צילום: Aleksas Stan on Unsplash

משקיעים בנדל"ן בחו"ל? מהפך בתשלומי המיסים

פסיקה חדשה צפויה להפחית, בתנאים מסוימים, את שיעור המס הכולל של מחזיקי נכסים בחו"ל - זה יכול להיות משמעותי מאוד

אריאל כץ | 09/01/2021 09:34 (3)

נושאים בכתבה השקעות חו"ל השקעות נדל"ן

מנתוני בנק ישראל, עולה כי היקף ההשקעות בנדל"ן של ישראלים בחו"ל מתקרב ל-3 מיליארד דולר בשנה. על הרווחים מהשקעות בחו"ל יש כמובן מסים, וכעת מסתבר שהמס הכולל עשוי לרדת. פסיקה חדשה של בית הדין לעבודה עשויה לשנות מהיסוד את אופן חישוב ותשלום המס הכולל (מס הכנסה + ביטוח לאומי) בגין הכנסה מהשכרת נדל"ן בחוץ לארץ.

בשנים האחרונות בוחרים ישראלים רבים להשקיע בנדל"ן מחוץ לגבולות המדינה. שער הדולר הנמוך, ריבית אפסית על פיקדונות בנקאיים, שוק נדל"ן קטן יחסית ומחירי הדירות הגבוהים בישראל, שולחים את הישראלים לחפש תשואות גבוהות מעבר לים.

העולם גדול והאפשרויות להשקיע הן רבות, אך כמובן לא נטולות סיכון - כל מקום והיתרונות והחסרונות שלו. המשקיעים נוהרים לנכסים מניבים בחו"ל כי לכאורה נדל"ן הוא השקעה טובה ויש תשואה שוטפת משכירות. ההשקעות האלו הן סוג של פיזור תיק ההשקעות ובתקופה של ריבית אפסית, הגל של השקעות בחו"ל הולך וגדל.

השכרת נכסי נדל"ן בחו"ל יכולה להיות השקעה משתלמת, אך יחד עם זאת, צריך לקחת בחשבון את היבטי המס של העסקה, ובכלל זה את החבות במס הכנסה ובביטוח לאומי. בהקשר זה, פסיקה חדשה של בית הדין האזורי לעבודה קוראת תיגר על אופן המיסוי שחל בפועל עד היום, במובן זה שהיא קובעת שעל הכנסות משכר-דירה מחו"ל שאינן עולות לכדי עסק, לא יחולו דמי ביטוח לאומי כלל.

המצב החוקי והמס החל טרם פסיקת בית הדין

לעניין מס הכנסה, הנישום רשאי לבחור באחד מבין שני מסלולים:

מסלול רגיל - במסלול זה משולם מס לפי מדרגות המס השולי על ההכנסה נטו, קרי לאחר קיזוז כל ההוצאות שנבעו בייצור ההכנסה, ולרבות זיכוי ממס זר ששולם במדינת המקור של הנכס. שיעור המס החל במסלול זה הינו עד 50% (כתלות במדרגת המס של הנישום), ולגבי נישומים שטרם מלאו להם 60 – לא פחות מ-31%.

מסלול 15% לפי סעיף 122א לפקודת מס הכנסה - במסלול זה משולם מס בשיעור קבוע של 15%, תוך התרה של הוצאות פחת בלבד, וללא התרה של הוצאות אחרות או זיכוי ממס זר או זיכויים אחרים. יובהר כי לא ניתן להחיל את המסלול הזה על הכנסות העולות לכדי עסק.לעניין ביטוח לאומי, עד כה היה מקובל כי בחירה במסלול רגיל מחייבת בתשלום דמי ביטוח לאומי כהכנסה נוספת (ע"פ רוב בשיעור של כ-12%, בגין ההכנסה שמעבר לסכום הפטור), ולעומת זאת בחירה במסלול ה-15% פוטרת את ההכנסה מדמי ביטוח לאומי באופן מוחלט.

זאת, בהתבסס על סעיף 350(א)(7) לחוק הביטוח הלאומי אשר קובע פטור מדמי ביטוח לאומי בגין "הכנסה מדמי שכירות מחוץ לישראל שחלות עליה הוראות סעיף 122א לפקודת מס הכנסה".

