שערוכי הנדל"ן השליליים יימשכו - הנתון שמוכיח זאת
על רקע נתוני אינפלציה מאכזבים בחודשים האחרונים, הריביות בארץ ובארה"ב לא צפויות לרדת בקרוב. אם בארה"ב הצפי בקרב השחקנים בשווקים היה שהפד יתחיל להוריד את הריבית כבר במהלך הרבעון השני של השנה, הרי שכיום ההערכות הן שהריבית אולי תרד ברבעון האחרון של השנה, ואולי לא תרד בכלל. ואם הנתונים ימשיכו להראות שהאינפלציה לא מתקררת יש סיכון שהריבית תחזור לעלות. בוול-סטריט החוזים מתמחרים הסתברות של 97.3% לכך שהריבית תישאר היום ללא שינוי.
החוזים לא צופים הורדת ריבית לפחות עד חודש ספטמבר, כאשר הסבירות שהריבית תישאר ללא שינוי גם ביוני ויולי עומדת על יותר מ-70%. נציגי הפד אמרו לאחרונה כי הם מחכים לעוד הוכחות לכך שהאינפלציה יורדת באופן בר קיימא לעבר היעד של 2%, לאחר נתונים "חמים" מהצפוי עד כה השנה. ביום שישי האחרון פורסם בארה"ב מדד המחירים של ה-PCE שהצביע על עלייה חודשית של 0.3% במרץ לעומת עלייה של 0.2% מפברואר ושיא של חמישה חודשים. האינדיקטור הפופולרי של ה-Core PCE הרבעוני מצביע על עלייה של 4.4%, הרבה יותר גבוה מהיעד אליו מכוון הפד.
התייצבות הריביות ברמה נוכחית מהווה ככל הנראה חדשות רעות לחלק מחברות הנדל"ן המניב (בעיקר אלה שפועלות בארה"ב, שכן בישראל ובאירופה הריבית עשויה להתחיל לרדת מוקדם יותר, תלוי כמובן בנתוני האינפלציה שיתפרסמו בחודשים הקרובים) שצריכות להוון את שווי הנכסים שבבעלותן בהתאם לשיעורי היוון שנקבעים בעיקר על סמך ריביות לטווח בינוני וארוך שקיימות בשוק.
אלוני חץ למשל. החברה עדכנה כי לקראת תהליך עריכת הדוחות הכספיים של החברה לרבעון הראשון התקבלו בחברה אינדיקציות מחברות פרטיות מוחזקות של החברה בארה"ב (CARR ו- AH BOSTON) ובבריטניה (BROCKTON EVERLAST), על פיהן "החברה צפויה לרשום בגין הרבעון של שנת 2024 הפסדי שיערוך של כ-400 מיליון שקל (כ-2.2 שקלים למניה). מתוך הסכום האמור, כ-84% נובע משערוכים שליליים בארה"ב וכ-16% משערוכים שליליים בבריטניה. הפסדי השערוך נובעים מעליית שיעורי ההיוון של תזרימי המזומנים החזויים בטווח של כ-0.25%-0.5%". בשנה שעברה, נזכיר, רשמו החברות הפרטיות שבבעלות החברה הפסדי שיערוך בסך של 4.6 מיליארד שקל במהלך 2023, כאשר מתוך הסכום חלק החברה עומד על 2.76 מיליארד שקל.
- המבחן של בריטניה: תשואות האג"ח בבריטניה מזנקות לשיא מאז 1998
- אלוני חץ חזרה לרווח בזכות שערוכים, אך הפסדי מט"ח הכבידו על הרווח הכולל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עם זאת, ייתכן ושערוכי הנכסים השליליים שאולי יגיעו בקרוב כבר מגולמים במחירי מניות הנדל"ן המניב שנסחרות בבורסה. מדד ת"א מניב ישראל רשם עלייה של 25% בששת החודשים האחרונים בעוד מדד ת"א מניב חו"ל עלה ב-18% באותה תקופה. מנגד, חשוב לציין שמדד ת"א מניב חו"ל עדיין נמוך ב-46% מהשיא אליו הגיע בינואר 2022 ואילו מדד ת"א מניב ישראל ירד בכ-26% "בלבד" באותה תקופה. הנתון שממחיש יותר מכל את הבעיות הצפויות בהמשך הוא מכפיל ההון.
