משרדים באזור רמת גן
צילום: איציק יצחקי

ניתוח רבעוני: מה עשו חברות הנדל״ן המניב והאם השווי מצדיק את העליות?

מרבית החברות דיווחו על תפוסות גבוהות, עלייה ב-NOI ורווחי שערוך נאים, לצד לחץ מתמשך מהוצאות מימון ריאליות ודשדוש בשוק המשרדים; האם הדוחות מצדיקים את העליות בסקטור?

תמיר חכמוף |
נושאים בכתבה נדל"ן מניב

חברות הנדל״ן המניב סיכמו את הרבעון השני של 2025 עם תוצאות יציבות, כך עולה מהסקירה הרבעונית של IBI. התמונה העיקרית: שיעורי תפוסה גבוהים נשמרו, נרשמו רווחי שערוך כמעט בכל החברות, ובמקביל נמשכה מגמת השיפור ב-NOI לעומת התקופה המקבילה. השילוב בין סביבת אינפלציה מתונה לבין נכסים איכותיים איפשר לרוב החברות להציג צמיחה, גם אם הוצאות המימון ממשיכות להעיב על השורה התחתונה.

ברוב החברות נרשמה עלייה ב-NOI לעומת התקופה המקבילה: עזריאלי עזריאלי קבוצה -1.58%  הציגה שיפור של כ-17%, ריט 1 ריט 1 -1.3%  כ-11%, וגב-ים גב ים -0.25%  כ-9%. בעזריאלי, התרומה המרכזית הגיעה מתחום הדאטה סנטרס והמשרדים, בעוד שריט 1 נהנתה מגידול בנכסים זהים ומהשפעת המדד, כולל תרומה מתחום החניונים. בגב-ים, השיפור נבע בעיקר מעלייה בהכנסות משכירות.


הוצאות המימון הכבידו 

במדד ה-FFO התמונה מורכבת יותר. רבוע נדל״ן הובילה עם שיפור של כ-10% (בנטרול השפעת מכירת דירות), ריט 1 רשמה עלייה של כ-9%, וגב-ים עלייה של כ-6%. בעזריאלי, לעומת זאת, ה-FFO נשחק, בעיקר בשל חולשה בסקטור הדיור המוגן. המגבלה המרכזית כאן היא עלויות המימון. אצל ריט 1 למשל, ההשפעה החיובית מהשיפור ב-NOI קוזזה על ידי עלייה בהוצאות המימון הריאליות, ובגב-ים השיפור בקצב ההכנסות נבלע חלקית בשל גידול בהוצאות נטו.

רווחי השערוך גדלים

רווחי השערוך ממשיכים למלא תפקיד מרכזי בדוחות הנדל״ן המניב. ברוב החברות נרשמו שערוכים חיוביים בחציון הראשון של השנה, שנבעו הן מהשפעת המדד והן מהתקדמות בנכסים בהקמה. בגב-ים, השערוכים החיוביים הסתכמו בכ-445 מיליון שקל ונבעו בעיקר מעליית מדד המחירים לצרכן, שתרמה כ-325 מיליון שקל, ומהשבחת נכסים בהקמה שהוסיפו כ-160 מיליון שקל. מנגד, נרשמו התאמות שליליות בהיקף של כ-40 מיליון שקל, בעיקר בגין העלאת שיעורי היוון שקוזזו חלקית על ידי שינויים ריאליים. במליסרון מליסרון -1.04%   , השערוכים הסתכמו בכ-400 מיליון שקל לעומת כ-382 מיליון שקל אשתקד. עיקר התרומה נבעה מעליית המדד (270 מיליון שקל), מהגדלת דמי שכירות ריאליים בעקבות חידוש חוזים ומימושי אופציות, ומהתקדמות בפרויקטים בבנייה ובאכלוס. עם זאת, חלק מההשקעות בנכסים חדשים לא קיבלו ביטוי בשווי ולכן קיזזו חלק מהתרומה החיובית.

בעזריאלי, עיקר רווחי השערוך הגיעו מסקטור הדאטה סנטרס, בזכות ירידה בשיעורי ההיוון עם התקדמות פרויקטי הבנייה, וכן מסקטור המשרדים בעקבות עליית המדד. בנוסף, בקמפוס סולאראדג׳ נרשמה עליית שווי כתוצאה מהתאמת דמי השכירות הצפויים לפי היקף הבנייה בפועל. מנגד, החברה ביצעה התאמות שליליות בהיקף 33 מיליון שקל בפרויקט שרונה, על רקע הודעת עזיבה של שוכר מרכזי בשטח של כ-31 אלף מ"ר, וכן הפסד נוסף מהפחתת הוצאות מס רכישה בשדה דב.

