ליאורה עופר
צילום: יח"צ

מליסרון נכנסת למגורים: רוכשת 50% מאביב יזום ב-150 מיליון שקל בפועל

על פי החברות מדובר בשווי חברה לאביב יזום של 836 מיליון שקל; חברת הנדל"ן המניב מליסרון רוצה ליצור רגל יציבה נוספת, בנוסף לתחום העיקרי של הנדל"ן המניב, ובנוסף לתוכניותה להקים חוות שרתים; מליסרון תזרים 454 מיליון שקל לתוך חברת אביב יזום
נתנאל אריאל |

חברת הנדל"ן המניב מליסרון 2.82%  של משפחת עופר רוכשת 50% מחברת אביב יזום אביב שפועלת בתחום הבנייה למגורים ובהתחדשות עירונית בארץ בתמורה ל-146 מיליון שקל. מליסרון גם תזרים לחברה 454 מיליון שקלים, שכך לדבריה שוויה של אביב יזום יעמוד על 836 מיליון שקל. איך זה יכול להיות? ההסבר הוא כזה: 150 מיליון מתוך הסכום שמליסרון משלמת בתמורה לחצי מהחברה זה למעשה 12.5% מהחברה, ולכן השווי לכאורה הוא 1.2 מיליארד שקל. 450 מיליון מתוך 600 גם הם על חצי מהחברה זה בעצם 37.5% ושוב השווי לכאורה 1.2 מיליארד שקל. אם נוריד את ה-450 שמוזרמים לתוך החברה מהשווי נגיע ל-750 מיליון לפני הכסף, ולכן אחרי הכסף מגיעים לשווי עצמו. בפועל, מליסרון משלמת על חצי מהחברה רק 150 מיליון שקל, שכן שאר הכסף ייכנס לפעילות עצמה ומליסרון תיהנה מכך בהמשך הדרך.

אחרי הקורונה מליסרון לא רוצה יותר להישאר רק עם רגל אחת, של הנדל"ן המניב, ופועלת להתרחב לתחומים נוספים. כך היא פועלת להקמתם של חוות שרתים, ועכשיו היא נכנסת גם לתחום המגורים, ובהקשר הזה היא רוצה להרחיב את הפעילות של אביב ייזום גם בבנייה לצורך שכירות לטווח ארוך. היו"ר הנוכחי דורון אביב ימשיך בתפקידו לצד מנכ"ל מליסרון אופיר שריד, ודפנה הרלב המנכ"לית הנוכחית תמשיך להיות מנכ"לית החברה.

   

בחברה מסבירים כי יש לה מלאי פרויקטים בשלבי הבשלה שונים שיכניסו לה בעתיד כ-6 מיליארד שקל. בשנת 2021 הכניסה אביב יזום 408 מיליון שקל, לעומת 145 מיליון שקל בשנת 2020, והרווח הנקי עמד על 31 מיליון שקל, לעומת 8.7 מיליון שקל. 

ברבעון הראשון של 2022 רשמה אביב הכנסות של 167.7 מיליון שקל, ורווח נקי של 13.8 מיליון שקל.

 

אופיר שריד מנכ"ל מליסרון, אמר: ״ההשקעה באביב ייזום הינה חלק ממימוש התוכנית האסטרטגית של מליסרון, במסגרתה אנו פועלים לגיוון ההשקעות שלנו ומרחיבים את פעילותנו לתחומים נוספים בעולמות הנדל"ן להם סינרגיה לפעילות הקיימת. הגדלת מלאי הדירות בישראל על-ידי ייזום מגורים והתחדשות עירונית הוא דבר מתבקש"

 

יו"ר קבוצת אביב, דורון אביב ומנכ"לית קבוצת אביב דפנה הרלב, אמרו: "עם השלמת העסקה והפרויקטים המצויים בשלבי הקמה סופיים, צפויה אביב ייזום ליהנות מקופת מזומנים של כ-650 מיליון שקל". רק כדי לשים לב ולדייק: 450 מיליון כתוצאה מהזרמת הכסף ממליסרון ועוד 200 מהפרויקטים.

