אלון וקסמן מישורים
צילום: אבירם ולדמן
ראיון

"כרגע קשה למצוא עסקאות, גם בארה"ב, השוק ישתפר כשהריבית תרד"

"אין דייר אחד שאנחנו תלויים בו וזה מחזק אותנו גם בתקופה הזו" אומר אלון וקסמן, מנכ"ל מישורים בראיון לביזפורטל. המניה התרסקה בשנה האחרונה ב-43%, אבל הוא מאמין שהמניה תעלה כאשר הריבית תרד והבעיות בחברת הבת סקייליין ייפתרו. מדוע לדעתו השמאים לא מעלים את שיעורי ההיוון ומורידים את שווי הנכסים?
עדן ספיר | (6)

"השוק האמריקאי למרבה ההפתעה עדיין עובד טוב. גם בארה"ב התפוסה שלנו היא 96%. אנחנו כרגע לא כל כך מצליחים למצוא עסקאות מעניינות בארה"ב כי כנראה עבר הרבה כסף משוק ההון לשוק הנדל"ן, מה שמותיר לנו נכסים עם 7% שיעור היוון, משהו שפחות אטרקטיבי בעינינו" אומר אלון וקסמן, מנכ"ל מישורים, בראיון לביזפורטל, אחרי הדוחות לרבעון השני של 2023. וקסמן בעצם מדבר על כל תחום המשרדים והנדל"ן המניב - עליית הריבית פוגעת בחברות, מקשה עליהן את המימון (עלויות המימון של מישורים זינקו ב-33%), הופכת פרויקטים לפחות רווחיים. החברות נהנו מאוד מעידן הריבית האפסית. היום אנחנו בעולם שונה, מחירי המשרדים יורדים גם ב-8% ויותר בחלק מהמקומות והחברות יצטרכו לעבוד קשה יותר. החברות מדווחות על ירידה ברווחי שיערוך וחלקן אולי גם יצטרכו למכור כדי לשמר נזילות.

"אנחנו קונים מרכזים שהתפוסות נמוכות 60%, 70%, כי אחרת אין לנו מה לחפש שם, כל הרעיון של החברה הוא לעשות השבחה של הנכסים, להעלות את התפוסות, להעלות את ה-NOI, לשפר את הנראות של הנכס ולמכור, זה הביזנס שלנו. גם בארה"ב, וגם בארץ. בסופו של דבר, הצלחנו למלא  מקומות שהתפנו בחודש האחרון, מה שאומר שהשוק המסחרי הוא עדיין חי ונושם."

חברת הנדל"ן המניב מישורים -0.48%  ששולטת גם בסקייליין 0% (52.75%) ומשביחה נכסים ואז מוכרת אותם דיווחה כי ה-NOI מנכסים זהים גדל ברבעון ב-13.3% הסתכם ב-27.2 מיליון שקל, לעומת 24 מיליון שקל אשתקד. ה-FFO ברבעון גדל ב-9% ל-12.3 מיליון שקל, לעומת 11.3 מיליון שקל אשתקד. הגידול נובע משיפור בפרמטרים התפעוליים, בשיעורי התפוסה ומעלייה ריאלית בדמי השכירות, אשר קוזז בחלקו בשל עליית הריבית.

במהלך 12 החודשים האחרונים נפלה מניית מישורים ב-43% והיא נסחרת כעת במחיר של 5.64 שקלים למניה ולפי שווי של 196 מיליון שקל. לחברה מזומנים בהיקף של 148 מיליון שקל וכן יחס חוב פיננסי, נטו ל-Cap, נטו של 53%. הוצאות המימון של החברה זינקו ל-36 מיליון שקל, זינוק של 33% בעקבות עליית הריבית במשק.

יש ירידה בתשואות בשכר הדירה של המשרדים, מדוע השמאים לא מעלים את שיעורי ההיוון ולא מורידים את שווי הנכסים?