שוק המשרדים עדיין מדשדש

בשיחות הוועידה האחרונות הציגו אמות אמות -1.73%   ומבנה מבנה -1.77%   שורת עסקאות חדשות ומו״מ פעיל על שטחים נוספים, מה שמלמד על תזוזה מסוימת בשוק המשרדים. אמות חתמה על הסכם עם קבוצת אמת מחשוב להשכרת כ-5,000 מ"ר במגדל פלטינום בפתח תקווה, וכן על חוזה ראשון בבניין החדש במודיעין, כשבמקביל היא מנהלת מו״מ להשכרת שטחים נוספים בחולון ובהרצליה. גם מבנה ציינה מו״מ במספר פרויקטים, מכפר סבא ועד פארק המדע בחיפה, והעריכה כי בקרוב ייחתם חוזה בנכס באחוזת בית.

עם זאת, המצב עדיין מורכב, כאשר התפוסות בבניינים חדשים רחוקות מרמות שיא, כשבמודיעין למשל רק עם חתימת ההסכם הצפוי מול גוף ממשלתי צפוי הבניין לעבור את רף ה-60% תפוסה. גם בשווקים אזוריים אחרים נדרשות הטבות ותמריצים כדי להביא שוכרים, והעובדה שחברות מדגישות כל התקדמות במו״מ מלמדת יותר על הצורך לשדר אופטימיות למשקיעים מאשר על חזרה לביקושים רוחביים.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

בשוק הגלובלי, בארה"ב ובאירופה נמשכת מגמת ההתאוששות החלקית בשוק המשרדים, עם ביקוש גבוה לנכסי Class A / Trophy באזורים מרכזיים, אך לצד זה עודף היצע בפריפריה ממשיך ללחוץ על מחירים ותפוסות. השוק הבריטי והשוויצרי ממשיכים להציג שערוכים חיוביים, בעוד שבבוסטון נרשמו התאמות שליליות שממחישות את התנודתיות בין אזורים וסגמנטים שונים.

ומה לגבי התמחור?

ב-IBI מציינים כי מתחילת השנה, כלל החברות המסוקרות הציגו תשואות חיוביות כאשר גב ים וריט 1 מציגות ביצועי יתר מול מדד ת"א 125 ומול מדד ת"א מניב ישראל, ומליסרון ואמות מציגות ביצועי יתר מול מדד ת"א מניב ישראל. לאור העליות במניות הנדל"ן המניב מתחילת השנה, ובהתחשב בסביבת המאקרו, ההמלצה על הסקטור עומדת על תשואת שוק, כאשר תשואות ה- FFO המנוטרלות של החברות בסיקור נמוכות מהממוצע ההיסטורי, ומכפיל ה- FFO הממוצע של החברות בסיקור גבוה מהחציון ההיסטורי.



מכפילי FFO היסטוריים חציון וממוצע, קרדיט: IBI

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
גיא בינשטוק עמיר שיווק
צילום: יחצ
ראיון

״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״

״אנחנו מתעסקים בבסיס של החקלאות הישראלית - דשנים, חומרי הדברה, אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים״ מנכ״ל עמיר שיווק, גיא בינשטוק, מדבר על התוצאות הרבעוניות, מספר מי החליף את הטורקים שהחרימו את ישראל ובעיקר מוכיח שחברה תעשייתית יכולה להיות רחוקה מלהיות משעממת

מנדי הניג |

עמיר שיווק היא מהחברות הוותיקות בבורסה המקומית, עם היסטוריה שמתחילה עוד בשנת 1942 והנפקה לציבור שבוצעה ב־2005. החברה מספקת תשומות חקלאיות לכל רוחב הסקטור מדשנים וחומרי הדברה ועד אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים - פרוסה עם 28 סניפים ברחבי הארץ ונוגעת כמעט בכל חקלאי. ברבעון השני עמיר שיווק הציגה הכנסות של כ־358 מיליון שקל, עלייה של 3.5% לעומת הרבעון המקביל, אבל הרווח הנקי שלה ירד ל־12.7 מיליון שקל לעומת 13.5 מיליון שקל אשתקד 2025. המניה של עמיר שיווק 0.78%   נסחרת בשווי שוק של כ־413 מיליון שקל ומציגה תשואת דיבידנד יציבה סביב 3%, בזכות מדיניות חלוקה רציפה שנמשכת כבר שני עשורים. מתחילת השנה המניה הוסיפה כ-18% וב-12 החודשים האחרונים טיפסה 32%, בסה״כ הגרף של הביצועים די תלול כלפי מעלה אחרי שעמיר שיווק הצליחה לצלוח פרק פחות נעים עם השקעה כושלת בקנאביס.

ביצועי המניה במבט על ה-5 שנים האחרונות - צניחה ואז נסיקה

לפני כמה שנים ניסתה עמיר שיווק לגעת בתחומים חדשים שנראו אז מבטיחים ובראשם הקנאביס הרפואי. החברה השקיעה בחברת BOL (Breath of Life), מתוך מחשבה על פוטנציאל שוק עצום ועל אפשרות לייצר מנוע צמיחה נוסף לצד הפעילות המסורתית. אלא שהמהלך התברר כהימור לא מוצלח: שוק הקנאביס הרפואי בישראל ובעולם לא המריא כפי שציפו, היו הרבה עיכובים רגולטוריים לצד תחרות הולכת וגוברת מה שהוביל את עמיר שיווק להפרשות כבדות שהסתכמו בעשרות מיליוני שקלים . 

המנכ"ל גיא בינשטוק לא מהסס להודות כי זה פרק פחות נעים בהיסטוריה של החברה - כזה שחתך משמעותית את השורה התחתונה והכביד על התוצאות הכספיות בשנים 2021-2022. אבל מדגיש שמאז, עמיר שיווק הרבה יותר זהירה בכל מה שקשור יותר להשקעות מחוץ לליבת הפעילות, והחברה מעדיפה להתמקד ברכישות סינרגיות ישירות לעסקי החקלאות - כמו חממות, מיכון חקלאי ותערובות. "הסיפור הזה מאחורינו", הוא מסכם והמספרים של השנתיים האחרונות באמת מחזקים את התחושה שהחברה הצליחה להחזיר את עצמה למסלול יציב.


אנחנו מדברים אחרי התוצאות הרבעוניות - לפני שנצלול למספרים, ספר קצת על מה שקורה בעמיר שיווק לאחרונה

"עמיר שיווק היא חברה ותיקה מאוד. נוסדה ב-1942 על ידי התאחדות האיכרים בישראל, וב-2005 הונפקה בבורסה. כך שאנחנו מציינים השנה 20 שנה כחברה ציבורית. אני חושב שהייחוד שלנו הוא בפעילות עצמה - שיווק והפצה של תשומות חקלאיות, תחום שקיים בכל מדינה בעולם. אנחנו מספקים הכל: חומרי הדברה, דשנים, אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים. יש גם רכיב נדל"ן קטן - נכס בבני ברק ומרלו"ג בעמק חפר, אבל זו לא הליבה. הליבה היא תשומות חקלאיות".

מהי בעצם הליבה של הפעילות שלכם?

"אנחנו קוראים לזה הגנת הצומח והזנתו שזה בעצם דשנים והדברה, תחשוב על זה כמו אנטיביוטיקה וויטמינים בשביל הצמחים. אנחנו המפיצים הגדולים ביותר בארץ של חברות ענק כמו אדמה וכיל. הקשר שלנו הוא עם ממש עם החקלאי בשטח. במחצית האחרונה חווינו ירידה קלה, בעיקר בגלל מזג האוויר. החורף האחרון היה יבש וחם, מה שהפחית מחלות עלים וצמצם את הצורך בחומרי הדברה".

