הלמ״ס נזכר לחשב את ההטבות – רק לאחר שבנק ישראל 'חנק' אותם

הנתונים שפורסמו לאחרונה הצביעו על מגמה מעניינת - רמות מלאי של דירות הגבוהות ביותר שאי פעם היו בישראל - 80 אלף דירות. בנוסף - נלקחו כ-8 מיליארד שקל משכנתאות, וגם נמכרו כ-8 אלף דירות (חדשות וישנות - כולל בסבסוד ממשלתי). כל אלה מצביעים על ירידה משמעותית שגורמת למצוקה אצל הקבלנים/יזמים אשר מנסים למצוא פתרונות בכל דרך אפשרית. כפי שכתבנו לאחרונה על חברת גיא ודורון לוי - שמממנים את המשכנתאות של הרוכשים ודוחים את התשלומים לעתיד, כך שהרוכש מקבל בפועל משכנתא נוחה ומשלם פריים מינוס 3%.

כעת, לאחר חודשים רבים של התעלמות מלאה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, היא מאותתת לראשונה על כוונה להתחיל למדוד את ההטבות הללו במסגרת מדד מחירי הדירות. אלא שדווקא עכשיו, כשהנתוניםיתחילו אולי לשקף טוב יותר את המציאות בשטח, בנק ישראל נכנס לפעולה: הוראת השעה שבנק ישראל הטיל בחודש אפריל צפויות לצמצם באופן משמעותי את היקף השימוש בהטבות - ולהפוך אותן לפחות רלוונטיות.

כך נוצר מצב אבסורדי: הלמ״ס מתחיל למדוד את מה שהשוק כבר מתחיל לעזוב מאחור. במהלך התקופה האחרונה, מבצעי המימון הפכו לכלי המרכזי והיעיל ביותר ליזמים שעוזר להם לשמור על רמות מחירים גבוהות (גם אם מלאכותית), עבור יזמים וקבלנים בניסיון להמריץ רכישות. אלא שהמבצעים בפועל הפחיתו את המחיר של הדירה בפועל - לא נכללים במדד מחירי הדירות של הלמ״ס, שמתבסס על המחיר בחוזה בלבד.

בחודשים פברואר-מרץ, לראשונה, הופיעה הערת שוליים חריגה בפרסום הרשמי של הלשכה, שלפיה נשקלת האפשרות לכלול בעתיד את ההטבות במדד. אך הסנכרון עם השוק מקרטע: הנתונים יתחילו אולי לשקף את המציאות - רק כשהמציאות עצמה כבר משתנה. ובעצם כל ההשפעה והמניפולציה שנעשתה על רמות מחירי הדירות, תישאר איתנו - לפחות לבינתיים.

המבצעים ממשיכים בתחפושת, הקונים בולמים - ובנק ישראל מנסה לסגור פערים

אחרי תקופה ארוכה שבה מבצעי מימון אגרסיביים מצד קבלנים שימשו ככלי מרכזי להנעת מכירות, המערכת מתחילה להשתנות. בנק ישראל פרסם בסוף מרץ את ההגבלה על הבנקים שכפועל יוצא ישפיע על היזמים, שכעת יצטרכו להציע תנאי תשלום יצירתיים יותר. לפי ההוראה - ההגבלה על הבנקים מוגדרת כך שכאשר בפרויקט נמכרות למעלה מ־25% מהדירות עם תשלום דחוי (כלומר, במצעי הקבלן), הבנקים יידרשו להקצות הון נוסף בגין ההלוואות - מה שהופך את המימון לקבלן ליקר ומורכב יותר - כי הרי הבנקים 'יגלגלו' את הקצאת ההון הנוספת ישירות אליו.

בנוסף, הוגבלה האפשרות להעמיד הלוואות "בלון" לעד 10% בלבד מהיקף האשראי למגורים. מה שאומר שאם עד היום לא הייתה הגבלה על היקף המבצעים מתוך סך ההלוואות לדיור של הבנק - כעת הבנקים נכנסים לשחק בגבולות יותר נוקשים במידה מסוימת. התוצאה ברורה: מה שפעם היה כלי שיווקי נוח ונפוץ - יהפוך למסורבל, יקר ולעיתים פשוט לא כדאי כלכלית. מה שמחדד את האירוניה הוא שדווקא במרץ - החודש שבו ההוראה גובשה, נרשם שיא בשימוש במבצעי מימון. לפי הנתונים, 69% מהדירות שנמכרו "על הנייר" בנתניה כללו הטבות מימון, בדרום נרשם זינוק מ־33% בנובמבר ל־60%, ובתל אביב עלייה מ־24% ל־36%.

ובכל זאת, הביקוש נותר חלש: מספר הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי עמד על 2,359 בלבד - ירידה של 21% לעומת מרץ אשתקד. במילים אחרות - הקבלנים לחצו על הגז, אבל הקונים נשארו על הברקס. המבצעים היו אגרסיביים מתמיד, אבל שוק הדיור לא הגיב. הפער בין ציר הזמן של הלמ״ס לזה של בנק ישראל מייצר ומייצג את הפער: רק כשהסטטיסטיקה מתחילה להבין את השוק - הרגולציה כבר משבשת אותו.  

קבלנים גדולים מול קטנים