התאוששות בענף המשכנתאות: עלייה בהיקף ההלוואות

לאחר תקופה של קיפאון חלקי בשוק הדיור, חודש מאי 2025 מביא איתו קפיצה משמעותית בפעילות האשראי לדיור: לפי נתוני הפיקוח על הבנקים, סך המשכנתאות החדשות שניתנו בחודש מאי עמד על 9.325 מיליארד שקל, עלייה של כ-16% לעומת אפריל, והרמה החודשית הגבוהה ביותר מתחילת השנה. העלייה ניכרת כמעט בכל סעיפי הדו"ח: בין אם מדובר ברכישות דירות למגורים, השקעה, קבוצות רכישה או מיחזור הלוואות. אלא שבניגוד לגלים קודמים בשוק המשכנתאות, הפעם מצטרפת לעלייה גם רמת זהירות גבוהה מצד הבנקים ומצד הלווים כאחד.

שיעורי ההחזר נותרים יציבים, המינוף מצטמצם

למרות הזינוק בהיקף ההלוואות, ניתוח עומק מגלה תמונה סולידית: שיעור ההחזר החודשי הממוצע מההכנסה עמד במאי על 30%, זהה לרמתו במרץ, ורק ב-0.1 נקודות גבוה יותר מאפריל. למעשה, מרבית ההלוואות (כ-46.6%) נלקחו בטווח ההחזר של 30%-40% מהכנסה - ריכוז שיא בשנה האחרונה.

ברמות ההחזר הגבוהות, התמונה מובהקת עוד יותר: רק כ-4 מיליון שקל (פחות מ-0.05% מהסך) ניתנו בהחזר של 50%-60%, ולא נרשמו כלל הלוואות ברמות של מעל 60%. גם הלוואות "בולט ובלון" היוו רק 16% מהשוק, שיעור שנמצא בירידה מתונה מתחילת השנה.

גם בצד שיעורי המימון (LTV), הבנקים שומרים על מדיניות קפדנית. מבין ההלוואות שלא מובטחות במשכנתא, יותר מ-45% ניתנו ברמות מימון שמרניות של עד 45% מערך הנכס. רק 3.3% מההלוואות ניתנו בטווח של 60%-75%, ולא נרשמו כלל הלוואות במימון של מעל 75%, מה שמעיד על אפס חשיפה רשמית למינופים גבוהים.

• משכנתא - האם מסלול הפריים חוזר להיות אטרקטיבי ומה התמהיל המומלץ?
• שוק המשכנתאות מתקרר: ירידה בהיקפים ועלייה בזהירות

עם העלייה בפעילות, בולטת מגמה של חזרה לשוק מצד רוכשים אמידים: כ-4.1 מיליארד שקל ניתנו ברכישת דירות בשווי של מעל 3 מיליון שקל, עלייה חדה לעומת אפריל. רכישות אלו הגיעו ברובן עם שיעור מימון של עד 60%, ומלמדות על רוכשים בעלי הון עצמי גבוה, שמנצלים את סביבת הריבית היציבה להאצת עסקאות. 

בתוך כך, גם היקף המיחזור הפנימי בבנקים עלה: בחודש מאי מומשו עסקאות מיחזור (Refinancing) בהיקף של 667 מיליון שקל, מתוכם 509 מיליון שקל בהלוואות מובטחות בנכסי נדל"ן. רק שתי הלוואות הוגדרו כבעייתיות או בפיגור, מה שמעיד על יציבות גבוהה ואי-התרחבות של סיכוני אשראי מצטברים.