הולך הפוך: הנדל"ן בארה"ב מתחיל לחמם מנועים - 5 סיבות
בסקירת שוק הנדל"ן למגורים שהוציא בנק ההשקעות ג'י. פי. מורגן בחודש דצמבר ללקוחותיו, מסמן הבנק את התקופה הנוכחית בשוק האמריקני כתקופה של שינוי מגמה.
ג'י.פי. מורגן הינו הבנק השני בגודלו בארה"ב, והיה הבנק האמריקני היחיד ששמר על רווחיות לאורך המשבר הכלכלי בארה"ב שהחל ב-2007-8. לפיכך יש ליחס חשיבות לסקירות וניתוחי שוק הנערכים על ידו. הבנק מבסס את תחזיתו האופטימית לגבי שוק הנדל"ן למגורים האמריקני על חמישה אינדיקטורים:
1. ירידה בהיצע הבתים בבעלות מ-1.4 מיליון בתים ברבעון השלישי של 2010 ל-1.1 מיליון בתים ברבעון השלישי של 2011.
2. מגמה של עלייה במספר משקי הבית לכל שנה. מספר המקביל אצלנו ל-40,000 משקי הבית שנוספים מידי שנה לשוק. הממוצע הרב שנתי בשוק האמריקני הוא 1.262 מיליון משקי בית לשנה. בתקופת המשבר של 2008 צלל מספר משקי הבית החדשים שנוצרו מידי שנה, ואולם מאז החלה מגמה מתמשכת של עלייה במספרם.
3. עלייה במחירי השכירות בארצות הברית מול ירידה במחירי הבתים בבעלות, מציגה פער שהגיע ל-18%. מה שיוצר בסיס לחיזוק הסנטימנט החיובי של השוק כלפי רכישת נדל"ן והעדפתו על פני שכירות.
גרף המשקף את העלייה במחירי השכירות אל מול הירידה במחירי הנדל"ן בבעלות תוך התרחבות הפער שבניהם:
5. בשנת 2011 החל שינוי וחלה הקלה במגמה של הידוק הסטנדרטים הבנקאיים לצורך נטילת משכנתאות, ובאותה שנה המשיכה המגמה של קיטון ביחס של רמת ההתחייבויות הכספיות המוטלות על משקי הבית בארצות הברית לרמת ההכנסה הפנויה בדומה למתרחש בשנת 1994.
גרף המשקף את הירידה ברמת ההתחייבויות הכספיות של משקי הבית
בארצות הברית ביחס להכנסה הפנויה:
עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".
- 6.שנים יחלפו עד ששוק הנדל" ן האמריקאי יתאושש (ל"ת)מטורף מי שמתקרב לזה 11/02/2012 00:00הגב לתגובה זו
- 5.יניב 09/01/2012 00:12הגב לתגובה זורכשתי בית להשקעה בפיטסבורג דרך חברת PGH CAPITAL MANAMENT כבר שנה שאני רב אתם ולא מבין איפה התשואה הגבוה שהובטחה לי. הם שינו את השם לPGH INVESTMENTS אבל הרעיון הוא אותו הדבר, מנהל את החברה אדם שהFBI מאשים אותו בהונאת בנקים... אל תכנסו להרפתקה מיותרת!!! לפרטים נוספים על הסיכון: pghcapitalscam.weebly.com
- 4.אהרון 08/01/2012 21:02הגב לתגובה זובשנת בחירות המפלגה השלטת עושה הכל על מנת להמשיך לשלוט .מזיפים נתונים צובעים הכל בצבע ורוד .כך שאין להאמין לנתונים כי הם עברו סירוס . המצב בשטח חמור ויהיה עוד יותר רע .
