אפסייד של לפחות 50% במניית דורסל - זה הזמן לקנות?
שוק ההון "שוכח" לפעמים שהכלכלה וגם שווקי ההון מתנהגים במחזוריות. לפעמים הם למעלה ולפעמים למטה. כשהם למעלה ונסחרים ביוקר כדאי למכור וכשהם למטה - בעיקר לקנות. איכשהו, במציאות, הציבור "אוהב" לקנות ביוקר כשהשווקים בשיא ונכנס ללחץ מכירות מוגזם כאשר יש משבר או אי וודאות
לפני כשנתיים, בסביבת ריבית 0 וכשהמשקיעים (וגם חלק מבעלי השליטה) היו ב"היי", האופטימיות שברה שיאים חדשים. חלק מהותי מחברות הנדל"ן נסחרו במכפילים גבוהים מאוד על ההון העצמי ועל הרווח. היום המצב הוא בדיוק ההיפך.
זוכרים שבקורונה השווקים קרסו?
אני זוכר שיחות עם משקיעים שהסבירו לי ששוק המשרדים מת, שהעבודה מהבית הולכת להוביל את שוק העבודה. באותם ימים גם שוק המגורים קפא לגמרי וכמעט לא היו עסקאות עקב חוסר הוודאות. ואז, "באופן מפתיע", המשקיעים גילו שלא רק ששוק המשרדים לא מת, אלא הביקושים בעיקר באזורי ביקוש היו הרבה מעבר להיצע והשכ"ד למ"ר בשוק המשרדים קבע שיאים חדשים.
ומה קורה היום? עכשיו אנחנו "במשבר חדש" שנגזר מסביבת הריבית הגבוהה וכן משינויי המשטר שנמצאים ברקע ומכניסים הרבה אי וודאות ולחץ לא בריא למשקיעים, היחלשות של קטר ההייטק הישראלי וכמובן הייזום המסיבי של מבני משרדים שצפויים להגדיל את היצע השטחים בטווח הקצר עד הבינוני.
- כתוצאה מהארכת הסכם שכירות: דורסל תכיר ברווח של 17 מיליון שקל
- "דורסל חברה יציבה עם מינוף לא גבוה - עם הזמן השוק יזהה את זה"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שוב פסימיות. שוב דפרסיה. והמחירים של מניות הנדל"ן המניב בהתאם. אלה בדיוק הימים שבהם צריך לאסוף סחורה איכותית כהשקעה לטווח ארוך במחירי חיסול.
אחת החברות המעניינות בעיניי שנסחרת במחירי חיסול ולא בצדק היא חברת דורסל דורסל החז 1.77% . דורסל הינה חברת נדל"ן מניב בינונית שמתנהלת לאורך שנים בשמרנות עסקית ופיננסית. החברה צומחת עקב בצד אגודל תוך שמירה על גמישות פיננסית ומינוף נמוך עד סביר (LTV של כ 52% בלבד ל 30.6). הנהלתה מצליחה לאורך שנים להשביח את הנכסים בבעלות ולייצר ערך אמיתי. החברה מתמחה בעיקר במגזר המשרדים בישראל. בנוסף, החברה ביצעה בשנים האחרונות מספר רכישות (בעלות אופי פיננסי) של נכסים באנגליה וכן רכשה יחד עם ארנה נדלן (של צחי אבו) מרכז מסחרי בלימסול קפריסין, שמתברר כ"בוננזה" שנרכשה במחיר הזדמנותי.
אז למה דורסל נסחרת פחות מ-0.6 על ההון החשבונאי ותשואת FFO גבוהה מאוד של 13%? החברה מתמחה בתחום שהוא "לא באופנה" היום אצל המשקיעים. מגזר המשרדים ובהתאם לרוח התקופה נסחרת בדיסקאונט מוגזם ביותר על השווי הכלכלי של נכסיה.
אופן התימחור של המניה משקף כי השוק חושש מירידה חדה בהכנסות וברווחיות החברה וכפועל יוצא מירידה משמעותית בשווי הנכסים של החברה. גבי בוגנים, בעל השליטה בחברה, עשה בשכל ודאג מבעוד מועד (כבר לפני שנתיים) למלא שטחים פנויים (שיעור התפוסה הממוצע בנכסי החברה עומד כיום על כ 98%) ולהאריך חוזי שכירות לתקופות ארוכות (5-10 שנים) עם שוכרי העוגן של החברה - מה שאמור לייצר לחברה שקט בשנים הקרובות כשהשווקים סוערים.
