המערערת אינה בעלת דירה יחידה כיוון שלא הוכחה העברת דירה נוספת לבתה

עו"ד רו"ח (כלכלן) ארז בוקאי

תקציר וע 11132/11 יעל חרובי נ' מנהל מס שבח חיפה
עו"ד לילך דניאל |

תקציר וע 11132/11

יעל חרובי נ' מנהל מס שבח חיפה

ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה פסקה כי העוררת לא העבירה בשנת 2005 את זכויותיה בדירה שבמחלוקת לבתה. מכאן שבעת רכישת הדירה החדשה בשנת 2010 היו למערערת זכויות בעלות בדירה אחת בחיפה וזכויות במחצית הדירה שבמחלוקת. בנסיבות אלו נקבע כי העוררת אינה זכאית ליהנות משיעור מס מופחת המוענק לרוכש דירה יחידה על פי סעיף 9(ג1א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק").

השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים

העוררת היא אלמנתו של המנוח שלמה חרובי ז"ל, אשר הלך לעולמו בתאונה בשנת 2005. עובר לפטירתו היו בני הזוג בעלים של שתי דירות - דירה בחיפה ודירה בקריית ביאליק (להלן: "דירת המחלוקת"). בני הזוג חרובי החזיקו בדירות בחלקים שווים כך שכל אחד מהם היה הבעלים של מחצית מהדירות.

ביום 7.1.2010 רכשה העוררת דירה חדשה. עם רכישת הדירה החדשה הצהירה העוררת כי היא בעלים של "דירה יחידה" במובנה על פי סעיף 9(ג1א)(2) לחוק, הואיל ואת הדירה בחיפה התעתדה למכור. הדירה בחיפה נמכרה במסגרת 24 החודשים הקבועים בסעיף האמור, והעוררת ביקשה לשלם מס רכישה בשיעור מופחת מכוח סעיף 9(ג1א)(2) לחוק. בקשתה של העוררת לשלם מס בשיעור מופחת נדחתה. המשיב קבע כי המערערת החזיקה בדירה שבמחלוקת בד בבד עם רכישת הדירה החדשה, ועל כן אין היא בעלת דירה יחידה ואינה זכאית לשלם מס רכישה בשיעור מופחת.

רק בשלב ההשגה פירטה העוררת את טענותיה באשר לדירה שבמחלוקת, והבהירה כי הדירה שבמחלוקת הועברה בעסקת מתנה לבתה ורד חרובי גלעדי (להלן: "ורד"). טענה זו לא התקבלה על ידי המשיב.

מהראיות והתצהירים שלא הוכחשו, מתברר כי לאחר פטירת בעלה של העוררת הושג הסכם לחלוקת העיזבון בין יורשיו. ההסכם נכתב ביום 29.12.2005 והוגש לאישור בית המשפט לענייני משפחה. ביום 1.3.2006 אישר בית המשפט את הסכם חלוקת העיזבון. על פי הסכם חלוקת העיזבון הועברו כל זכויותיו של המנוח בדירה שבמחלוקת לורד. לגרסת העוררת וילדיה, ורד ואלון חרובי, כבר במועד חתימת הסכם חלוקת עיזבון המנוח גובשה ביניהם גמירות דעת כי גם חלקה של העוררת בדירת המחלוקת יעבור לורד. עם זאת, אין חולק כי לא נערך כל מסמך להעברת הזכויות מהעוררת לורד והזכויות בדירה שבמחלוקת נשארו רשומות על שמה של העוררת.

רק ביום 10.1.2010, כלומר ימים ספורים לאחר רכישת הדירה החדשה, חתמו העוררת ובתה על תצהירים שלפיהם העוררת מעבירה לורד את זכויותיה בדירה שבמחלוקת ללא תמורה. כמו כן הוסכם בין הצדדים כי על אף העברת הזכויות לורד, תמשיך העוררת ליהנות מדמי השכירות שמתקבלים בגין השכרת הדירה עד לסוף חייה. לטענתה, חתימת תצהירי ההעברה בשנת 2010 נועדה להסדיר הסכמות שכבר הושגו קודם לכן, ועל כן אין כל רלוונטיות למועד חתימת התצהירים. כמו כן העוררת טוענת כי ההסכמה שדמי השכירות מהשכרת הדירה יועברו אליה אינה משנה את הזכויות הקנייניות בדירה, ואלו עברו לורד כבר בשנת 2005.

