פטור ממס מכירה במכירת דירת מגורים וזכויות בניה
ע"א 10742/03 יוסף חדד נ. מנהל מיסוי מקרקעין נתניה
המערער היה בעליו של נכס המהווה "דירת מגורים מזכה".
ביום 14.7.2002 מכר המערער את הנכס. התמורה שקיבל הושפעה באופן ישיר מהעובדה כי קיימת אפשרות של תוספת בניה במקום.
לאחר המכירה, קיבל המערער פטור ממס שבח בנוגע למכירת הנכס בדמות דירת המגורים ("נטו"), וחויב בתשלום מס שבח לגבי חלק התמורה שיוחס לערך הזכויות לתוספת בניה. בנוסף, הוציא המשיב שומה לפיה פטר את המערער ממס מכירה לגבי דירת המגורים עצמה, ובאותו יחס שבו חייב את המערער בתשלום מס שבח על ערך האפשרות של תוספת בניה במקום, חויב המערער בתשלום מס מכירה (על זכויות אפשרות תוספת הבניה וערכן).
3
השגתו של המערער בקשר לחיובו זה בתשלום מס מכירה על חלק יחסי מסכום התמורה נדחתה, ולכן הגיש ערר לועדת הערר. ועדת הערר דחתה את הערר. היא ציינה, כי סעיף 72ה לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן - החוק), קובע שמכירת דירת מגורים מזכה, כהגדרתה בסעיף 49(א), פטורה ממס מכירה. אולם, היא הדגישה כי בסעיף 49ז לחוק נקבע מיסוי מיוחד על מחיר התמורה בגין דירת מגורים מזכה, כאשר מחירה זה, על פי דעתו של המנהל, מושפע מהאפשרות של תוספת בניה. הועדה אף ציינה כי הסעיף קובע מפורשות, כי הפטור אשר יינתן למוכר יהיה עד לסכום שיש לצפות ממכירת הדירה, ללא הזכויות לבניה הנוספת כאמור. מכאן הערר.
בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים פסק
החבות במס מכירה מתגבשת לאחר ועקב מכירת "זכות במקרקעין" או "עשיית פעולה" באיגוד מקרקעין והיא מקבילה וחופפת כמעט לגמרי לחבות במס שבח. לפיכך, על פי רוב, עסקאות אשר יהיו חייבות במס שבח יהיו חייבות אף במס מכירה. מאידך, עסקאות שאינן אירוע מס לצורך החוק, אינן נושאות אף בחבות מס מכירה. זאת, משום שבחוק עצמו נקבע מפורשות, כי דין מס מכירה כדין מס שבח לכל דבר וענין, למעט לענין הפטורים.
לגבי הפטורים ממס מכירה, קובע החוק פטור על "דירת מגורים מזכה" ולצידו מסמיך את שר האוצר להתקין תקנות לקביעת פטורים נוספים. מכוח סמכותו זו, התקין השר את תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה, ורכישה) (פטור ממס מכירה), תש"ס-2000, בהן נקבעו פטורים נוספים אשר נשענים, ולא באופן מקרי, על הפטורים הניתנים במס שבח.
בבואנו לבדוק האם אכן יש לפטור את המערער ממס מכירה לפי סעיף 72ה לחוק, בגין החלק מהתמורה המתייחס לזכויות לבניה נוספת, יש לבחון את תכלית ההוראות המפורשות בסעיפים והתקנות הרלבנטיים לענין בחוק.
באופן עקרוני, הפטור ממס לדירת מגורים מזכה, ניתן רק לנכס אשר מקיים את כל דרישותיו של החוק המגדיר "דירת מגורים מזכה". זאת, משום שהמייחד את דירת המגורים מנכסי מקרקעין אחרים הוא האפשרות למכור אותה בפטור ממס שבח וממס מכירה, בכפוף לקיום שורה של תנאים מורכבים שבחוק. מכאן, שאם נמצאים על הנכס נכסים נוספים שאינם עונים על ההגדרות האמורות, יהיה זה בלתי אפשרי להעניק את הפטור ממס מכירה לנכס הכולל דירת מגורים ביחד עם זכויות אחרות.
כדי להתגבר על קושי אמור זה ועל מנת להעניק למוכר פטור ממס על החלק מן הנכס הנמכר, אשר הוא דירת המגורים, נוצרו בדיני המיסים כללים, המאפשרים להפוך את ההפרדה של דירת המגורים מהזכויות האחרות לאפשרית. כך, עקרון הפיצול לגבי דירת מגורים, על פי סעיף 49ז לחוק, מאפשר לפצל בין דירת המגורים לבין מבנה או זכויות בנייה נוספות וכיוב'.