מדובר ביחס בין שווי השוק להון העצמי. כאשר שווי השוק חלקי ההון העצמי נמוך מ-1 אזי השוק בעצם מעריך שהחברה תפסיד בהמשך או של אתספק תשואה מספקת או שערך הנכסים שלה נמוך ממה שרשום בספרים. אפשרות נוספת היא שיש הוצאות ניהול ומטה כבדות שלוקחות את השווי למטה כי מדובר בעצם בסוג של קנס מתמשך שנלקח מהמשקיעים.
מכפיל הון נמוך מ-1 - חששות של השוק כי ערך הנכסים יירד
כאשר מכפיל ההון נמוך מ-1 המשמעות התיאורטית היא שהשוק לא חושב שההון העצמי מבטא את ערך החברה. ערך החברה הוא ערך הנכסים שלה בניכוי ההתחייבויות שלה. ומכאן, שהשוק חושב שערך הנכסים נמוך ממה שרשום בספרים.
- שלטון המנהלים - כך הפכה הנהלת הבורסה לאחת המתוגמלות במשק
- מנכ״ל מנועי בית שמש: “העולם במצוקת מנועים ואנחנו בעמדה מצוינת"
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רמז עבה לסיום העליות בבורסה
ערך נמוך ממה שרשום בספרים מבטא הבדלים בגישה בין מערכי השווי שחותמים על השווי בספרים (תמורת תשלום משמעות) לבין המשקיעם שרואים את השטח, שיעורי ההיוון והריביות בפועל. בעוד שאותו מעריך שווי יתקשה להוריד את שווי הנכס כי הוא יודע שזה בעצם מה שבעל הבית ומנהלי החברות רוצים שהוא יציג, הרי שמשקיעים ירצו את השווי האמיתי ביותר. הם יראו את הערכת השווי של השמאי-מעריך השווי ועשו עליה התאמות - לרוב יקחו שיעורי היוון גבוהים יותר כדי שיבטאו את הסיכון הגדול של הנכס.
כשעושים כך, אז כמובן שמקבלים שווי נמוך יותר. ואז מוכנים בהתאמה לקנות את המניה בשווי נמוך מהונה וכך מקבלים שרוב החברות נדל"ן המניב בבורסה נסחרות מתחת להון העצמי שלהן.
פערים כאלו חלחלו אפילו לאמות שהחזיקה בשווי מעל ההון תקופה ממושכת. האמא - אלוני חץ, נסחרת עמוק מתחת להון העצמי כאמור בשל ההפסדים בהחזקות בחו"ל; אמות פועל בעיקר בשוק המשרדים המקומי). מעבר לכך, גם נכסים ובניין נסחרת עמוק מתחת להון העצמי שלה כבר תקופה ארוכה, ג'י.סי.טי, רני צים ורבות נוספות.
הנה חברות שפועלות בעיקר בחו"ל (טבלה ראשונה) ובעיקר בארץ (טבלה שנייה) עם מכפילי רווח נמוכים מ-1
- 6.בהצלחה לממונפי הנדלן שבנו על הורדת ריבית (ל"ת)דני 01/05/2024 20:58הגב לתגובה זו
- 5.יוסי קקון 30/04/2024 13:30הגב לתגובה זושיכון ובינוי ואלקטרה נדלן. לא המלצה
- למה 10 דיסלייקים? (ל"ת)יוסי קקון 02/05/2024 09:14הגב לתגובה זו
- 4.העוקב 30/04/2024 12:56הגב לתגובה זושביטוח מרקיע שחקים ואבטיח שובר שיאים, מכוניות עולות פי 2 מהעולם, נדל"ן חוזר לעלות המצב אומר הכל. שהמדד עולה 0.6 על אף ריבית 5 המצב לא סימפטי. אז שלא יעבדו עליכם/ן. מצב בטטה
- 3.דש 30/04/2024 12:55הגב לתגובה זומי שחשב שלהתחיל להעלות ריבית זה מהלך קצר אז הוא נמצא בתוך חלום .ככל שהצמיחה יותר ארוכה ומחירי הנכסים משייטים באזור הבועה הרבה שנים ככה התיקון יהיה עוצמתי והריבית לא תרד היא יכולה גם לעלות אפילו ל-10% .
