכן המוכר לא נרשם כבעלים. מקרים מסובכים יותר בגינם המוכר לא נרשם כבעלים יכולים להיות מצבים בהם המוכר לא הסדיר חובותיו כלפי מי שרכש ממנו, ירושות אשר טרם הוסדרו ונרשמו, התחייבויות שונות שטרם הצליחו להסדיר בעסקה קודמת וכד'. בכל מקרה בו הזכויות לא נרשמו על שם המוכר, על הרוכש לבצע מספר בדיקות מקדימות וחיוניות כדי לוודא כי אין התחייבויות נוספות על הדירה, כי הזכויות אכן נמכרו למוכר, וכן כדי לוודא כי ניתן להשלים הרישום על שם המוכר ולאחר מכן על שם הרוכש".   לדבריה, בין שאר הבדיקות יש לבדוק מדוע המוכר לא נרשם, לוודא את שרשור העסקאות אחורה, לבדוק את כל החוזים הקיימים בקשר עם הדירה, לוודא כי קיימים כל אישורי המיסים בגין עסקאות העבר, שטרם נרשמו, וייפויי הכוח ממי שרשום כבעלים, מהמוכר ומכל צד שלישי אחר שיש לו זכות בדירה. כן יש לבדוק אם קיימים חובות למוכר שבגינן הוא לא נרשם, לוודא כי ניתן לרשום הערת אזהרה על שם הקונה וכי בנק למשכנתאות יסכים לתת הלוואה לקונה, אם יהיה צריך. אם הרוכש החליט בכל זאת להיכנס להרפתקה, יש להכניס בחוזה המכר התניות המאפשרות ביטול החוזה, במקרה בו המוכר לא ירשם בתוך מס' חודשים ממועד ביצוע העסקה, קביעת פיצויים וקביעת התחייבויות של המוכר לסיים הרישום.   במצב השני, מסבירה זוקין, הרוכש לא נרשם במשך זמן רב כבעל הזכות בדירה שרכש. במקרה זה יש להקדים תרופה למכה, ולקבוע בחוזה המכר הוראות והתניות שמראש נועדו למנוע מצב בו המוכר יוכל "למשוך את הזמן" עד שימלא אחר מלוא חובותיו והתחייבויותיו כמוכר וימציא בידי הקונה את כל המסמכים הנדרשים ממנו לשם רישום הזכויות על שם הקונה, בין השאר אישורי מס שבח, אישור עירייה, ייפויי כוח וכו'. לשם ביצוע האמור, בחוזה המכר יש לקבוע מועדים ברורים למילוי התחייבויות המוכר להמצאת האישורים והמסמכים הנדרשים ממנו ולקבוע פיצויים כספיים, "כואבים באופן יחסי", למקרה בו המוכר לא ימלא אחר התחייבויותיו ולא יעמוד במועדים.   4. עלות גבוהה מהצפוי לשיפוצים  אלעד כהן, הבעלים של חברת מייקאובר ((make over המתמחה בשיפוץ, תכנון ועיצוב בתים, מציין כי "כלל האצבע השגור בשיפוצים הוא כי העלויות האמיתיות של השיפוץ יהיו יקרות ב-15%-30% יותר מהעלות המתוכננת וכי משך השיפוץ יהיה ארוך בשבועיים עד חודש מהזמן הצפוי. כך למשל הגיע אלי סיפור על זוג שרכש דירה אך היה צריך לבצע שיפוץ כולל בדירה. על פי ההערכות שלהם שיפוץ מסוג זה עשוי לעלות להם כ- 100 אלף שקל ובשקלול עם מחיר הדירה סך העלויות נראו להם מאוד אטרקטיביים. אלא שאז לאחר שכבר התחילו לשפץ גילו כי עליהם לשאת בהוצאות נוספות שהם בכלל לא לקחו בחשבון. בנוסף משך זמן השיפוץ נמשך מעבר למה שהם ציפו כי הם החליטו לשכור את שירותיהם של בעלי מקצוע שונים. בגלל העיכוב במועדים הם נאלצו להאריך את השכירות בדירה שהם שכרו בתקופה זו".   "מעבר לכך הם לא לקחו בחשבון את ההתעסקות עם מספר גדול של אנשי מקצוע, תיאום ביניהם ובזבוז של שעות עבודה וימי חופש. לרוב, כשאנשים נכנסים לשיפוץ, הם לא לוקחים בחשבון את כל העלויות הכרוכות בכך ולכן אחד האתגרים המרכזיים כשמתחילים לשפץ את הבית הוא לעמוד בתקציב שנקבע מראש לפני כן".   5. בניה לא חוקית  בזמן רכישת דירה, הרוכשים שוכרים את שירותיו של עורך דין בלבד תחת הנחה כי הוא בקיא לחלוטין בכל ההליכים הקשורים להליך המכירה וכי כל הבדיקות הדרושות תבוצענה על ידו. בפועל, לאחר סגירת העסקה הם מגלים לא פעם כי ישנן בדיקות שראוי היה לבצע טרם הרכישה באמצעות שמאי מקרקעין ושלא נתבצעו כהלכה כגון גינה הקטנה ממה שהובטח או שלעיתים חתמו על רכישת דירה אחרת מזו שראו.   לדברי שמאי המקרקעין עו"ד חיים מסילתי, לרוב ציבור רוכשי הדירות אין מספיק יידע מקצועי למנוע בעיות ואי התאמות רבות העלולות להופיע בעת רכישת / מכירת נכס. למשל, מספר מסילתי, באחד המקרים זוג שרכש דירת גג לא ידע כי חלק מהדירה הנרכשת נבנה כתוספת ללא היתר (המוכר הרחיב הדירה על חשבון מרפסת הגג ללא היתר), דבר אשר היה יכול לגרום להוצאת צו הריסה על ידי העירייה בעתיד והיה גורם לזוג הפסד כספי ניכר והרבה עוגמת נפש. יש לוודא את מצבה התכנוני של הדירה על ידי עיון בתיק הבניין בעירייה אשר מכיל את תכניות והיתרי הבנייה של הנכס.   6. מכת חיסכון  כאשר שוק הדירות יקר, רוכשי הדירות מחפשים לעיתים דירות זולות מבלי לשאול עצמם מדוע בעצם הדירה זולה. השמאי עו"ד חיים מסילתי, מסביר כי שווי דירה נקבע לפי מספר רב של פרמטרים. במידה ודירה זולה משמעותית מ"שווי השוק" שלה, צריך לבדוק מדוע היא זולה. לפעמים מדובר במפגע כגון אנטנה סלולרית שמורידה את ערך הדירה, בית ספר רועש נסתר מעינו של מי שבא לראות את הדירה בשעות הערב, מצוקת חניה קשה וכד'. יש לדעת כי לעיתים יתכן שמדובר בהזדמנות אמיתית (בעל נכס שנמצא בחובות וכד') ועל כן עין שמאית מקצועית יכולה לסייע בקבלת החלטה מושכלת.   7. מחיר מבוקש מופרז לאור הזינוק במחירים בתקופה האחרונה, רוכשים מעוניינים לדעת האם המחיר המבוקש הוא הוגן ותואם את תנאי השוק או שמא מדובר במחיר מופקע לחלוטין. בעצם רוכשים לא יודעים עד כמה ניתן להתמקח על המחיר.   גל עופרים, סמנכ"ל שיווק באתר יד2 מציינת, כי "רק לאחרונה ערכנו מחקר שמלמד על יחסי הכוחות בין המוכרים לקונים על ידי מידת ההתפשרות במחירי סגירת עסקאות נדל"ן. למעשה ערכנו הצלבה בין המחירים המבוקשים, כפי שהם מתפרסמים במודעות שמעלים גולשים המנסים למכור את דירתם, לבין מחירי הסגירה כפי שדווחו למס שבח לגבי אותם נכסים ספציפיים. על פי הנתונים ניתן ללמוד מהו הפער האמיתי בין המחיר המבוקש במודעה למחיר שנסגר בפועל בין הצדדים אחרי מיקוח.   לדוגמא בתל אביב הרוכשים מצליחים להתמקח מול המוכרים ולהביא להורדת מחיר הדירה באופן המשמעותי ביותר לעומת ערים אחרות כשהפער הגדול ביותר שנרשם בין המחיר המבוקש למחיר הסגירה עומד על  168 אלף שקל. באחוזים, מדובר בפער של 7.2% בממוצע. קריית ביאליק מציגה את הפער הגדול עם 7.7% פחות מהמחיר המבוקש, ואחריה חיפה עם פער של 7.3%. אשקלון היא העיר בה הכי פחות מתפשרים על המחיר, שם מוכרי הדירות מוותרים רק על 3.8% ממחיר הדירה המבוקש.   8. המכות של המדינה לרוכשי הדירות  ציבור קוני הדירות בישראל בעשור האחרון זכה למכה הגונה מכיוון המדינה. בירוקרטיה, היעדר היצע קרקעות לבניה וחוסר התרוממות של תכניות התחדשות עירונית גרמו לעלייה מתמדת במחירי הדיור, בעוד הפוליטיקאים מצהירים כי הם מתכוונים לטפל במחירים, והם צפויים לרדת. הדבר יוצר בלבול רב בקרב חלק גדול מהקונים, שיושבים על הגדר, בזמן שמחירי הדירות הולכים ומתייקרים – וציבור גדול של רוכשי דירות הולך ומתרחק מהיכולת לרכוש דירה.    דדי ריזל, מקבוצת שכטר, אומר כי "הממשלה מנסה שוב ושוב לטפל בצד ההיצע. שוב הולכים על הפתרון הקל והטיפשי, שוב מתעסקים בצד הביקושים ושוב לא עושים מה שצריך לעשות – לטפל בהגדלת ההיצע. כבר היום כל רוכש דירה משלם מאות אלפי שקלים מס למדינה על החוצפה שהעז לרכוש לעצמו דירה. אני בכלל מציע שהחל מהיום כל רוכש דירה יקבל בנוסף גם עונש מלקות ואז באמת האוצר יצליח במטרת העל האווילית שלו 'להקטין את הביקושים'... לצערי האיוולת הזו תעלה לציבור בישראל הרבה כסף, ולא נותר אלא לקוות ששר האוצר הנכנס יהיה קצת יותר פיקח".   9. רמאים ונוכלים  מכה גדולה של בעלי זכויות היא להתעורר ביום בהיר אחד ולגלות כי הנכס שלך נמכר לאחר ללא ידיעתך, בתרמית.   מכה זאת הפכה למציאות של שלמה מינץ, הכנר הבינלאומי, אשר גילה במקרה כי הדירה אותה ירש מאמו נמכרה לצד שלישי על ידי רמאי אשר התחזה לבעלים של הדירה ואף הצליח לרשמה על שם הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין, וזאת מבלי שמינץ עצמו מכר את הדירה או ידע על המכירה. במקרה של מינץ הסוף עבור מינץ היה טוב ובית המשפט החזיר למינץ את הדירה וחייבו לשלם לרוכשים רק את עלויות שיפוצה. אולם במקרים רבים אחרים הסוף עבור הבעלים עלול להיות פחות טוב מאחר והם עלולים להפסיד את הדירה מבלי שקיבלו בגינה כל תמורה.   עורכת הדין קרן זוקין, מסבירה כי קיימת תקנת שוק המגנה על רוכשים אשר רכשו את הזכות בתום לב, שילמו תמורה מלאה בגינה ונרשמו כבעלי הזכות בלשכת רישום המקרקעין ובית המשפט עלול לקבוע כי הם יישארו בעליה של הדירה ולא הבעלים המקורי.  "על בעלי דירות להיות עירניים, לבקר בדירה מדי פעם ולבדוק את הרישומים של הזכויות בכל תקופה. רוכשים מצידם מחויבים לבצע לא רק בדיקות משפטיות של הרישום הפורמלי בלשכת רישום המקרקעין, בדיקת תעודת זהות של המוכרים, חוזה רכישת הזכויות וכד', אלא אף לבצע בדיקות מעבר: לרחרח באזור מול שכנים שגרים בבניין ובאזור, לבדוק מול ועד הבית, לגשת לרשויות כדי לוודא כי התשלומים השוטפים לאחזקת הנכס שולמו על ידי הבעלים הרשום ושהנכס רשום על שם הבעלים בחברת חשמל, גז וכד'. ככל שהבעלים הרשום אינו רשום בכל הגופים האמורים יש לבדוק מדוע ולבקש לעיין בחוזי השכירות ואף לשוחח עם שוכרי הדירה".   10. דמי ניהול/ועד בית גבוהים סטנדרט הבנייה בישראל עלה מאוד בשנים האחרונות ודברים דוגמת לובי מפואר, מועדון דיירים, חימום מים מרכז, חניון תת קרקעי ושתיים-שלוש מעליות ואפילו בריכת שחייה, אשר בעבר נבנו בבנייני יוקרה בלבד הופכים לברי השגה עבור מעמד הביניים. אך אליה וקוץ בה – כל תוספת שכזו לשטח המשותף עולה הרבה כסף – רוכשים פתאום עשויים לגלות שעליהם לשלם דמי ניהול חודשיים בסך 1,000 שקל ואף יותר כל חודש, זאת בנוסף להחזר המשכנתא החודשי שכואב להם בכיס. 

• איך 20 מ"ר יכולים לעלות מיליונים ליזם? לקח למשקיעי התמ"א
• 136 דירות להשכרה לטווח ארוך ייבנו בשכונת החצבים בראשון לציון