אז זה מעניין, לא הייתי מצפה מחברה כמוכם שיהיו לה אלמנטים של ׳עונתיות׳

בורסת תל אביב
צילום: תמר מצפי
סקירה

מנורה וכלל מאבדות 2%, אל על מטפסת 2%; מגמה שלילית בבורסה

המדדים נסחרים בירידות כאשר מניות הביטוח בולטות בירידות, בעוד מניות הביטחוניות נהנות מביקושים; במקביל, המתיחות בין רוסיה לנאט"ו מחריפה עם חדירת רחפנים לפולין, בעוד איראן ו־IAEA מנסות לייצב את החזית הגרעינית

מערכת ביזפורטל |

המסחר ביום שאחרי התקיפה הישראלית בקטאר מתנהל בירידות שערים, כאשר מדדי ת"א 35 ו-90 נסחרים בירידה של עד 0.5%.
במבט על הסקטורים המרכזיים ירידות, כאשר מדד הבנקים יורד 0.5% ומדד הביטוח בולט לשלילה ומאבד 1.5%. מי שבולטות לחיוב הן המניות הביטחוניות, אולי דווקא כמו שמצופה מהן.

השוק עלה אתמול על חדשות התקיפה, אך הבוקר מתגברים הדיווחים כי אולי התקיפה לא השיגה את היעדים שקיוו להם במערכת הביטחון. ומה קורה בקטאר? הנשק של קטאר הוא הכסף, הכוח וההשפעה העולמית והיא עלולה לכוון אותו נגדנו. היא גם יכולה במישרין או דרך פרוקסי לקנות נכסים וחברות ישראליות - לא כדאי לזלזל בכוח שלה וברצון לנקמה; וגם - על הנהגת חמאס, על ארגונים נוספים בעזה שאולי יקבלו יותר כוח, ועל כך שאי אפשר לחסל רעיון. קטאר נגד ישראל; ישראל נגד חמאס - תמונת מצב ומה צפוי להמשך?

ואם מדברים על אירועים גיאופוליטיים, אתמול רחפנים רוסיים חדרו לפולין, והמתיחות הגיאופוליטית מסלימה: נאט"ו בכוננות, נמלי תעופה נסגרו; היום דווח כי ראש ממשלת פולין דונלד טוסק הצהיר כי פולין ביקשה מנאט"ו להפעיל את סעיף 4 של הברית, סעיף שמאפשר התייעצות דחופה בין החברות כאשר אחת מהן מרגישה שאיום נשקף לביטחונה או לשלמותה הטריטוריאלית, לאחר שמטוסי נאט"ו הוזנקו כדי להתמודד עם חדירת כטב"מים רוסים למרחב האווירי של פולין, וברקע נשקלת אפשרות לחזק את מערך ההגנה האווירית באזור. האירועים מסמנים החרפה חמורה במתיחות בין רוסיה לנאט"ו, כאשר פולין מדגישה שמדובר בהפרה ישירה ומסוכנת של ריבונותה. מה מחפשת רוסיה בפולין ואיך זה משפיע על החברות הביטחוניות (גם בישראל)? בכתבה כאן - רחפנים רוסיים חדרו לפולין: עוד דלק למניות הביטחון

בעוד בנאט"ו הגזרה מתחממת, באיראן הגזרה מתקררת. על פי דווחים, איראן וה-IAEA חתמו אתמול על הסכם טכני במצרים שמייצר מסגרת לחידוש שיתוף הפעולה וביקורות גרעיניות, במאמץ לבלום הליך סנקציות מתמשך מצד ברית המעצמות. יחד עם זאת, הקיום הפורמלי של הסכם זה תלוי בהמשך תנודות בשטח, במיוחד אם יוחזרו סנקציות, והאופן שבו תתבצע הפיקוח בפועל.

אתמול ביצעה ישראל תקיפה אווירית על מטה הנהגת חמאס בדוחא שבקטאר. זה הפעם הראשונה שאירוע צבאי כזה מתרחש בשטח מדינה שהייתה עד כה מעורבת בתיווך. צה"ל שוב הוכיח עליונות, רגישות ודיוק בלתי רגיל בפעולה בלב דוחא, התקיפה הישירה הראשונה נגד הנהגת חמאס בקטאר. המהלך סימן עוצמה אסטרטגית ויישום מדויק של יכולת תקיפה מעבר לגבולות, ותמך בשוק המניות. בסיכום היום מדדי ת"א 35 ו-125 רשמו שיאים חדשים, ות"א 90 רחוק מרחק נקודות בודדות משיא דומה. גם בשוק הגלובלי התגובה הייתה מאופקת, כאשר הנפט שנחשב לאינדיקטור שמושפע מהמתיחות במזרח התיכון עלה קלות לרמה של 63 דולר לחבית.