המערערת אינה בעלת דירה יחידה כיוון שלא הוכחה העברת דירה נוספת לבתה

תקציר וע 11132/11 יעל חרובי נ' מנהל מס שבח חיפה

ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה פסקה כי העוררת לא העבירה בשנת 2005 את זכויותיה בדירה שבמחלוקת לבתה. מכאן שבעת רכישת הדירה החדשה בשנת 2010 היו למערערת זכויות בעלות בדירה אחת בחיפה וזכויות במחצית הדירה שבמחלוקת. בנסיבות אלו נקבע כי העוררת אינה זכאית ליהנות משיעור מס מופחת המוענק לרוכש דירה יחידה על פי סעיף 9(ג1א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק").

השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים העוררת היא אלמנתו של המנוח שלמה חרובי ז"ל, אשר הלך לעולמו בתאונה בשנת 2005. עובר לפטירתו היו בני הזוג בעלים של שתי דירות - דירה בחיפה ודירה בקריית ביאליק (להלן: "דירת המחלוקת"). בני הזוג חרובי החזיקו בדירות בחלקים שווים כך שכל אחד מהם היה הבעלים של מחצית מהדירות. ביום 7.1.2010 רכשה העוררת דירה חדשה. עם רכישת הדירה החדשה הצהירה העוררת כי היא בעלים של "דירה יחידה" במובנה על פי סעיף 9(ג1א)(2) לחוק, הואיל ואת הדירה בחיפה התעתדה למכור. הדירה בחיפה נמכרה במסגרת 24 החודשים הקבועים בסעיף האמור, והעוררת ביקשה לשלם מס רכישה בשיעור מופחת מכוח סעיף 9(ג1א)(2) לחוק. בקשתה של העוררת לשלם מס בשיעור מופחת נדחתה. המשיב קבע כי המערערת החזיקה בדירה שבמחלוקת בד בבד עם רכישת הדירה החדשה, ועל כן אין היא בעלת דירה יחידה ואינה זכאית לשלם מס רכישה בשיעור מופחת. רק בשלב ההשגה פירטה העוררת את טענותיה באשר לדירה שבמחלוקת, והבהירה כי הדירה שבמחלוקת הועברה בעסקת מתנה לבתה ורד חרובי גלעדי (להלן: "ורד"). טענה זו לא התקבלה על ידי המשיב. מהראיות והתצהירים שלא הוכחשו, מתברר כי לאחר פטירת בעלה של העוררת הושג הסכם לחלוקת העיזבון בין יורשיו. ההסכם נכתב ביום 29.12.2005 והוגש לאישור בית המשפט לענייני משפחה. ביום 1.3.2006 אישר בית המשפט את הסכם חלוקת העיזבון. על פי הסכם חלוקת העיזבון הועברו כל זכויותיו של המנוח בדירה שבמחלוקת לורד. לגרסת העוררת וילדיה, ורד ואלון חרובי, כבר במועד חתימת הסכם חלוקת עיזבון המנוח גובשה ביניהם גמירות דעת כי גם חלקה של העוררת בדירת המחלוקת יעבור לורד. עם זאת, אין חולק כי לא נערך כל מסמך להעברת הזכויות מהעוררת לורד והזכויות בדירה שבמחלוקת נשארו רשומות על שמה של העוררת. רק ביום 10.1.2010, כלומר ימים ספורים לאחר רכישת הדירה החדשה, חתמו העוררת ובתה על תצהירים שלפיהם העוררת מעבירה לורד את זכויותיה בדירה שבמחלוקת ללא תמורה. כמו כן הוסכם בין הצדדים כי על אף העברת הזכויות לורד, תמשיך העוררת ליהנות מדמי השכירות שמתקבלים בגין השכרת הדירה עד לסוף חייה. לטענתה, חתימת תצהירי ההעברה בשנת 2010 נועדה להסדיר הסכמות שכבר הושגו קודם לכן, ועל כן אין כל רלוונטיות למועד חתימת התצהירים. כמו כן העוררת טוענת כי ההסכמה שדמי השכירות מהשכרת הדירה יועברו אליה אינה משנה את הזכויות הקנייניות בדירה, ואלו עברו לורד כבר בשנת 2005. המשיב טוען מנגד כי לא הוכח שהצדדים הסכימו כבר בשנת 2005 כי הזכויות בדירה שבמחלוקת יועברו לורד. עוד טוען