פינוי בינוי: "הדרך היחידה להשיג קרקעות באזורי ביקוש, השקעה היום תניב פירות בעתיד"
רעיון הפינוי בינוי זוכה ללא מעט כותרות בתקופה האחרונה, אולם בשטח ניתן לספור על כף יד אחת את מספר הפרויקטים שבנייתן החלה או הושלמה. יוזמת הפינוי בינוי עשויה לתרום לחידוש מרכזי הערים המוזנחים, לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה ולשיפור מצבן הכלכלי של אוכלוסיות מעוטות יכולת שעתידות לזכות בדירה חדשה בתום הפרויקט. אתר Bizportal שוחח עם שוקי דוידוביץ', מנכ"ל חברת מצלאוי ועם יקי אמסלם, מנכ"ל חברת אלמוג כ.ד.א.י הפעילים בתחום.
דוידוביץ' אומר כי "יוזמת פינוי בינוי היא הדרך היחידה להשיג קרקעות באזורי ביקוש. המנהל מוציא הרבה מכרזים, אך לרוב בשטחי הפריפריה". דוידוביץ' מוסיף כי "מדובר ביוזמה שהיא לא רק יזמית ומהווה מצב של win-win: בעלי הקרקע מקבלים דירה ברמת שנות ה-2000. הבנייה מחליפה בנייה חפוזה משנות ה-50 וה-60 שלא מתאימה לסטנדרטים של היום, בונים בניינים המותאמים לרעידות אדמה, מחליפים את התשתיות ומקבלים שכונות חדשות מהיסוד".
דוידוביץ' מציין כי הפרויקטים מורכבים מאוד וישנם קשיים רבים מבחינה תכנונית. אך הקושי הרב ביותר הוא ההתנהלות מול בעלי הקרקע: "צריכים להגיע למכנה משותף עם כולם, אנו משמשים כמחלקת רווחה. מי שיעבוד בצורה נכונה ושקופה יצליח לזכות באמון הדיירים. גורמים נוספים שעשויים להערים קשיים מעבר לממשלה הם מנהל מקרקעי ישראל, העיריות, חברת עמידר והבנקים. צריכים למנות גוף מיוחד, אפילו את שר הבינוי והשיכון שיסיר את המכשולים הרבים שעומדים בפני יזמים בתחום".
"אני מאמין שככל שיהיו יותר פרויקטים תהיה יותר הבנה", אומר דוידוביץ' ומוסיף כי אינו מאמין בדרך אחרת: "בפרויקט שהקמנו בקריית אונו אנשים עומדים עם פה פעור. הדיירים כיום יותר מתוחכמים, יותר מודעים לנושא הפינוי בינוי ויותר קל לרתום אותם לנושא, אולם צריך לפנות אליהם ברגישות ובצורה יצירתית כי ההתנהלות איתם יכולה להסתבך".
דוידוביץ' אומר כי לא בכל מקום ניתן ליישם את יוזמת הפינוי בינוי: "צריכים לבדוק אם הפרויקט ישים כלכלי, לרוב ביחס של 1 ל-4, כלומר פינוי של 100 דירות ישנות ובניית 400 במקומן לדוגמה. הקבלן המבצע זוכה בפטור מהיטל השבחה , אלמלא הפטור היחס היה עומד על 1 ל-5. הדיירים בדירה המשודרגת זוכים לפטור ממס שבח".
דוידוביץ' לא מאמין כי ניתן לשלב בין יוזמות פינוי בינוי לקבוצות רכישה: "בקבוצת רכישה הקרקע כבר קיימת והבנייה מתחילה יחסית מהר, תהליך של פינוי בינוי עשוי לארוך מספר שנים, לא בעתיד הנראה לעין ולכן לא כדאי לקבוצות רכישה. דוידוביץ' מוסיף כי אינו מאמין בתכניות התמ"א 38 שנועדו לחזק בניינים ישנים כנגד רעידות אדמה בתמורה למתן זכויות בנייה ליזם: "מדובר בטלאי על טלאי, לא ניתן פתרון לחניות ולשטחים ציבוריים, לא פתרון יסודי".
