השקעות בחול
צילום: Aleksas Stan on Unsplash

משקיעים בנדל"ן בחו"ל? מהפך בתשלומי המיסים

פסיקה חדשה צפויה להפחית, בתנאים מסוימים, את שיעור המס הכולל של מחזיקי נכסים בחו"ל - זה יכול להיות משמעותי מאוד
אריאל כץ | (3)

מנתוני בנק ישראל, עולה כי היקף ההשקעות בנדל"ן של ישראלים בחו"ל מתקרב ל-3 מיליארד דולר בשנה. על הרווחים מהשקעות בחו"ל יש כמובן מסים, וכעת מסתבר שהמס הכולל עשוי לרדת. פסיקה חדשה של בית הדין לעבודה עשויה לשנות מהיסוד את אופן חישוב ותשלום המס הכולל (מס הכנסה + ביטוח לאומי) בגין הכנסה מהשכרת נדל"ן בחוץ לארץ.

 

בשנים האחרונות בוחרים ישראלים רבים להשקיע בנדל"ן מחוץ לגבולות המדינה. שער הדולר הנמוך, ריבית אפסית על פיקדונות בנקאיים, שוק נדל"ן קטן יחסית ומחירי הדירות הגבוהים בישראל, שולחים את הישראלים לחפש תשואות גבוהות מעבר לים.

העולם גדול והאפשרויות להשקיע הן רבות, אך כמובן לא נטולות סיכון - כל מקום והיתרונות והחסרונות שלו. המשקיעים נוהרים לנכסים מניבים בחו"ל כי לכאורה נדל"ן הוא השקעה טובה ויש תשואה שוטפת משכירות. ההשקעות האלו הן סוג של פיזור תיק ההשקעות ובתקופה של ריבית אפסית, הגל של השקעות בחו"ל הולך וגדל.  

השכרת נכסי נדל"ן בחו"ל יכולה להיות השקעה משתלמת, אך יחד עם זאת, צריך לקחת בחשבון את היבטי המס של העסקה, ובכלל זה את החבות במס הכנסה ובביטוח לאומי. בהקשר זה, פסיקה חדשה של בית הדין האזורי לעבודה קוראת תיגר על אופן המיסוי שחל בפועל עד היום, במובן זה שהיא קובעת שעל הכנסות משכר-דירה מחו"ל שאינן עולות לכדי עסק, לא יחולו דמי ביטוח לאומי כלל.

המצב החוקי והמס החל טרם פסיקת בית הדין

לעניין מס הכנסה, הנישום רשאי לבחור באחד מבין שני מסלולים:

מסלול רגיל - במסלול זה משולם מס לפי מדרגות המס השולי על ההכנסה נטו, קרי לאחר קיזוז כל ההוצאות שנבעו בייצור ההכנסה, ולרבות זיכוי ממס זר ששולם במדינת המקור של הנכס. שיעור המס החל במסלול זה הינו עד 50% (כתלות במדרגת המס של הנישום), ולגבי נישומים שטרם מלאו להם 60 – לא פחות מ-31%.

מסלול 15% לפי סעיף 122א לפקודת מס הכנסה - במסלול זה משולם מס בשיעור קבוע של 15%, תוך התרה של הוצאות פחת בלבד, וללא התרה של הוצאות אחרות או זיכוי ממס זר או זיכויים אחרים. יובהר כי לא ניתן להחיל את המסלול הזה על הכנסות העולות לכדי עסק.לעניין ביטוח לאומי, עד כה היה מקובל כי בחירה במסלול רגיל מחייבת בתשלום דמי ביטוח לאומי כהכנסה נוספת (ע"פ רוב בשיעור של כ-12%, בגין ההכנסה שמעבר לסכום הפטור), ולעומת זאת בחירה במסלול ה-15% פוטרת את ההכנסה מדמי ביטוח לאומי באופן מוחלט.

