פינוי בינוי: "הדרך היחידה להשיג קרקעות באזורי ביקוש, השקעה היום תניב פירות בעתיד"

רעיון הפינוי בינוי זוכה ללא מעט כותרות בתקופה האחרונה, אולם בשטח ניתן לספור על כף יד אחת את מספר הפרויקטים שבנייתן החלה או הושלמה. יוזמת הפינוי בינוי עשויה לתרום לחידוש מרכזי הערים המוזנחים, לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה ולשיפור מצבן הכלכלי של אוכלוסיות מעוטות יכולת שעתידות לזכות בדירה חדשה בתום הפרויקט. אתר Bizportal שוחח עם שוקי דוידוביץ', מנכ"ל חברת מצלאוי ועם יקי אמסלם, מנכ"ל חברת אלמוג כ.ד.א.י הפעילים בתחום.

דוידוביץ' אומר כי "יוזמת פינוי בינוי היא הדרך היחידה להשיג קרקעות באזורי ביקוש. המנהל מוציא הרבה מכרזים, אך לרוב בשטחי הפריפריה". דוידוביץ' מוסיף כי "מדובר ביוזמה שהיא לא רק יזמית ומהווה מצב של win-win: בעלי הקרקע מקבלים דירה ברמת שנות ה-2000. הבנייה מחליפה בנייה חפוזה משנות ה-50 וה-60 שלא מתאימה לסטנדרטים של היום, בונים בניינים המותאמים לרעידות אדמה, מחליפים את התשתיות ומקבלים שכונות חדשות מהיסוד".

דוידוביץ' מציין כי הפרויקטים מורכבים מאוד וישנם קשיים רבים מבחינה תכנונית. אך הקושי הרב ביותר הוא ההתנהלות מול בעלי הקרקע: "צריכים להגיע למכנה משותף עם כולם, אנו משמשים כמחלקת רווחה. מי שיעבוד בצורה נכונה ושקופה יצליח לזכות באמון הדיירים. גורמים נוספים שעשויים להערים קשיים מעבר לממשלה הם מנהל מקרקעי ישראל, העיריות, חברת עמידר והבנקים. צריכים למנות גוף מיוחד, אפילו את שר הבינוי והשיכון שיסיר את המכשולים הרבים שעומדים בפני יזמים בתחום".

"אני מאמין שככל שיהיו יותר פרויקטים תהיה יותר הבנה", אומר דוידוביץ' ומוסיף כי אינו מאמין בדרך אחרת: "בפרויקט שהקמנו בקריית אונו אנשים עומדים עם פה פעור. הדיירים כיום יותר מתוחכמים, יותר מודעים לנושא הפינוי בינוי ויותר קל לרתום אותם לנושא, אולם צריך לפנות אליהם ברגישות ובצורה יצירתית כי ההתנהלות איתם יכולה להסתבך".

דוידוביץ' אומר כי לא בכל מקום ניתן ליישם את יוזמת הפינוי בינוי: "צריכים לבדוק אם הפרויקט ישים כלכלי, לרוב ביחס של 1 ל-4, כלומר פינוי של 100 דירות ישנות ובניית 400 במקומן לדוגמה. הקבלן המבצע זוכה בפטור מהיטל השבחה , אלמלא הפטור היחס היה עומד על 1 ל-5. הדיירים בדירה המשודרגת זוכים לפטור ממס שבח".

דוידוביץ' לא מאמין כי ניתן לשלב בין יוזמות פינוי בינוי לקבוצות רכישה: "בקבוצת רכישה הקרקע כבר קיימת והבנייה מתחילה יחסית מהר, תהליך של פינוי בינוי עשוי לארוך מספר שנים, לא בעתיד הנראה לעין ולכן לא כדאי לקבוצות רכישה. דוידוביץ' מוסיף כי אינו מאמין בתכניות התמ"א 38 שנועדו לחזק בניינים ישנים כנגד רעידות אדמה בתמורה למתן זכויות בנייה ליזם: "מדובר בטלאי על טלאי, לא ניתן פתרון לחניות ולשטחים ציבוריים, לא פתרון יסודי".

כמחצית מתכניות הבנייה של חברת מצלאוי כיום הן במסגרת פינוי בינוי, דוידוביץ' מציין כי "בארבע השנים הקרובות ייבנו כ-4,000 יחידות דיור במסגרת זו בערים דוגמת קרית אונו, רמת גן, בת ים, כפר סבא, רמת השרון וגבעתיים". לדבריו, "תל אביב היא עיר מאוד בעייתית בתחום הפינוי בינוי ולא מוכנה להקל על יזמים במתן הטבות".

אמסלם אומר כי בתהליך התחדשות עירונית מתקיים משולש קסם בו כולם נהנים: "היזם שנהנה מהקלות ביצוע ומרווחים, העירייה שנהנית משיפור פני העיר, חיזוק מבנים ותוספת ארנונה והדיירים שזוכים לדירה חדשה, גדולה ומחוזקת כנגד רעידות אדמה".

אמסלם, יחד עם אפרת אמסלם, מנכ"לית תחום ההתחדשות העירונית בחברה, פעילים כיום בתכניות פינוי בינוי והתחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 בראשון לציון, והחלו לפעול לפינוי 400 יחידות דיור בבאר יעקב, במקומן יוקמו 1,400 דירות חדשות. אמסלם אומר כי "מעבר לדאגה להחתמת הדיירים שעשויה לארוך יותר משנה, יש להיענות גם לדרישות העירייה שדורשת כי יוקמו מבני ציבור רבים ושטחים ציבוריים. מכיוון שהוועדה המחוזית לא ממהרת לאשר את הגדלת צפיפות הדירות לא תמיד התכנית משתלמת כלכלית".

אמסלם אומר כי "כיום יש 200 עד 300 תכניות המקודמות על ידי משרד הבינוי והשיכון והאוצר, אולם בערך 80 אושרו עד כה, רק שלושה או ארבעה החלו את העבודות בשטח. אני מקווה שבעוד 5 שנים אוכל להצהיר שאני מתחיל לבנות כ-1,000 יחידות דיור. לתכנית פינוי בינוי לוקח בין 5 ל-7 שנים עד שהיא מבשילה, אך אני אופטימי, מי שזורע היום יקצור את הפירות מחר, הקרקעות נגמרות והמלאים אוזלים, זו הקרקע היחידה הפנויה לבנייה באזורי ביקוש".