"כרגע בוואלואציות האחרונות שנעשו, השמאים לא עשו הפחתות ושיערוכים עמוקים על הנכסים. כמו שהשוויים לא עלו בצורה דרמטית כשהריביות ירדו כך כעת גם לצד השני. השמאים גם בין היתר מתחשבים בתקופת בריבית הבעייתית ולוקחים אותה בחשבון, לכן השמאים לא מיהרו לקחת את המרכזים ולהגיד לדוגמא 'הבניין הזה עכשיו בשיעור היוון של 8% או 9%', אלא נשארו על אותם שיעורי היוון. הם יוצאים מנקודת הנחה שכמו שזה ירד כך זה יעלה עם השינויים בריבית".

גרף מניית מישורים. אוגוסט 2023

גרף מניית מישורים. אוגוסט 2023

איך עבר הרבעון האחרון מנקודת המבט שלך?

"התפוסות בבניינים טובות, אין לנו דייר ספציפי שתופס אותנו בנקודה רגישה וזה משהו שמייצר יציבות מאוד חזקה לתזרים שלנו. אין לנו חברות שמחזיקות באזור ה-20-30 אלף מטר ומחליטות שמחר בבוקר הן מצמצמות את הפעילות במדינת ישראל או משהו כזה. זו נקודת כוח בתוך המארג המאתגר של הכלכלה הישראלית. אנחנו מקפידים על כך שאנחנו ננהל ונעשה את כל השיווק לבד, בלי אאוטסורסינג (מיקור חוץ, ע"ס) אבל עם צוות מאוד מצומצם של 10 אנשים שמחזיקים את הבניינים במדינת ישראל. אנחנו ממש מחזיקים בשיניים כי זו תקופה מאוד קשה לעסקים היום ולאנשים לפתוח עסקים חדשים ואיפה שאנחנו יכולים אנחנו באים לקראת, אך האתגר האמיתי הוא לשמור על התפוסות ועל NOI יציב וחזק. כלל ברזל שעליו אנחנו מקפידים בהקשר למכירות של המבנים הוא לעולם לא למכור מתחת לשמאות וגם לא בטווח השמאות, תמיד מעל השמאות; זהו כלל שעליו אנחנו לא עוברים והוא חובה בעינינו."

קיראו עוד ב"שוק ההון"

איך אתה רואה את הרבעונים הקרובים?

"מדינת ישראל היא מאתגרת מאוד בימים אלו, אני מקווה ששינוי ריבית יביא למצב רוח טוב, כי חיים בחוסר ודאות לא מעודדים אנשים לרכוש נכס. עליית הריבית פגעה בחברה, בניטרול השפעות הריבית, היינו בתוצאות עסקיות הרבה יותר טובות ב-FFO, אך מנגד אני אופטימי ואני מאמין שאנחנו הולכים לכיוון הורדת ריבית; אך אין ספק שהריבית היא גורם מאוד מעכב בשביל החברה. כרגע אנחנו בכמה סשנים של השכרות, במשאים ומתנים מאוד יפים לגבי מכירה והשכרה. לדיירים חדשים יש יותר דרישות אך עצם זה שיש תנועה זה הישג. זה ההבדל הגדול ביננו לבין המתחרות - הנכסים מכניסים כסף כל הזמן כי אנחנו מתעסקים בנדל"ן מניב בלבד ולא תלויים רק בבנייה, חברות שמתעסקות רק בבנייה מושפעות אפילו אף יותר מהריבית ואם אין להם פרויקטים, הן לא מכניסות כסף, לנו תמיד יש תזרים מזומנים שוטף מהשכירויות."

אלון וקסמן, מנכ

אלון וקסמן, מנכ"ל מישורים. צילום: אבירם ולדמן

החברה מראה ומדווחת על נתונים טובים אך המניה התרסקה ב-43% בשנה האחרונה, איך אתה מסביר את חוסר ההכרה של המשקיעים בכם?