במקרה דנן, גודל דירת המגורים הינו 170 מ"ר והקרקע עליו הינה בגודל של כ-770 מ"ר. כך, הרי ברור כי במכירה של דירת מגורים היושבת על קרקע כה גדולה, לא מתבקש מתכלית הפטור ולא מתיישב עימה, כי כל סך היחידה הרישומית הנ"ל תזכה לפטור ממס, רק בגלל שיש עליה דירת מגורים.
סיכומם של דברים, המערער ביקש להרחיב את גבולות תחולת הפטור של סעיף 72ה לחוק, כך שיחול לא רק על "דירת מגורים מזכה", אלא על "דירת המגורים" עצמה ואף על החלק מהתמורה המשתלם בגין יתרת הקרקע אשר עליה ניתן לבנות. הפטור בסעיף 72ה, מוגבל רק לנכס המהווה "דירת מגורים מזכה", אך לא לנכס או זכות במקרקעין אשר אינם עונים על הגדרה זו.
הערעור נדחה.
ניתן ביום: 23.6.2005 בפני: כבוד השופטת א. פרוקצ'יה, כב' השופט א. לוי, כב' השופט ס. ג'ובראן.
ב"כ המערער: עו"ד ר. אשר, ב"כ המשיב: עו"ד ק. עטילה.
החשד: העלמת הכנסות משיפוצים ובנייה בסכום של כ-1.5 מיליון שקל
וגם - הון שחור והעלמות מס, שאלות ותשובות
רשות המסים, באמצעות משרד פקיד שומה חקירות ירושלים והדרום ובשיתוף אגף החקירות של ביטוח לאומי, מנהלת חקירה גלויה בחשד להעלמת הכנסות בהיקף של כ-1.5 מיליון ש"ח על ידי חאתם תמימי, תושב העיר העתיקה בירושלים העוסק בשיפוצים ובנייה. החשוד, בן 45, נלקח לחקירה באוקטובר 2025 ושוחרר בתנאים מגבילים על ידי בית משפט השלום בירושלים, הכוללים איסור יציאה מהארץ, דיווח תקופתי על פעילותו העסקית והתייצבות קבועה בפיקוח.
מבקשת המעצר, שפורסמה לאחרונה, חושפת דפוס התנהלות שיטתי. בשנת 2020, בעקבות ביקורת ניהול ספרים, נפתח תיק נגד תמימי, אך הוא לא הגיש דו"חות מס לשנים 2020–2024, כולל הצהרת הון שנדרשה ממנו. בשנת 2022, פתח תיק על שם בת זוגו כמנגנון הסוואה, ובמסגרתו ביצע עבודות שיפוצים ובנייה ברחבי הארץ – בעיקר בירושלים, תל אביב ובאזור המרכז – ללקוחות פרטיים ומסחריים. עם זאת, דיווח רק על חלק קטן מההכנסות, בעוד ששארן נשמרו במזומן או בצ'קים שפודו אצל נותני שירותי מטבע כדי להימנע מתיעוד בנקאי. עדויות מלקוחות, שנגבו במסגרת החקירה, מאשרות תשלומים ישירים בסכומים של עשרות אלפי שקלים לעבודות כמו שיפוץ מטבחים, התקנת ריצופים והרחבות דירות, ללא חשבוניות.
החקירה חשפה כי תמימי לא ניהל ספרי חשבונות כנדרש בחוק, ולא הגיש דו"חות שנתיים מלבד דו"ח חלקי לשנת 2022 על שם בת זוגו. חיפושים שנערכו בביתה של בת הזוג תפסו מסמכים, מחשבים ורישומים ידניים המעידים על הכנסות נוספות של כ-300 אלף ש"ח בשנה. ממצאים אלה מצביעים על העלמה רטרואקטיבית בין 2020 ל-2023, עם פוטנציאל להרחבת החקירה ל-2024. רשות המסים מעריכה כי הסכום הכולל עשוי לגדול בעקבות ריבית וקנסות, והיא שוקלת העמדה לדין פלילי בעבירות של העלמת מס והלבנת הון.