- נקסטקום בעסקת אגירה של 17 מיליון שקל
- ״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- ״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״
לאור האיכות והאיתנות הגבוהה של שוכרי העוגן של החברה (מארוול, נטויזין, קואלקום, מולטילוק, לומינס ועוד) אני מעריך שההכנסות של החברה אמורות לשמור על יציבות יחסית, גם באם הענף ימשיך להידרדר בטווח הקצר.
ברמה הפיננסית, החברה מייצרת מזומנים בהיקף גבוה מידי רבעון, מה שמאפשר לה גם לחלק דיבידנדים נאים לבעלי המניות (ב-2022 לדוגמא חולקו כ-21 מיליון שקל כדיבידנד, המשקפים תשואה גבוהה של כ-8% על שווי השוק הנוכחי). בנוסף, לחברה נכסים לא משועבדים בהיקף משמעותי (כ 200 מליון שקל), אשר מעניקים לחברה גמישות פיננסית נוספת ועשויים לחברה לנצל הזדמנויות עסקיות שעשויות לצוץ בטווח הקצר עד הבינוני.
אז מה הסיכונים בדורסל?
- הידרדרות משמעותית של שוק המשרדים.
- תלות בבעל שליטה שהינו גורם דומיננטי בניהול החברה.
- גלגול חלק מחלויות החוב בעתיד בריביות גבוהות יותר, שעשויות לפגוע ברווחים ובתזרימים העתידיים שייוצרו על ידי החברה.
אני מהמר ששנת 2024, בה הקולות על הורדת סביבת הריבית ילכו ויתחזקו, עשויה להביא לעליות חדות בשוק ההון הישראלי ובמיוחד במניות הנדל"ן המניב החבוטות - בכלל זה בדורסל.
בניתוח של החברה, אני מרגיש בנוח עם ההון העצמי המדווח של החברה בדוחות שעומד על 452 מליון שקל בסוף יוני. הפער בינו לבין שווי השוק של החברה הוא כ-260 מיליון שקל בלבד. נראה לי מוגזם ועשוי לייצר אפסייד גבוה מאוד (מעל 50%) למשקיע הסבלני, וזאת בנוסף כאמור לתשואה השוטפת שהחברה מייצרת.
הכותב משמש כבעלים וכמנכ"ל של חברת י.מ.ל.א. למועד זה הכותב מחזיק במישרין ובעקיפין במניית דורסל המוזכרת בכתבה. לכותב אין קשר עסקי כלשהו (לא בהווה ולא בעבר) עם החברה ו/או מי מבעלי השליטה בה ו/או עם חברות קשורות אליהן. והוא לא קיבל (ולא צפוי לקבל) שום תגמול משום גורם הקשור אליהן בגין הניתוח לעיל.
- 7.אנונימי 10/09/2023 23:05הגב לתגובה זוהיה עדיף שהערך יקבע את ההון העצמי ולא את הרווחים או ההפסדים. ורק אם יש מכירה הערך יכנס לרווח או להפסד.
- 6.(ל"ת)03/09/2023 22:32הגב לתגובה זו
- 5.מאיפה הנתון של 98% ? רבע מהבניין אצלנו ריק 03/09/2023 22:32הגב לתגובה זומאיפה הנתון של 98% ? רבע מהבניין אצלנו ריק
- 4.שלמה 03/09/2023 15:05הגב לתגובה זוסלע , מניבים , הכשרת הישוב , ריט 1 כולם נסחרות במחירי מבצע יתחילו לדבר על ירידת הריבית הם יטוסו ואז יגידו כולם איפה היינו ???
- 3.אני מחזיק במניה ומקווה לטוב (ל"ת)אנונימי 03/09/2023 11:26הגב לתגובה זו
- 2.לרון 03/09/2023 10:40הגב לתגובה זולגילוי הנאות!
- 1.לירן 03/09/2023 10:10הגב לתגובה זומה זה פרסומת או כתבה? איפה ניתוח קצת יותר מעמיק? רב שוק מניות הנדלן מתומחרות כך
- משקיע 03/09/2023 12:05הגב לתגובה זולעומת הרבה המלצות על מניות אחרות שבהן הן בכלל גילוי נאות אם הממליץ מחזיק או לא. הוא הציג את נקודת מבטו וניתח את החברה איך הוא רואה את הדברים , תחליט אתה אם החברה מתאימה לך להשקעה או לא , זה הכל.