קיראו עוד ב"בארץ"

השינוי הדרמטי שמביאה הפסיקה החדשה

פסיקת בית הדין האזורי לעבודה בעניין מרדכי אולך קובעת כי גם הכנסות אשר בעבורן שולמו מיסים לעניין מס הכנסה במסלול רגיל, לא יחויבו בדמי ביטוח לאומי, ובלבד שהנישום יוכיח כי לא מדובר בהכנסות העולות לכדי עסק.

פסיקה זו מבוססת על עמדה פרשנית לפיה הוראות סעיף 350(א)(7) לחוק הביטוח לאומי עוסקות בהכנסה שניתן להחיל עליה את סעיף 122א לפקודת מס הכנסה, ולא בהכנסה שבהכרח נבחר ביחס אליה המסלול האמור.

דברים אלו מהווים בשורה של ממש למשכירי הדירות בחו"ל, אשר כעת עשויים לחסוך עד עשרות אלפי שקלים בשנה בגין כל נכס המושכר בחו"ל. זאת, על-ידי תכנון כולל של חבות המס הצפויה שלהם (מס הכנסה + ביטוח לאומי). עם זאת, יש להדגיש כי מדובר בשלב זה בפסיקה של בית הדין האזורי לעבודה, אשר יתכן שיוגש בגינה ערעור לבית הדין הארצי.

דוגמא להמחשה:

נניח שלנישום יש הכנסה חייבת משכירות בחו"ל בגובה 100,000 שקל (לשם הפשטות נניח כי ההוצאה היחידה היא הוצאת פחת שנוכתה). מס ששולם בחו"ל 35%, ושיעור המס של הנישום בישראל (לפי מדרגות המס) הינו 35%. אם הנישום יבחר במסלול 15%, הוא ישלם 15,000 שקל בישראל, ויגיע למס כולל של 50%.

אם הנישום יבחר במסלול הרגיל, הוא לא ישלם מס הכנסה בישראל כלל. טרם פסק הדין, הנישום היה כפוף לתשלום ביטוח לאומי (לרוב בשיעור 12%) ולכן היה מגיע לשיעור מס כולל של כ-47%. כעת תחת הפסיקה החדשה לא יחולו דמי ביטוח לאומי, ומכאן שהנישום לא ישלם מסים בישראל כלל!

לסיכום, נמליץ למשכירי נכסים בחו"ל שאינם עולים לכדי עסק לבחון מחדש את מסלולי המס אותם הם בוחרים. בנוסף, במקרים המתאימים כדאי לשקול הגשת ערעורים על דמי ביטוח לאומי ששולמו בעבר בגין נכסים אלו.

כותב המאמר אריאל כץ רו"ח (עו"ד) – ממשרד עמוס כץ ושות', רואי חשבון.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

3.
איציק 10/01/2021 08:46
הגב לתגובה זו
אליה וקוץ בה- כדי להגיע להכנסות שכירות גדולות בחו"ל שבגינן משולם מס גבוה צריך להחזיק מספר נכסים. במקרה זה ברור שהשלטונות בישראל יטענו כי יש בכך אימות לכך שמדובר בעסק החייב בביטוח לאומי. לעומת זאת, מי שמחזיק נכס בודד- לא מגיע בדר"כ לתשלומי מס גבוהים בחו"ל ולפיכך מדובר הפרשים לא ניכרים, וגם אז במקרים רבים עדיין יהיה עדיף מסלול ה-15% (עם או בלי ביטוח לאומי במסלול האחר).
2.
ענבר 09/01/2021 20:11
הגב לתגובה זו
מאיזה תאריך הפסיקה חלה בארץ?
1.
רוני כהן 09/01/2021 17:49
הגב לתגובה זו
נפלא אשמח להתייעץ איתך לא הבנתי עד הסוף את תכנון המס הנדרש אבל הכיוון מוצא חן בעיני שפו

צילום: Freepik

מהי ויזת זהב ואיפה עדיין אפשר להשיג אחת?