מקרה זה אינו מבודד בענף השיפוצים והבנייה, הנחשב לאחד האזורים הרגישים להעלמות מס בישראל. על פי דוחות רשות המסים לשנת 2025, הענף מהווה כ-15% מכלל החקירות הפליליות בתחום המס, בעיקר בשל תשלומים במזומן, חוסר חובה להוצאת חשבוניות ללקוחות פרטיים וקושי באימות נתונים. בחודשים האחרונים דווחו מקרים דומים: במאי 2025, קבלן שיפוצים מדרום הארץ, יוסף פרץ, נחשד בהעלמת כ-2 מיליון ש"ח על פני חמש שנים, באמצעות פדיון צ'קים בצ'יינג'ים והעברות ישירות לספקים, כפי שפורסם בהחשד: העלמת הכנסות של כ-2 מיליון שקל בידי קבלן שיפוצים. באוגוסט 2025, חקירה משותפת של רשות המסים וביטוח לאומי חשפה רשת קבלנים במרכז שדיווחו רק 40% מההכנסות, בהיקף כולל של 4 מיליון ש"ח, עם תפיסת מסמכים וקנסות ראשוניים של 1.2 מיליון ש"ח. בנובמבר 2025, קבלן בנייה בתל אביב נעצר זמנית בחשד להעלמת 800 אלף ש"ח, לאחר תלונה של ספק חומרים שחשד בפעילות לא מדווחת.
- עורך דין ידוע סיפק חברות קש לרשת שהרוויחה מאות מיליונים מחשבוניות פיקטיביות
- רופאת בוטוקס חשודה בהעלמת הכנסות של כ-2 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האכיפה הממוקדת בענף משקפת מגמה של רשות המסים להגברת שיתופי פעולה עם גופים כמו משרד הבינוי והשיכון ומאגרי נתונים בנקאיים. ב-2025, נפתחו כ-450 חקירות חדשות בתחום, לעומת 380 ב-2024, עם דגש על קבלנים עצמאיים שאינם רשומים בפנקס הקבלנים. מצד אחד, זו תגובה לגירעון התקציבי ולצורך בגביית מסים נוספים, כפי שמעידים תיקוני החקיקה האחרונים שהעלו את שיעור המע"מ ל-18%. מצד שני, מבקרים בענף טוענים כי האכיפה יוצרת עומס על קבלנים קטנים לגיטימיים, שמתקשים להתמודד עם דרישות דיווח מורכבות, וממליצים על פישוט הליכים דיגיטליים להוצאת חשבוניות.
בלקהוק (לוקהיד מרטין)10 החברות הביטחוניות הגדולות בעולם, ובאיזה מקום החברות הישראליות?
זינוק במיקומים של אלביט, התעשייה האווירית ורפאל, מה המקום שלהם בדירוג ומה צפוי בהמשך?
מכון שטוקהולם למחקרי שלום (SIPRI) פרסם את הדוח השנתי שלו על 100 החברות הביטחוניות הגדולות בעולם. כן, מכון שלום מדרג חברות ביטחוניות, במטרה בעיקר להציף את היקף השוק הביטחוני. זאת תעשייה ענקית עם כסף גדול, כוח פוליטי, לוביסטים, ומיליוני עובדים ברחבי העולם.
הדוח מבוסס על נתוני שנה שעברה והוא מלמד על עלייה של 5.9% בהכנסות ממכירות נשק, מוצרים ושירותים צבאיים, שהגיעו ל-679 מיליארד דולר - הרמה הגבוהה ביותר אי פעם. העלייה נובעת ממתחים גיאופוליטיים מתמשכים, כולל המלחמות באוקראינה ואצלנו, שמגבירים את הביקוש למערכות נשק מתקדמות. החברות הישראליות מציגות צמיחה חדה בהכנסות המונעת על ידי הזמנות חירום, השקעות במגננה וחשיפת היכולות הצבאיות לעולם בשנתיים של המלחמה.
מתוך 100 החברות, 77 רשמו עלייה בהכנסות, כאשר 42 מהן הגיעו לצמיחה דו-ספרתית. הגידול הכולל מהווה עלייה של 26% לעומת 2015, ומשקף מעבר ממגמת ירידה פוסט-מלחמה קרה לעידן של מרוץ חימוש מחודש.
הטופ 10 העולמי - חמש חברות אמריקאיות, שלוש סיניות, רוסית אחת ובריטית אחת
1. לוקהיד מרטין (ארה"ב) - 64.7 מיליארד דולר. ענקית התעופה האמריקאית מובילה את הדירוג בזכות מכירות מטוסי ה-F-35 ומערכות טילים מתקדמות, ונשארת הספקית הגדולה ביותר של הפנטגון.
- אופנהיימר: "אלביט תהנה עוד שנים רבות מביקושים"; מעלה מחיר יעד
- מדד ביטחוניות? שימו לב ל"אותיות הקטנות" שמשפיעות על המדד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
2. RTX (ארה"ב) - 43.6 מיליארד דולר. לשעבר ריית'יאון,
מתמחה במערכות הגנה אווירית, מנועי מטוסים וטילים מונחים, ונהנית מביקוש גובר לאור המתיחות עם סין.