בקבוצת אביב מבהירים כי מדובר רק על מכירה של 50% בחברת הייזום, וכי גם לאחר המכירה יישארו בידי קבוצת אביב הפרויקטים אביב שלי ברמת השרון (פרויקט שכיורת ארוכת טווח בו יש לקבוצה 281 יח"ד) , 50% בבניין רוטשילד 22 בת"א (בניין שמאוכלס ע"י פתאל, פייסבוק, דיסקונט קפיטל ועוד), הרברט סמואל (בנייה של 50 דירות וכן מלונאות, בו החברה צופה NOI שנתי של 18 מיליון שקל ובנייתו תסתיים בסוף 2026), תל ליטוינסקי (תל השומר. פרויקט של קומבינציה לבניית 622 דירות, לצד בדיקת היתכנות לייזום 47 אלף מ"ר לתעסוקה ומסחר) וכן פעילות נדל"ן מניב בארה"ב (הלוואות ליזמי נדל"ן למגורים בניו יורק).

קיראו עוד ב"שוק ההון"

מליסרון חזרה לתוצאות מלפני הקורונה

לפני שבועיים בדוחותיה לרבעון הראשון של 2022 מליסרון למעשה חזרה לתוצאות מלפני הקורונה ורשמה שיא FFO של 212 מיליון שקל, לעומת 121 ברבעון המקביל. מליסרון צופה להגיע אחרי 2025 ל-FFO של 1.2 מיליארד שקל בשנה. החברה דיווחה על NOI ברבעון הראשון של 2022 בגובה זהה לתקופה המקבילה ב-2019, טרום מגיפת הקורונה, של 292 מיליון שקל, לעומת 189 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנה שעברה, ולעומת 286 מיליון שקל לפני שנתיים. הסיבה לירידה ב-NOI ברבעון המקביל היא הקלה בדמי שכירות שנתנה לשוכרים בקניונים בהיקף של 94 מיליון שקל.

 

מליסרון מנהלת 27 נכסים מניבים כמו עופר רמת אביב, עופר הקריון, עופר גרנד קניון באר-שבע, עופר גרנד קניון חיפה, עופר רחובות, עופר הקניון הגדול פתח-תקוה, עופר בילו סנטר outlet, פארק עופר פתח תקווה East, פארק עופר פתח תקווה West ועוד. מדובר בשטח כולל של 872 אלף מ"ר ו-26 אלף מקומות חנייה. שטחי ההשכרה מאוכלסים בשיעורי של כ-98%. 

את העסקה ייצגו מטעם מליסרון עוה"ד כפיר ידגר, אורי הלר, דנה סואידמן ושרון שטראוס ממשרד גורניצקי ושות', ומטעם קבוצת אביב עוה"ד ישראל שמעונוב, יונתן רובינזון ושמרית מלמן ממשרד שמעונוב ושות' ועוה"ד עופר נועם וארז ללצ'וק, ממשרד ח. נועם ושות' עורכי דין.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
בורסה, משקיעים (AI)בורסה, משקיעים (AI)

להשקיע בבורסה במקום לקנות דירה - הצעירים משנים גישה

על הקשר בין בורסה למחירי הדירות, על הצעירים שעושים מכה בבורסה וחזרה למפולת של 2008-2009

מנדי הניג |

הגאות בבורסות בשנים האחרונות, במיוחד בוול סטריט, יצרו רווחים גבוהים למשקיעים, לרבות המוני משקיעים צעירים. זו תופעה עולמית, וזה גם בארץ - מאות אלפי ישראלים משקיעים ישירות במניות בבורסות, חלק גדול מהם צעירים. הם אגב, כמעט ולא משקיעים בארץ, בעיקר בוול סטריט. הצעירים האלו מכירים רק שוק עולה, הרווחים שלהם עצומים - דמיינו צעיר שנכנס לשוק לפני 5 שנים. סיכוי טוב שהוא הכפיל את כספו - זה מה שקרה בנאסד"ק וב-S&P. 

