הירשמו
  1. ראשי
  2. ניתוחים ודעות

משה כחלון, הנה הדרכים הנכונות לטיפול בשוק הנדל"ן

יריב פז, מנהל פורום השקעות נדלן בארה"ב באתר תפוז, מציג את השלבים שעל שר האוצר לנקוט על מנת להוריד את מחירי הנדל"ן בישראל
יריב פז | (12)
נושאים בכתבה כחלון מחירי הדירות משרד האוצר

כחלון, נראה כי אתה באמת מעוניין להוריד את מחירי הנדל"ן, כפי שעשית כשהורדת את מחירי הסלולר. עושה רושם כי מעמד הביניים מאוד מעניין אותך, ולפיכך עצה קטנה לי אליך, אל תלך לפי קודמך ותחשוב שהעלאת המיסים לפה או לשם תפתור את הבעיה. אני לא יודע אם אתה זוכר, אבל פעם מס הרכישה היה 3%. לאחר מכן העלו ל-5% והנה עכשיו 8%, ומה עם מחירי הנדל"ן? הם בשלהם, ממשיכים לעלות בלי קשר למיסוי. הדבר הקל הוא להגיד שצריך לבנות יותר, אבל זה לוקח שנים רבות, צריך לבנות תשתיות ויש המון בירוקרטיה. אז איך בכל זאת מורידים את מחירי הנדל"ן במהירות שיא? הנה כמה טיפים, שיעזרו למחירים לרדת בהקדם ולעשות שינוי מהותי:

  • לשכנע משקיעים למכור

כיום 30% מהדירות בארץ שייכות למשקיעים. אז איך משכנעים אותם למכור? פשוט מאוד - מציעים להם למכור בפטור ממס שבח בשנתיים הקרובות, ומנגד לעלות את מס השבח בעוד שנתיים ל-50%. בתור משקיע בארץ הייתי מוכר בכיף, לא מחר, היום. פעם הייתה הוראת שעה של פטור, אבל לא היה סנקציה לאחר זמן מה קורה עם המשקיע לא ימכור. צריך לקחת בחשבון שככל שיהיו פחות דירות של משקיעים, יש סיכוי טוב שהשכירות תעלה.

  • בארץ יש עשרות אלפי דירות ריקות / נטושות / לא מושכרות

החלטה על מיסוי גבוה במיוחד על דירות כאלו שעומדות ללא תכלית - והנה עשרות אלפי דירות שמוצאות לשוק מהיום למחר. 

  • ישנה בניה מרובה של משרדים

 ספק בכלל אם יש צורך בכל כך הרבה משרדים שנבנים באזורי הביקוש. קבלנים ישמחו לשינוי ייעוד של מגורים במקום משרדים. למה? כי מטר מגורים שווה יותר ממטר משרד. נכון, העירייה תתנגד כי הם מרוויחים יותר על ארנונה של משרד, אבל אני מאמין שתמצא את הדרך לפצות גם אותן. אגב עדיף לשנות ייעוד של מגדלים שכבר בבניה, שזמן הסיום שלהם קרוב יחסית.

  • הכשרת הדירות המחולקות

אני יודע שזה לא פופוליסטי אבל אין שום הגיון בדירה מחולקת לא חוקית. בדירה מחולקת לשתיים יש בדיוק 2 דיירים, מקסימום 4. כדי שדירה מחולקת תהיה סבירה למגורים, היא חייבת להיות 60 מטר ומעלה. בכל בית נורמלי של 60 מטר ומעלה חיים 2-4 אנשים. אז להגיד שזה מעמיס על התשתיות זה קשקוש של צרי עין. המשקיעים יחלקו יותר דירות ובכך היצע דירות להשכרה ייגדל.

  • שיווק קרקעות המדינה בחינם ליזמים

​כחלק מתנאי המכרז, ישווקו הדירות על הנייר. מדוע? כי אם יהיו קמפיינים באינטרנט / בשטח של דירות בפחות 30%-50% - זה יוריד באותו רגע את מחירי דירות יד שניה, עוד לפני שנבנתה בכלל דירה אחת. הקבלנים כמובן יקבלו תמריץ על בנייה מהירה ובמחיר זול במיוחד.

  • המדינה תרכוש מאות ואלפי יחידות דיור מקבלנים

בנוסף, היא תשכיר אותם לזוגות צעירים במחירים זולים משמעותית ממחירי השוק ובכך תוזיל את מחירי השכירות באזור. נכון, המהלך הזה עולה כסף אבל אין מה לעשות, המדינה חייבת להכניס יד לכיס.