כמחצית מתכניות הבנייה של חברת מצלאוי כיום הן במסגרת פינוי בינוי, דוידוביץ' מציין כי "בארבע השנים הקרובות ייבנו כ-4,000 יחידות דיור במסגרת זו בערים דוגמת קרית אונו, רמת גן, בת ים, כפר סבא, רמת השרון וגבעתיים". לדבריו, "תל אביב היא עיר מאוד בעייתית בתחום הפינוי בינוי ולא מוכנה להקל על יזמים במתן הטבות".
אמסלם אומר כי בתהליך התחדשות עירונית מתקיים משולש קסם בו כולם נהנים: "היזם שנהנה מהקלות ביצוע ומרווחים, העירייה שנהנית משיפור פני העיר, חיזוק מבנים ותוספת ארנונה והדיירים שזוכים לדירה חדשה, גדולה ומחוזקת כנגד רעידות אדמה".
אמסלם, יחד עם אפרת אמסלם, מנכ"לית תחום ההתחדשות העירונית בחברה, פעילים כיום בתכניות פינוי בינוי והתחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 בראשון לציון, והחלו לפעול לפינוי 400 יחידות דיור בבאר יעקב, במקומן יוקמו 1,400 דירות חדשות. אמסלם אומר כי "מעבר לדאגה להחתמת הדיירים שעשויה לארוך יותר משנה, יש להיענות גם לדרישות העירייה שדורשת כי יוקמו מבני ציבור רבים ושטחים ציבוריים. מכיוון שהוועדה המחוזית לא ממהרת לאשר את הגדלת צפיפות הדירות לא תמיד התכנית משתלמת כלכלית".
אמסלם אומר כי "כיום יש 200 עד 300 תכניות המקודמות על ידי משרד הבינוי והשיכון והאוצר, אולם בערך 80 אושרו עד כה, רק שלושה או ארבעה החלו את העבודות בשטח. אני מקווה שבעוד 5 שנים אוכל להצהיר שאני מתחיל לבנות כ-1,000 יחידות דיור. לתכנית פינוי בינוי לוקח בין 5 ל-7 שנים עד שהיא מבשילה, אך אני אופטימי, מי שזורע היום יקצור את הפירות מחר, הקרקעות נגמרות והמלאים אוזלים, זו הקרקע היחידה הפנויה לבנייה באזורי ביקוש".
- 1.גיל 23/09/2012 20:48הגב לתגובה זוקניתי דירה ביישוב אזור בפרוייקט פינוי בינוי והמינהל רוצה 39 מיליון עבור השתתפות ב3 דונם קרקע שבבעלותו ,בושה וחרפה פשוט חוצפה, וראש המועצה הרים ידיים.
גרי ליבנת' בנק רוטשילד ושות' בישראל. קרדיט: פלורין קאליןיותר מ-1,500 הייטקיסטים ישראליים הצטרפו למועדון המיליונרים בדולרים
5,400 ישראליים הצטרפו למועדון המיליונרים בדולרים במהלך 2024, מתוכם בין 1,500 ל-2,000 הייטקיסטים, כמה מיליונרים חדשים בהייטק יהיו השנה?
בסוף 2024 נמנו בישראל כ-186 אלף מיליונרים בדולרים, עלייה של 2.9% לעומת השנה הקודמת, המשקפת כ-5,400 ישראלים חדשים שחצו את רף המיליון דולר בנכסים נטו. אפשר להניח שהמספרים האמיתיים הם מעל 200 אלף - זה מגובה גם בנתון של בנק UBS שמציב את ישראל במקום ה-17 בעולם בעושר ממוצע למבוגר, כ-284 אלף דולר.
