הלמ״ס נזכר לחשב את ההטבות – רק לאחר שבנק ישראל 'חנק' אותם
בזמן ששוק הדיור מראה עלייה לפי הלמ"ס, בפועל המצב שונה. כעת, לאחר הוראת השעה של בנק ישראל שהגביל את מבצעי הקבלן - בלמ"ס נזכרו לחשוב על הכללה של המבצעים ושאר המתנות שנותנים הקבלנים - לתוך החישוב שלהם; וגם - מה המשמעות עבור יזמים גדולים מול קטנים?
הנתונים שפורסמו לאחרונה הצביעו על מגמה מעניינת - רמות מלאי של דירות הגבוהות ביותר שאי פעם היו בישראל - 80 אלף דירות.
בנוסף - נלקחו כ-8 מיליארד שקל משכנתאות, וגם נמכרו כ-8 אלף דירות (חדשות וישנות - כולל בסבסוד ממשלתי). כל אלה מצביעים על ירידה משמעותית שגורמת למצוקה אצל הקבלנים/יזמים אשר
מנסים למצוא פתרונות בכל דרך אפשרית. כפי שכתבנו לאחרונה על חברת גיא ודורון לוי - שמממנים את המשכנתאות של הרוכשים ודוחים את התשלומים לעתיד, כך שהרוכש מקבל בפועל משכנתא
נוחה ומשלם פריים מינוס 3%.
כעת, לאחר חודשים רבים של התעלמות מלאה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, היא מאותתת לראשונה על כוונה להתחיל למדוד את ההטבות הללו במסגרת מדד מחירי הדירות. אלא שדווקא עכשיו, כשהנתוניםיתחילו אולי לשקף טוב יותר את המציאות בשטח,
בנק ישראל נכנס לפעולה: הוראת השעה שבנק ישראל הטיל בחודש אפריל צפויות לצמצם באופן משמעותי את היקף השימוש בהטבות - ולהפוך אותן לפחות רלוונטיות.
כך נוצר מצב
אבסורדי: הלמ״ס מתחיל למדוד את מה שהשוק כבר מתחיל לעזוב מאחור. במהלך התקופה האחרונה, מבצעי המימון הפכו לכלי המרכזי והיעיל ביותר ליזמים שעוזר להם לשמור על רמות מחירים גבוהות (גם אם מלאכותית), עבור יזמים וקבלנים בניסיון
להמריץ רכישות. אלא שהמבצעים בפועל הפחיתו את המחיר של הדירה בפועל - לא נכללים במדד מחירי הדירות של הלמ״ס, שמתבסס על המחיר בחוזה בלבד.
בחודשים פברואר-מרץ, לראשונה, הופיעה הערת שוליים חריגה בפרסום הרשמי של הלשכה, שלפיה
נשקלת האפשרות לכלול בעתיד את ההטבות במדד. אך הסנכרון עם השוק מקרטע: הנתונים יתחילו אולי לשקף את המציאות - רק כשהמציאות עצמה כבר משתנה. ובעצם כל ההשפעה והמניפולציה שנעשתה על רמות מחירי הדירות, תישאר איתנו - לפחות לבינתיים.
המבצעים ממשיכים בתחפושת, הקונים בולמים - ובנק ישראל מנסה לסגור פערים
אחרי תקופה ארוכה שבה מבצעי מימון אגרסיביים מצד קבלנים שימשו ככלי מרכזי להנעת מכירות, המערכת מתחילה להשתנות. בנק ישראל פרסם בסוף מרץ את ההגבלה על הבנקים שכפועל
יוצא ישפיע על היזמים, שכעת יצטרכו להציע תנאי תשלום יצירתיים יותר. לפי ההוראה - ההגבלה על הבנקים מוגדרת כך שכאשר בפרויקט נמכרות למעלה מ־25% מהדירות עם תשלום דחוי (כלומר, במצעי הקבלן), הבנקים יידרשו להקצות הון נוסף בגין ההלוואות - מה שהופך את המימון לקבלן ליקר
ומורכב יותר - כי הרי הבנקים 'יגלגלו' את הקצאת ההון הנוספת ישירות אליו.