קיראו עוד ב"ניתוחים ודעות"
  • המדינה תוותר על הכנסות

נכון להיום 50% ואף יותר משווי הדירה הולך כיום לכיסה של המדינה. איך? פשוט מאוד: הקרקע, מע"מ, מס הכנסה לקבלן, לעובדים, מס שבח, היטלים וכו'. כדי שהמחירים יירדו המדינה תוותר על הכנסות אלו, או לפחות תקצץ בהם בתמורה לבניה מהירה ומחיר זול, ובכך תוריד את מחירי הנדל"ן. אין סיבה שהמדינה תעשה מאמצים להוריד את המחירים בעוד היא זאת שמרוויחה את רוב הכסף.

  • שינוי ייעוד של כל הבתים המושכרים למשרדים

יש כיום עשרות אלפי דירות שמושכרות לקליניקות / משרדים וכו'. מיסוי גבוה במיוחד לא יועיל לבעל הנכס - זה יקטין את התשואה. ועל ידי כך ייגרום להם להוציא עשרות אלפי דירות נוספות לשוק ההשכרה.

אין ספק שכרגע מצב השוק לא לטובת הציבור רחב, זה קשה להוריד מחירי דיור שהריבית כל כך נמוכה והבנקים רוצים לתת כסף למימון, זה עוד יותר קשה שאנשים פה באובססיה לדירות לא משנה מה המחיר, אבל אני בטוח שאם כחלון באמת רוצה להוריד המחירים, הדרכים שהצעתי יעזרו - לעלות מס ב-3%, או להגיד למשקיעים שלא יזללו הדירות - לא בטוח שזאת הדרך הנכונה. דבר נוסף, אם המדינה לא תכניס את היד עמוק לכיס של עצמה זה גם לא יקרה, חלק גדול ממחיר הדירה זה הרווח של המדינה, עליו תצטרך לוותר.

תגובות לכתבה(12):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 10.
    חפשו סרטון איכותי ומושקע: לקנות דירה או לחכות מה עדיף (ל"ת)
    לאנשים חושבים 22/07/2015 14:23
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    לאסור על משכנתאות למשקיעים, לקצר לכל השאר ל 15 שנה מקס' (ל"ת)
    והמחיר יהיה בצלילה 22/07/2015 14:22
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    אם יישם חצי מזה יירדו פה המחירים, אבל זה לא יקרה (ל"ת)
    גיא 22/07/2015 08:41
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    ורד 22/07/2015 01:24
    הגב לתגובה זו
    למדינה אין אינטרס להוריד מחירי הנדלן
  • 6.
    ביבי 21/07/2015 21:46
    הגב לתגובה זו
    ולוותר על הפרה החולבת השמנה הזו... לא למדינה, לא לבנקים, לא לקבלנים ולא לכל האינטרסנטים.
  • 5.
    צודק (ל"ת)
    דוד 21/07/2015 18:40
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    אריאל 21/07/2015 17:30
    הגב לתגובה זו
    יריב צר לי אבל הכתבה הזו לא משהו. למה מגיע לזוג צעיר שאני אסבסד לו את מחירי השכירות ? (המדינה תקנה ותשכיר) למה שאני אשלם יותר מס הכנסה (כי פגיעה מהכנסות המדינה בעקבות ההצעות הללו יגררו העלאת מיסים) "שונא מתנות יחיה" לא רוצה מתנות מאף אחד. המחירים בארץ גבוהים במקומות בהם הממשלה מתערבת יותר מידי לא פחות מידי. שפשוט יפסיקו להפריע. עם בנייה של בית לא הייתה כל כך מורכבת ומסובכת יותר אנשים היו בונים, ההיצע היה עולה, המחירים יורדים והכנסות המדינה לא היו נפגעות (כי נפח השוק עולה ) הפטרון לא יכול להיות עוד רגולציה ובטח לא עוד מיסוי מכוון דיפרנצאילי. זה לא עבד ולא יעבוד. - גם הפטור ממס נוסה כבר ונכשל וגם העלאת מס הרכישה.
  • אתה מדבר שטויות!!! (ל"ת)
    שאול 21/07/2015 19:48
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    א 21/07/2015 17:05
    הגב לתגובה זו
    למה שהיה פעם, הכסף יחזור לבורסה המיובשת ויצא מהנדל"ן
  • ביל 25/07/2015 19:45
    הגב לתגובה זו
    זו הפעולה הפשוטה ביותר לביצוע,חבל שהרנשים למעלה לא חושבים.
  • 2.
    // 21/07/2015 15:42
    הגב לתגובה זו
    אפקט העדר ושטיפת המוח . לכן כפי שכתבת בראש הכתבה - קודם כל להוציא למשקיעים את האטרקטיביות להשקיע בכל מחיר.
  • 1.
    אין קיצורי דרך 21/07/2015 14:59
    הגב לתגובה זו
    גם השכירות בשמים אז אין מה להוציא את המשקיעים, להתחיל לתת קרקע בחינם עוזרת רק למי שזכה בהגרלה מטופשת על חשבון משלם המיסים. פיצול דירות ושינוי יעוד של משרדים יכול לעזור בעיקר בתל אביב אבל זה בהחלט משהו ששוה בדיקה.בסהכ כמה שזה מבאס אבל באמת שאין פיתרונות קסם.
בינה מלאכותית גנרי AI generic בינה מלאכותית גנרי AI generic

