פטור ממס מכירה במכירת דירת מגורים וזכויות בניה
ע"א 10742/03 יוסף חדד נ. מנהל מיסוי מקרקעין נתניה
המערער היה בעליו של נכס המהווה "דירת מגורים מזכה".
ביום 14.7.2002 מכר המערער את הנכס. התמורה שקיבל הושפעה באופן ישיר מהעובדה כי קיימת אפשרות של תוספת בניה במקום.
לאחר המכירה, קיבל המערער פטור ממס שבח בנוגע למכירת הנכס בדמות דירת המגורים ("נטו"), וחויב בתשלום מס שבח לגבי חלק התמורה שיוחס לערך הזכויות לתוספת בניה. בנוסף, הוציא המשיב שומה לפיה פטר את המערער ממס מכירה לגבי דירת המגורים עצמה, ובאותו יחס שבו חייב את המערער בתשלום מס שבח על ערך האפשרות של תוספת בניה במקום, חויב המערער בתשלום מס מכירה (על זכויות אפשרות תוספת הבניה וערכן).
3
השגתו של המערער בקשר לחיובו זה בתשלום מס מכירה על חלק יחסי מסכום התמורה נדחתה, ולכן הגיש ערר לועדת הערר. ועדת הערר דחתה את הערר. היא ציינה, כי סעיף 72ה לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן - החוק), קובע שמכירת דירת מגורים מזכה, כהגדרתה בסעיף 49(א), פטורה ממס מכירה. אולם, היא הדגישה כי בסעיף 49ז לחוק נקבע מיסוי מיוחד על מחיר התמורה בגין דירת מגורים מזכה, כאשר מחירה זה, על פי דעתו של המנהל, מושפע מהאפשרות של תוספת בניה. הועדה אף ציינה כי הסעיף קובע מפורשות, כי הפטור אשר יינתן למוכר יהיה עד לסכום שיש לצפות ממכירת הדירה, ללא הזכויות לבניה הנוספת כאמור. מכאן הערר.
בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים פסק
החבות במס מכירה מתגבשת לאחר ועקב מכירת "זכות במקרקעין" או "עשיית פעולה" באיגוד מקרקעין והיא מקבילה וחופפת כמעט לגמרי לחבות במס שבח. לפיכך, על פי רוב, עסקאות אשר יהיו חייבות במס שבח יהיו חייבות אף במס מכירה. מאידך, עסקאות שאינן אירוע מס לצורך החוק, אינן נושאות אף בחבות מס מכירה. זאת, משום שבחוק עצמו נקבע מפורשות, כי דין מס מכירה כדין מס שבח לכל דבר וענין, למעט לענין הפטורים.
לגבי הפטורים ממס מכירה, קובע החוק פטור על "דירת מגורים מזכה" ולצידו מסמיך את שר האוצר להתקין תקנות לקביעת פטורים נוספים. מכוח סמכותו זו, התקין השר את תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה, ורכישה) (פטור ממס מכירה), תש"ס-2000, בהן נקבעו פטורים נוספים אשר נשענים, ולא באופן מקרי, על הפטורים הניתנים במס שבח.
בבואנו לבדוק האם אכן יש לפטור את המערער ממס מכירה לפי סעיף 72ה לחוק, בגין החלק מהתמורה המתייחס לזכויות לבניה נוספת, יש לבחון את תכלית ההוראות המפורשות בסעיפים והתקנות הרלבנטיים לענין בחוק.
באופן עקרוני, הפטור ממס לדירת מגורים מזכה, ניתן רק לנכס אשר מקיים את כל דרישותיו של החוק המגדיר "דירת מגורים מזכה". זאת, משום שהמייחד את דירת המגורים מנכסי מקרקעין אחרים הוא האפשרות למכור אותה בפטור ממס שבח וממס מכירה, בכפוף לקיום שורה של תנאים מורכבים שבחוק. מכאן, שאם נמצאים על הנכס נכסים נוספים שאינם עונים על ההגדרות האמורות, יהיה זה בלתי אפשרי להעניק את הפטור ממס מכירה לנכס הכולל דירת מגורים ביחד עם זכויות אחרות.
כדי להתגבר על קושי אמור זה ועל מנת להעניק למוכר פטור ממס על החלק מן הנכס הנמכר, אשר הוא דירת המגורים, נוצרו בדיני המיסים כללים, המאפשרים להפוך את ההפרדה של דירת המגורים מהזכויות האחרות לאפשרית. כך, עקרון הפיצול לגבי דירת מגורים, על פי סעיף 49ז לחוק, מאפשר לפצל בין דירת המגורים לבין מבנה או זכויות בנייה נוספות וכיוב'.
במקרה דנן, גודל דירת המגורים הינו 170 מ"ר והקרקע עליו הינה בגודל של כ-770 מ"ר. כך, הרי ברור כי במכירה של דירת מגורים היושבת על קרקע כה גדולה, לא מתבקש מתכלית הפטור ולא מתיישב עימה, כי כל סך היחידה הרישומית הנ"ל תזכה לפטור ממס, רק בגלל שיש עליה דירת מגורים.
סיכומם של דברים, המערער ביקש להרחיב את גבולות תחולת הפטור של סעיף 72ה לחוק, כך שיחול לא רק על "דירת מגורים מזכה", אלא על "דירת המגורים" עצמה ואף על החלק מהתמורה המשתלם בגין יתרת הקרקע אשר עליה ניתן לבנות. הפטור בסעיף 72ה, מוגבל רק לנכס המהווה "דירת מגורים מזכה", אך לא לנכס או זכות במקרקעין אשר אינם עונים על הגדרה זו.
הערעור נדחה.
ניתן ביום: 23.6.2005 בפני: כבוד השופטת א. פרוקצ'יה, כב' השופט א. לוי, כב' השופט ס. ג'ובראן.
ב"כ המערער: עו"ד ר. אשר, ב"כ המשיב: עו"ד ק. עטילה.
פטריק דרהי (יוטיוב)התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת
העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם
פטריק דרהי קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה.
זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.
הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה.
אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה.
- פטריק דרהי פושט רגל בצרפת – וטייקון בישראל; איך זה מסתדר?
- דרהי מתכוון להיכנס לתקשורת הדתית; שת"פ עם "כיכר השבת" ו"סרוגים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.
פטריק דרהי (יוטיוב)התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת
העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם
פטריק דרהי קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה.
זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.
הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה.
אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה.
- פטריק דרהי פושט רגל בצרפת – וטייקון בישראל; איך זה מסתדר?
- דרהי מתכוון להיכנס לתקשורת הדתית; שת"פ עם "כיכר השבת" ו"סרוגים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.
