פטור ממס מכירה במכירת דירת מגורים וזכויות בניה
ע"א 10742/03 יוסף חדד נ. מנהל מיסוי מקרקעין נתניה
המערער היה בעליו של נכס המהווה "דירת מגורים מזכה".
ביום 14.7.2002 מכר המערער את הנכס. התמורה שקיבל הושפעה באופן ישיר מהעובדה כי קיימת אפשרות של תוספת בניה במקום.
לאחר המכירה, קיבל המערער פטור ממס שבח בנוגע למכירת הנכס בדמות דירת המגורים ("נטו"), וחויב בתשלום מס שבח לגבי חלק התמורה שיוחס לערך הזכויות לתוספת בניה. בנוסף, הוציא המשיב שומה לפיה פטר את המערער ממס מכירה לגבי דירת המגורים עצמה, ובאותו יחס שבו חייב את המערער בתשלום מס שבח על ערך האפשרות של תוספת בניה במקום, חויב המערער בתשלום מס מכירה (על זכויות אפשרות תוספת הבניה וערכן).
3
השגתו של המערער בקשר לחיובו זה בתשלום מס מכירה על חלק יחסי מסכום התמורה נדחתה, ולכן הגיש ערר לועדת הערר. ועדת הערר דחתה את הערר. היא ציינה, כי סעיף 72ה לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן - החוק), קובע שמכירת דירת מגורים מזכה, כהגדרתה בסעיף 49(א), פטורה ממס מכירה. אולם, היא הדגישה כי בסעיף 49ז לחוק נקבע מיסוי מיוחד על מחיר התמורה בגין דירת מגורים מזכה, כאשר מחירה זה, על פי דעתו של המנהל, מושפע מהאפשרות של תוספת בניה. הועדה אף ציינה כי הסעיף קובע מפורשות, כי הפטור אשר יינתן למוכר יהיה עד לסכום שיש לצפות ממכירת הדירה, ללא הזכויות לבניה הנוספת כאמור. מכאן הערר.
בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים פסק
החבות במס מכירה מתגבשת לאחר ועקב מכירת "זכות במקרקעין" או "עשיית פעולה" באיגוד מקרקעין והיא מקבילה וחופפת כמעט לגמרי לחבות במס שבח. לפיכך, על פי רוב, עסקאות אשר יהיו חייבות במס שבח יהיו חייבות אף במס מכירה. מאידך, עסקאות שאינן אירוע מס לצורך החוק, אינן נושאות אף בחבות מס מכירה. זאת, משום שבחוק עצמו נקבע מפורשות, כי דין מס מכירה כדין מס שבח לכל דבר וענין, למעט לענין הפטורים.
לגבי הפטורים ממס מכירה, קובע החוק פטור על "דירת מגורים מזכה" ולצידו מסמיך את שר האוצר להתקין תקנות לקביעת פטורים נוספים. מכוח סמכותו זו, התקין השר את תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה, ורכישה) (פטור ממס מכירה), תש"ס-2000, בהן נקבעו פטורים נוספים אשר נשענים, ולא באופן מקרי, על הפטורים הניתנים במס שבח.
בבואנו לבדוק האם אכן יש לפטור את המערער ממס מכירה לפי סעיף 72ה לחוק, בגין החלק מהתמורה המתייחס לזכויות לבניה נוספת, יש לבחון את תכלית ההוראות המפורשות בסעיפים והתקנות הרלבנטיים לענין בחוק.
באופן עקרוני, הפטור ממס לדירת מגורים מזכה, ניתן רק לנכס אשר מקיים את כל דרישותיו של החוק המגדיר "דירת מגורים מזכה". זאת, משום שהמייחד את דירת המגורים מנכסי מקרקעין אחרים הוא האפשרות למכור אותה בפטור ממס שבח וממס מכירה, בכפוף לקיום שורה של תנאים מורכבים שבחוק. מכאן, שאם נמצאים על הנכס נכסים נוספים שאינם עונים על ההגדרות האמורות, יהיה זה בלתי אפשרי להעניק את הפטור ממס מכירה לנכס הכולל דירת מגורים ביחד עם זכויות אחרות.
כדי להתגבר על קושי אמור זה ועל מנת להעניק למוכר פטור ממס על החלק מן הנכס הנמכר, אשר הוא דירת המגורים, נוצרו בדיני המיסים כללים, המאפשרים להפוך את ההפרדה של דירת המגורים מהזכויות האחרות לאפשרית. כך, עקרון הפיצול לגבי דירת מגורים, על פי סעיף 49ז לחוק, מאפשר לפצל בין דירת המגורים לבין מבנה או זכויות בנייה נוספות וכיוב'.
