"כרגע קשה למצוא עסקאות, גם בארה"ב, השוק ישתפר כשהריבית תרד"
"אנחנו קונים מרכזים שהתפוסות נמוכות 60%, 70%, כי אחרת אין לנו מה לחפש שם, כל הרעיון של החברה הוא לעשות השבחה של הנכסים, להעלות את התפוסות, להעלות את ה-NOI, לשפר את הנראות של הנכס ולמכור, זה הביזנס שלנו. גם בארה"ב, וגם בארץ. בסופו של דבר, הצלחנו למלא מקומות שהתפנו בחודש האחרון, מה שאומר שהשוק המסחרי הוא עדיין חי ונושם."
חברת הנדל"ן המניב מישורים -1.23% ששולטת גם בסקייליין 0.17% (52.75%) ומשביחה נכסים ואז מוכרת אותם דיווחה כי ה-NOI מנכסים זהים גדל ברבעון ב-13.3% הסתכם ב-27.2 מיליון שקל, לעומת 24 מיליון שקל אשתקד. ה-FFO ברבעון גדל ב-9% ל-12.3 מיליון שקל, לעומת 11.3 מיליון שקל אשתקד. הגידול נובע משיפור בפרמטרים התפעוליים, בשיעורי התפוסה ומעלייה ריאלית בדמי השכירות, אשר קוזז בחלקו בשל עליית הריבית.
במהלך 12 החודשים האחרונים נפלה מניית מישורים ב-43% והיא נסחרת כעת במחיר של 5.64 שקלים למניה ולפי שווי של 196 מיליון שקל. לחברה מזומנים בהיקף של 148 מיליון שקל וכן יחס חוב פיננסי, נטו ל-Cap, נטו של 53%. הוצאות המימון של החברה זינקו ל-36 מיליון שקל, זינוק של 33% בעקבות עליית הריבית במשק.
- אלכס שניידר מגדיל אחזקה במישורים תמורת 25 מיליון שקל
- "המהלך של מישורים בטלהאסי מביא אותנו לשליטה ב-50% מהמרכזים בעיר"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
יש ירידה בתשואות בשכר הדירה של המשרדים, מדוע השמאים לא מעלים את שיעורי ההיוון ולא מורידים את שווי הנכסים?
"כרגע בוואלואציות האחרונות שנעשו, השמאים לא עשו הפחתות ושיערוכים עמוקים על הנכסים. כמו שהשוויים לא עלו בצורה דרמטית כשהריביות ירדו כך כעת גם לצד השני. השמאים גם בין היתר מתחשבים בתקופת בריבית הבעייתית ולוקחים אותה בחשבון, לכן השמאים לא מיהרו לקחת את המרכזים ולהגיד לדוגמא 'הבניין הזה עכשיו בשיעור היוון של 8% או 9%', אלא נשארו על אותם שיעורי היוון. הם יוצאים מנקודת הנחה שכמו שזה ירד כך זה יעלה עם השינויים בריבית".
גרף מניית מישורים. אוגוסט 2023
איך עבר הרבעון האחרון מנקודת המבט שלך?
"התפוסות בבניינים טובות, אין לנו דייר ספציפי שתופס אותנו בנקודה רגישה וזה משהו שמייצר יציבות מאוד חזקה לתזרים שלנו. אין לנו חברות שמחזיקות באזור ה-20-30 אלף מטר ומחליטות שמחר בבוקר הן מצמצמות את הפעילות במדינת ישראל או משהו כזה. זו נקודת כוח בתוך המארג המאתגר של הכלכלה הישראלית. אנחנו מקפידים על כך שאנחנו ננהל ונעשה את כל השיווק לבד, בלי אאוטסורסינג (מיקור חוץ, ע"ס) אבל עם צוות מאוד מצומצם של 10 אנשים שמחזיקים את הבניינים במדינת ישראל. אנחנו ממש מחזיקים בשיניים כי זו תקופה מאוד קשה לעסקים היום ולאנשים לפתוח עסקים חדשים ואיפה שאנחנו יכולים אנחנו באים לקראת, אך האתגר האמיתי הוא לשמור על התפוסות ועל NOI יציב וחזק. כלל ברזל שעליו אנחנו מקפידים בהקשר למכירות של המבנים הוא לעולם לא למכור מתחת לשמאות וגם לא בטווח השמאות, תמיד מעל השמאות; זהו כלל שעליו אנחנו לא עוברים והוא חובה בעינינו."
