מגוריט
צילום: מגוריט
דוחות

מגוריט: FFO שלילי, דמי ניהול של 20.5 מ' שקל ורווחי שיערוך

דמי הניהול של מגוריט מגיעים ל-0.712% משווי הנכסים (מלבד אופציות) על 2 מיליארד השקל הראשונים ולאחר מכן 0.6%, כך שעליית השווי מועילה בעיקר למנהלים ופחות לבעלי המניות, שבקרן ריט אמורים ליהנות מתשלומי השכירות השוטפים. הרווח מדמי השכירות בשיעור שנתי היה 29.1 מיליון שקל בלבד, מעט יותר מדמי הניהול שגבו המנהלים
גיא טל | (5)

חברת הריט מגוריט 0.87% המתמחה בדיור למגורים מדווחות ברבעון הרביעי של 2021 על הכנסות מדמי שכירות של 9.74 מיליון שקל לעומת 9.247 מילון ברבעון הקודם ו-5.3 מיליון ברבעון המקביל. הרווח מהשכרת נכסים היה 8.9 מיליון שקל לעומת 8.53 ברבעון הקודם ו-4.5 מיליון ברבעון המקביל. 

רווחי השיערוך ברבעון הגיעו ל-57.5 מיליון שקל לעומת רווחי שיערוך של 142.5 מיליון ברבעון הקודם ורווחי שיערוך של 38 מיליון ברבעון המקביל. הרווח הנקי לתקופה הסתכם ב-45 מיליון שקל בהשוואה ל-122 מיליון שקל ברבעון הקודם, ו-36.2 מיליון ברבעון המקביל.

ההכנסות השנתיות משכירות היו 32 מיליון שקל וה-NOI הגיע ל-29 מיליון שקל. הרווח מהשכרת נכסים הסתכם ב-29.1 מיליון שקל וההכנסות משערוך היו 245 מיליון שקל. הרווח הנקי היה 170.3 מיליון שקל. שווי הנדל"ן להשקעה בסוף שנת 2021 היה 1.43 מיליארד שקל. דמי הניהול השנתיים אותם גבתה חברת הניהול הגיעו ל-20.5 מיליון שקל. 

החברה לא מפרסמת את ה-FFO הרבעוני, אך השנתי היה שלילי ברמה של 67 מיליון שקל. 

קרן ריט נועדה לאפשר למשקיעים השקעה בנדל"ן שתניב זרמי מזומנים לאורך זמן עם הקלות בתשלום המס שמבצעת החברה. בפועל, למנהלי החברה יש אינטרס להעלות את ערך הנכסים, שכן התשלום שהם מקבלים תלוי בערך הנכסים ולא בתזרים המזומנים. כך יוצא שעל רווח מהשכרת נכסים של 29.1 מיליון שקל גבתה חברת הניהול של מגוריט 20.5 מילון שקל, ובכך הקרן מפספסת את ייעודה. יחד עם הדוחות הודיעה חברת הניהול על הארכת ההסכם ב-7 שנים נוספות.

בנוסף, תוחלת הרווח מהשכרה למגורים בארץ היא מראש נמוכה מאד. דמי השכירות הממוצעים שפרסמה החברה, על פי נתוני הלמ"ס הולכים ויורדים. כך לדוגמה דירה הגדולה מ-4.5 חדרים הניבה בשנת 2019 3.2%, בשנת 2020 3.12% ובשנת 2021 2.74% בלבד. בדירות קטנות יותר התשואה מעט גבוהה יותר, אך  גם היא במגמת ירידה. צפי החברה הוא לחלוקת דיבידנד של 12 מיליון שקל בשנת 2022 ושל 15 מיליון בשנת 2025. החברה נסחרת בשווי של כמיליארד שקל, כך שמדובר על דיבידנד של 1.2% בשנה הקרובה, במידה ואכן הוא יחולק. החברה הודיעה על חלוקת דיבדידנד של כ-12 מיליון שקל בדוחות הנוכחיים.

העולה מכל זה הוא שחברת מגוריט מציעה למשקיעים חבילה מפוקפקת למדי עם תוחלת רווח מצומצמת מאד, בזמן שמנהליה מתעשרים. במגוריט מנגד הסבירו בראיון לביזפורטל כי השקעה במניה שלנו היא כמו להשקיע במדד מחירי הדירות ולקבל גם תשואה משכר דירה. הבעיה היא כאמור שהתשואה הזו די נמוכה.

המתחרה של מגוריט - גובה אפילו יותר

יש לציין שמגוריט איננה ריט המגורים היחיד שגובה דמי ניהול גבוהים במיוחד. ישנה חברת ריט למגורים נוספת בשוק, אזורים ריט ריט אזורים ליוי 0.94% , שנסחרת בשווי שוק דומה, שבדוחותיה האחרונים דיווחה על דמי ניהול של 0.75% בנוסף לדמי יזום של 3%. בתקופת הייזום תגבה בנוסף אזורים דמי ניהול של של 0.25% מהנכסים. כך הגיעו דמי הניהול של אזורים ל-.21.7 מיליון שקל בשנה, כשהרווח מהשכרת נכסים עמד על 13.8 מיליון שקל בלבד.מותר כמובן למנהלים להרוויח כסף, אך נראה שכדאי למשקיעים לבחור היטב למי ראוי לתת לנהל את כספם.  

