מקרקעין/נטל הוכחת בעלות על נכס נפקד/עליון

עובדות וטענות: המערערים הם יורשי 3/4 מעיזבונו של המנוח יצחק גבריאלוביץ ז"ל (להלן: המנוח), אשר נפטר בשנת 1953. על-פי הגרסה העובדתית המוצגת על-ידם, בשנים שלפני קום המדינה נהג המנוח לרכוש אדמות בשטחי ארץ ישראל המנדטורית, וזאת בדרך של שיתוף-פעולה עסקי בינו לבין אדם בשם יעקב לאלו (להלן: לאלו). במסגרת שיתוף-פעולה זה, כך לגרסתם, נהג לאלו לבדוק עבור המנוח קרקעות פוטנציאליות לרכישה ולהציען למנוח, רכישת הקרקעות נעשתה במימונו של המנוח, אשר אף נשא בתשלום הוצאותיו של לאלו. במימוש הקרקעות נהגו המנוח ולאלו לחלק ביניהם את הרווחים וההפסדים ביחס של שני-שלישים למנוח ושליש ללאלו.

התביעה נשוא הערעור נוגעת לחלקת קרקע אשר נטען כי נרכשה על-ידי המנוח באופן המתואר. לטענת המערערים, בשנת 1946 רכש המנוח 9/16 חלקים מתוך חלקת קרקע בטבריה. לצורך רכישת הקרקע העביר המנוח לידי לאלו סכום של 2,000 לא"י, מתוכו שימש סכום של 1,919.95 לא"י כתשלום עבור הקרקע, ואילו יתרת הסכום היוותה תשלום ללאלו בגין הוצאותיו. בד בבד, מאחר וההגבלות המנדטוריות באותה עת (כפי שנקבעו ב"תקנות העברת קרקע-1940" שהותקנו בעקבות הוראות "הספר הלבן"), לא אפשרו רישום קרקעות בשמם של יהודים, לא יכול היה המנוח להירשם כבעל הקרקע, ועל כן סיכמו המנוח ולאלו עם תושב ערבי בשם ביידס עבאס עאבד יוסף ביידס (להלן: ביידס) כי עד אשר יתאפשר רישומו של הנכס על שמו של המנוח, ירשם הנכס על שמו של ביידס, וכך אכן היה. לטענת המערערים, לשם הבטחת רישום הקרקע בבוא העת על שם המנוח, נתן ביידס למנוח וללאלו משכנתא על סך 5,000 לא"י על חלקו במקרקעין הידועים כגוש 6636 בחלקה 24 אשר בשיח' מוניס (באזור העיר יפו) (להלן: המשכנתא). המשכנתא נרשמה לטובתו של לאלו, כשהמנוח עד לחתימתה. מספר שנים חלפו, וביידס הוכרז כנפקד על-פי חוק נכסי נפקדים, התש"י-1950 (להלן: החוק). שני הנכסים האמורים – בטבריה וביפו, הוכרזו כנכסים נפקדים והוקנו מכוח זאת לאפוטרופוס לנכסי נפקדים (להלן: המשיב). משנודע למשיב על דבר קיומה של המשכנתא שנרשמה לטובת לאלו, פדה הוא את תמורתה לידיו. בהמשך, בהתאם להסכם שנערך בין המשיב לרשות הפיתוח, נמכרה החלקה לרשות ונרשמה על-שמה.

בשנת 1952 הגיש המנוח נגד לאלו ושניים נוספים תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו במסגרתה נדונו היחסים העסקיים והמסחריים בין הארבעה, ובין היתר, נדונה חלקת הקרקע בטבריה וכן המשכנתא האמורה (להלן: התביעה הקודמת). במהלך המשפט נפטר המנוח ויורשיו המשיכו בהליך במקומו. בכל הנוגע לחלקת הקרקע שבענייננו, ביקשו יורשי המנוח במסגרת תביעה זו כי ימחק שמו של לאלו כבעל המשכנתא, וכי שמו של עיזבון המנוח ירשם תחתיו. לחלופין, תבעו יורשי המנוח כי במידה והמשכנתא כבר נפדתה, כפי שאכן אירע, יחויב לאלו להעביר לעיזבונו של המנוח את דמי פדיונה. בסופו של דבר, דחה בית המשפט את התביעה ככל שהיא נוגעת לחלקו של המנוח בפדיון המשכנתא. בסוגיה זו קבע בית המשפט כי חרף החשד שמא לאלו שיקר בהכחישו כי קיים קשר בין הנכס בטבריה למשכנתא על החלקה ביפו, הרי שקיומו של הקשר הנטען לא הוכח די הצורך, ומכאן, כי המערערים לא עמדו בנטל ההוכחה לצורך קבלת הסעד שהתבקש.