- 2.אין להם יכולת לראות מעבר פשוט מגוחך האינפלציה לפני 30/04/2024 11:37הגב לתגובה זואין להם יכולת לראות מעבר פשוט מגוחך האינפלציה לפני קריסה מה שהעלה אותה זה ביטוחי רכב ושכירות בעולם זה בפיק כל היתר יורד ומנגד הריבית עשויה ברמה הזאת להביא למיתון לכן היא תרד במהירות צלמו
- 1.יש סיכוי יותר גדול לעליית הריבית מאשר להורדתה (ל"ת)30/04/2024 11:13הגב לתגובה זו

רמז עבה לסיום העליות בבורסה
האם השוק כבר מגלם את עסקת החטופים והסכם הפסקת האש? מה קורה כעת במסחר שעשוי להעיד על אדי הדלק האחרונים לעליות?
השוק מתומחר גבוה. לא מאוד יקר, אבל הבורסה שלנו במכפיל רווח מייצג גבוה ממכפילי הרווח של חלק גדול ממדינות אירופה. השוק שלנו גבוה כי יש עדר גדול ואינטרסים גדולים של מובילי העדר שמניעים ומתדלקים את העליות. עדר זו תופעה פסיכולוגית מסוכנת. מגלים את הסיכון רק בירידות. בזמן של עליות זה win-win וכולם דוהרים מאושרים. לא תמצאו עכשיו מנהל השקעות בכיר שלא יגיד לתקשורת כמה הוא אופטימי. אולי בודדים יעידו שצריך גם להיזהר, וזה בדיוק הזמן להיזהר. הרחבה חשובה - למה משקיעים מתנהגים כמו עדר - והמחיר שאנו משלמים על כך
גופים מוסדיים, חשוב להזכיר, הם לא אנשים שמשקיעים את הכסף הפרטי שלהם. ההפסדים ככל שיהיו לא משפיעים עליהם. זה הכסף שלכם, הם מנהלים לכם את הכסף בתמורה לדמי ניהול (גבוהים בממוצע בכ-60%-80% מדמי הניהול בארה"ב). הם רוצים כמה שיותר כסף וכמה שיותר עליות כי דמי הניהול יגדלו, ואז השכר והבונוסים שלהם יעלו. וככה השוק המקומי פשוט טס בשנה האחרונה על רקע סנטימנט חיובי, הצלחות ישראליות בחזיתות השונות ותקווה.
התקווה היא הדבר הכי חשוב. אנחנו מקווים, מייחלים, רוצים בהחזרת החטופים וסיום המלחמה, וכשזה מתקרב אנחנו מתמלאים באופטימיות. כל פעם מחדש כשהחלו שיחות השוק עלה. האופטימיות יוצרת מצב רוח טוב, צריכה מכל הבחינות - גם צריכה של מניות כשלזה מצטרפת האופטימיות של הכלכלה ושל היום שאחרי עם שלום במזרח התיכון וזה בהחלט תרחיש אפשרי.
כל פעם מחדש נשברו שיאים בבורסה המקומית שלנו. כאשר היו תקוות הבורסה עלתה. כאשר התקווה התמוססה, חששו לצאת מהשוק כי הרי בסוף ננצח, בסוף יחזרו החטופים. אבל כאשר יקרה הדבר האמיתי יכול להיות שזה יהיה דווקא הסימן להיפוך המגמה. למה נקווה אז? מה יהיה ביום שאחרי? האם לא נתבוסס במלחמה הפנימית, בבחירות, במשברים פנימיים ובמחלוקות? זוכרים מה היה לפני 7 באוקטובר? זוכרים את ההפגנות והמחאות והמלחמה הפנימית בין שני חלקי העם?
- שבוע הבא בבורסה: מניות השבבים יזנקו
- "קנה בשמועה ומכור בידיעה" - האם עסקה בעזה תפיל את הבורסה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
יכול להיות שהשמחה, הסנטימנט החיובי, הצהלות יהיו כאלו שיהיה דלק להמשך העליות בשוק. אין ספק לאף אחד שאירוע כזה הוא הרבה מעבר לכל אירוע כלכלי רגיל, אירוע פוליטי. אין גם ספק שמצב רוח משפיע על הכלכלה ועל הבורסה באופן מאוד חזק. אבל מה יקרה כשנחזור לשגרה. אם תהיה תקווה - תקווה לשלום אזורי, תקווה לשגשוג כלכלי מרשים, הכלכלה והבורסה צפויות לשגשג. אבל בהינתן כל התרחישים, יכול להיות שביום שאחרי אנחנו נפעל לפי - "קנה בשמועות - מכור בידיעה". ביום שאחרי נביט קדימה וניזכר איך נראתה ישראל בשגרה - מלחמה על בחירת השופטים לעליון, מלחמה בין שופטי עליון לשר מפשטים, הפגנות ומחאות. הלוואי שלא נחזור לזה, למדנו לקח גדול על החשיבות באחדות. אבל, משקיעים צריכים להפנים שיש סיכונים.