המשיב כי אפילו הושגה הסכמה שכזו בעל פה - אין לה כל תוקף, שהרי בהיעדר מסמך בכתב אין תוקף להתחייבות להענקת מתנה. דיון השאלה שבה יש להכריע היא אם במועד חתימת העסקה לרכישת הדירה החדשה הייתה העוררת בעלת זכויות במחצית הדירה שבמחלוקת, או שמא הועברו זכויותיה לורד כבר בשנת 2005. לא ניתן לקבל את הטענה כי הושגה גמירות דעת להעברת הדירה במתנה לורד. בשנת 2005 ערכו העוררת וילדיה הסכם מפורט ומפורש לחלוקת עיזבון המנוח, ובין היתר הוסכם כי חלקה של העוררת בירושה תועבר לבת ורד. אילו היה מוסכם כי תועבר גם המחצית הנוספת של הדירה לורד, אזי היו הצדדים טורחים לערוך הסכם בכתב, שהרי כל שנדרש היה להוסיף מסמך קצר ולהשלים את העברת כל הדירה במלואה לורד. בהסכם החלוקה לא קיימת שום הערה בדבר העברת הזכויות ביתרת הדירה במתנה. המכתב ששלח הבן אלון חרובי מיום 6.12.2005 אינו מספיק כדי להראות את הכוונה, שהרי המכתב מתייחס רק לנכסי העיזבון והוא נפתח במילים "להלן החלטתנו בעניין צו הירושה". זאת ועוד, בכל השנים מאז שנת 2005 הושכרה הדירה שבמחלוקת ושכר הדירה שולם לעוררת עצמה. אמנם אין כל מניעה כי יוסכם על העברת בעלות בדירה תוך שמירת הזכויות ליהנות מפירות המושכר לנותן המתנה, אולם בהיעדר ראיה על הסכם מתנה עלינו לבחון את הנסיבות והתנהגות הצדדים, ואלו מלמדים כי העוררת נהגה בדירה כבעלים. כמו כן, לא הוצגו בפני הוועדה הסכמי השכירות של הדירה אשר מהם אפשר היה אולי להבין כי הצדדים הציגו את ורד כבעלת הדירה במקומה של העוררת. גם בעת חתימת תצהיר ההעברה בשנת 2010 לא ציינו הצדדים כי מדובר בהצהרה פורמלית שנועדה להסדיר העברת זכויות קודמת. משמע, אין בפני הוועדה די ראיות לקבוע כי כוונת הצדדים הייתה להשלים את העברת מלוא הזכויות בדירה לורד כבר בשנת 2005, עם חלוקת עיזבון המנוח. די בכך כדי לסתום את הגולל על הטענה, אולם נוסיף כי אפילו הייתה מוכחת גמירות דעת להעברת הזכויות בדירה במתנה לורד - לא היה בכך די. חוק המתנה, התשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המתנה") קובע כי "מתנה נגמרת בהקניית דבר המתנה על ידי הנותן למקבל". בענייננו מדובר בהקניית זכויות במקרקעין, ועל פי החוק העברת הבעלות מתבצעת רק בעת השלמת הרישום. משמע, הזכויות בדירה לא הוקנו לורד ולא ניתן היה להקנותן עד השלמת הרישום, ואף התחייבות לתת מתנה לא קיימת. סעיף 5 לחוק המתנה קובע כי התחייבות לתת מתנה בעתיד טעונה מסמך בכתב. בהיעדר מסמך בכתב אין תוקף להתחייבות לתת מתנה. אפילו אם אפשר היה להתגבר על היעדר הכתב בנסיבות מיוחדות, הרי לא ניתן להתגבר על היעדר הכתב כאשר אין כל סממנים חיצוניים אחרים לקיומה של עסקת המתנה. כך למשל אפשר היה אולי להניח קיומה של מתנה אילו הוחלפו טיוטות תצהיר שטרם נחתמו, אילו החזקה בדירה הייתה עוברת בפועל לורד, אילו הצדדים היו מגישים דיווח לשלטונות מיסוי מקרקעין או לכל גורם אחר על העברת הזכויות וכדומה. בענייננו אין ולו סממן חיצוני אחד שיכול לשמש עוגן לטענה בדבר הסכמה למתן מתנה. תוצאה הערר נדחה.

בוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה לפני כב' השופט ר' סוקול והחברים ג' יחזקאלי וש' פסטנברג ניתן ב-19.4.2012