לטענת המערערים, במהלך השנים נעשו על-ידם ניסיונות שונים לרשום את הזכויות בנכס על שמם מכוח היותם יורשי המנוח, אולם אלו לא עלו יפה. בסופו של דבר הגישו בשנת 1998 את התביעה נשוא הערעור הנוכחי, במסגרתה נתבקש בית המשפט להצהיר על בעלותם בקרקע, ולחלופין- על זכותם לקבל מהמשיב תחלוף הוגן תמורתה. בית המשפט המחוזי קבע כי המערערים לא הצליחו להוכיח את עיקר טענותיהם ולא הצליחו להפריך את חזקת נפקדות הנכס ועל כן אין מנוס מדחיית תביעתם. מכאן הערעור.

דיון משפטי: כב' הש' ע' ארבל: המערערים קובלים על חלק מן הקביעות העובדתיות של בית המשפט המחוזי, ובפרט על הקביעות ביחס להכרזת הנפקדות של ביידס ושל הנכסים בטבריה וביפו וביחס לנסיבות פדיון המשכנתא לידי לאלו. לא בנקל יתערב בית המשפט, כערכאת הערעור, בממצאיה של הערכה הדיונית, אשר הופקדה על קביעת הממצאים העובדתיים. התערבות מעין זו תיעשה רק במקרים שבהם הוכחה טעות בולטת בשיקוליה של הערכאה הדיונית או פגם אחר היורד לשורשו של עניין. בייחוד תמנע ערכאת הערעור מהתערבות כזו כאשר בית המשפט קמא בחן ובדק את הדברים ביסודיות, עשה ככל האפשר לבור את האמת המזדקרת ממכלול הדברים ולתת ביטוי לחקירתו-דרישתו ובדיקתו מעל דפי פסק הדין (ע"פ 281/82 אבו חצירא נ' מדינת ישראל). כך הוא הדבר במקרה שלפנינו.

בטרם נדרש בית המשפט לגופה של המחלוקת, בחן הוא ביסודיות את הראיות השונות שהובאו על-ידי המערערים, והגיע למסקנה כי לא נפל פסול או פגם הן בהכרזת הנפקדות והן בפדיון המשכנתא. כן לא מצא בית המשפט חוסר תום-לב בהתנהלות המשיב בהקשרים אלו.

סעיף 17 לחוק נכסי נפקדים, התש"י-1950 קובע מעין "תקנת שוק" ספציפית לעניין נכסים שהוכרזו בטעות כנכסי נפקדים ולפיו, תעמוד בתוקפה כל עסקה שנעשתה בתום-לב בין המשיב לאדם אחר, בנכס שהמשיב חשבו בשעתו לנכס מוקנה, וזאת אף אם יוכח שהנכס לא היה אותה שעה נכס מוקנה.

להוכחת זכותם לסעד מן המשיב על המערערים להראות כי "נכס שהאפוטרופוס חשבו לנכס מוקנה אינו נכס מוקנה", כלשון הסעיף, ובמילים אחרות: עליהם להוכיח כי חרף עובדת רישומו של הנכס על-שם ביידס, המנוח הוא שהיה בעליו האמיתי, ומכאן כי הנכס כלל לא היה נכס נפקד ואך בטעות הוקנה למשיב. בהוכיחם זאת, יהיו המערערים זכאים ליהנות מן הסעד המעוגן בסעיף 18 קבלת התמורה שקיבל המשיב בעד הנכס, וזאת בכפוף לכך שיוכח כי המשיב טרם פדה תמורה זו לידי הזכאי לה. השאלה אם עמדו בנטל הוכחה זה היא שעומדת במוקד הדיון.

סוגיית השיהוי: ביסודו של הערעור עומדת שאלת זכותם הקניינית של המערערים בנכס שנרכש לטענתם על-ידי מורישם בשנת 1946 והוקנה למשיב בשנת 1953. התביעה נשוא הערעור הוגשה אך בשנת 1998.

שני תנאים עיקריים נבחנים על-ידי בית המשפט כאשר מועלית טענת שיהוי: האחד, האם השיהוי מבטא ויתור על הזכות מצד התובע; והשני, האם הורע מצבו של הנתבע עקב השיהוי (ע"א 4682/92 עזבון המנוח סלים עזרא שעיה ז"ל נ' בית טלטש בע"מ).

לאור ההשלכות הקשות הנובעות מסילוקה של תביעה על הסף אך מן הטעם של שיהוי בהגשתה, מקובל לומר כי זהו אמצעי שראוי להפעילו בנסיבות חריגות בלבד, ובפרט ככל שהזכות הנתבעת היא בעלת משקל רב יותר. במיוחד נכונים הדברים מקום בו בגין השיהוי האמור מתבקש בית המשפט להימנע מלהכיר בזכותו הקניינית של אדם.

לטענת המערערים, לאורך השנים עשו מאמצים כבירים להוכחת זכותם בנכס, הן בדרך של פניה לרשויות הרלוונטיות, בהן המשיב, והן בדרך של הבאת עניינם בפני בתי המשפט. בנסיבות אלו לא ניתן היה לטעמם להסיק כי ויתרו על זכותם. בהסברים אלו אין די. שיהוי כה כבד מחייב מתן הסבר משכנע ביותר. בין היתר, לא סיפקו המערערים הסבר מניח את הדעת לעובדה כי לראשונה עתרו לבית המשפט להצהיר על זכותם בקרקע רק בשנת 1978, וזאת לאחר שהתביעה הקודמת נגד לאלו נדחתה כבר בשנת 1957. לא ברור גם מדוע רק בשנת 1995 עתרו המערערים לבית משפט זה בשבתו כבג"צ, על מנת לקבל את המסמך ששימש למשיב בסיס להכרזת הנפקדות. יתר על כן, לא הובהר מדוע מלכתחילה לא צורף המשיב כצד לתביעה הקודמת, הגם שהיא הוגשה לאחר שהמשכנתא כבר נפדתה על-ידו לידי לאלו. משהסבר כנדרש לא ניתן, "הרי שמתחזק הספק במהימנות גרסתם של המערערים, ומתחזקת ההנחה שזנחו את זכותם. כמו כן, בהחלט ניתן לומר כי השיהוי בהגשת התביעה מצד המערערים לווה בשינוי לרעה במצבו של המשיב.

יחד עם זאת, משעל הפרק עומדת זכותם הקניינית של המערערים, לא נכון לדחות את תביעתם אך מחמת שיהוי. ואכן, אף בית המשפט המחוזי סירב לעשות כן, כאשר דחה את עתירת המשיב לדחות את תביעת המערערים על הסף, בין היתר, בשל השיהוי בהגשתה. מאידך גיסא, לא יהיה זה נכון להתעלם כליל מאלמנט השיהוי המשמעותי כל כך בתביעה הנוכחית. בהחלט יש מקום להעניק לעניין זה משקל, ולו מינימאלי, בבחינת התביעה לגופה.

סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כי הרישום ביחס למקרקעין מוסדרים מהווה ראיה חותכת לתוכנו. מרשם המקרקעין ביחס לנכס בטבריה הצביע על כך שביום 27.2.46 נרשמה הקרקע על-שם ביידס. הנטל לסתירת הרישום ולהוכחת הטענה כי הוא אינו משקף את מצב הדברים האמיתי, כך שהבעלים האמיתי של החלקה היה דווקא המנוח (ולא ביידס או לאלו), הוא נטל כבד מאוד. בסופו של יום, המערערים לא הצליחו לעמוד בו. שאלות רבות מידי נותרו ללא מענה ברור והן מטילות צל כבד על נכונות גרסתם העובדתית של המערערים: לא הובהר מה היתה מהות היחסים העסקיים בין המנוח ללאלו, והאם נחשב המנוח לבדו כבעליהן של חלקות הקרקע שנרכשו במסגרת היחסים העסקיים שהתקיימו ביניהם; לא הובהר האם שימש ביידס כנאמן של המנוח, של לאלו או של שניהם גם יחד; בהנחה שהמנוח אמנם היה בעל הקרקע, לא הובהר מדוע לא נרשמה המשכנתא על-שמו אלא על שם ביידס, וזאת אף שהיה עד לחתימתה, וכן לא הובהר מדוע לא הועברה הבעלות על הנכס לשמו מיד כשהוסרו המגבלות המנדטוריות או בסמוך לכך; אף בהנחה שאמנם היה קשר בין הנכס בטבריה למשכנתא, לא ניתן הסבר לפער המשמעותי בין הסכום שאותו השקיע המנוח בנכס (2,000 לא"י) לבין סכום המשכנתא (5,000 לירות) – פער אשר מעלה תהיה באשר להנחה כי המשכנתא, כפי שהיא, ניתנה להבטחת העברת הבעלות על הנכס בטבריה למנוח. בהעדר תשובות מספקות לשאלות אלו, לא ניתן לומר כי המערערים הוכיחו במידה, הנדרשת שהמנוח היה בעליו האמיתי של הנכס וכי הרישום לא שיקף את מצב הדברים האמיתי, ועל כן, בין אם התקיים קשר בין הנכס למשכנתא ובין אם לא התקיים קשר כאמור, ממילא לא הוכחה זכותם של המערערים לקבל סעד כלשהו ביחס אליו. בנוסף, אם אמנם נרשמה המשכנתא להבטחת העברת הבעלות בנכס בבוא העת (ולמעשה, זו עמדתם כיום של שני הצדדים), הרי שיש יסוד לטענת המשיב כי משפדה את המשכנתא לידי לאלו, הוא יצא ידי חובתו גם ביחס לנכס בטבריה, כך שלא היה בסיס לחייבו בגינה גם בתביעה זו. לפיכך, כבית המשפט המחוזי נקבע כי לא היה מנוס מדחיית תביעתם של המערערים, ועל כן, דין ערעורם להידחות.