המשיב טוען מנגד כי לא הוכח שהצדדים הסכימו כבר בשנת 2005 כי הזכויות בדירה שבמחלוקת יועברו לורד. עוד טוען המשיב כי אפילו הושגה הסכמה שכזו בעל פה - אין לה כל תוקף, שהרי בהיעדר מסמך בכתב אין תוקף להתחייבות להענקת מתנה.

דיון

השאלה שבה יש להכריע היא אם במועד חתימת העסקה לרכישת הדירה החדשה הייתה העוררת בעלת זכויות במחצית הדירה שבמחלוקת, או שמא הועברו זכויותיה לורד כבר בשנת 2005.

לא ניתן לקבל את הטענה כי הושגה גמירות דעת להעברת הדירה במתנה לורד. בשנת 2005 ערכו העוררת וילדיה הסכם מפורט ומפורש לחלוקת עיזבון המנוח, ובין היתר הוסכם כי חלקה של העוררת בירושה תועבר לבת ורד. אילו היה מוסכם כי תועבר גם המחצית הנוספת של הדירה לורד, אזי היו הצדדים טורחים לערוך הסכם בכתב, שהרי כל שנדרש היה להוסיף מסמך קצר ולהשלים את העברת כל הדירה במלואה לורד. בהסכם החלוקה לא קיימת שום הערה בדבר העברת הזכויות ביתרת הדירה במתנה. המכתב ששלח הבן אלון חרובי מיום 6.12.2005 אינו מספיק כדי להראות את הכוונה, שהרי המכתב מתייחס רק לנכסי העיזבון והוא נפתח במילים "להלן החלטתנו בעניין צו הירושה".

זאת ועוד, בכל השנים מאז שנת 2005 הושכרה הדירה שבמחלוקת ושכר הדירה שולם לעוררת עצמה. אמנם אין כל מניעה כי יוסכם על העברת בעלות בדירה תוך שמירת הזכויות ליהנות מפירות המושכר לנותן המתנה, אולם בהיעדר ראיה על הסכם מתנה עלינו לבחון את הנסיבות והתנהגות הצדדים, ואלו מלמדים כי העוררת נהגה בדירה כבעלים. כמו כן, לא הוצגו בפני הוועדה הסכמי השכירות של הדירה אשר מהם אפשר היה אולי להבין כי הצדדים הציגו את ורד כבעלת הדירה במקומה של העוררת.

גם בעת חתימת תצהיר ההעברה בשנת 2010 לא ציינו הצדדים כי מדובר בהצהרה פורמלית שנועדה להסדיר העברת זכויות קודמת. משמע, אין בפני הוועדה די ראיות לקבוע כי כוונת הצדדים הייתה להשלים את העברת מלוא הזכויות בדירה לורד כבר בשנת 2005, עם חלוקת עיזבון המנוח.

די בכך כדי לסתום את הגולל על הטענה, אולם נוסיף כי אפילו הייתה מוכחת גמירות דעת להעברת הזכויות בדירה במתנה לורד - לא היה בכך די. חוק המתנה, התשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המתנה") קובע כי "מתנה נגמרת בהקניית דבר המתנה על ידי הנותן למקבל". בענייננו מדובר בהקניית זכויות במקרקעין, ועל פי החוק העברת הבעלות מתבצעת רק בעת השלמת הרישום.

