"כרגע קשה למצוא עסקאות, גם בארה"ב, השוק ישתפר כשהריבית תרד"

"אנחנו קונים מרכזים שהתפוסות נמוכות 60%, 70%, כי אחרת אין לנו מה לחפש שם, כל הרעיון של החברה הוא לעשות השבחה של הנכסים, להעלות את התפוסות, להעלות את ה-NOI, לשפר את הנראות של הנכס ולמכור, זה הביזנס שלנו. גם בארה"ב, וגם בארץ. בסופו של דבר, הצלחנו למלא  מקומות שהתפנו בחודש האחרון, מה שאומר שהשוק המסחרי הוא עדיין חי ונושם." חברת הנדל"ן המניב מישורים -1.69%  ששולטת גם בסקייליין -0.24% (52.75%) ומשביחה נכסים ואז מוכרת אותם דיווחה כי ה-NOI מנכסים זהים גדל ברבעון ב-13.3% הסתכם ב-27.2 מיליון שקל, לעומת 24 מיליון שקל אשתקד. ה-FFO ברבעון גדל ב-9% ל-12.3 מיליון שקל, לעומת 11.3 מיליון שקל אשתקד. הגידול נובע משיפור בפרמטרים התפעוליים, בשיעורי התפוסה ומעלייה ריאלית בדמי השכירות, אשר קוזז בחלקו בשל עליית הריבית. במהלך 12 החודשים האחרונים נפלה מניית מישורים ב-43% והיא נסחרת כעת במחיר של 5.64 שקלים למניה ולפי שווי של 196 מיליון שקל. לחברה מזומנים בהיקף של 148 מיליון שקל וכן יחס חוב פיננסי, נטו ל-Cap, נטו של 53%. הוצאות המימון של החברה זינקו ל-36 מיליון שקל, זינוק של 33% בעקבות עליית הריבית במשק. יש ירידה בתשואות בשכר הדירה של המשרדים, מדוע השמאים לא מעלים את שיעורי ההיוון ולא מורידים את שווי הנכסים? "כרגע בוואלואציות האחרונות שנעשו, השמאים לא עשו הפחתות ושיערוכים עמוקים על הנכסים. כמו שהשוויים לא עלו בצורה דרמטית כשהריביות ירדו כך כעת גם לצד השני. השמאים גם בין היתר מתחשבים בתקופת בריבית הבעייתית ולוקחים אותה בחשבון, לכן השמאים לא מיהרו לקחת את המרכזים ולהגיד לדוגמא 'הבניין הזה עכשיו בשיעור היוון של 8% או 9%', אלא נשארו על אותם שיעורי היוון. הם יוצאים מנקודת הנחה שכמו שזה ירד כך זה יעלה עם השינויים בריבית". גרף מניית מישורים. אוגוסט 2023 איך עבר הרבעון האחרון מנקודת המבט שלך? "התפוסות בבניינים טובות, אין לנו דייר ספציפי שתופס אותנו בנקודה רגישה וזה משהו שמייצר יציבות מאוד חזקה לתזרים שלנו. אין לנו חברות שמחזיקות באזור ה-20-30 אלף מטר ומחליטות שמחר בבוקר הן מצמצמות את הפעילות במדינת ישראל או משהו כזה. זו נקודת כוח בתוך המארג המאתגר של הכלכלה הישראלית. אנחנו מקפידים על כך שאנחנו ננהל ונעשה את כל השיווק לבד, בלי אאוטסורסינג (מיקור חוץ, ע"ס) אבל עם צוות מאוד מצומצם של 10 אנשים שמחזיקים את הבניינים במדינת ישראל. אנחנו ממש מחזיקים בשיניים כי זו תקופה מאוד קשה לעסקים היום ולאנשים לפתוח עסקים חדשים ואיפה שאנחנו יכולים אנחנו באים לקראת, אך האתגר האמיתי הוא לשמור על התפוסות ועל NOI יציב וחזק. כלל ברזל שעליו אנחנו מקפידים בהקשר למכירות של המבנים הוא לעולם לא למכור מתחת לשמאות וגם לא בטווח השמאות, תמיד מעל השמאות; זהו כלל שעליו אנחנו לא עוברים והוא חובה בעינינו." איך אתה רואה את הרבעונים הקרובים? "מדינת ישראל היא מאתגרת מאוד בימים אלו, אני מקווה ששינוי ריבית יביא למצב רוח טוב, כי חיים בחוסר ודאות לא מעודדים אנשים לרכוש נכס. עליית הריבית פגעה בחברה, בניטרול השפעות הריבית, היינו בתוצאות עסקיות הרבה יותר טובות ב-FFO, אך מנגד אני אופטימי ואני מאמין שאנחנו הולכים לכיוון הורדת ריבית; אך אין ספק שהריבית היא גורם מאוד מעכב בשביל החברה. כרגע אנחנו בכמה סשנים של השכרות, במשאים ומתנים מאוד יפים לגבי מכירה והשכרה. לדיירים חדשים יש יותר דרישות אך עצם זה שיש תנועה זה הישג. זה ההבדל הגדול ביננו לבין המתחרות - הנכסים מכניסים כסף כל הזמן כי אנחנו מתעסקים בנדל"ן מניב בלבד ולא תלויים רק בבנייה, חברות שמתעסקות רק בבנייה מושפעות אפילו אף יותר מהריבית ואם אין להם פרויקטים, הן לא מכניסות כסף, לנו תמיד יש תזרים מזומנים שוטף מהשכירויות." אלון וקסמן, מנכ"ל מישורים. צילום: אבירם ולדמן החברה מראה ומדווחת על נתונים טובים אך המניה התרסקה ב-43% בשנה האחרונה, איך אתה מסביר את חוסר ההכרה של המשקיעים בכם? "לדעתי, השוק ממתין לראות מה קורה בסקייליין. סקייליין חווה שוק ריביות קשה, הריביות עלו וזה פוגע להם ברווחיות שהם מצליחים להוציא מהחברה. אני חושב שבפעילות שלהם מבחינת אסטרטגיה, חלק מהנכסים שלהם כן הגיעו למיצוי ולכן יחולו מימושים כחלק מתוכנית הפעולה שלהם. סקייליין מהווה חלק גדול מההון העצמי שלנו, בסביבות ה-390 מיליון שקל, והיא נמצאת בתקופה בעייתית של חוסר ודאות והמניה מבטאת את זה בצורה מאוד חזקה. השוק מחכה שהם יגדילו את ה-NOI. עקב המיקוד שלנו גם בישראל וגם בארה"ב - השוק די קנס אותנו על זה בהתחלה, אך אני חושב שברגע שישתפר הסיפור עם סקייליין ושיעורי הריביות שמעיקים על החברה, המצב ישתפר." מה מנועי הצמיחה לעתיד הקרוב? "להמשיך בפעילות השוטפת ולאתר נכסים עם שיעורי היוון של 9% וצפונה, נכסים שיש לנו מקום לבוא ולהשביח אותם, למלא תפוסות, להגדיל NOI, ולהרחיב טריטוריות על מנת לצבור צמיחה. אנחנו נשארים רק בתחום הנדל"ן המניב ואין בכוונתנו להצטרף לתחום ההתחדשות העירונית." למידע נוסף על המניה לחצו כאן