בעולם שמקשיח גבולות ומגבלות הגירה, מדינות רבות ממשיכות להציע מסלול מהיר לתושבות ולעיתים גם לאזרחות - למי שמוכן לשלם; מה עומד מאחורי הטרנד, למה הוא מצטמצם ואיפה הוא עדיין פתוח

עמית בר | 12/12/2025 18:43

נושאים בכתבה ויזה זהב

ממשל טראמפ השיק לאחרונה רשמית את תוכנית ה-Gold Card בארה"ב, שמאפשרת לזרים אמידים להשיג אשרת הגירה קבועה (גרין קארד) בתמורה לתרומה של מיליון דולר לאוצר הפדרלי, או שני מיליון דולר דרך תאגיד. התוכנית, שהוכרזה בפברואר 2025 והוסדרה בצו נשיאותי מספר 14351, כוללת גם אופציית Platinum Card בעלות של חמישה מיליון דולר, שמקנה פטורים ממס על הכנסות מחוץ לארה"ב. מאז השקת האתר trumpcard.gov, הוגשו אלפי בקשות ראשוניות, בעיקר ממשקיעים מסין, הודו והמזרח התיכון, עם הכנסה צפויה לארה"ב של 50 מיליארד דולר בשנה הראשונה. זוהי התפתחות משמעותית בשוק הגלובלי של ויזות זהב, ששווי השוק שלו הוערך עד כה ב-30-50 מיליארד דולר בשנה וצפוי לגדול אפילו פי 2 בזכות המהלך של טראמפ.

ויזות זהב, או תוכניות תושבות בהשקעה (Residence by Investment), קיימות כבר ארבעה עשורים ומשמשות ככלי כלכלי למדינות שמחפשות זרימת הון זר. בשנת 2024 נמכרו כ-10,000 ויזות כאלו ברחבי העולם, עם השקעה ממוצעת של 500 אלף דולר למשקיע. עם זאת, בשנת 2025 נרשמת מגמה של צמצום: 12 מדינות סגרו או הגבילו תוכניות, בעיקר באירופה, בעקבות לחץ מהאיחוד האירופי על סיכוני הלבנת הון וביטחון. למרות זאת, כ-30 תוכניות נותרו פעילות, עם דגש על אסיה, המזרח התיכון והקריביים.

מהי ויזת זהב

ויזת זהב מאפשרת למשקיע זר להשיג תושבות זמנית או קבועה במדינה בתמורה להשקעה מינימלית מוגדרת. ההשקעה יכולה לכלול רכישת נדל"ן (בממוצע 300-800 אלף דולר), השקעה בקרנות ממשלתיות (מ-250 אלף דולר), הקמת עסק שיוצר 10-50 מקומות עבודה, או תרומה ישירה לממשלה (מ-100 אלף דולר). ברוב התוכניות אין דרישה למגורים קבועים - רק ביקור מינימלי של 7-30 יום בשנה - מה שהופך אותן לפתרון גמיש למשפחות אמידות שמחפשות גיוון גיאוגרפי, אופטימיזציית מס (למשל, פטורים על מס הון) או גישה לשווקים חדשים.

בשנת 2025 השוק מושך כ-150 אלף משקיעים פוטנציאליים, בעיקר מסין (35% מהבקשות), רוסיה (20%) והודו (15%), על רקע חוסר יציבות כלכלית ומגבלות יצוא הון. היתרונות כוללים ניידות גלובלית: למשל, תושבות באיחוד האירופי מאפשרת כניסה ללא ויזה ל-180 מדינות, וגישה למערכות חינוך ובריאות מתקדמות. עם זאת, התוכניות כוללות בדיקות רקע קפדניות (Due Diligence) שדורשות ניקיון פלילי ומקורות כספים לגיטימיים, עם שיעור דחייה של 5%-10%.

דרכון זהב, או אזרחות בהשקעה (Citizenship by Investment), לוקח את הרעיון צעד קדימה ומעניק אזרחות מלאה בתוך 3-12 חודשים, ללא דרישת מגורים קודמת. בשנת 2025, 14 מדינות מציעות תוכניות כאלו, בעיקר באיים הקריביים, עם השקעה מינימלית של 200 אלף דולר. היתרון העיקרי הוא חופש תנועה: דרכון מהקריביים, למשל, מאפשר כניסה ללא ויזה ל-145-160 מדינות, כולל האיחוד האירופי, בריטניה וקנדה.

להמשך הכתבה לחץ כאן