זאת, בהתבסס על סעיף 350(א)(7) לחוק הביטוח הלאומי אשר קובע פטור מדמי ביטוח לאומי בגין "הכנסה מדמי שכירות מחוץ לישראל שחלות עליה הוראות סעיף 122א לפקודת מס הכנסה".

קיראו עוד ב"בארץ"

 

השינוי הדרמטי שמביאה הפסיקה החדשה

פסיקת בית הדין האזורי לעבודה בעניין מרדכי אולך קובעת כי גם הכנסות אשר בעבורן שולמו מיסים  לעניין מס הכנסה במסלול רגיל, לא יחויבו בדמי ביטוח לאומי, ובלבד שהנישום יוכיח כי לא מדובר בהכנסות העולות לכדי עסק.

פסיקה זו מבוססת על עמדה פרשנית לפיה הוראות סעיף 350(א)(7) לחוק הביטוח לאומי עוסקות בהכנסה שניתן להחיל עליה את סעיף 122א לפקודת מס הכנסה, ולא בהכנסה שבהכרח נבחר ביחס אליה המסלול האמור.

דברים אלו מהווים בשורה של ממש למשכירי הדירות בחו"ל, אשר כעת עשויים לחסוך עד עשרות אלפי שקלים בשנה בגין כל נכס המושכר בחו"ל. זאת, על-ידי תכנון כולל של חבות המס הצפויה שלהם (מס הכנסה + ביטוח לאומי). עם זאת, יש להדגיש כי מדובר בשלב זה בפסיקה של בית הדין האזורי לעבודה, אשר יתכן שיוגש בגינה ערעור לבית הדין הארצי.

דוגמא להמחשה:

נניח שלנישום יש הכנסה חייבת משכירות בחו"ל בגובה 100,000 שקל (לשם הפשטות נניח כי ההוצאה היחידה היא הוצאת פחת שנוכתה). מס ששולם בחו"ל 35%, ושיעור המס של הנישום בישראל (לפי מדרגות המס) הינו 35%. אם הנישום יבחר במסלול 15%, הוא ישלם 15,000 שקל בישראל, ויגיע למס כולל של 50%.

אם הנישום יבחר במסלול הרגיל, הוא לא ישלם מס הכנסה בישראל כלל. טרם פסק הדין, הנישום היה כפוף לתשלום ביטוח לאומי (לרוב בשיעור 12%) ולכן היה מגיע לשיעור מס כולל של כ-47%. כעת תחת הפסיקה החדשה לא יחולו דמי ביטוח לאומי, ומכאן שהנישום לא ישלם מסים בישראל כלל!

 

לסיכום, נמליץ למשכירי נכסים בחו"ל שאינם עולים לכדי עסק לבחון מחדש את מסלולי המס אותם הם בוחרים. בנוסף, במקרים המתאימים כדאי לשקול הגשת ערעורים על דמי ביטוח לאומי ששולמו בעבר בגין נכסים אלו.

כותב המאמר אריאל כץ רו"ח (עו"ד) – ממשרד עמוס כץ ושות', רואי חשבון.

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    איציק 10/01/2021 08:46
    הגב לתגובה זו
    אליה וקוץ בה- כדי להגיע להכנסות שכירות גדולות בחו"ל שבגינן משולם מס גבוה צריך להחזיק מספר נכסים. במקרה זה ברור שהשלטונות בישראל יטענו כי יש בכך אימות לכך שמדובר בעסק החייב בביטוח לאומי. לעומת זאת, מי שמחזיק נכס בודד- לא מגיע בדר"כ לתשלומי מס גבוהים בחו"ל ולפיכך מדובר הפרשים לא ניכרים, וגם אז במקרים רבים עדיין יהיה עדיף מסלול ה-15% (עם או בלי ביטוח לאומי במסלול האחר).
  • 2.
    ענבר 09/01/2021 20:11
    הגב לתגובה זו
    מאיזה תאריך הפסיקה חלה בארץ?
  • 1.
    רוני כהן 09/01/2021 17:49
    הגב לתגובה זו
    נפלא אשמח להתייעץ איתך לא הבנתי עד הסוף את תכנון המס הנדרש אבל הכיוון מוצא חן בעיני שפו
אמיר ירון נגיד בנק ישראל
צילום: ליאת מנדל