בפועל, רבים עשו הרבה יותר מהכפלת הכסף. אם הם הלכו על המניות הדומיננטיות ועל שבבים זה רווח של פי 3-4, אבל גם אם נסתפק בממוצע, זה רווח מרשים שיוצר  מגמה חדשה של הזרמת כספים לבורסה. ההזרמה השוטפת מגיעה גם מהסיפורים בשטח - כשאנשים רואים כמה הם יכלו להרוויח על אנבידיה, על מניות השבבים, על נטפליקס, על מניות הקוונטים ועוד מאות דוגמאות, הם מתפתים. אנחנו רוצים להרוויח, אנחנו גרידיים. הסיפורים האלו מגרים אותנו להזרים כספים. אף אחד לא זוכר את הכישלונות בדרך, זוכרים את המניות שעשות מאות אחוזים וזה מייצר הזרמה שוטפת גדולה לשווקים שבעצמה מייצרת עליות שערים.   

אותו צעיר שרואה שיש רווחים עצומים מגדיל באופן שוטף את ההשקעה במניות. זה מבחינתו הגיל שבו הוא צריך להשקיע כמה שיותר בבורסה, וזה נכון מבחינה תיאורטית.  

השאלה אם התיק שלו מפוזר או אם יש מרכיב אג"ח משמעותי, פחות רלבנטית לצעירים שחוסכים לזמן ארוך - אבל רוב הצעירים לא מבין את המשמעות של חיסכון לטווח ארוך. הם שקועים עד צוואר במניות, ולא מפנימים שהשוק גם יכול לרדת חזק, אחרת חלקם היו אולי מגוונים את התיק. נזכיר כי זה בסדר גמור ואפילו נכון להשקיע במניות בשיעור מאוד גבוה, אבל כל עוד יודעים שבדרך יהיו ירידות. הטווח הארוך מאפשר למשקיעים צעירים להגיע לתיקון באם תהיה מפולת, ולכן מבחינה תיאורטית הם צריכים להיות במרכיב גדול של מניות.

כמה מבין המשקיעים הצעירים מבין את זה? כמה מהם לא ישנה את תיק ההשקעות כשתגיע קריסה ויגיד  "מה זה משנה אני חוסך ל-30 שנים?".  כנראה שהרוב יממש. טבע האדם הוא גרידיות בעליות ופחד גדול בירידות. 

הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

זוז פאוור קופצת 19%, בונוס מוסיפה 9%; מדדי ת"א בירוק

המדדים בת"א נסחרים בעליות בהובלת הסקטורים הרגישים לריבית - נדל"ן ואנרגיה מתחדשת, שבולטים היום לחיוב; נתוני המאקרו מחזקים את האפשרות להורדת ריבית בפגישה הבאה של בנק ישראל

מערכת ביזפורטל |

עליות של עד 1% בבורסה ברקע חדשות משמעותיות: שר האוצר האמריקאי, סקוט בסנט, אמר הבוקר כי ארצות הברית וסין הגיעו למסגרת מוסכמת לקראת הסכם סחר, שתידון ותקבל חותמת רשמית רק במפגש הקרוב בין הנשיא דונלד טראמפ לנשיא סין שי ג’ינפינג. בבסיס ההבנות עומדים נושאים רגישים כמו ייצוא טכנולוגיה, סחר במתכות ומינרליים נדירים, פנטניל, ורכישות חקלאיות, תחומים שהיו בלב המחלוקת בין שתי הכלכלות הגדולות בעולם. לפי בסנט, השיחות היו “בנויות, רחבות היקף ומוצלחות במיוחד”, מה שמעיד על רצון הדדי להתקרבות אחרי תקופה ארוכה של מתיחות.