לפי דוח של Henley & Partners לשנת 2024, במהלך 2023 נרשמה עזיבה של כ-200 בעלי הון מישראל, בעוד שב-2022 נכנסו כ-1,100 בעלי הון לארץ. מרבית הנוטשים מעבירים את מרכז חייהם לארה"ב, בריטניה ופורטוגל. ובכל זאת, גם
לאחר ההגירה, מאזן המיליונרים נטו בישראל ממשיך לעלות בקצב של אלפים בשנה. משנת 2024 יש מצב הפוך - עלייה לארץ, אם כי אין נתונים רשמיים.
שליש מהמיליונרים החדשים מגיעים מההייטק
שנה שעברה הוגדרה כשנה חזקה להון הטכנולוגי הישראלי. לפי דוח 2024 של PwC , נרשמו 53 עסקאות אקזיט בשווי כולל של 13.38 מיליארד דולר, ו-34 עסקאות מיזוגים ורכישות בהיקף נוסף של 8.95 מיליארד דולר. שש הנפקות (IPO) גייסו יחד 781 מיליון דולר. בסך הכול, 106 עסקאות בתחום ההייטק הגיעו להיקף כולל של 26.7 מיליארד דולר. מתוכן, 8 עסקאות חצו את רף חצי מיליארד דולר (ששווים הכולל עמד על 6.8 מיליארד דולר), ו-23 עסקאות בטווח 100-500 מיליון (ששווים הכולל עמד על 5.8 מיליארד דולר), שמהוות יחד 44% מהיקף השוק. רוב העסקאות היו בתחומי IT & Enterprise Software, סייבר, ואינטליגנציה מלאכותית.
לפי IVC ו-Rise IL, כ-70% מההון שנוצר בעסקאות האלו הגיע לחברות טכנולוגיה. במחקרים קודמים של PwC הוערך כי 15-25% מהמניות בעסקאות הייטק מוחזקות בידי מייסדים ועובדים ישראלים. בהנחת 20% לבעלי מניות פרטיים, ההון החדש שהוזרם ליחידים ב-2024 עומד על כ־4.5 מיליארד דולר. אם מחלקים סכום זה למקבלי רווחים טיפוסיים בטווח 2-3 מיליון דולר, מדובר בכ-1,500-2,000 ישראלים שהפכו למיליונרים חדשים מהייטק בשנה אחת בלבד, כשליש מכלל הגידול באוכלוסיית בעלי ההון בישראל.
- מעל אלף מיליונרים חדשים ביום - האמריקאים התעשרו ב-2024
- UBS: "צופים 45,000 מיליונרים בישראל עד 2029"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שנה שעברה גם התאפיינה גם בזינוק בעסקאות סקנדרי, כלומר עובדים ומייסדים שמימשו אחזקות עוד לפני אקזיט או הנפקה. מדובר בעשרות חברות ישראליות פרטיות, שבהן מימושים של מיליונים בודדים ועד עשרות מיליונים למייסדים. בשנת 2025 יש אומנם תנודות, אך המגמה חיובית - יש גידול בהיקף ההשקעה בהייטק ובאקזיטים. אם על פי הנתונים מעל 1,500 איש בהייטק הפכו למיליונרים, הרי שב-2025 אפשר כבר לדבר על היקף כפול.