בנוסף, הוגבלה האפשרות להעמיד הלוואות "בלון" לעד 10% בלבד מהיקף האשראי למגורים. מה שאומר שאם עד היום לא הייתה הגבלה על היקף המבצעים מתוך סך ההלוואות לדיור של הבנק - כעת הבנקים
נכנסים לשחק בגבולות יותר נוקשים במידה מסוימת. התוצאה ברורה: מה שפעם היה כלי שיווקי נוח ונפוץ - יהפוך למסורבל, יקר ולעיתים פשוט לא כדאי כלכלית. מה שמחדד את האירוניה הוא שדווקא במרץ - החודש שבו ההוראה גובשה, נרשם שיא בשימוש במבצעי מימון. לפי הנתונים, 69% מהדירות
שנמכרו "על הנייר" בנתניה כללו הטבות מימון, בדרום נרשם זינוק מ־33% בנובמבר ל־60%, ובתל אביב עלייה מ־24% ל־36%.
ובכל זאת, הביקוש נותר חלש: מספר הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי עמד על 2,359 בלבד - ירידה של 21% לעומת מרץ אשתקד. במילים אחרות - הקבלנים
לחצו על הגז, אבל הקונים נשארו על הברקס. המבצעים היו אגרסיביים מתמיד, אבל שוק הדיור לא הגיב. הפער בין ציר הזמן של הלמ״ס לזה של בנק ישראל מייצר ומייצג את הפער: רק כשהסטטיסטיקה מתחילה להבין את השוק - הרגולציה כבר משבשת אותו.
קבלנים גדולים מול קטנים
ההגבלה גורמת לכך שלא תהיה את היכולת של קבלנים להציע
מבצעי מימון כמו 10/90 או הלוואות "בלון", או לפחות היכולת תצומצם משמעותית. זה צפוי להעמיק את הפער בין הקבלנים הגדולים לקטנים. בעוד החברות הגדולות נהנות מהון עצמי נרחב וגישה לשוק ההון או למקורות חוץ־בנקאיים שיאפשרו להן להמשיך להציע מבצעים - היזמים הקטנים, שתלויים
כמעט לחלוטין באשראי בנקאי, יתקשו לשאתאת עלות גיוס ההון היקרה שהבנקים ידרשו כעת בגין מבצעים אלה.
כך, הכלי שגרם לכל השוק לשנות את פניו ו'להעמיד פנים' שהמחירים שומרים על רמתם הגבוהה, יהפוך לכלי למסורבל, יקר ולעיתים פשוט בלתי אפשרי. חלק מהשחקנים הקטנים
עלולים להיעלם מהשוק, אחרים יפנו למודלים אחרים כמו עסקאות קומבינציה וכו'. יש גם מי שטוען כי קבוצות הרכישה - שנעלמו כמעט לחלוטין מהזירה, עשויות לחזור לתמונה כתחליף למבנים היזמיים היקרים.
- 4.תומר 18/05/2025 22:48הגב לתגובה זויש הרגשה קצת חמוצה כאילו מישהו מתעצל ממסמס מתעלם מהנתונים ולעשות את עבודתו נאמנה ייתכן שזה כי לא אכפת כמו לממשלה מהאזרחים אולי מדובר באגנדה אולי סתם רשלנות פושעת של המגזר הציבורי אולי יד רוחצת יד של אינטרסנטיםיותר מידי צירופי מקרים יותר מידי התיישרויות מניפולציה במיטבה
- 3.סחבק 18/05/2025 18:30הגב לתגובה זוהכל כדי להציג תמונה וורודה שלא תאפשר העלאת ריבית והקרסת שוק הנדלן והבנקים. הרי אם המצב ככ טוב והציבור רץ לקנות דירות כמו שמספרים אז למה הקבלנים באישור הבנקים מוצאים מבצעי 2080 1090 ואם הקבלנים נותנים הנחות ששוות כסף למה זה לא מדווח עי הלמס השקר בסוף יתגלה והציבור יפסיק להאמין לקבלנים לבנקים וגם ללמס.
- 2.אני ביבי 18/05/2025 16:52הגב לתגובה זולכול אלו שרכשו במחיר מופקע כי חשבו לעשות קופה על הפראייר הבא...אין לפראייר הבא כסף.תתמודדו עם ההשלכות חובות.בהצלחה...נ.במחירי הדירות היום מוגזמיםצריכים לרדת בחצי.
- 1.אנונימי 18/05/2025 15:44הגב לתגובה זושיטת המדידה המיושנת של הלמס בדיור ובמוצרי מזון צריכה ועוד מיושנת ונדמה שאינה רלוונטית אבל היא משרתת את הבנקים ואת הקבלנים ופוגעת בציבור.בנק ישראל יודע את הנתונים כי הוא מקבל אותם מהבנקים אבל נמנע מלפרסם אותם ומשתתף בעיוות המתמשך.