משמע, הזכויות בדירה לא הוקנו לורד ולא ניתן היה להקנותן עד השלמת הרישום, ואף התחייבות לתת מתנה לא קיימת. סעיף 5 לחוק המתנה קובע כי התחייבות לתת מתנה בעתיד טעונה מסמך בכתב. בהיעדר מסמך בכתב אין תוקף להתחייבות לתת מתנה. אפילו אם אפשר היה להתגבר על היעדר הכתב בנסיבות מיוחדות, הרי לא ניתן להתגבר על היעדר הכתב כאשר אין כל סממנים חיצוניים אחרים לקיומה של עסקת המתנה. כך למשל אפשר היה אולי להניח קיומה של מתנה אילו הוחלפו טיוטות תצהיר שטרם נחתמו, אילו החזקה בדירה הייתה עוברת בפועל לורד, אילו הצדדים היו מגישים דיווח לשלטונות מיסוי מקרקעין או לכל גורם אחר על העברת הזכויות וכדומה. בענייננו אין ולו סממן חיצוני אחד שיכול לשמש עוגן לטענה בדבר הסכמה למתן מתנה.

תוצאה

הערר נדחה.

בוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה

לפני כב' השופט ר' סוקול והחברים ג' יחזקאלי וש' פסטנברג

ניתן ב-19.4.2012

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)

המענק לעובדים ייכנס כבר מחר: רשות המסים מקדימה את הפעימה השנייה

כ-201 אלף זכאים יקבלו כ-410 מיליון שקל ישירות לחשבון הבנק, חודש מוקדם מהמתוכנן, כדי להקל על משפחות לפני החגים. ניתן עדיין להגיש בקשות למענק עבור 2023 באתר רשות המסים

צלי אהרון |


רשות המסים מודיעה על הקדמת הפעימה השנייה של מענק עבודה לשנת 2024. אשר תוקדם ותשולם כבר מחר, 18 בספטמבר, במקום באמצע אוקטובר כנהוג מדי שנה. במסגרת ההקדמה יועברו לחשבונות הבנק של הזכאים כ-410 מיליון שקל, שיחולקו לכ־201 אלף עובדים ועובדות. מדובר על סכום ממוצע של כ-2,000 שקל לזכאי. המהלך נועד להקל על משפחות וזכאים נוספים לקראת תקופת החגים, שבה נרשמות הוצאות חריגות.

מענק עבודה, המוכר גם כ"מס הכנסה שלילי" - נועד לחזק עובדים בעלי שכר נמוך ולעודד יציאה לתעסוקה. המענק משולם בארבע פעימות שנתיות, והקדמת התשלום הנוכחי מאפשרת לזכאים לקבל את הכסף מוקדם מהמתוכנן ולהיערך טוב יותר מבחינה כלכלית. מי שטרם הגיש בקשה עבור שנת 2024 עדיין יכול לעשות זאת באופן מקוון באתר רשות המסים, והכספים יועברו לו בהתאם לאישורי הזכאות בפעימות הבאות. 

בנוסף, ניתן עד סוף השנה להגיש גם בקשות רטרואקטיביות עבור שנת 2023 - הזדמנות עבור מי שפספס את ההגשה במועד. בין הזכאים ניתן למנות שכירים ועצמאים בני 21 ומעלה שהם הורים, וכן בני 55 ומעלה גם ללא ילדים, בהתאם לרמות ההכנסה שנקבעו במדריך המענק. החל מהשנה מתווספת גם הטבה ייחודית להורים לפעוטות. כמו כן, נשים שכירות בנות 60 ומעלה (ילידות 1960 ואילך) יכולות לבקש מקדמה על חשבון מענק 2025, בכפוף לעמידה בקריטריונים.

רשות המסים מזכירה לזכאים לוודא כי פרטי חשבון הבנק שלהם מעודכנים כדי למנוע עיכובים בהעברה.

יגדיל את הצריכה הפרטית

הקדמת התשלום משתלבת בתוך מגמה רחבה יותר של צעדי מדיניות כלכלית שנועדו לתמוך במשקי הבית, במיוחד על רקע יוקר המחיה. כמו כן, הזרמת כ-410 מיליון שקל למחזור הכספי דווקא בסמוך לחגים צפויה להגדיל את הצריכה הפרטית בתקופה שממילא מתאפיינת בהוצאות גבוהות, ובכך לתרום גם לפעילות הכלכלית במשק.