״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״
״אנחנו מתעסקים בבסיס של החקלאות הישראלית - דשנים, חומרי הדברה, אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים״ מנכ״ל עמיר שיווק, גיא בינשטוק, מדבר על התוצאות הרבעוניות, מספר מי החליף את הטורקים שהחרימו את ישראל ובעיקר מוכיח שחברה
תעשייתית יכולה להיות רחוקה מלהיות משעממת
עמיר שיווק היא מהחברות הוותיקות בבורסה המקומית, עם היסטוריה שמתחילה עוד בשנת 1942 והנפקה לציבור שבוצעה ב־2005. החברה מספקת תשומות חקלאיות לכל רוחב הסקטור מדשנים וחומרי הדברה ועד אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים - פרוסה עם 28 סניפים ברחבי
הארץ ונוגעת כמעט בכל חקלאי. ברבעון השני עמיר שיווק הציגה הכנסות של כ־358 מיליון שקל, עלייה של 3.5% לעומת הרבעון המקביל, אבל הרווח הנקי שלה ירד ל־12.7 מיליון שקל לעומת 13.5 מיליון שקל אשתקד 2025. המניה של עמיר שיווק 1.79%
נסחרת בשווי שוק של כ־413 מיליון שקל ומציגה תשואת דיבידנד יציבה סביב 3%, בזכות מדיניות חלוקה רציפה שנמשכת כבר שני עשורים. מתחילת השנה המניה הוסיפה כ-18% וב-12 החודשים האחרונים טיפסה 32%, בסה״כ הגרף של הביצועים די תלול כלפי מעלה אחרי שעמיר שיווק הצליחה לצלוח
פרק פחות נעים עם השקעה כושלת בקנאביס.
ביצועי המניה במבט על ה-5 שנים האחרונות - צניחה ואז נסיקה
לפני כמה שנים ניסתה עמיר שיווק לגעת בתחומים חדשים שנראו אז מבטיחים ובראשם הקנאביס הרפואי. החברה השקיעה בחברת BOL (Breath of Life), מתוך מחשבה על פוטנציאל שוק עצום ועל אפשרות לייצר מנוע צמיחה נוסף לצד הפעילות המסורתית. אלא שהמהלך התברר כהימור לא מוצלח: שוק הקנאביס הרפואי בישראל ובעולם לא המריא כפי שציפו, היו הרבה עיכובים רגולטוריים לצד תחרות הולכת וגוברת מה שהוביל את עמיר שיווק להפרשות כבדות שהסתכמו בעשרות מיליוני שקלים .
המנכ"ל גיא בינשטוק לא מהסס להודות כי זה פרק פחות נעים בהיסטוריה של החברה
- כזה שחתך משמעותית את השורה התחתונה והכביד על התוצאות הכספיות בשנים 2021-2022. אבל מדגיש שמאז, עמיר שיווק הרבה יותר זהירה בכל מה שקשור יותר להשקעות מחוץ לליבת הפעילות, והחברה מעדיפה להתמקד ברכישות סינרגיות ישירות לעסקי החקלאות - כמו חממות, מיכון חקלאי ותערובות.
"הסיפור הזה מאחורינו", הוא מסכם והמספרים של השנתיים האחרונות באמת מחזקים את התחושה שהחברה הצליחה להחזיר את עצמה למסלול יציב.
אנחנו מדברים אחרי התוצאות הרבעוניות - לפני שנצלול למספרים, ספר קצת על מה שקורה בעמיר שיווק לאחרונה
"עמיר שיווק היא חברה ותיקה מאוד. נוסדה ב-1942 על ידי התאחדות האיכרים בישראל, וב-2005 הונפקה בבורסה. כך שאנחנו מציינים השנה 20 שנה כחברה ציבורית. אני חושב שהייחוד שלנו הוא בפעילות עצמה - שיווק והפצה של תשומות חקלאיות, תחום שקיים בכל מדינה בעולם. אנחנו מספקים הכל: חומרי הדברה, דשנים, אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים. יש גם רכיב נדל"ן קטן - נכס בבני ברק ומרלו"ג בעמק חפר, אבל זו לא הליבה. הליבה היא תשומות חקלאיות".
- עמיר שיווק: ההכנסות ירדו ב-3%; הרווח הנקי זינק ל-13.5 מיליון שקל
- עמיר שיווק: הרווח הנקי זינק כמעט פי 7 ל-10.6 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מהי בעצם הליבה של הפעילות שלכם?