בנק ישראל הוריד כצפוי את הריבית

אחרי קרוב לשנתיים ללא הפחתה: בנק ישראל מוריד את הריבית ב-0.25% ל-4.25% על רקע אינפלציה של 2.5% בתוך היעד והרגיעה הביטחונית; מה יהיה בהמשך? אל תצפו להורדה נוספת בקרוב

מנדי הניג |

הריבית המוניטרית בישראל יורדת היום ב-0.25% ל-4.25%. ההחלטה מתקבלת אחרי 14 ישיבות רצופות שבהן בנק ישראל הותיר את הריבית ללא שינוי, תקופה שנמשכה קרוב לשנתיים והוגדרה כשלב של בלימת ביקושים מתוך מטרה לייצב את האינפלציה. בחודשים האחרונים האינפלציה נעה סביב 2.5% ונשארת בתוך היעד, עם תחזית של כ-2.2% ל-12 החודשים הקרובים. במקביל, שער הדולר נחלש בכ-10% מתחילת השנה, מה שגם סייע לצמצום הלחצים על מחירי היבוא והתקררות האינפלציה.

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון עמד מול ביקורת מאוד גדולה ולא הוריד את הריבית עד עכשיו - כשמסתכלים לאחור אפשר מצד אחד להבין את השמרנות שלו, אבל נראה שמדובר בשמרנות יתר. כשמסתכלים קדימה וקוראים את  הדוח מלווה את הפחתת הריבית שכולל את הסיכויים והסיכונים ומצב המשק, מבינים שיש סיכוי טוב שהריבית במפגש הבא - בתחילת ינואר - לא תרד.  


ההפחתה הנוכחית של הריבית לא תשפיע עלייכם באופן משמעותי. החזרי משכנתא ממוצעים ירדו ב-70 שקל בממוצע, תשלמו קצת פחות על הלווואת, תקבלו קצת פחות על פיקדונות ואפיקים סולידיים. הרחבה: הריבית תרד מחר ל-4.25% - איך זה ישפיע עליכם? 

וכדאי "לחזור על החומר" - מה זאת ריבית פריים, על ההבדל בין ריבית קבועה למשתנה - 10 סוגי ריביות שונות


האינפלציה ירדה ל-2.5% - בתוך תחום היעד

הסיבה המרכזית לכך  שהנגיד שמר על ריבית גבוהה היא האינפלציה. זו ורדת כבר חודשים ארוכים והיא מספר חודשים בגבול "המותר". זה לצד גורמים נוספים הביאו את בנק ישראל להוריד ריבית. מדד המחירים לצרכן עלה בחודש אוקטובר ב-0.5% לאחר ירידה של 0.6% בספטמבר. "האינפלציה השנתית עומדת בשני המדדים האחרונים על 2.5%", ציין הבנק. בניכוי אנרגיה ופירות וירקות, שיעור האינפלציה השנתי עומד על 2.7%. נתון מעניין במיוחד הוא ש"קצב אינפלציית הבלתי סחירים ירד ל-3.0%, ובמקביל, קצב אינפלציית הסחירים נותר יציב ועומד על 1.5% ב-12 החודשים האחרונים".

פרופ' אמיר ירון (רשתות)פרופ' אמיר ירון (רשתות)
דבר הנגיד

פרופ' אמיר ירון: "המצב הכלכלי הוא הישג ובצניעות - חלק גדול נובע מהמדיניות שלנו"

אולי היית שמרן מדי? "זאת מחמאה"; היה מרווח גדול. הריבית הריאלית היא 2%. למה היא לא ירדה בעבר? "המחיר על טעות הוא גדול מאוד. עכשיו הבשילו התנאים"; מה המסר של הנגיד קדימה ואיפה תהיה הריבית עוד שנה?

אבישי עובדיה |

בנק ישראל הפחית היום את הריבית ב-0.25% ל-4.25%. גם אנחנו אומרים "הגיע הזמן", גם אנחנו חושבים שזה היה צריך להיות לפני חודשים. אבל בנק ישראל הוא הקובע וכל החלטה שהוא מקבל עוברת דיונים רבים, ניתוחים רבים וסיעורי מוחות. אפשר שלא להסכים עם ההחלטות, אבל הן מקצועיות. בשיחה עם פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל "הטחנו" בו שאולי הוא "שמרן מדי ביחס להפחתת הריבית". 

"אני לוקח את זה כמחמאה", משיב, פרופ' ירון, "מדינות שעברו מלחמות מצאו את עצמן במצב כלכלי קשה. היו מצבים של היפר אינפלציה ופגיעה מהותית בכלכלה. אנחנו במצב יחסית טוב, עם אינפלציה מדודה לאורך התקופה שמתייצבת בתוך היעד. הכלכלה הישראלית עם פעילות ערה. זה הישג. זה הישג שאני בצניעות אגיד שחלק גדול ממנו הוא בזכות מדיניות שלא הייתי מכנה שמרנית, אלא  זהירה שקולה ופתוחה".

אנחנו בריבית ריאלית של 2%, הרבה מעבר למה שצריך. היה מרווח ביטחון גדול להוריד מעט את הריבית עוד קודם.

"המחיר על טעות גדול מאוד, רק שתנאי המשק הבשילו להפחתה של הריבית עשינו זאת ונמשיך לפעול בכפוף להתפתחויות. אנחנו רואים כעת את האינפלציה מתמתנת ועומדת ביעד, אננו רואים את הייסוף, ואת  ההתבססות של האינפלציה ביעד, וזה הוביל אותנו להחלטה".

בפעם הקודמת התנאים היו די קרובים.  

"היו תנאים שונים, דובר אז על כניסה בעצימות גדולה לעזה". 


הביקושים גבוהים 

פרופ' ירון מדבר עדיין על אי וודאות כלכלית, אבל נמוכה מבעבר. על פעילות ערה במשק, על שוק עבודה חזק וביקושים גדולים שמורגשים גם בכרטיסי האשראי. הביקושים האלו מצד אחד מרשימים, מצד שני הם "גול עצמי" לציבור הלווה (לרבות בעלי הדירות עם משכנתאות) כי הם מניעים את האינפלציה והדבר שהכי מפחיד את בנק ישראל בדומה לבנקים מרכזיים בעולם - הוא אינפלציה. אינפלציה שוחקת את הכסף, את ההון של הציבור. היא מס גדול בדלת האחורית והנשק הכי חזק נגדה הוא הריבית.    

לנגיד יש את כלי הריבית, לצד כלים נוספים (פעילות בשוק המט"ח, הדפסת כסף) כדי לאזן את הכלכלה. זה "משחק" עדין. הורדת את הריבית מוקדם מדי, האינפלציה יכולה לברוח למעלה, ואז המלחמה באינפלציה תהפוך לקשה יותר. בזבזת תחמושת ולא פגעת. הנגיד ירה רק כאשר ראה את המטרה בבירור. אין מקום לפספוסים, אבל כלכלה זה לא מדע מדויק. קחו שני כלכלנים מדופלמים וסיכוי טוב שהם יחשבו אחרת לגבי רוב הסוגיות הכלכליות. מעבר לכך, יש הרבה נעלמים ותלות בגורמים חיצוניים רבים ויש את הפסיכולוגיה. כלכלה, תרצו או לא היא חלק ממדעי ההתנהגות. אנשים קונים בגדים כי יש להם מצב רוח טוב, או כי הם רוצים ללכת לעבודה עם הבגד הזה. זה לא בהכרח קשור לשאלה אם יש להם כסף בחשבון או שזה משולם בתשלומים. אנשים בסיום מלחמה יגבירו ביקושים גם אם הם לא במצב מדהים, גם כי ההורים ירצו לפנק את הילדים על התקופה הקשה.