- מחר בבורסה - ירידה בשבבים, ומה צפוי עד סוף השנה?
- חשד להפרות וזיהום אוויר: בז"ן הוזמנה לשימוע במשרד להגנת הסביבה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- מחקר: הטעויות הגדולות של משקיעים - וכמה זמן לוקח למשקיע לקבל...
איך אתה רואה את הרבעונים הקרובים?
"מדינת ישראל היא מאתגרת מאוד בימים אלו, אני מקווה ששינוי ריבית יביא למצב רוח טוב, כי חיים בחוסר ודאות לא מעודדים אנשים לרכוש נכס. עליית הריבית פגעה בחברה, בניטרול השפעות הריבית, היינו בתוצאות עסקיות הרבה יותר טובות ב-FFO, אך מנגד אני אופטימי ואני מאמין שאנחנו הולכים לכיוון הורדת ריבית; אך אין ספק שהריבית היא גורם מאוד מעכב בשביל החברה. כרגע אנחנו בכמה סשנים של השכרות, במשאים ומתנים מאוד יפים לגבי מכירה והשכרה. לדיירים חדשים יש יותר דרישות אך עצם זה שיש תנועה זה הישג. זה ההבדל הגדול ביננו לבין המתחרות - הנכסים מכניסים כסף כל הזמן כי אנחנו מתעסקים בנדל"ן מניב בלבד ולא תלויים רק בבנייה, חברות שמתעסקות רק בבנייה מושפעות אפילו אף יותר מהריבית ואם אין להם פרויקטים, הן לא מכניסות כסף, לנו תמיד יש תזרים מזומנים שוטף מהשכירויות."
אלון וקסמן, מנכ"ל מישורים. צילום: אבירם ולדמן
החברה מראה ומדווחת על נתונים טובים אך המניה התרסקה ב-43% בשנה האחרונה, איך אתה מסביר את חוסר ההכרה של המשקיעים בכם?
"לדעתי, השוק ממתין לראות מה קורה בסקייליין. סקייליין חווה שוק ריביות קשה, הריביות עלו וזה פוגע להם ברווחיות שהם מצליחים להוציא מהחברה. אני חושב שבפעילות שלהם מבחינת אסטרטגיה, חלק מהנכסים שלהם כן הגיעו למיצוי ולכן יחולו מימושים כחלק מתוכנית הפעולה שלהם. סקייליין מהווה חלק גדול מההון העצמי שלנו, בסביבות ה-390 מיליון שקל, והיא נמצאת בתקופה בעייתית של חוסר ודאות והמניה מבטאת את זה בצורה מאוד חזקה. השוק מחכה שהם יגדילו את ה-NOI. עקב המיקוד שלנו גם בישראל וגם בארה"ב - השוק די קנס אותנו על זה בהתחלה, אך אני חושב שברגע שישתפר הסיפור עם סקייליין ושיעורי הריביות שמעיקים על החברה, המצב ישתפר."
מה מנועי הצמיחה לעתיד הקרוב?
"להמשיך בפעילות השוטפת ולאתר נכסים עם שיעורי היוון של 9% וצפונה, נכסים שיש לנו מקום לבוא ולהשביח אותם, למלא תפוסות, להגדיל NOI, ולהרחיב טריטוריות על מנת לצבור צמיחה. אנחנו נשארים רק בתחום הנדל"ן המניב ואין בכוונתנו להצטרף לתחום ההתחדשות העירונית."
למידע נוסף על המניה לחצו כאן
- 6.תביא כבר תדיבידנד (ל"ת)לת 29/08/2023 12:20הגב לתגובה זו
- 5.מתוסכל 28/08/2023 14:09הגב לתגובה זורק מאשים את הכל חוץ מהניהול החובבני לכאורה שלו ושל סמנכ"ל הכספים. איך עשו את הטעות המצחיקה עם הנאמן? למה כל המצגות מלאות בשגיאות כתיב? איפה הדיבידנד / בייבאק?