עם זאת חשוב לסייג כי גם בעבר אמרו לנו שיש התקדמות בהסכם הסחר בין ארה"ב לסין ולבסוף כל מה שהסכימו עליו הצדדים הוא דחייה של הדד ליין. בכל מקרה, ההתקדמות היא חדשות טובות, וזה גם יבטא ככל הנראה פתרון בתחום השבבים לטובת השחקניות בתחום, גם החברות הישראליות. הרחבה: שר האוצר האמריקאי: ארה"ב וסין הגיעו למסגרת הסכם סחר - הפרטים יידונו בפסגה בין טראמפ לשי  


קריאה חשובה - אג"ח ממשלתיות ארוכות נחשבות בעיני משקיעים רבים כאפיק סולידי לטווח ארוך, אך גם בהן יש מקום להבחנה חדה בין סוגי החשיפה והסיכונים. כיום התשואה באג"ח הממשלתיות השקלי הארוך עומדת על כ-4.4% לשנה, לעומת כ-1.9% באג"ח הצמודות למדד, פער שמשקף ציפיות אינפלציה ממוצעת של כ-2.45% לשנה ל-17 השנים הקרובות. כלומר, השוק מעריך שבממוצע המדד יעלה בקצב זהה כמעט ליעד של בנק ישראל. במה שווה להשקיע אם בכלל? זה תלוי בסוג המשקיע, פיזור הסיכונים, והערכות לגבי העתיד.  מי שמחפש אסטרטגיה מתוחכמת יותר יכול לשקול פוזיציה של לונג באג"ח שקליות ושורט על אג"ח צמודות, כדי ליהנות מהפער שבין התשואות, כל עוד האינפלציה בפועל נמוכה מהציפיות הגלומות. בסופו של דבר, השקעה באג"ח ארוכות מתאימה בעיקר למשקיעים סבלניים, שמבקשים לנעול תשואה נומינלית גבוהה יחסית לאורך זמן, ומבינים שגם השקעה סולידית לא תמיד חסרת סיכון. להרחבה - השקעה סולידית לטווח ארוך - 4.4% בשנה, מתאים?



חזרה לשוק המקומי אך עדיין בהקשר של טראמפ, עם הדרישה האחרונה שלו מחמאס, לפיה על ארגון הטרור להחזיר בתוך 48 שעות את גופות החטופים המתים או “יגיעו פעולות מצד מדינות המעורבות”, נפתח פתח למכשול אפשרי בכל תהליך התקדמות הזה. הדרישה הזו מצביעה על מתיחות במחויבות של חמאס לשלב הבא, וגם אם יש מעט התקדמות, ההתעקשות מעלה סימני שאלה בנוגע לנכונותה להיכנס להסכם רחב יותר. במילים אחרות, אי הוודאות עדיין שוררת בהקשר של הגזרה הדרומית. ובאותו נושא, גם הגזרה הצפונית לא רגועה כאשר בסוף השבוע עלו דיווחים על תקיפות בלבנון.


אחד הנעלמים במשוואה של המשקיעים הוא האם הריבית תרד בהחלטה הקרובה. בעוד שמרבית הנתונים תומכים בהורדת ריבית כבר בנובמבר, נכון להיום עדיין יש אי וודאות סביב המלחמה. מה שכן, עבור הישראלים המלחמה בעזה לא השפיעה יותר מדי על הרגלי הצריכה של הישראליים, ולכן בעת היציאה מהמלחמה לא נראה שיש גל ביקושים שמגיע אחריה. על פי הסקירה השבועית של לידר, נתוני כרטיסי האשראי לא מראים עלייה חדה בצריכה, מכירות הדירות נותרו ברמה נמוכה, והתחזיות לצמיחה ממשיכות להיות מתונות, סביב 3.8% בלבד לשנת 2026. בלידר מציינים כי כוח הקנייה של הציבור נפגע מהעלאות המע"מ והקפאת השכר, ולכן גם אם יופיע גל ביקוש, הוא צפוי להתמקד בעיקר בתיירות לחו"ל ולא בצריכה מקומית. בהיעדר אינפלציית ביקושים מובהקת, הסביבה המאקרו כלכלית תומכת בהמשך הורדות ריבית בחודשים הקרובים.