"לדעתי, השוק ממתין לראות מה קורה בסקייליין. סקייליין חווה שוק ריביות קשה, הריביות עלו וזה פוגע להם ברווחיות שהם מצליחים להוציא מהחברה. אני חושב שבפעילות שלהם מבחינת אסטרטגיה, חלק מהנכסים שלהם כן הגיעו למיצוי ולכן יחולו מימושים כחלק מתוכנית הפעולה שלהם. סקייליין מהווה חלק גדול מההון העצמי שלנו, בסביבות ה-390 מיליון שקל, והיא נמצאת בתקופה בעייתית של חוסר ודאות והמניה מבטאת את זה בצורה מאוד חזקה. השוק מחכה שהם יגדילו את ה-NOI. עקב המיקוד שלנו גם בישראל וגם בארה"ב - השוק די קנס אותנו על זה בהתחלה, אך אני חושב שברגע שישתפר הסיפור עם סקייליין ושיעורי הריביות שמעיקים על החברה, המצב ישתפר."

מה מנועי הצמיחה לעתיד הקרוב?

"להמשיך בפעילות השוטפת ולאתר נכסים עם שיעורי היוון של 9% וצפונה, נכסים שיש לנו מקום לבוא ולהשביח אותם, למלא תפוסות, להגדיל NOI, ולהרחיב טריטוריות על מנת לצבור צמיחה. אנחנו נשארים רק בתחום הנדל"ן המניב ואין בכוונתנו להצטרף לתחום ההתחדשות העירונית."

למידע נוסף על המניה לחצו כאן

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 6.
    תביא כבר תדיבידנד (ל"ת)
    לת 29/08/2023 12:20
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    מתוסכל 28/08/2023 14:09
    הגב לתגובה זו
    רק מאשים את הכל חוץ מהניהול החובבני לכאורה שלו ושל סמנכ"ל הכספים. איך עשו את הטעות המצחיקה עם הנאמן? למה כל המצגות מלאות בשגיאות כתיב? איפה הדיבידנד / בייבאק?
  • 4.
    אבג 28/08/2023 01:20
    הגב לתגובה זו
    לא נורא. עדיף לחכות להזדמנויות שיגיעו עוד כשנה או שנתיים ובינתיים להתנהל נכון.
  • 3.
    שלמה 27/08/2023 23:14
    הגב לתגובה זו
    חברות נדל"ן מניב חייבות לתת דיבידנד לפחות 4-5% ככה גם יהיה עניין לאנשים להשקיע והמנייה תעלה במקום לקנות משרד או חנות יקנו מניות
  • 2.
    שמואל 27/08/2023 17:29
    הגב לתגובה זו
    מאז שהגעת לא קנית מניה אחת בכסף פרטי, למה שמישהו יאמין לך?
  • 1.
    רועי 27/08/2023 14:50
    הגב לתגובה זו
    ולא ידעתם שהריבית תעלה? תשלמו דיבידנד לבעלי המניות, מנכ"ל כושל, הירידה במשמרת שלך.
בורסה, משקיעים (AI)בורסה, משקיעים (AI)

להשקיע בבורסה במקום לקנות דירה - הצעירים משנים גישה

על הקשר בין בורסה למחירי הדירות, על הצעירים שעושים מכה בבורסה וחזרה למפולת של 2008-2009

מנדי הניג |

הגאות בבורסות בשנים האחרונות, במיוחד בוול סטריט, יצרו רווחים גבוהים למשקיעים, לרבות המוני משקיעים צעירים. זו תופעה עולמית, וזה גם בארץ - מאות אלפי ישראלים משקיעים ישירות במניות בבורסות, חלק גדול מהם צעירים. הם אגב, כמעט ולא משקיעים בארץ, בעיקר בוול סטריט. הצעירים האלו מכירים רק שוק עולה, הרווחים שלהם עצומים - דמיינו צעיר שנכנס לשוק לפני 5 שנים. סיכוי טוב שהוא הכפיל את כספו - זה מה שקרה בנאסד"ק וב-S&P. 