- 4.אבג 28/08/2023 01:20הגב לתגובה זולא נורא. עדיף לחכות להזדמנויות שיגיעו עוד כשנה או שנתיים ובינתיים להתנהל נכון.
- 3.שלמה 27/08/2023 23:14הגב לתגובה זוחברות נדל"ן מניב חייבות לתת דיבידנד לפחות 4-5% ככה גם יהיה עניין לאנשים להשקיע והמנייה תעלה במקום לקנות משרד או חנות יקנו מניות
- 2.שמואל 27/08/2023 17:29הגב לתגובה זומאז שהגעת לא קנית מניה אחת בכסף פרטי, למה שמישהו יאמין לך?
- 1.רועי 27/08/2023 14:50הגב לתגובה זוולא ידעתם שהריבית תעלה? תשלמו דיבידנד לבעלי המניות, מנכ"ל כושל, הירידה במשמרת שלך.
הבעיה הגדולה של ארית - חמישה חודשים בלי הזמנה אחת
מחצית שנייה נהדרת לארית, אבל מה יהיה בהמשך? ניתוח ביזפורטל על צבר ההזמנות מראה שלא התקבל אפילו הזמנה אחרת במשך מספר חודשים
ארית מנסה להנפיק את החברה הבת רשף לפי שווי של 4.3 מיליארד שקל. השוק לא מסכים - המניה של ארית נפלה ביום חמישי ב-20% וסימנה להנהלת ארית שאין לה ברירה, אלא להוריד את השווי או לבטל את ההנפקה. הסיפור די פשוט - ארית מחזיקה ברשף, רשף היא 98% מפעילותה. ארית בעצם מוכרת מניות של עצמה ומנסה להיות חברת החזקות. השוק לא אוהב חברות החזקה, הוא מתמחר אותן בדיסקאונט על הערך הנכסי של החברות בת התפעוליות. ארית כעת ב-4 מיליארד שקל ואחרי העסקה בה היא תמכור 11% מרשף ותנפיק 10% לציבור היא תחזיק כ-80% מרשף.
רשף תהיה חברה עם כמה מאות מיליונים בקופה (תלוי בגיוס) וגם ארית שנוסף על המזומנים ממכירת מניות ברשף היא צפויה להעלות את רווחי רשף למעלה - אליה. הסכום משמעותי מאוד, זה יכול להגיע ל-800 מיליון שקל ויותר, צריך לזכור שהמחצית השנייה של השנה מצוינת בתוצאות העסקיות. הערכה היא שהרווח מגיע ל-200 מיליון שקל. התזרים אפילו יותר.
נניח באופטימיות שלארית יהיה 1 מיליארד שקל בקופה אחרי הנפקה והיא תחזיק ב-80% מחברה שנניח לשם הדוגמה תהיה שווה 4 מיליארד שקל אחרי הכסף (כלומר כ-3.6 מיליארד לפני הכסף). היא בעצם תהיה עם נכסים של 4.2 מיליארד שקל - קחו דיסקאונט סביר והגעתם לפחות מהשווי שלה בשוק אחרי ירידה של 20% ל-4 מיליארד שקל.
הכל תלוי כמובן בשווי של רשף. אם השווי יקבע על 4.3 מיליארד שקל, אז יש הצדקה מסוימת לשווי שוק הנוכחי של ארית, גם לא בטוח. אבל כאמור הסיכוי לכך נמוך.
- מניית ארית מאבדת גובה - האם החברה מנופחת?
- תוצאות נהדרות לארית - רווח של 96 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכל מקרה, הדבר החשוב ביותר בארית וברשף לקביעת השווי הוא הצבר הזמנות לביצוע. הוא קובע את היקף המכירות בהמשך.
נתחיל בחצי הכוס המלאה. המחצית השנייה של 2025 פנומנלית והנהלת החברה מסרה שהרווחיות תהיה דומה לרווחיות במחצית הראשונה. המכירות בכל השנה יתקרבו ל-500 מיליון שקל, - כ-350 מיליון שקל במחצית השנייה. זה אומר סדר גודל של 200 מיליון שקל בשורה התחתונה, וזה גם יכול להיות יותר. זה יביא את הרווח ל-300 מיליון שקל בשנה, קצב רווחים אם המחצית השנייה משקפת של 400 מיליון שקל.