קיראו עוד ב"שוק ההון"

ומה התחזית של מגוריט להמשך?

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    משקיע 12/04/2022 05:41
    הגב לתגובה זו
    אשמח לראות השוואה לדמי הניהול שם
  • 4.
    שמוליק 16/03/2022 18:26
    הגב לתגובה זו
    זה לא מקום לקבל תשואות של סטארטאפים בהייטק. זה הצמדה ל5% שנתי אבל בטוח, שנה אחרי שנה ועד לפנסיה.
  • 3.
    אבגד 16/03/2022 17:01
    הגב לתגובה זו
    איפה הפיקוח של המוסדיים?
  • 2.
    אחד העם11 16/03/2022 14:26
    הגב לתגובה זו
    המטרה בהשקעה במגוריט היא להצמד לעליית מחירי הדיור בישראל. מי שמצפה לתשואת דיבידנד גבוהה , משלה את עצמו. מצדיק את הכותב בביקורת על דמי הניהול.
  • 1.
    סתם אחד 16/03/2022 13:02
    הגב לתגובה זו
    יש ניתוק מוחלט בין דמי הניהול שמשלמים לבין התשואה שם.
משקיעים זרים מוכרים מניות, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiמשקיעים זרים מוכרים מניות, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Gemini
ניתוח Bizportal

הזרים נשברו ומכרו - מה קרה אתמול מאחורי הקלעים בבורסה?

המחזור אתמול קפץ ב-50% והסתכם על שיא של 4.2 מיליארד שקל שהחליפו ידיים - אבל בעיקר לכיוון צד אחד - מכירות: מי מכר ומי קנה ומה עשה "הכסף החכם"? ניתוח ביזפורטל 

תמיר חכמוף |

המסחר אתמול בבורסה בתל אביב התאפיין בתנודתיות חריגה, כאשר המדדים המרכזיים פתחו בעליות, על רקע רגיעה מסוימת בתחושת הסיכון לאחר הנאום השני של ראש הממשלה נתניהו, שהגיע כדי "להסביר" את מה שנאמר יום קודם לכן. עם זאת, במהלך המסחר חל מהפך, כאשר גל מכירות סחף את המדדים מטה, והירידות הלכו והחריפו ככל שהתקרבה הנעילה.

בסיום היום נרשמו ירידות חדות. מדד ת״א 35 איבד כ-1.9%, מדד ת"א 90 ירד 2.4% ומדד ת"א 125 איבד 2%. במבט על הסקטורים, מדדי הפיננסים והביטוח, שהיו הקטר של השוק בעליות, צנחו בכ-3.1% ו-4.3% בהתאמה, כאשר הירידות לוו במחזור מסחר גבוה במיוחד של כ-4.2 מיליארד שקלים, כפול מהממוצע היומי מתחילת השנה, אשר בלט במיוחד ביחס ליום רביעי "רגיל" ללא פקיעה ולפני החגים, שבדרך כלל מתאפיין במחזורים נמוכים יותר.

מי הוביל את המכירות?

מבדיקת ביזפורטל עולה כי המשקיעים הזרים היו בצד הדומיננטי של המוכרים, ככל הנראה כתגובת המשך למה שכונה על ידי משקיעים רבים "נאום ספרטה" בשל הטון הלוחמני והמסרים על ניתוק כלכלי אפשרי. עיקר פעילות המכירה של הזרים התרכזת בתעודות סל על מדד ת״א 125, שם לבדן נרשמו מכירות של למעלה מ-100 מיליון שקלים נטו. 

מעבר לכך, בלטו מכירות במניות דגל בשוק המקומי ובהן אלביט מערכות אלביט מערכות 2.21%  , בנק הפועלים פועלים 0.66%  , אל על אל על 2.32%  , נקסט ויז'ן נקסט ויז'ן 5.54%   והפניקס הפניקס 2.11%  , שתרמו כולן ללחץ כלפי מטה על המדדים.