"אנחנו קוראים לזה הגנת הצומח והזנתו שזה בעצם דשנים והדברה, תחשוב על זה כמו אנטיביוטיקה וויטמינים בשביל הצמחים. אנחנו המפיצים הגדולים ביותר בארץ של חברות ענק כמו אדמה וכיל. הקשר שלנו הוא עם ממש עם החקלאי בשטח. במחצית האחרונה חווינו ירידה קלה, בעיקר בגלל מזג האוויר. החורף האחרון היה יבש וחם, מה שהפחית מחלות עלים וצמצם את הצורך בחומרי הדברה".
אז זה מעניין, לא הייתי מצפה מחברה כמוכם שיהיו לה אלמנטים של ׳עונתיות׳

ברן זינקה 15%, נאוויטס 9% - ת״א 125 המריא 1.7% אחרי תקיפת צמרת חמאס בקטאר
מבצע ״פסגת האש״ בדוחא הזניק את הבורסה לפסגה חדשה כשהמדדים מוסיפים עד 1.7%; בלטו עוד היום: ברן סגרה עסקה של 480 מיליון דולר וזינקה, נאוויטס עם ביקושי שיא לגיוס עבור סי ליון, עין שלישית עם הזמנה משמעותית, אוטומקס הצליחה להחזיר עצמה חלק מהירידה
תקיפה ישירה בבירת קטאר, הראשונה בהיסטוריה, ממוקדת בצמרת ארגון הטרור חמאס מצליחה להזניק את הבורסה. במבצע שזכה לשם ״פסגת האש״ הותקפה ישיבה של בכירים בארגון כשההערכה המבצעית כעת כי כמה מהבכירים נפגעו. מקורות בחמאס מכחישים את הפגיעה וטוענים כי הצמרת הארגונית שרדה את המתקפה.
מדד ת״א 35 זינק 1.5% ות"א 125 הוסיף 1.7%, בשאר הסקטורים המגמה הייתה מעורבת - מדד הבנקים עלה 0.9% ומדד הביטוח מוסיף כ-0.8%.
מדד ת״א נדל״ן הוסיף 1.64%, ת״א נפט וגז סיים בזינוק של 2.9% כשהוא מושפע מהעליה בנאוויטס נאוויטס פטר יהש 9.45% שזינקה 8.9%. נאוויטס ריכזה את מחזור המסחר השני בגודלו בבורסה שהסתכם על 198 מיליון שקל.
מכון אהרן למדיניות כלכלית באוניברסיטת רייכמן מפרסם ניתוח הבוחן את ההשלכות הכלכליות של שלושה תרחישים ביטחוניים־מדיניים אפשריים הנוגעים
לחזית עם עזה: סיום הלחימה והסדרה בינלאומית לניהול אזרחי של רצועת עזה; סיום הלחימה בעזה, ללא הסדרה. כיבוש מלא של רצועת עזה הכולל ניהול אזרחי מתמשך בידי ישראל - "כיבוש
עזה אינו רק אתגר ביטחוני אלא איום כלכלי חמור על ישראל"
- אל על ונאוויטס ירדו, נובה זינקה ב-4.3%; מניות הנדל"ן עלו
- פתיחה חיובית לשבוע המסחר - מטריסלף זינקה 13%, אלקטריאון 8% ואל על המריאה 3.4%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אנחנו ממשיכים בפרויקט ׳דבר הגורו׳, בו אנחנו סוקרים את משקיעי-העל המצליחים של כל הזמנים, מדורות עבר וגם מהדורות שלנו, מלקטים את שיעורי ההשקעות שלהם ומסתכלים על איך הם בנו את הונם ואתם דמותם. היום אנחנו מפנים זרקור לפועלו של משקיע שהוא גם אדם עם לב יהודי-חם. ביל אקמן. מי שהתפרסם בזכות הימור מוצלח בתחילת הקורונה שבו רשם רווח של כמעט פי 100 בתוך חודש. מי שעמד לצד ישראל בשעתה הקשה וביטא את זה גם במעשים, רכש 5% ממניות הבורסה לני״ע השקעה שתגמלה אותו. כשב-19 חודשים שחלפו מאז ההשקעה מניית הבורסה נסחרת סביב 77 שקל, ונסחרת לפי שווי שוק של כ־7.1 מיליארד שקל מה שמייצג רווח "על הנייר" של כ־260 מיליון שקל ותשואה של כ־270% על ההשקעה הראשונית. הבוקר ביל אקמן היה אורח הכבוד באחוזת העם כשהוא פתח את יום המסחר וגם נשא נאום מרגש ובו גם התייחס לפוזיציה שפתח בבורסה ממנה ״לא יפטר לעולם״ כהגדרתו. דבר הגורו, והפעם על - ביל אקמן - האקטיביסט השאפתן