במקרה דנן, גודל דירת המגורים הינו 170 מ"ר והקרקע עליו הינה בגודל של כ-770 מ"ר. כך, הרי ברור כי במכירה של דירת מגורים היושבת על קרקע כה גדולה, לא מתבקש מתכלית הפטור ולא מתיישב עימה, כי כל סך היחידה הרישומית הנ"ל תזכה לפטור ממס, רק בגלל שיש עליה דירת מגורים.
סיכומם של דברים, המערער ביקש להרחיב את גבולות תחולת הפטור של סעיף 72ה לחוק, כך שיחול לא רק על "דירת מגורים מזכה", אלא על "דירת המגורים" עצמה ואף על החלק מהתמורה המשתלם בגין יתרת הקרקע אשר עליה ניתן לבנות. הפטור בסעיף 72ה, מוגבל רק לנכס המהווה "דירת מגורים מזכה", אך לא לנכס או זכות במקרקעין אשר אינם עונים על הגדרה זו.
הערעור נדחה.
ניתן ביום: 23.6.2005 בפני: כבוד השופטת א. פרוקצ'יה, כב' השופט א. לוי, כב' השופט ס. ג'ובראן.
ב"כ המערער: עו"ד ר. אשר, ב"כ המשיב: עו"ד ק. עטילה.
פרופ' אמיר ירון (רשתות)פרופ' אמיר ירון: "המצב הכלכלי הוא הישג ובצניעות - חלק גדול נובע מהמדיניות שלנו"
אולי היית שמרן מדי? "זאת מחמאה"; היה מרווח גדול. הריבית הריאלית היא 2%. למה היא לא ירדה בעבר? "המחיר על טעות הוא גדול מאוד. עכשיו הבשילו התנאים"; מה המסר של הנגיד קדימה ואיפה תהיה הריבית עוד שנה?
בנק ישראל הפחית היום את הריבית ב-0.25% ל-4.25%. גם אנחנו אומרים "הגיע הזמן", גם אנחנו חושבים שזה היה צריך להיות לפני חודשים. אבל בנק ישראל הוא הקובע וכל החלטה שהוא מקבל עוברת דיונים רבים, ניתוחים רבים וסיעורי מוחות. אפשר שלא להסכים עם ההחלטות, אבל הן מקצועיות. בשיחה עם פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל "הטחנו" בו שאולי הוא "שמרן מדי ביחס להפחתת הריבית".
"אני לוקח את זה כמחמאה", משיב, פרופ' ירון, "מדינות שעברו מלחמות מצאו את עצמן במצב כלכלי קשה. היו מצבים של היפר אינפלציה ופגיעה מהותית בכלכלה. אנחנו במצב יחסית טוב, עם אינפלציה מדודה לאורך התקופה שמתייצבת בתוך היעד. הכלכלה הישראלית עם פעילות ערה. זה הישג. זה הישג שאני בצניעות אגיד שחלק גדול ממנו הוא בזכות מדיניות שלא הייתי מכנה שמרנית, אלא זהירה שקולה ופתוחה".
אנחנו בריבית ריאלית של 2%, הרבה מעבר למה שצריך. היה מרווח ביטחון גדול להוריד מעט את הריבית עוד קודם.
"המחיר על טעות גדול מאוד, רק שתנאי המשק הבשילו להפחתה של הריבית עשינו זאת ונמשיך לפעול בכפוף להתפתחויות. אנחנו רואים כעת את האינפלציה מתמתנת ועומדת ביעד, אננו רואים את הייסוף, ואת ההתבססות של האינפלציה ביעד, וזה הוביל אותנו להחלטה".
בפעם הקודמת התנאים היו די קרובים.
"היו תנאים שונים, דובר אז על כניסה בעצימות גדולה לעזה".
הביקושים גבוהים
פרופ' ירון מדבר עדיין על אי וודאות כלכלית, אבל נמוכה מבעבר. על פעילות ערה במשק, על שוק עבודה חזק וביקושים גדולים שמורגשים גם בכרטיסי האשראי. הביקושים האלו מצד אחד מרשימים, מצד שני הם "גול עצמי" לציבור הלווה (לרבות בעלי הדירות עם משכנתאות) כי הם מניעים את האינפלציה והדבר שהכי מפחיד את בנק ישראל בדומה לבנקים מרכזיים בעולם - הוא אינפלציה. אינפלציה שוחקת את הכסף, את ההון של הציבור. היא מס גדול בדלת האחורית והנשק הכי חזק נגדה הוא הריבית.
