היקף המשכנתאות באפריל - 8 מיליארד שקל; האם השוק מתקרר?

לפי נתוני בנק ישראל שפורסמו לאחרונה, בחודש אפריל 2025 נרשמה ירידה בהיקף האשראי לרכישת דירות, כאשר סך ההלוואות שניתנו הסתכם בכ-8.05 מיליארד שקל - ירידה של כ-12% לעומת חודש מרץ, שבו ניתנו משכנתאות בהיקף של כ-9.1 מיליארד שקל. הירידה באפריל עשויה להעיד על שינוי במגמה של נטילת משכנתאות, במיוחד לאחר חודשים של עלייה מתמשכת במחירי הדירות והריבית במשק. 

למרות הירידה בהיקף הכולל של המשכנתאות, נראה כי הציבור עדיין מעדיף לקחת הלוואות במסלולים בריבית משתנה. בסגמנט הלא צמוד, נרשמו הלוואות בסך של כ-6.6 מיליארד שקל, כאשר כ-3.75 מיליארד שקל מתוכן ניתנו בריבית משתנה. גם בסגמנט הצמוד למדד נרשמה נטייה דומה, עם כ-1.43 מיליארד שקל, מתוכם 893 מיליון שקל בריבית משתנה. הסיבה להעדפה של מסלולים משתנים נעוצה, בתחושה שהריבית תרד בקרוב. עם זאת, יש לזכור כי במסלולים אלה כל שינוי בריבית הפריים משפיע ישירות על גובה ההחזר החודשי, ולכן בנייה נכונה של תיק המשכנתא על ידי מומחים הוא הכרחי על מנת לא להיחשף יתר על המידה לסיכונים אפשריים כתוצאה משינויי ריבית.

הלוואות לרכישת דירות במט"ח נותרו נמוכות יחסית, עם סך של כ-4 מיליון שקל בלבד, דבר המעיד על חוסר עניין מצד הציבור במסלולי מט"ח לאור התנודתיות בשערי החליפין. העלייה באשראי לרכישת דירות באפריל עשויה להעיד על שינוי מגמה בשוק הנדל"ן. לאחר חודשים של התמתנות, נראה כי הציבור חוזר לקחת משכנתאות, במיוחד במסלולים לא צמודים ובריבית משתנה.

הירידה בהיקף המשכנתאות אינה עומדת לבדה, אלא מצטרפת לנתונים המצביעים על התקררות רחבה יותר בשוק הדיור. ברבעון הראשון של 2025 נמכרו בישראל 23,590 דירות בלבד - ירידה של 5.6% לעומת הרבעון הקודם ושל 9% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. הירידה החדה ביותר נרשמה דווקא בדירות החדשות, שם צנח היקף העסקאות ב-23.1%, בעוד שמכירות דירות יד שנייה דווקא עלו ב-10.4%. המשמעות היא שהציבור מעדיף לרכוש דירות קיימות על פני חדשות, מה שמעיד על זהירות צרכנית נוכח מחירי השוק והריביות הגבוהות.

• נתקעת בלי משכנתא? תשלם ביוקר: שילם מאות אלפי שקלים - ונשאר בלי דירה ובלי החזר
• קיבלת אישור למשכנתא? תשלם ליועץ משכנתאות גם אם לא לקחת

נכון לסוף מרץ 2025, מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו עמד על כ-78,620 יחידות - עלייה שנתית של 17.3%. בקצב המכירות הנוכחי, יידרשו כ-26 חודשים למכור את כל הדירות שנמצאות על המדף. מדובר בהצטברות משמעותית שמעידה על חוסר התאמה בין קצב הבנייה לקצב המכירות, במיוחד כאשר יזמים ממשיכים להוסיף יחידות דיור חדשות לשוק. באזורי הביקוש המרכזיים, כמו מחוז תל אביב ומחוז המרכז, ריכוז הדירות הלא מכורות בולט במיוחד. כך למשל, בעיר תל אביב נותרו למכירה כ-9,790 דירות חדשות - המספר הגבוה ביותר מבין כל הערים בישראל. גם במחוז המרכז נותרו כ-18,570 דירות חדשות שלא נמכרו.

למרות שהיזמים לא מפחיתים מחירים באופן ישיר, ניתן לזהות מגמות המצביעות על ירידת מחירים עקיפה. כך למשל, חלק מהקבלנים מציעים עסקאות טרייד אין, בהן הם רוכשים את הדירה הישנה של הקונים כחלק מהעסקה. נוסף לכך, היזמים מציעים גם הטבות כמו החזרי משכנתא לתקופות ממושכות, פריסת תשלומים נוחה יותר ושדרוגים בעיצוב הדירה ללא עלות נוספת. גם אם המילה "ירידת מחירים" לא נאמרת ישירות, ההטבות מצביעות על מגמת התקררות בשוק, כאשר היזמים מנסים למשוך קונים באמצעות פתרונות יצירתיים.