בפועל, רבים עשו הרבה יותר מהכפלת הכסף. אם הם הלכו על המניות הדומיננטיות ועל שבבים זה רווח של פי 3-4, אבל גם אם נסתפק בממוצע, זה רווח מרשים שיוצר  מגמה חדשה של הזרמת כספים לבורסה. ההזרמה השוטפת מגיעה גם מהסיפורים בשטח - כשאנשים רואים כמה הם יכלו להרוויח על אנבידיה, על מניות השבבים, על נטפליקס, על מניות הקוונטים ועוד מאות דוגמאות, הם מתפתים. אנחנו רוצים להרוויח, אנחנו גרידיים. הסיפורים האלו מגרים אותנו להזרים כספים. אף אחד לא זוכר את הכישלונות בדרך, זוכרים את המניות שעשות מאות אחוזים וזה מייצר הזרמה שוטפת גדולה לשווקים שבעצמה מייצרת עליות שערים.   

אותו צעיר שרואה שיש רווחים עצומים מגדיל באופן שוטף את ההשקעה במניות. זה מבחינתו הגיל שבו הוא צריך להשקיע כמה שיותר בבורסה, וזה נכון מבחינה תיאורטית.  

השאלה אם התיק שלו מפוזר או אם יש מרכיב אג"ח משמעותי, פחות רלבנטית לצעירים שחוסכים לזמן ארוך - אבל רוב הצעירים לא מבין את המשמעות של חיסכון לטווח ארוך. הם שקועים עד צוואר במניות, ולא מפנימים שהשוק גם יכול לרדת חזק, אחרת חלקם היו אולי מגוונים את התיק. נזכיר כי זה בסדר גמור ואפילו נכון להשקיע במניות בשיעור מאוד גבוה, אבל כל עוד יודעים שבדרך יהיו ירידות. הטווח הארוך מאפשר למשקיעים צעירים להגיע לתיקון באם תהיה מפולת, ולכן מבחינה תיאורטית הם צריכים להיות במרכיב גדול של מניות.

כמה מבין המשקיעים הצעירים מבין את זה? כמה מהם לא ישנה את תיק ההשקעות כשתגיע קריסה ויגיד  "מה זה משנה אני חוסך ל-30 שנים?".  כנראה שהרוב יממש. טבע האדם הוא גרידיות בעליות ופחד גדול בירידות. 

הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

זוז פאוור קופצת 19%, בונוס מוסיפה 9%; מדדי ת"א בירוק

המדדים בת"א נסחרים בעליות בהובלת הסקטורים הרגישים לריבית - נדל"ן ואנרגיה מתחדשת, שבולטים היום לחיוב; נתוני המאקרו מחזקים את האפשרות להורדת ריבית בפגישה הבאה של בנק ישראל

מערכת ביזפורטל |

עליות של עד 1% בבורסה ברקע חדשות משמעותיות: שר האוצר האמריקאי, סקוט בסנט, אמר הבוקר כי ארצות הברית וסין הגיעו למסגרת מוסכמת לקראת הסכם סחר, שתידון ותקבל חותמת רשמית רק במפגש הקרוב בין הנשיא דונלד טראמפ לנשיא סין שי ג’ינפינג. בבסיס ההבנות עומדים נושאים רגישים כמו ייצוא טכנולוגיה, סחר במתכות ומינרליים נדירים, פנטניל, ורכישות חקלאיות, תחומים שהיו בלב המחלוקת בין שתי הכלכלות הגדולות בעולם. לפי בסנט, השיחות היו “בנויות, רחבות היקף ומוצלחות במיוחד”, מה שמעיד על רצון הדדי להתקרבות אחרי תקופה ארוכה של מתיחות.