המענק מופנה בעיקר לאוכלוסיות שעובדות אך מתקשות לסגור את החודש, הורים צעירים, משפחות חד-הוריות וותיקים בגיל העבודה המאוחר. הקדמת התשלום מאפשרת להם להיכנס לתקופת החגים עם פחות דאגות כלכליות, ולנסות לעזור לרווחה בסיסית לילדים ולמשפחה. כמובן שלא מדובר על סכום גדול בהינתן שהסכום הוא לאורך זמן רב - אבל עדיין, מדובר על סכום שבהחלט יכול לעזור.

בנק אש. ניר צוק, שמוליק האוזר יו"ר ויובל אלוני מנכ"ל (קרדיט: גדי סיארה)בנק אש. ניר צוק, שמוליק האוזר יו"ר ויובל אלוני מנכ"ל (קרדיט: גדי סיארה)
פרשנות

בנק אש עומד להיכשל - הנה הסיבות

רעש גדול בהשקה היום, אבל לבנק אש של ניר צוק אין בשורה אמיתית; הלוואי והוא היה מייצר תחרות אמיתית. זה יכול להשתנות בעתיד, בינתיים הוא צל חיוור של ההבטחות 

מנדי הניג |

בנק אש היה אמור להביא בשורה לצרכנים. זה לא קרה. אולי זה יקרה בהמשך. אבל הוא בזבז תחמושת על השקה של מוצר נחות ביחס למוצר של הבנקים הגדולים. הסיכוי שיעברו אליו מסה גדולה של אנשים הוא נמוך מאוד. זה עומד מהבחינה הזו להיות כישלון, אבל הוא בהחלט יכול לייצר ערך לקהלים מסוימים שיפתחו חשבון משני לצד חשבון ראשי בבנק המסורתי שלהם.  

 הבנק החדש מציע מודל של חלוקת רווחים ושקיפות עם הלקוחות. אך אין בו משכנתאות, אין בו פעילות של ניירות ערך והוא חסר בשירותים בנקאיים נוספים כמו המרת מט"ח, אפשרות להיות במינוס ועוד. התוצאה: מוצר חלקי שקשה לראותו הופך לחשבון הראשי של הישראלים

הבנק שהוקם על ידי ניר צוק ויובל אלוני, יצא לדרך כמעט שלוש שנים לאחר שקיבל רישיון מבנק ישראל. באירוע ההשקה, הציגו המייסדים מודל של "חלוקה שווה": 50% מהכנסות הריבית על כספי העו"ש יחזרו ישירות ללקוחות, לצד התחייבות מוחלטת שלא לגבות עמלות עו"ש או דמי מנוי.

המרווח הבנקאי עצום, מסבירים מנהלי הבנק וטוענים שהם רוצים לחלוק אותו עם הלקוחות בצורה הוגנת ושקופה. הבנק יהיה כמעט אוטונומי לחלוטין וכמות העובדים בו מעטה - כ-70 לכל היותר. זה אומר שהבנק עשוי להיות עם נקודת איזון סבירה, וכלכלית הוא יצליח, אך מבחינת הצלחה ציבורית - זה לא נראה באופק. 


ומה כן הבנק יציע? שירותי עו"ש בסיסיים, פיקדונות ואשראי בלבד.  הציבור הישראלי אמנם מתלונן לא פעם על עמלות גבוהות ומתסכלות של הבנקים. הציבור גם ממש לא אוהב את הבנקים, אבל הוא בוטח בהם והם נותנים לו יריעה מלאה לצרכים שלו. מה שמחזיק את רוב הלקוחות בבנקים הגדולים הוא תחושת הביטחון העמוקה, המעטפת המלאה והמקיפה של שירותים – החל מהלוואות, משכנתאות, דרך מסחר בניירות ערך מתקדם ועד פתרונות השקעה מגוונים; אשראי גמיש ומט"ח זמין  והנוחות שבקבלת הכל תחת קורת גג אחת, ללא צורך בקפיצות בין פלטפורמות. אחרת, כבר מזמן היתה נהירה לבנק ירושלים שנותן את הריבית הטובה ביותר על פיקדונות. זה לא קורה כי אנשים לא רוצים להעביר לחשבון פיקדון סכום מסוים ולנהל מעין שני חשבונות. הם רוצים את הכל במקום אחד.