עד כה, עבור המשקיעים הזרים השקעה בישראל היא שילוב של כלכלה פתוחה, יצוא מתקדם ויציבות מוסדית יחסית. כשהמסרים הפוליטיים מאותתים אפשרות של התרחקות ממדינות המערב ומעבר לכלכלה אוטרקית, הדבר מעלה חשש משורה של סיכונים, בהם פגיעה ביצוא וביבוא, שיובילו לפגיעה בזרימות ההון, וכמובן היחלשות המטבע והאטה בצמיחה. שוקי היעד המרכזיים של החברות הישראליות הם אירופה וארה״ב, וכל סימן ליחסים מתוחים עלול להוביל לצמצום ביקושים, חסמים רגולטוריים או מגבלות ייצוא. בנוסף, השקעה במדינה הנתפסת כמתבודדת נחשבת מסוכנת יותר, ולכן דורשת תשואת סיכון גבוהה יותר, דבר שאנחנו כבר רואים בתמחור של אגרות החוב הממשלתיות בימים האחרונים. ולסיום, משקיעים רבים יעדיפו לצמצם חשיפה, דבר שמוביל למכירות של זרים בשוק ההון המקומי ולהכביד על השקל, לייקר את היבוא, ולפגוע בפעילות הכלכלית. החששות הללו מספיקים כדי לגרום לזרים לפעול מהר ולצמצם סיכון.

דניאל לייטנר, מנכ"ל תמיר פישמן קרנות נאמנות, צילום: שרי עוזדניאל לייטנר, מנכ"ל תמיר פישמן קרנות נאמנות, צילום: שרי עוז
ראיון

מנכ"ל הקרן שעשתה 120% ב-3 שנים חושף את הסודות

דניאל לייטנר לקח את הקרן של תמיר פישמן מאפס ל-1.5 מיליארד שקל - בדרך הוא פגש את הקורונה, מהפיכה משפטית, מלחמות בעזה וטילים מאיראן - עדיין הוא פרו-שוק: מאמין בסקטור האנרגיה (דלק ונאוויטס) חותך פוזיציות כשמנכ"לים נוטשים; וגם - האם הורדת ריבית תמנע את הקריסה של הנדל"ן?

מנדי הניג |
נושאים בכתבה תמיר פישמן ראיון

דניאל לייטנר, מנכ"ל תמיר פישמן קרנות נאמנות, לקח את קרן המניות של בית ההשקעות מאפס עגול ליותר מ־1.5 מיליארד שקל בשווי נכסים. ומה שמדהים זה שזה קרה תוך כדי רצף של טלטלות. מהקורונה דרך המהפכה המשפטית ועד המלחמה בעזה וטילים מאיראן ובכל זאת הקרן מציגה בשלוש השנים האחרונות תשואה של יותר מ־120%, שזה לא רק הכי טוב בשוק אלא אפילו עוקף את מה שהביא ה-S&P בתקופה הזאת. בנוסף, חשוב לציין שלכל בית השקעות יש קרנות מוצלחות יותר וכאלו שפחות, לא באנו לנתח את המכלול כולו אלא להבין איך לייטנר הצליח לקחת את הקרן המנייתית לרמות כאלו גבוהות.

השאלה הכי בוערת שנדרשנו אליה הייתה כמובן לאיך הוא מתייחס כמנהל השקעות אל "נאום הספרטה" של נתניהו שאותו הוא הגדיר כ"לא חכם ולא במקום", והוסיף והזהיר שמסרים על "מדינת ספרטה" יכולים להחריף את הלחץ הבינלאומי על ישראל ולקבל גם ביטוי בשוק המקומי. 

וכדאי שנקשיב לו. במהלך השנים לייטנר צבר תובנות על מה כדאי - ובעיקר על מה לא כדאי - לעשות. "בהשקעות יותר חשוב זה מה לא לקנות מאשר מה לקנות" וכשמדברים איתו הוא לא מסתיר את ההעדפות שלו: להשקיע באנרגיה, כמו בדלק ובנאוויטס, לזהות בזמן את החולשה של סקטורים בעייתיים כמו נדל"ן, ולהיות עם יד על הדופק כל הזמן. אחד הכללים שהוא פיתח לאורך הדרך הוא "פרדוקס המנכ"ל העוזב" זאת אומרת שכשמנכ"ל עוזב בשיא זה הזמן גם שלנו לממש - ככה עשתה הקרן בנייס כשברק עילם פרש, באייל טרייבר במיטרוניקס וגם בפנינסולה. ואם כבר הזכרנו את נייס - הוא עוקב מקרוב אחרי חברות הצמיחה כמו מאנדיי וגם נייס, הוא מסתכל על מהפכת ה־AI ותוהה בקול האם המודלים העסקיים של החברות האלה בכלל מסוגלים לשרוד כיום "אפשר לשכפל את מאנדיי בעשר דקות".

אבל אם תשאלו אותו איך עושים כזאת תשואה בכזאת סביבה עסקית? התשובה תהיה שאין קסמים, יש עבודה קשה והרבה. לייטנר מנהל את הקרן בגישה שמזכירה יותר כמו פרייבט אקוויטי מקרן נאמנות. הוא קופץ ממשרד למשרד ולא מסתמך רק על ניתוח המספרים שהחברות מנדבות. הוא פוגש בהנהלות, עושה שיחות עם מתחרים ויורד לשטח כל הזמן.


אני רוצה להתחיל עם ההסתכלות שלך על הנאום של ראש הממשלה מזווית כלכלית אם שמים את הפוליטיקה בצד מה זה עושה לנו?