עם זאת חשוב לסייג כי גם בעבר אמרו לנו שיש התקדמות בהסכם הסחר בין ארה"ב לסין ולבסוף כל מה שהסכימו עליו הצדדים הוא דחייה של הדד ליין. בכל מקרה, ההתקדמות היא חדשות טובות, וזה גם יבטא ככל הנראה פתרון בתחום השבבים לטובת השחקניות בתחום, גם החברות הישראליות. הרחבה: שר האוצר האמריקאי: ארה"ב וסין הגיעו למסגרת הסכם סחר - הפרטים יידונו בפסגה בין טראמפ לשי  


קריאה חשובה - אג"ח ממשלתיות ארוכות נחשבות בעיני משקיעים רבים כאפיק סולידי לטווח ארוך, אך גם בהן יש מקום להבחנה חדה בין סוגי החשיפה והסיכונים. כיום התשואה באג"ח הממשלתיות השקלי הארוך עומדת על כ-4.4% לשנה, לעומת כ-1.9% באג"ח הצמודות למדד, פער שמשקף ציפיות אינפלציה ממוצעת של כ-2.45% לשנה ל-17 השנים הקרובות. כלומר, השוק מעריך שבממוצע המדד יעלה בקצב זהה כמעט ליעד של בנק ישראל. במה שווה להשקיע אם בכלל? זה תלוי בסוג המשקיע, פיזור הסיכונים, והערכות לגבי העתיד.  מי שמחפש אסטרטגיה מתוחכמת יותר יכול לשקול פוזיציה של לונג באג"ח שקליות ושורט על אג"ח צמודות, כדי ליהנות מהפער שבין התשואות, כל עוד האינפלציה בפועל נמוכה מהציפיות הגלומות. בסופו של דבר, השקעה באג"ח ארוכות מתאימה בעיקר למשקיעים סבלניים, שמבקשים לנעול תשואה נומינלית גבוהה יחסית לאורך זמן, ומבינים שגם השקעה סולידית לא תמיד חסרת סיכון. להרחבה - השקעה סולידית לטווח ארוך - 4.4% בשנה, מתאים?



חזרה לשוק המקומי אך עדיין בהקשר של טראמפ, עם הדרישה האחרונה שלו מחמאס, לפיה על ארגון הטרור להחזיר בתוך 48 שעות את גופות החטופים המתים או “יגיעו פעולות מצד מדינות המעורבות”, נפתח פתח למכשול אפשרי בכל תהליך התקדמות הזה. הדרישה הזו מצביעה על מתיחות במחויבות של חמאס לשלב הבא, וגם אם יש מעט התקדמות, ההתעקשות מעלה סימני שאלה בנוגע לנכונותה להיכנס להסכם רחב יותר. במילים אחרות, אי הוודאות עדיין שוררת בהקשר של הגזרה הדרומית. ובאותו נושא, גם הגזרה הצפונית לא רגועה כאשר בסוף השבוע עלו דיווחים על תקיפות בלבנון.


אחד הנעלמים במשוואה של המשקיעים הוא האם הריבית תרד בהחלטה הקרובה. בעוד שמרבית הנתונים תומכים בהורדת ריבית כבר בנובמבר, נכון להיום עדיין יש אי וודאות סביב המלחמה. מה שכן, עבור הישראלים המלחמה בעזה לא השפיעה יותר מדי על הרגלי הצריכה של הישראליים, ולכן בעת היציאה מהמלחמה לא נראה שיש גל ביקושים שמגיע אחריה. על פי הסקירה השבועית של לידר, נתוני כרטיסי האשראי לא מראים עלייה חדה בצריכה, מכירות הדירות נותרו ברמה נמוכה, והתחזיות לצמיחה ממשיכות להיות מתונות, סביב 3.8% בלבד לשנת 2026. בלידר מציינים כי כוח הקנייה של הציבור נפגע מהעלאות המע"מ והקפאת השכר, ולכן גם אם יופיע גל ביקוש, הוא צפוי להתמקד בעיקר בתיירות לחו"ל ולא בצריכה מקומית. בהיעדר אינפלציית ביקושים מובהקת, הסביבה המאקרו כלכלית תומכת בהמשך הורדות ריבית בחודשים הקרובים.