"אין עתודות קרקע, הדרך להגיע ליעדים של המדינה זה רק להגדיל את תחום ההתחדשות"
חברת ווי בוקס וויי בוקס 0% עוסקת בייזום ופיתוח פרויקטים בתחום הנדל"ן בערים מרכזיות ובאזורי ביקוש גבוהים. החברה פועלת להקמת מגדלים מעורבי שימושים הכוללים מגורים, משרדים ושטחי מסחר. החברה נסחרת לפי שווי שוק של 387
מיליון שקל, כאשר ההון העצמי שלה עומד על כ-450 מיליון שקל, מניית החברה עלתה מתחילת השנה ב-90%.
החברה מציגה צפי לרווחים עתידיים של למעלה ממיליארד שקל, המתבסס על הפרויקטים הנמצאים בשלבי תכנון וביצוע שונים. תחום נוסף שהחברה פועלת בו הוא ההתחדשות
העירונית. בשיחה עם יוסי תורג'מן מנכ"ל ווי בוקס, ואלדד ארוטשס סמנכ"ל כספים הם מציינים כי "החברה פעילה כחברה פרטית משנת 2010, כאשר בשנת 2014 יעקב גורסד רכש את השליטה, והפכנו לחברה ציבורית. התחלנו עם הון עצמי של 100 מיליון שקל, והגענו ל-450 מיליון. בין בעלי המניות
ניתן למנות את יצחק תשובה (12.2%), ופתאל (8.3%). אנחנו חברה יזמית שפועלת בעיקר בת"א".
מה היקף הבנייה בהתחדשות עירונית?
"התחלנו עם 2 פרויקטי תמ"א, 30-40 יח"ד בהתחלה באיזור יד אליהו בת"א, גם פרויקט בפלורטין
כ-120 יח"ד, פרויקט שהסתיים. היום אנחנו עובדים על פרויקטים גדולים של פינוי בינוי, בבת ים 1700 יח"ד, חולון 700 יח"ד, ובלוד פרויקט של 700-1000 יח"ד. אנחנו מתרחבים והלכים על פרויקטים גדולים, מאוד מאמינים בתחום ההתחדשות".
כמה פרויקטים בבנייה?
"כ-400 יח"ד בבנייה, כאשר הפורטפוליו בתחום ההתחדשות יהיה קרוב ל-5000 יח"ד, הכוללות את בת ים, לוד, עובדים על עסקאות נוספות. עם זאת, לא פשוט להוציא היתרים להתחדשות, התהליך מאוד ארוך, היום יותר ויותר רשויות מתחילות להיכנס לתחום".
נכון להעריך רווחיות של 15% בגולמי, להבנתי הורידו את הרווחיות בתקן השמאי איך זה משפיע על חברה יחסית קטנה כמוכם?
"קצת יותר, 15-20%, יש פערים בתפיסה בין החברות לשמאים בועדות, הם לוקחים בחשבון מחירים שהיו לפני שנים, מחירים שלא
קיימים בשוק. לא פשוט להגיע מולם להבנות וזה תהליך, אני מאמין שלאט לאט הפער יצטמצם".
איך אתם מגיעים לכדאיות כלכלית בפרויקטים השונים?
"אנחנו עורכים בדיקה כלכלית, פוטנציאל איזורי, לפי אוסף הפרויקטים שלנו ניתן
לראות את הייחודיות בכל פרויקט, אנחנו עושים הכל כדי שגם במכירה של הדירות החדשות נוכל למקסם ולהגיע למחירים יותר גבוהים ממחיר הסטנדרט בשוק".
איך עובד המימון בעסקאות שלכם? החברה תצטרך מימון נוסף בשנים הקרובות? יש שותפויות?
"המימון מגיע בשלב מאוחר יותר בשלב היתרי הבנייה והביצוע, זה יתרון מאוד גדול. בשוק של ריביות גבוהות, הרבה מאוד יזמים בפונים לכיוון הזה. המימון יחסית פשוט וקל, זה לא מהווה איזשהי בעיה, למעט במקרים שקונים קרקע, שם זה כבר מהווה יותר אתגר. היום בחרה אנחנו
מגוונים ויש לנו הכל מהכל. אנחנו עובדים מאוד חזק עם בנק לאומי הם הבנק המוביל אצלנו, וגם כחברה ציבורית יש לנו גם אפשרות להנפקת אג"ח".
תאר פרויקט שהסתיים מבחינת מיקום, עלות, הכנסות, מה הדיירים קיבלו, כמה דירות קיבלתם?
"פרויקט אייס הוא פרויקט של כ-120 יח"ד, מתוכם כ-55 לחברה. פרויקט שהסתיים לפני כשלוש שנים מאוד מוצלח, הדיירים קיבלו קיבלו תוספות ושידרוגים. פעם היה נהוג להביא תוספת משמעותית הרבה יותר, היום הסטנדרט בשוק זה באיזור 15-20 מטר, אבל מעבר לתוספת הדיירים מקבלים
איכות וייחודיות, בניין שונה לחלוטין וברמה אחרת ממה שהיו בעבר".
מהם היעדים האסטרטגיים של החברה בשנים הקרובות הקרובות בתחום ההתחדשות העירונית?
"היעדים שלנו להכניס בשנה לפחות 250 יח"ד למכירה ואנחנו בכיוון הזה. הפרויקטים
הגדולים של החברה הם פרויקטים יזמיים העיקרי הוא בגת רימון, פרויקט ענק הכולל מלון משרדים ומגורים, שני מגדלים".
מה האתגרים המרכזיים שהחברה מתמודדת איתם בתחום ההתחדשות העירונית, ואיך אתם מתכננים להתגבר עליהם?
"האתגר
המרכזי זה הרשויות, קידום ההיתרים והתב"עות. מנסים להריץ את זה כמה שיותר מהר, בנוסף, אנחנו עובדים על כמה פרויקטים במקביל כדי לעמוד ביעדים".
איך אתם מאזנים בין רווחיות הפרויקטים לצורכי הדיירים בהתחדשות עירונית?
"בסוף זה עניין מו"מ, כל צד מתגמש על דברים אחרים. בעידן של היום שיש מנהלת, ודברים מסודרים יותר קל להתנהל. אנחנו לא לוקחים כל פרויקט, היו כאלה שלא היו כלכליים בדרישות, היו מקומות שדרשו יותר מדי, והיו גם כאלה שלא. לרוב יש סיכום בריא לשני הצדדים".
אתם מזהים פערים מהותיים בדרישות של התושבים ובאופי הפרויקטים בהתחדשות עירונית?
"אין הבדל גדול, לפעמים פרויקט בת"א זורם מהר יותר יותר מבת ים ולפעמים ההפך. מאוד תלוי כמה הבניין מגובש וכמה הדיירים רוצים לקדם את זה, וכך נקבע הקצב.
תחום ההתחדשות רק הולך וגדל זה ברור אין עתודות קרקע הדרך היחידה להגיע ליעדים של המדינה זה רק להגדיל את התחום הזה, הם חייבים לעשות התחדשות".