- 3.מעוז 08/01/2012 13:54הגב לתגובה זוכמות המשכנתאות שאינן משולמות מעל לשנתיים ובחלקן מעל לשלוש שנים עומד על 6 מיליון. הבתים הללו אינם מעוקלים כי הבנקים, בהוראת אובמה ובכדי להגן על הבטחונות שלהם (הנשענים על מחירי הבתים בסביבה) אינם מעקלים בתים בכדי לא להפיל את השוק. מליוני אמריקאיים ממשיכים לגור בבתים שאינם מעוקלים. התמונה מזויפת כמו נתוני האבטלה. הממשל המציא נתון חדש כדי לא לדווח על אחוזי אבטלה פנומינליים. כך הם משאירים את ממוצע דורשי העבודה על 9% לערך ומוסיפים כי יש מספר דומה- 9.1% של אלו שחדלו לחפש עבודה.... עכישו תחבר את שני הנתונים ותבין שזה המספר שמזויף בו מודה הממשל אך המספר גבוה בהרבה מזה, רב אלו שחזרו לעבוד עובדים במשרות חלקיות ומרוויחים פחות בכלל ופחות בהרבה מהעבר פר שעה. המצב בארה" ב עכור מאוד.. וכל מי שמסתכל על חלק מהתמונה או מתנדב לצבוע אותה בורוד מעוות את המציאות.
- abbass 08/01/2012 15:12הגב לתגובה זוsome israeli lawyers think they are mighty investors...la la
- 2.גיורא 08/01/2012 13:36הגב לתגובה זוrez למשל
- XHB (ל"ת)אילן 09/01/2012 01:00הגב לתגובה זו
- 1.אם אין לך מה לכתוב פשוט אל תכתוב. (ל"ת)ר 08/01/2012 11:41הגב לתגובה זו
פנסיה (גרוק)קיבוע זכויות: טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס
מה שנראה כמו טופס ביורוקרטי מול מס הכנסה, עשוי להיות צומת קריטי שיקבע אם תיהנו מפטור של אלפי שקלים בחודש, או שתשלמו מס מיותר לכל החיים. בקיבוע זכויות, כל סימון קטן מתורגם לכסף גדול, וכל טעות עלולה להצטבר למאות אלפי שקלים שאבדו. דרך מקרים אמיתיים מהשטח
מתברר איך איחור, סיווג שגוי או בחירה שנשמעה זהירה, הפכו לפגיעה כלכלית כבדה. ומנגד, איך תיקון בזמן יכול להפוך את הטופס למנוע של החזרי מס
קיבוע זכויות הופך להיות נושא חם בתחילת 2026. מינואר ממשיכה הרפורמה שהוחלט על תיקון המתווה שלה, שלפיה הפטור ממס על קצבאות הפנסיה יעלה בהדרגה עד 67% באופן הדרגתי. במקום קפיצה אחת ב‑2025. כל פעימה (כולל זו של 2026) מגדילה עוד קצת את הפטור החודשי, אבל מי וכמה ייהנו בפועל? זה נקבע דרך קיבוע הזכויות (טופס 161ד) שבאמצעותו מנצלים את ההטבה.
מי שהגיע לגיל פרישה וגם מקבל פנסיה נדרש להחליט איך לחלק את הפטור בין קצבה חודשית לבין משיכות הוניות (פיצויים, היוון תגמולים, תיקון 190). ההחלטות האלה נעשות דרך קיבוע זכויות, והן כמעט בלתי הפיכות. בפנסיה של 20–30 אלף ש״ח בחודש, כל אחוז פטור נוסף מתורגם לעשרות אלפי שקלים לאורך החיים, כך שהגדלת הפטור מ‑52% ל‑67% היא "אירוע הון" של מאות אלפי שקלים, אבל רק אם הקיבוע בנוי נכון. שגיאה בקיזוז פטורים, בהיוון או בסיווג מענקי פרישה "אוכלת" חלק מההטבה בכל אחת מהפעימות של הרפורמה. במילים אחרות, אתם יכולים להרוויח עשרות אלפים או להפסיד עשרות אלפים ואפילו יותר - אז שווה להכיר את הנושא:
- הרפורמה בפנסיה להבטחת תשואה נדחתה: המנגנון הקיים יהיה עד סוף 2028
- כמה מס משלמים על פנסיה ואיך אפשר לחסוך במס?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
טופס אחד, איחור קטן, ובלי לשים לב השארתם לקופת המדינה מאות אלפי שקלים מהפנסיה שלכם. כל זה קורה בקיבוע זכויות - הליך שרוב הפורשים בטוחים שהוא טכני, אבל בפועל הוא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות ביותר בחיים. מי שמתייחס אליו כאל עוד טופס למס הכנסה, מגלה לפעמים מאוחר מדי ששילם מס על כסף שיכול היה להיות פטור לחלוטין.