בוקר טוב למבקר המדינה שחשף ש"מלחמה עולה כסף": הדוח הלא רלוונטי של מתניהו אנגלמן
דוח המבקר חושף כשלים בהיערכות הכלכלית למלחמה, התנהלות בעייתית של הקבינט החברתי-כלכלי והיעדר מענה מערכתי ליישובי הצפון ומאשים בנזקים כלכליים חמורים, אבל זה לא דוח עמוק, מלא ואובייקטיבי; והכי חשוב: המצב האמיתי הוא לא "התרסקות כלכלית", הכלכלה הישראלית ניצחה - התועלת מהמלחמה ומהחזרת החטופים החיים עולה על כל פיפס בגירעון
מעמד של מבקר הוא מעמד על. אתה נמצא למעלה, שולט, מסתכל למטה ומחליט מה לבקר, איך לבקר, כמה לבקר. אין כנראה גוף ציבורי אחד שתיפקד באופן מושלם מה-7 באוקטובר הארור. גם משרד האוצר וכל ההתנהלות הכלכלית שלו היתה מחדל, אם כי הדרג המקצועי התעשת שם יחסית מהר. הראש - לא. מה לעשות? שר האוצר במלחמה, ויש לו אג'נדה ברורה. הכלכלה מבחינתו בעדיפות שנייה, שלישית. ברור שזה מחדל, זה היה כך מהיום הראשון, כנראה שכל אזרח כאן ראה ורואה את זה. אגב, באופן יחסי, חייבים להגיד וגם לשבח - הכלכלה מצוינת. המבקר מבקר, אבל צריך להגיד מילה טובה לעם, לעסקים, לממשלה, לאוצר. רוב המדינות אחרי שנתיים של מלחמה היו מגדילות את הגירעון במספרים מטורפים ואפילו קורסות אצלנו העלות יחסית נמוכה.
המבקר טועה שהוא כותב על נזק-עלות ענקית לדורות הבאים ומבליט את זה בדוח שלו. זו תמונה חלקית, ולא אובייקטיבית. הוא כנראה צריך לחזור ולהתרענן בקורסים בכלכלה. אף אחד לא חושב שמלחמה לא עולה כסף, אבל מול העלות הזו יש גם תועלת. שיבדוק המבקר מה באמת העלות לעומת התועלת בהישגים במלחמות בכמה חזיתות ויבין שהעלות ששילמנו באופן יחסי היא נמוכה - כמה שווה להוריד את האיום האיראני? יש לזה בכלל מחיר?
כמה שווה להחזיר את החטופים החיים ורוב החללים? יש לזה מחיר?
בכלכלה יש מונחים מאוד ברורים - מדברים שם על תועל ועלות וזה לא חייב להיות בכסף, זה במשאבים, במקורות ועוד. התועלת שבהחזרת כוח ההרתעה שווה הרבה. המבקר צריך לתת לנו גם את ההתייחסות לזה. אחרת, מה עשה בעצם - אמר לנו שמלחמה עולה כסף?
ובכן, בוקר טוב, אדוני המבקר, מתניהו אנגלמן. אומרים עלייך ועל תפקידך שבסוף אלו אנשים והאנשים מוטים. אנחנו לא חשבנו שאתה מוטה, אבל הדוח שלך הוא לא רציני. אתה צודק לחלוטין לגבי סמוטריץ', לגבי הקבינט הכלכלי שלא תיפקד, לגבי ההפקרה של התושבים בצפון. אבל דוח צריך להאיר גם על המקומות שהיו תקינים ולתת תמונה מלאה. הדוח הזה יצא לא מאוזן, לא אובייקטיבי ולא רלבנטי.
- נגמרה הביקורת: אנגלמן מבקש חצי מיליון לדרך - השכר לא הספיק?
- מבקר המדינה באיום לרמטכ"ל: "אם לא תהיה ברירה - אפעיל סמכויות חקירה"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בתמונה הגדולה, הכלכלה היא המקום שתיפקד הכי טוב בשנתיים האחרונות.
ונביא כאן את ריכוז עיקרי הממצאים של הדוח שמשתרע על פני מאות עמודים וחושף תמונה מדאיגה ומורכבת של כשלים מערכתיים בהיערכות הכלכלית לשעת חירום, התנהלות בעייתית ואף מחדלים בתפקוד הקבינט החברתי-כלכלי, והיעדר מענה מערכתי ראוי לתושבי הצפון שספגו את נזקי המלחמה הממושכת.