אתר או אפליקציה? ייתכן שהממשק הבא של הגופים הפיננסיים לא יכלול מסך

עומר מילויצקי, יועץ חדשנות ואסטרטגיה דיגיטלית לארגונים על המהלך הבא: אחרי המעבר מהסניף לאפליקציה ואחרי המעבר מהמסך לשיחה: כיצד הבינה המלאכותית תשנה את הדרך שבה ננהל כסף?

עומר מילויצקי |
נושאים בכתבה AI השקעות

עולם הפיננסים אוהב לחשוב במונחים של מסכים. במשך יותר מעשרים שנה בנקים, חברות אשראי ובתי השקעות מדדו את ההצלחה הדיגיטלית שלהם לפי כמה הלקוח משתמש באתר, כמה פעולות הוא מבצע באפליקציה וכיצד הכלים הדיגיטליים חוסכים מהלקוחות להגיע לסניף. אבל ברקע מתבשל שינוי עמוק יותר: אם בינה מלאכותית שמחוברת לדאטה בזמן אמת יודעת להסביר מסלולים, להשוות עמלות, להמליץ על מוצרים ולבצע עסקאות ישירות דרך הצ'אט, עולה השאלה האם בעולם כזה בכלל נצטרך אפליקציות עמוסות מסכים ותפריטים, או שהממשק הפיננסי הבא יהיה משהו אחר לגמרי. 

המהפיכה הראשונה

כדי להבין את המהפכה הבאה, צריך לחזור קודם למהפכה הראשונה. בשנות האלפיים התחילו הבנקים להנגיש ללקוחות אתרי אינטרנט אישיים, שתחילה העניקו ערך בסיסי: צפייה ביתרות, בדיקת תנועות ומעקב אחר החיובים בכרטיס האשראי. מהר מאוד נוספו גם פעולות בשירות עצמי, כגון העברות, הוראות קבע, תשלומי חשבונות, וביצוע פיקדונות. פתאום פעולות שהיו מחייבות תור בסניף וחתימה על טופס עברו למסך הבית במחשב. עבור הבנק זו הייתה הזדמנות לייעל ולחסוך בכוח אדם, ועבור הלקוחות זו הייתה תחושת שליטה חדשה ובעיקר נוחה בכסף שלהם.

השלב הבא היה הרבה יותר משמעותי מבחינת התנהגות הלקוחות: עידן האפליקציות. עם מהפכת הסמארטפונים, הבנקים הבינו שהאתר הוא רק תחנה בדרך, והחלו להשיק אפליקציות ייעודיות שהביאו את החשבון לכף היד. מעבר לגישה 24 שעות ביממה, נכנסו יכולות מתקדמות יותר כמו זיהוי ביומטרי, התראות בזמן אמת, סריקת צ׳קים, חתימה דיגיטלית ותהליכים מקוצרים שהעלימו כל חיכוך מיותר בתהליך. אם האתר שימש בעיקר כמערכת מידע, האפליקציה הייתה כבר מערכת חיה ונושמת לניהול הפיננסים האישיים.

התוצאה הייתה אימוץ מסיבי כמעט בכל העולם. לפי נתונים עדכניים, כ־2.17 מיליארד בני אדם ברחבי העולם משתמשים כיום בשירותי בנקאות במובייל, ועל פי הערכות כ־65 אחוז מבעלי הסמארטפונים משתמשים בבנקאות מובייל לפחות פעם בחודש. בארצות הברית כ־72 אחוז מהבגירים משתמשים באפליקציות בנקאות, ובאירופה מדינות מובילות כמו נורווגיה, דנמרק ושוודיה כבר חצו את רף 80 האחוזים. סקרים שנערכו בשנים האחרונות מראים כי עבור חלק גדול מהלקוחות, האפליקציה היא כבר ערוץ הבנקאות העיקרי: כ־55 אחוז מהלקוחות בארצות הברית מציינים את האפליקציה כדרך המועדפת לניהול החשבון שלהם, לעומת כ־22 אחוז בלבד שמעדיפים את האתר במחשב.