רואה החשבון שניצח את מס הכנסה - ולמה זה חשוב לכם?
רבבות חברות ועסקים נכנסו תחת חבות מס לפי שיעור המס השולי - זה התחיל בחברות ארנק, אבל רשות המסים הכניסה השנה במסגרת חוק הרווחים הכלואים היקף אדיר של עסקים; פסק דין שמתייחס למצב לפני החוק החדש מספק תובנות איך בית המשפט בודק אם מדובר בחברת ארנק או לא?
חברת ארנק פסק דין ראשון שהגיע לבית המפשט בנושא "חברת ארנק" הוא חשוב להבנה איך השופטים מתייחסים לסוגיות האפורות, אבל לפני שנתעמק בפסד הדין הזה, על מה בעצם מדובר? חברות ארנק הן חברות שמס הכנסה רואה בהן צינור מלאכותי להעברת כספים מהלקוחות למספק השירות, עם תחנה בדרך - החברה עצמה. בעל החברה מעדיף פעילות תחת חברה כי אז ההכנסות ימוסו לפי שיעור מס חברות - 235 ולא לפי שיעור המס השולי שלו - לרוב מעל 50%.
רשות המסים רצתה לחסום את תכנון המס הזה וקבעה הוראות למיסוי חברות ארנק, כשלפני שנה חוקק חוק שקשור גם לחברות ארנק במסגרת חוק הרווחים הכלואים. במסגרת החוק החדש המעגל התרחב ורשות המסים הכניסה לסל של חבות לפי מס שולי גם חברות שהן לא חברות ארנק קלאסיות עם תנאים מסוימים.
לאחרונה התפרסמה סנונית ראשונה של פסיקה של ביהמ"ש המחוזי בבאר שבע של כב' השופטת יעל ייטב בנושא "חברות ארנק" (פס"ד אמיר נוריאל (ע"מ 28848-04-22)). צפוי שיהיו פסקי דין נוספים, שכן ישנם מספר תיקים בנושא שנמצאים בדיונים בבתי המשפט.
נדגיש שוב כי, פס"ד מתייחס לנוסח הסעיף לפני הרחבתו במסגרת חקיקה גם להכנסות נוספות לרבות "הכנסה מפעילות עתירה יגיעה אישית" אשר יכולה לחול על כמעט כל סוגי העסקים הפועלים במדינת ישראל. עם זאת, ביחס לסוגיות שנדונו בפס"ד ישנה רלוונטיות גם לנוסח החדש של הסעיף ולפרשנות שמעניק ביהמ"ש להוראות הסעיף ובעיקר לקביעת ביהמ"ש ביחס לפרשנות ולעמדת מס הכנסה.
- חברת הארנק באילת: הערעור שהתקבל והזיכוי שנשלל
- מיסוי חברות ארנק ב-2025: הכסף על השולחן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מס חברות או מס שולי - הבדל של 24% בשיעור המס
מדובר בפס"ד מחוזי ולא עליון, ולפיכך אין הוא מהווה הלכה מחייבת, אך הוא מהווה אבן דרך חשובה ביחס לפרשנות של הוראות סעיף 62א לפקודה. עיקר המחלקות בפס"ד סבבה סביב הסוגייה - האם יש לראות את ההכנסות של חברת "נוריאל יועצים בע"מ" אשר מר אמיר נוריאל רואה חשבון בעיסוקו הינו בעל המניות היחיד בה, כהכנסות שמיוחסות אליו באופן אישי בהתאם לדין החל על "חברות הארנק", המשמעות המיסויות הינה - האם ההכנסה השוטפת שלה החברה תחויב בשלב הזה במס חברות או שמא תיוחס ההכנסה כהכנסה אישית של מר נוריאל באופן אישי ותחויב במס שולי החל על יחדים. (נציין כי, ההפרש הינו תוספת מס מיידית של כ- 24%).