- בנק ישראל יפוצה ב-240 אלף שקל עקב זיוף שטרות
- לא תמיד הריבית הנמוכה היא הריבית המשתלמת ביותר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לנגיד יש את כלי הריבית, לצד כלים נוספים (פעילות בשוק המט"ח, הדפסת כסף) כדי לאזן את הכלכלה. זה "משחק" עדין. הורדת את הריבית מוקדם מדי, האינפלציה יכולה לברוח למעלה, ואז המלחמה באינפלציה תהפוך לקשה יותר. בזבזת תחמושת ולא פגעת. הנגיד ירה רק כאשר ראה את המטרה בבירור. אין מקום לפספוסים, אבל כלכלה זה לא מדע מדויק. קחו שני כלכלנים מדופלמים וסיכוי טוב שהם יחשבו אחרת לגבי רוב הסוגיות הכלכליות. מעבר לכך, יש הרבה נעלמים ותלות בגורמים חיצוניים רבים ויש את הפסיכולוגיה. כלכלה, תרצו או לא היא חלק ממדעי ההתנהגות. אנשים קונים בגדים כי יש להם מצב רוח טוב, או כי הם רוצים ללכת לעבודה עם הבגד הזה. זה לא בהכרח קשור לשאלה אם יש להם כסף בחשבון או שזה משולם בתשלומים. אנשים בסיום מלחמה יגבירו ביקושים גם אם הם לא במצב מדהים, גם כי ההורים ירצו לפנק את הילדים על התקופה הקשה.
סמוטריץ ממשלההרחבת הפטור ממס על יבוא אישי תיכנס לתוקף עוד 21 יום
במסגרת המהלכים שמקדם שר האוצר, בצלאל סמוטריץ' במאבק נגד יוקר המחיה, החליט השר להרחיב את הפטור ממע"מ על יבוא אישי; הרחבת הפטור ממס על יבוא אישי עד לסכום של 150 דולר תיכנס לתוקף עוד 21 יום
במסגרת המהלכים שמקדם שר האוצר, בצלאל סמוטריץ' במאבק נגד יוקר המחיה, החליט השר להרחיב את הפטור ממע"מ על יבוא אישי. הפטור ממס על יבוא אישי לסכום של 150 דולר ייכנס לתוקף עוד 21 יום. "הצרכן הישראלי לא יכול להיות שבוי בידי טייקונים שמחזיקים במשק" אמר סמוטריץ'.
שר האוצר מוביל שורה של צעדים להקלה בתחום יוקר המחייה ולתפיסתו פתיחת השוק תוציא מידי מונופולים וחברות ששולטות במשק את היכולת לגבות מהצרכן הישראלי מחירים גבוהים מרוב מדינות אירופה. כך למשל מחירי ההלבשה וההנעלה בישראל גבוהים ביחס לממוצע האירופאי. הפער במחירי המוצרים האלו מגיע לכ-28% מהממוצע ה-OECD.
על פי ההערכות, ארבע חברות גדולות בתחום ההלבשה וההנעלה בישראל מחזיקות יחד בכ-40% מנתח השוק בסקטור זה ולמעשה קובעות רף מחירים גבוה ולא מוצדק לכל משקי הבית. על פי נתוני משרד האוצר כוח הקנייה של אזרחי ישראל נמוך מזה של רוב מדינות אירופה כאשר ישראל נמצאת במקום ה-22 מתוך 38 מדינות. הסיבה לכך היא רמת מחירים יקרה שמצמצמת את כוח הקנייה של האזרחים בישראל.
שר האוצר בצלאל סמוטריץ': ״הצרכן הישראלי משלם יותר מחברו במדינות המערב. הסיבה המרכזית לכך נעוצה בעובדה כי סקטורים שלמים מוחזקים בידי מונופולים וטייקונים שמנצלים את המשק הסגור כדי לגבות מחיר יקר ולא מוצדק מהצרכן הישראלי. החלטתי להגביר את התחרות בתחום הזה ולהוזיל בכך את סל המחייה עבור משקי הבית בישראל". השר פירסם את הצו להערות הציבור לקראת כוונתו לחתום עליו. בעוד 21 יום יוכל השר לחתום וההוזלה תיכנס לתוקף.
- המע"מ עולה - מה יקרה למחירי הדירות ומה עם מי שכבר רכש?
- "לבטל את הפטור ממס לשכר דירה, להעלות את מס החברות": מה המדינה צריכה לעשות בתקופה הזאת?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הצעד מוצג לציבור כעידוד תחרות, אך גורמי המקצוע באוצר מזהירים כי מדובר במהלך של כלכלת בחירות. וויתור על הכנסות ממסים בזמן שהמשק עדיין מתמודד עם עלויות המלחמה אינו צעד זהיר ובוודאי לא כזה שהדרג המקצועי תמך בו. בצמרת האוצר מדגישים כי שנים מדברים על ביטול פטורים, לא על הרחבתם, והמהלך הנוכחי הפוך לחלוטין לאג’נדה הרשמית של המשרד.