אלא שיש גם חצי כוס ריקה והיא חשובה יותר. הצבר בירידה, החברה לא קיבלה הזמנות בחודשים האחרונים.
הצבר נפל
בדיווח לבורסה במסגרת הדוח הכספי למחצית הראשונה החברה מעדכנת כי הצבר שלה נכון לסוף יוני 2025 מסתכם ב-1.3 מיליארד שקל:
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגמחר בבורסה - ירידה בשבבים, ומה צפוי עד סוף השנה?
מה קורה בדצמבר למניות "ווינריות" ולמניות "לוזריות", איך אפשר להפחית את חבות המס השנתית, ומניות השבבים בנפילה
המלחמה על התשואות מתעצמת בשבועות האחרונים של החודש. מנהלי ההשקעות בגופים המוסדיים מנסים להאיץ לקראת קו הסיום, כל פיפס בתשואה עוזר לתיק שלהם מול המתחרים. המיקום מאוד חשוב כחי הוא יקבע את הזרמת הכספים בהמשך. התוצאות החודשיות חשובות מאוד, התוצאות השנתיות חשובות עוד יותר.
האמת שזה קצת משחק מכור - המניות שבהם מחזיקים המוסדיים עולות - כי הם מזרימים עוד כסף למניה, וזה משפר להם את תשואה בתיקים. מעגל של כספים שזורמים לקרנות ולקופות שורם בחזרה לאותו מקום מניע את השוק ואת התשואות. אם חשבתם שצריך להיות חכם גדול כדי להשקיע ולהרוויח, אז חלק גדול מהמשחק הוא להשקיע עוד ועוד - לקבל כספים ולהזרים למניות של הבית.
כן, יש הבנה, יש אנליזה, יש ניתוח, אבל יש גם חברות שבהם מושקעים ורוצים את הצלחתן, במיוחד בסוף השנה. ונמחיש - אם גוף מסוים מחזיק בשופרסל הרבה יותר מאשר כל מניות הקמעונאות האחרות, ומבחינתו כולן בהינתן המחיר כעת מעניינות, הוא יעדיף להשקיע בשופרסל כדי שהשינוי במניה יתרום לתשואה של סוף שנה. אם הוא חושב שרמי לוי מעניינת אפילו יותר, אבל לא בהרבה. הוא עדיין יקנה שופרסל, ובינואר הוא יתחיל לקנות רמי לוי. אם רמי לו מעניינת בפער על פני שופרסל, רק אז הוא יעשה שינוי כבר עכשיו. זה לא שחור ולבן, זה לא כל המנהלי השקעות והגופים, אבל ככה זה עובד ברוב המקומות.
ולכן, אם לא יהיה אירוע משמעותי, חיצוני, אם לא ינשבו רוחות נגדיות מוול סטריט, מהמצב הביטחוני ועוד, אז הסנטימנט החיובי יימשך והוא יימשך דווקא במניות המועדפות על ידי הגופים המוסדיים. במילים אחרות, סיכוי לא קטן שמה שכבר עלה ימשיך לעלות עד סוף השנה - ככה מעלים-משפצים את התשואות.
- מדד ת"א 90 התחזק 1.4%; מדד הנדל"ן זינק 2.3%
- ת"א נפט וגז הוסיף 1.9%, הבנקים איבדו 0.8% - נעילה במגמה מעורבת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מחר יהיה קשה לעשות שיפוץ תשואות, כי המניות הדואליות חוזרות בפער שלילי משמעותי, אבל הכל אפשרי. המניות הדואליות ספגו מכה ביום שישי על רקע הירידות בוול סטריט (ברודקום סיפקה תחזית מאכזבת והשוק ירד - טאואר נפלה 8%, נובה ירדה 6% - הנאסד"ק בירידות חדות) כהארביטראז' הכולל עומד על מינוס 0.6%. הנפילות יהיו במניות השבבים:
