ניתוח רבעוני: מה עשו חברות הנדל״ן המניב והאם השווי מצדיק את העליות?
מרבית החברות דיווחו על תפוסות גבוהות, עלייה ב-NOI ורווחי שערוך נאים, לצד לחץ מתמשך מהוצאות מימון ריאליות ודשדוש בשוק המשרדים; האם הדוחות מצדיקים את העליות בסקטור?
נדל"ן מניב חברות הנדל״ן המניב סיכמו את הרבעון השני של 2025 עם תוצאות יציבות, כך עולה מהסקירה הרבעונית של IBI. התמונה העיקרית: שיעורי תפוסה גבוהים נשמרו, נרשמו רווחי שערוך כמעט בכל החברות, ובמקביל נמשכה מגמת השיפור ב-NOI לעומת התקופה המקבילה. השילוב בין סביבת אינפלציה מתונה לבין נכסים איכותיים איפשר לרוב החברות להציג צמיחה, גם אם הוצאות המימון ממשיכות להעיב על השורה התחתונה.
ברוב החברות נרשמה עלייה ב-NOI לעומת התקופה המקבילה: עזריאלי עזריאלי קבוצה -2.23% הציגה שיפור של כ-17%, ריט
1 ריט 1 -0.14% כ-11%, וגב-ים גב ים -2.87% כ-9%. בעזריאלי, התרומה המרכזית הגיעה מתחום הדאטה סנטרס והמשרדים, בעוד שריט 1 נהנתה מגידול בנכסים זהים ומהשפעת המדד, כולל תרומה מתחום החניונים. בגב-ים,
השיפור נבע בעיקר מעלייה בהכנסות משכירות.
הוצאות המימון הכבידו
במדד ה-FFO התמונה מורכבת יותר. רבוע נדל״ן הובילה עם שיפור של כ-10% (בנטרול השפעת מכירת דירות), ריט 1 רשמה עלייה של כ-9%, וגב-ים עלייה של כ-6%. בעזריאלי, לעומת
זאת, ה-FFO נשחק, בעיקר בשל חולשה בסקטור הדיור המוגן. המגבלה המרכזית כאן היא עלויות המימון. אצל ריט 1 למשל, ההשפעה החיובית מהשיפור ב-NOI קוזזה על ידי עלייה בהוצאות המימון הריאליות, ובגב-ים השיפור בקצב ההכנסות נבלע חלקית בשל גידול בהוצאות נטו.
רווחי השערוך גדלים
רווחי השערוך ממשיכים למלא תפקיד מרכזי בדוחות הנדל״ן המניב. ברוב החברות נרשמו שערוכים חיוביים בחציון הראשון של השנה, שנבעו הן מהשפעת המדד והן מהתקדמות בנכסים בהקמה. בגב-ים, השערוכים החיוביים הסתכמו בכ-445 מיליון שקל ונבעו בעיקר מעליית מדד המחירים לצרכן, שתרמה כ-325 מיליון שקל, ומהשבחת נכסים בהקמה שהוסיפו כ-160 מיליון שקל. מנגד, נרשמו התאמות שליליות בהיקף של כ-40 מיליון שקל, בעיקר בגין העלאת שיעורי היוון שקוזזו חלקית על ידי שינויים ריאליים. במליסרון מליסרון -1.17% , השערוכים הסתכמו בכ-400 מיליון שקל לעומת כ-382 מיליון שקל אשתקד. עיקר התרומה נבעה מעליית המדד (270 מיליון שקל), מהגדלת דמי שכירות ריאליים בעקבות חידוש חוזים ומימושי אופציות, ומהתקדמות בפרויקטים בבנייה ובאכלוס. עם זאת, חלק מההשקעות בנכסים חדשים לא קיבלו ביטוי בשווי ולכן קיזזו חלק מהתרומה החיובית.
- אדגר תכניס עוד עשרות מיליונים בזכות הסכם בקנדה
- איך תשפיע הורדת הריבית על רווחי חברות הנדל"ן המניב?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעזריאלי, עיקר רווחי השערוך הגיעו מסקטור הדאטה סנטרס, בזכות ירידה בשיעורי ההיוון עם התקדמות פרויקטי הבנייה, וכן מסקטור המשרדים בעקבות עליית המדד. בנוסף, בקמפוס סולאראדג׳ נרשמה עליית שווי כתוצאה מהתאמת דמי השכירות הצפויים לפי היקף הבנייה בפועל. מנגד, החברה ביצעה התאמות שליליות בהיקף 33 מיליון שקל בפרויקט שרונה, על רקע הודעת עזיבה של שוכר מרכזי בשטח של כ-31 אלף מ"ר, וכן הפסד נוסף מהפחתת הוצאות מס רכישה בשדה דב.
שוק המשרדים עדיין מדשדש
בשיחות הוועידה האחרונות
הציגו אמות אמות -1.42% ומבנה מבנה -1.7% שורת עסקאות חדשות ומו״מ פעיל על שטחים נוספים, מה שמלמד על תזוזה מסוימת בשוק המשרדים. אמות חתמה על הסכם עם קבוצת אמת מחשוב להשכרת כ-5,000 מ"ר במגדל
פלטינום בפתח תקווה, וכן על חוזה ראשון בבניין החדש במודיעין, כשבמקביל היא מנהלת מו״מ להשכרת שטחים נוספים בחולון ובהרצליה. גם מבנה ציינה מו״מ במספר פרויקטים, מכפר סבא ועד פארק המדע בחיפה, והעריכה כי בקרוב ייחתם חוזה בנכס באחוזת בית.
עם זאת, המצב
עדיין מורכב, כאשר התפוסות בבניינים חדשים רחוקות מרמות שיא, כשבמודיעין למשל רק עם חתימת ההסכם הצפוי מול גוף ממשלתי צפוי הבניין לעבור את רף ה-60% תפוסה. גם בשווקים אזוריים אחרים נדרשות הטבות ותמריצים כדי להביא שוכרים, והעובדה שחברות מדגישות כל התקדמות במו״מ
מלמדת יותר על הצורך לשדר אופטימיות למשקיעים מאשר על חזרה לביקושים רוחביים.
- זינוק בפינרג'י: אביב צידון מציע להכניס שותף ולהזרים כ-42.5 מיליון שקל
- הסכם סופי בים המלח: התמורה הכוללת ל-ICL עשויה לחצות את ה-3 מיליארד דולר
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- ארית חתמה על הסכם אסטרטגי לשיווק וייצור מרעומים עם חברה...
בשוק הגלובלי, בארה"ב ובאירופה נמשכת מגמת ההתאוששות החלקית בשוק המשרדים, עם ביקוש גבוה לנכסי Class A / Trophy באזורים מרכזיים, אך לצד זה עודף היצע בפריפריה ממשיך ללחוץ על מחירים ותפוסות. השוק הבריטי והשוויצרי ממשיכים להציג שערוכים חיוביים, בעוד שבבוסטון נרשמו התאמות שליליות שממחישות את התנודתיות בין אזורים וסגמנטים שונים.
ומה לגבי התמחור?
ב-IBI מציינים כי מתחילת השנה, כלל החברות המסוקרות הציגו תשואות חיוביות כאשר גב ים וריט 1 מציגות ביצועי יתר מול מדד ת"א 125 ומול מדד ת"א מניב ישראל, ומליסרון ואמות מציגות ביצועי יתר מול מדד ת"א מניב ישראל. לאור העליות במניות הנדל"ן המניב מתחילת השנה, ובהתחשב בסביבת המאקרו, ההמלצה על הסקטור עומדת על תשואת שוק, כאשר תשואות ה- FFO המנוטרלות של החברות בסיקור נמוכות מהממוצע ההיסטורי, ומכפיל ה- FFO הממוצע של החברות בסיקור גבוה מהחציון ההיסטורי.
מכפילי FFO היסטוריים חציון וממוצע, קרדיט: IBI