במקביל, גם הצד השני של המאזניים השתנה. כאשר אפליקציה מאפשרת לבצע היום כ־80 אחוז מהפעולות היומיומיות, תפקיד הסניף המסורתי עבר טרנספורמציה. הסניף הפיזי הפך בהדרגה למקום שמשרת בעיקר לקוחות פחות דיגיטליים, או כאלה שזקוקים לליווי אנושי בתהליכים מורכבים כמו משכנתה, אשראי עסקי או טיפול בבעיות חריגות. במילים פשוטות, המהפכה הדיגיטלית בעולם הפיננסי, שהתחילו והובילו האתרים והאפליקציות כבר עשתה את שלה: רוב האינטראקציות הבנקאיות עברו לערוצים דיגיטליים בדגש על המובייל. הדיגיטל כבר ניצח, אבל השאלה הבוערת עם כניסת טכנולוגיות ה-AI היא: איך ייראה הדור הבא של הניהול הפיננסי הדיגיטלי?

להמשך הכתבה לחץ כאן
הבוס הרובוט (נוצר בעזרת AI)הבוס הרובוט (נוצר בעזרת AI)

מה עושים כשהבוס החדש שלך הוא אלגוריתם?

20 אלף עובדי מדינה יוחלפו על ידי ה-AI - החזון הזה של המדינה הוא מסוכן; מה קורה בעולם, איך אלגוריתם ינהל עובדים והאם ההוא יכול לפטר עובדים?

אדם בלומנברג |
נושאים בכתבה רובוט

מדינת ישראל מתגאה, ובצדק, בתואר "אומת הסטארט-אפ". אנו מובילים בפיתוח טכנולוגיות, בפריצות דרך בסייבר ובחדשנות רפואית. אך בצל הזרקורים של האקזיטים הנוצצים, מתהווה מציאות חדשה ומדאיגה בשוק העבודה הישראלי: ואקום רגולטורי מסוכן המותיר את העובד הישראלי חשוף לחלוטין אל מול עוצמתה המתגברת של הבינה המלאכותית (AI) והמהפכה בעולם העבודה שאנחנו רק נמצאים בתחילתה.

​בעוד השיח הציבורי מתמקד בשאלה "האם רובוט יחליף אותי?", האיום המיידי והמוחשי יותר כבר כאן: הפיכתו של המנהל האנושי לאלגוריתם אדיש. זהו עידן ה"ניהול האלגוריתמי", שבו תוכנות מחליטות את מי לגייס, את מי לקדם, את שיבוץ העובדים במשמרות העבודה, ולעיתים, כפי שכבר קורה בעולם, את מי לפטר, ללא מגע יד אדם.

​אין חולק שהטכנולוגיה מבורכת כשהיא באה להעצים את העובד (Augmentation), אך היא הרסנית כשהיא משמשת כתחליף לאחריות ניהולית וכלי לניצול ומעקב. באופן עקבי וגם כעת, מדינת ישראל בוחרת במדיניות של "רגולציה רכה" והתבוננות מהצד. העולם, לעומת זאת, כבר מזמן הפסיק להמתין.

​האיחוד האירופי, במהלך היסטורי, החיל באוגוסט האחרון את ה-EU AI Act. החוק הזה לא רק מסדיר טכנולוגיה, הוא מגדיר מוסר. הוא קובע שמערכות AI המשמשות לניהול עובדים, גיוס ופיטורים הן מערכות ב"סיכון גבוה" (High Risk). המשמעות? אסור למעסיק להפעילן ללא פיקוח אנושי הדוק, ללא שקיפות מלאה וללא מנגנוני הגנה מפני אפליה. באמסטרדם, בית המשפט כבר פסק נגד ענקיות כמו Uber ו-Ola וקבע כי "פיטורים רובוטיים" (Robo-firing) אינם חוקיים. בארה"ב, איגודי התסריטאים והשחקנים בהוליווד השביתו את התעשייה והבטיחו שה-AI לא יהיה הכותב, אלא הכלי בידי היוצר.

​אך בעוד העולם מתקדם לעבר הגנה על האדם, בישראל נדמה שמקבלי ההחלטות רואים רק את הצד של המכונה. החלטת הממשלה 3375 (מספטמבר 2025), שמנחה על הקמת המטה הלאומי לבינה מלאכותית, היא אמנם צעד אסטרטגי חשוב, אך היא חושפת סדר עדיפויות מדאיג. בעוד שהממשלה מקצה משאבים אדירים ל'האצת' הטכנולוגיה ומעבירה סמכויות רגולטוריות למרכז כוח פוליטי במשרד ראש הממשלה, קולו של העובד נותר מחוץ לחדר.

להמשך הכתבה לחץ כאן