שלטון המנהלים - כך הפכה הנהלת הבורסה לאחת המתוגמלות במשק
הבורסה היא מונופול שנשלט ומנוהל על ידי איתי בן זאב ושכבת מנהלים שדואגת בעיקר לרווחתם - הם מרוויחים יותר ממנהלי בנקים (ששכרם מוגבל), למרות שהמודל העסקי שלהם מוגן בדומה לבנקים, על ידי המדינה. הנה המימושים האחרונים של המנהלים
מנכ"ל הבורסה איתי בן זאב שווה קרוב ל-300 מיליון שקל. הוא היה במקום הנכון בזמן הנכון. מתפקיד בכיר בבנק הוא דילג לפני כ-8 שנים לתפקיד מנכ"ל הבורסה ודאג בחוכמה גדולה לרכז את הכוח בידיו. הבורסה היא דוגמה לחברה שמנוהלת ונשלטת על ידי מנהליה. בדרך הזו, אין בעל בית שדורש תוצאות, אין בעל בית שמגביל את השכר, אין מדינה שמגבילה את השכר (אחרי הכל בורסה היא סוג של גוף סמי ציבורי). יש הפקרות ושכר של מיליונים רבים לשכבה גדולה של אנשים כשבכלל - כפי שבדקנו והצגנו בעבר, השכר הממוצע של כל עובדי הבורסה הוא שמן מאוד - שכר ממוצע של 75 אלף שקל בחודש - וזה לא בהייטק.
בורסה, צריך להזכיר היא מונופול. המודל העסקי שלה ברור ומוגן כמונופול שאין לו תחרות. אין כאן חוכמה גדולה ויכולות פנומנליות כדי להעביר אותה לרווחים מרשימים. השוק טוב - הרווחים יעלו. למעשה, הבורסה, למרות הגדלת הרווחים והעליה המטאורית במניה, נכשלה בתפקיד ה עיקרי שלה - להפוך את הבורסה לנגישה לציבור, להרחיב את מגוון ההשקעות ולהביא לכאן חברות טובות להנפקה.
ההצלחה שלה נובעת בעיקר כי הפוטנציאל ענק - נקודת הפתיחה שבה קיבל איתי בן זאב את הבורסה לידיו היתה כל כך נמוכה שמשם אפשר רק לעלות. אז זה היה גוף למען הציבור, סוג של מלכ"ר שהוחזק על ידי הבנקים והברוקרים שקיבלו את "הרווחים" כחלק מקיזוזי העמלות בסוף שנה. הוא לא היה מכוון למטרת רווח, אבל בורסה היא תמונת ראי של הכלכלה, והכלכלה החזקה של ישראל לא השתקפה במספרים שלה. בהדרגה, בן זאב עשה סדר והפך אותה לגוף עסקי. הוא הצליח וזה מרשים, אבל שימו כל מנכ"ל סביר בראש ארגון כזה והוא יצליח. הבסיס של העסק מצויין.
ולכן, התגמול נראה מופרע לחלוטין, במיוחד שהמדינה היא זו שנתנה את הרשיון להדפיס כסף ובמיוחד מכיוון שהמדינה הגבילה את השכר של מנהלי הבנקים. למה בן זאב מרוויח 30-50 מיליון שקל בשנה ומנכ"ל בנק - חנן פרידמן, ידין ענתבי מרוויחים כ-3-4 מיליון בשנה?
- אקזיט של מילארד שקל על ההשקעה במניית הבורסה
- הבורסה לניירות ערך: קפיצה של 80% ברווחים למרות המלחמה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כך או אחרת, בכירים בבורסה ניצלו בשבוע האחרון את העליות ומימשו אופציות למניות שהוענקו להם לאורך השנים ומכרו אותן במחיר של 74 שקל למניה, תמורת סכום מצרפי של יותר מ-72 מיליון שקל. הרווח הכולל מהמכירה: 52 מיליון שקל ברוטו.
מי מימש וכמה?
בין המוכרים הבולטים: