ניתוח

נשרכת מאחור: מדוע מניית ארפורט סיטי זולה משמעותית מול המתחרות?

מכפיל ה-FFO מבטא את את הרווח הנקי מפעילות שוטפת של חברות הנדל"ן; הצניחה ב-30% במניית החברה מעמידה את המכפיל על 3.9 בלבד לעומת ממוצע ענפי של יותר מ-10. האם המנייה בדרך למעלה, או שתמשיך לדשדש?
אלמוג עזר | (9)
נושאים בכתבה מחירי הדירות

בחודש האחרון עלה מדד הנדל"ן בשיעור של יותר מ-6%, בעקבות צפי לגידול בביקוש ועליית מחירי הדיור. למרות המגמה החיובית בטווח הקצר בדיקת מכפיל ה-FFO של חברות הנדל"ן הישראליות תגלה כי חלקן מתומחרות על בסיס תרחיש שלילי בחסות הקורונה. דוגמה לכך היא חברת ארפורט סיטי -1.4% , שמכפיל ה-FFO שלה נאמד ב-3.9, מחיר נמוך מאוד בראיה היסטורית. 

ה-FFO מבטא את את הרווח הנקי מפעילות הנדל"ן המניב שוטפת. הוא בעצם מנטרל את הרווחים או ההפסדים שאינם מייצגים או לא תזרימיים כגון רווחי או הפסדי שערוך, רווחים והפסדים מנכסים שנמכרו ואחרים והוא מתחשב בהוצאות המימון שהחברה לוותה כדי לרכוש את הנכסים.

בהסתכלות ענפית על חברות הנדל"ן המניב, שתי חברות נוספות פרט לארפורט סיטי נסחרות במכפיל FFO נמוך מ-10 מליסרון -1.39% וחברת מבנה -1.85% .

 

חברת מגה אור -0.65%  וחברת גב ים -0.96%  הן המניות היקרות ביותר, כאשר ה-FFO שלהן עומד על 21.2 ו-19.8. 

* הנתונים מתוך עבודת אנליזה של בית ההשקעות אקסלנס ונכונים להבוקר לפני פתיחת המסחר.

ארפורט סיטי עוסקת בשני תחומי פעילות. בתחום הנדל"ן המניב היא יוזמת מפתחת ומעניקה שירותי ניהול ואחזקה של נכסי נדל"ן להשכרה הכוללים מתחמים תחבורתיים, מלונאות, שטחי מסחר, בנייני משרדים בישראל ובאירופה (בעיקר בצרפת), מבני אחסנה ותעשייה, חניונים, תחנות דלק וקרקעות. לחברה קיימים פרויקטים גם בנדל"ן למגורים. החברה בשליטת י.ו.א.ל. ירושלים אויל אקספלוריישין, זאת בעקבות מיזוג משולש הופכי (פבר' 2019) לפיו הפכה יואל לחברה פרטית בבעלות ובשליטה מלאה של החברה הציבורית אקויטל.

בתקופת הקורונה, השפעת המגפה באה לידי ביטוי בעיקר במרכזים המסחריים של הקבוצה, למרות שחלק מהשטחים המושכרים בהם נותרו פתוחים (כגון חנויות לממכר מזון, פארמה ותחבורה ציבורית) לאורך כל התקופה בה חלו המגבלות.

בדוח הרבעוני האחרון של החברה היא הודיעה כי בעקבות מגבלות הקורונה, קיבלה החברה פניות מלקוחותיה מתחומי המשרדים והמסחר לדחיות, להפחתות, לפריסות ולביטול של תשלומי דמי שכירות וניהול בגין התקופה בה תחולנה המגבלות.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

החסד והעונש

בעקבות אותן הלנות, החברה בחרה ללכת לקראת השוכרים של השטחים המסחריים שלה והיא לא תפעל לגביית דמי השכירות ודמי הניהול בגין התקופה בה חלו המגבלות. כאן ככל הנראה טמון אחד הגרומים המרכזיים למכפיל ה-FFO הנמוך שלה.

היא לא היחידה שבחרה ללכת לטובת השוכרים, אך היא זו שהוענשה בתמחור בצורה המשמעותית ביותר. נכון לשלושת הרבעונים הראשונים, דמי השכירות והניהול בגין אותם נכסים מסחריים בהם הופסקה הפעילות עקב המגבלות מסתכמים בסך של כ-30 מיליון שקל לתקופת הפסקת הפעילות (במהלך החודשים מרץ - ספטמבר 2020). אם נרצה מדובר בהפסד בגבייה בקצב שנית של 40 מיליון שקל.

תמהיל ההכנסות מהנכסים המניבים של ארפורט סיטי כוללים שימושים מגוונים: משרדים (כ--29%) אחסנה, תעשיה, חניונים, תחנות דלק והשכרת מגורים (כ-23%), תחנות מרכזיות (שמרבית ההכנסות מהן הינן ממפעילי תחבורה ציבורית) (כ-17%) ונכסים מניבים באירופה (כ-7%) – נכסים מניבים אלו פעלו בעיקרם לאורך כל תקופת המגבלות וכן קניונים ומרכזים מסחריים לרבות מרכזים מסחריים משולבי תחבורה ציבורית (24%). שילוב של עסקים חיונים לצד כאלו שלא ופיזור גיאוגרפי נרחב, לדעת החברה יסייע לחברה להתמודד בצורה טובה עם השלכות המגפה לאורך זמן. 

על פי הדוח הכספי של ארפורט סיטי, בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה, הסתכם ה-FFO שלה ב-279 מיליון שקל שהניבו רווח נקי של 157 מיליון שקל. בתקופה המקבילה אשתקד, ה-FFO של החברה עמד על 298 מיליון שקל שהניבו רווח נקי של 286 מיליון שקל. כלומר הקיטון בדמי שכירות בלב המשבר היווה 14.3% מה-FFO שנה שעברה. 40 מיליון מתוך 279 מיליון שקל. 

התפחות מחיר מניית ארפורט סיטי ב-5 השנים האחרונות

הירידה ב-FFO על פני שנה מוערכת ב-2.7% בלבד, זאת, כששווי השוק של החברה ירד כמעט 30% השנה לכדי 5.8 מיליארד שקל. כלומר, רוב הירידה בשווי השוק של החברה מתבססת על תחזיות עתידיות של קיטון בהכנסות ושערוכים בשווי הנכסים. בעניין זה צריך לציין כי לחברה יש פעילות ייזום משמעותית, בעיקר בתחום המלונאות ולכן המחירים עדיין נמוכים.

לקראת שערוכים?

שנת 2019 הייתה שנה שבה מניות הנדל"ן הניבו תשואות עודפות מול השוק. בזמנו, השוואה שיעור ההיוון של החברות לפי הדו"חות הכספיים לשיעור ההיוון המשוקלל לפי שווי השוק של החברות, העלתה כי השוק קבע שערכם של נכסי החברות גבוה באופן ניכר יותר משוויים בספרים. כלומר, המשקיעים ביקשו להקדים את השמאים, לפני שאלו יחלו בשערוך הנכסים כלפי מעלה. שנה אחרי זה, אנחנו נמצאים במצב הפוך.

תגובות לכתבה(9):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    מר בין 20/12/2020 21:55
    הגב לתגובה זו
    ...רק פריירים רוכשים מניות של חברת שום דבר, הרי הכסף המגויס מנפח את משכורותיהם של בעלי העניין במניה ותו לא.
  • dw 01/11/2021 16:18
    הגב לתגובה זו
    בתור חברת "שום דבר" אני כמשקיע לא מתלונן. :-)
  • 4.
    עודד 20/12/2020 18:21
    הגב לתגובה זו
    שוב כתבה ללא מענה...
  • 3.
    dw 20/12/2020 16:15
    הגב לתגובה זו
    אקויטל האמא מציעה חשיפה הן לאיירפורט סיטי המתומחרת בנוח והן לישראמקו (דרך אמא נפטא). ישראמקו נסחרת כיום בש"ש תמוה של בקטשי 2 מיליארד שקלים, כאשר בשנה הקרובה צפויה להרוויח מיליארד. אמנם בהמשך ירוויחו פחות אבל עדיין... נראה כמו תמחור חסר. מחזיק ולא ממליץ
  • dw 01/11/2021 16:19
    הגב לתגובה זו
    מסתבר שהשקעה באקויטל היתה לא רעה :-)
  • 2.
    אמזלג 20/12/2020 14:49
    הגב לתגובה זו
    מכפיל ה FFO אמור לבטא את פוטנציאל הצמיחה של החברה לכן צריך לענות על 2 שאלות מרכזיות: 1) בכמה גדל תזרים ה FFO של החברה ב 5 שנים האחרונות? ( רמז - הוא לא ) 2) המכפיל נמוך כי הכותב מנטרל את השווי של הנכסים הלא מניבים לכן השאלה הנדרשת היא האם לחברה יש היסטוריה של עמידה בלוחות זמנים ויצירת ערך בתחום הנכסים המניבים? הבעיה שבחברה לא שמעו על המונח IRR מבחינתם לזמן אין ערך...בזמן שלוקח להם להשלים בניה של נכס עזריאלי מסיים לבנות 3 נכסים
  • YL 20/12/2020 18:49
    הגב לתגובה זו
    האם לא מתבקש ש יתן מתנה ל מכבי האש כבאית על כך ש לא הצליחו לכבות את ארכיון קווי אשראי בנסיון שרפה השני
  • dw 20/12/2020 16:14
    הגב לתגובה זו
    לנצבא יש אוסף תחנות מרכזיות. אין ספק ששכונת מגורים שווה יותר מהאנגר לאוטובוסים אבל ההאנגר נשאר האנגר עד שמוצאים לו תחליף. אם זה היה תלוי בנצבא אז מחר נביאים דינמיט ומפוצצים את התחנה המרכזית בת"א. כמה שווה שכונה חדשה בדרום ת"א? הרבה. הבעיה שזה עוד ייקח זמן. שנים. מילא. בינתיים מרימים שכונה חדשה בהרצליה ובשלב הבא כ"ס
  • 1.
    במקום ש קובי מימון דורך עדיף צעד לאחור (ל"ת)
    YL 20/12/2020 13:07
    הגב לתגובה זו
גיא בינשטוק עמיר שיווק
צילום: יחצ
ראיון

״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״

״אנחנו מתעסקים בבסיס של החקלאות הישראלית - דשנים, חומרי הדברה, אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים״ מנכ״ל עמיר שיווק, גיא בינשטוק, מדבר על התוצאות הרבעוניות, מספר מי החליף את הטורקים שהחרימו את ישראל ובעיקר מוכיח שחברה תעשייתית יכולה להיות רחוקה מלהיות משעממת

מנדי הניג |

עמיר שיווק היא מהחברות הוותיקות בבורסה המקומית, עם היסטוריה שמתחילה עוד בשנת 1942 והנפקה לציבור שבוצעה ב־2005. החברה מספקת תשומות חקלאיות לכל רוחב הסקטור מדשנים וחומרי הדברה ועד אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים - פרוסה עם 28 סניפים ברחבי הארץ ונוגעת כמעט בכל חקלאי. ברבעון השני עמיר שיווק הציגה הכנסות של כ־358 מיליון שקל, עלייה של 3.5% לעומת הרבעון המקביל, אבל הרווח הנקי שלה ירד ל־12.7 מיליון שקל לעומת 13.5 מיליון שקל אשתקד 2025. המניה של עמיר שיווק 1.28%   נסחרת בשווי שוק של כ־413 מיליון שקל ומציגה תשואת דיבידנד יציבה סביב 3%, בזכות מדיניות חלוקה רציפה שנמשכת כבר שני עשורים. מתחילת השנה המניה הוסיפה כ-18% וב-12 החודשים האחרונים טיפסה 32%, בסה״כ הגרף של הביצועים די תלול כלפי מעלה אחרי שעמיר שיווק הצליחה לצלוח פרק פחות נעים עם השקעה כושלת בקנאביס.

ביצועי המניה במבט על ה-5 שנים האחרונות - צניחה ואז נסיקה

לפני כמה שנים ניסתה עמיר שיווק לגעת בתחומים חדשים שנראו אז מבטיחים ובראשם הקנאביס הרפואי. החברה השקיעה בחברת BOL (Breath of Life), מתוך מחשבה על פוטנציאל שוק עצום ועל אפשרות לייצר מנוע צמיחה נוסף לצד הפעילות המסורתית. אלא שהמהלך התברר כהימור לא מוצלח: שוק הקנאביס הרפואי בישראל ובעולם לא המריא כפי שציפו, היו הרבה עיכובים רגולטוריים לצד תחרות הולכת וגוברת מה שהוביל את עמיר שיווק להפרשות כבדות שהסתכמו בעשרות מיליוני שקלים . 

המנכ"ל גיא בינשטוק לא מהסס להודות כי זה פרק פחות נעים בהיסטוריה של החברה - כזה שחתך משמעותית את השורה התחתונה והכביד על התוצאות הכספיות בשנים 2021-2022. אבל מדגיש שמאז, עמיר שיווק הרבה יותר זהירה בכל מה שקשור יותר להשקעות מחוץ לליבת הפעילות, והחברה מעדיפה להתמקד ברכישות סינרגיות ישירות לעסקי החקלאות - כמו חממות, מיכון חקלאי ותערובות. "הסיפור הזה מאחורינו", הוא מסכם והמספרים של השנתיים האחרונות באמת מחזקים את התחושה שהחברה הצליחה להחזיר את עצמה למסלול יציב.


אנחנו מדברים אחרי התוצאות הרבעוניות - לפני שנצלול למספרים, ספר קצת על מה שקורה בעמיר שיווק לאחרונה

"עמיר שיווק היא חברה ותיקה מאוד. נוסדה ב-1942 על ידי התאחדות האיכרים בישראל, וב-2005 הונפקה בבורסה. כך שאנחנו מציינים השנה 20 שנה כחברה ציבורית. אני חושב שהייחוד שלנו הוא בפעילות עצמה - שיווק והפצה של תשומות חקלאיות, תחום שקיים בכל מדינה בעולם. אנחנו מספקים הכל: חומרי הדברה, דשנים, אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים. יש גם רכיב נדל"ן קטן - נכס בבני ברק ומרלו"ג בעמק חפר, אבל זו לא הליבה. הליבה היא תשומות חקלאיות".

מהי בעצם הליבה של הפעילות שלכם?

"אנחנו קוראים לזה הגנת הצומח והזנתו שזה בעצם דשנים והדברה, תחשוב על זה כמו אנטיביוטיקה וויטמינים בשביל הצמחים. אנחנו המפיצים הגדולים ביותר בארץ של חברות ענק כמו אדמה וכיל. הקשר שלנו הוא עם ממש עם החקלאי בשטח. במחצית האחרונה חווינו ירידה קלה, בעיקר בגלל מזג האוויר. החורף האחרון היה יבש וחם, מה שהפחית מחלות עלים וצמצם את הצורך בחומרי הדברה".

אז זה מעניין, לא הייתי מצפה מחברה כמוכם שיהיו לה אלמנטים של ׳עונתיות׳

בורסת תל אביב
צילום: תמר מצפי
סקירה

מדד הבנקים יורד 0.6%, הביטוח ב-1%; הביטחוניות עולות

המדדים נסחרים בירידות כאשר המשקיעים מעכלים את התקיפה הישראלית אתמול בקטאר שהובילה לעליות חדות בשוק המקומי וזהירות בשווקים הבינלאומיים; המניות הביטחוניות עולות בניגוד למגמה כאשר התחום הביטחוני שוב תופס כותרות

מערכת ביזפורטל |

המסחר ביום שאחרי התקיפה הישראלית בקטאר מתנהל ביציבות, כאשר מדדי ת"א 35 ו-90 נסחרים בירידה של עד 0.8%.
במבט על הסקטורים המרכזיים ירידות, כאשר מדד הבנקים יורד 0.6% ומדד הביטוח מאבד 1%, אך מי שבולטות לחיוב הן המניות הביטחוניות, אולי דווקא כמצופה. אלביט אלביט מערכות 0.66%   נקסט ויז'ן נקסט ויז'ן 0.96%  וארית ארית תעשיות נסחרות בעליות.

השוק עלה אתמול על חדשות התקיפה, אך הבוקר מתגברים הדיווחים כי אולי התקיפה לא השיגה את היעדים שקיוו להם במערכת הביטחון. ומה קורה בקטאר? הנשק של קטאר הוא הכסף, הכוח וההשפעה העולמית והיא עלולה לכוון אותו נגדנו. היא גם יכולה במישרין או דרך פרוקסי לקנות נכסים וחברות ישראליות - לא כדאי לזלזל בכוח שלה וברצון לנקמה; וגם - על הנהגת חמאס, על ארגונים נוספים בעזה שאולי יקבלו יותר כוח, ועל כך שאי אפשר לחסל רעיון. קטאר נגד ישראל; ישראל נגד חמאס - תמונת מצב ומה צפוי להמשך?


אתמול ביצעה ישראל תקיפה אווירית על מטה הנהגת חמאס בדוחא שבקטאר. זה הפעם הראשונה שאירוע צבאי כזה מתרחש בשטח מדינה שהייתה עד כה מעורבת בתיווך. צה"ל שוב הוכיח עליונות, רגישות ודיוק בלתי רגיל בפעולה בלב דוחא, התקיפה הישירה הראשונה נגד הנהגת חמאס בקטאר. המהלך סימן עוצמה אסטרטגית ויישום מדויק של יכולת תקיפה מעבר לגבולות, ותמך בשוק המניות. בסיכום היום מדדי ת"א 35 ו-125 רשמו שיאים חדשים, ות"א 90 רחוק מרחק נקודות בודדות משיא דומה. גם בשוק הגלובלי התגובה הייתה מאופקת, כאשר הנפט שנחשב לאינדיקטור שמושפע מהמתיחות במזרח התיכון עלה קלות לרמה של 63 דולר לחבית.

המתקפה, שבמהלכה על פי הדיווחים נהרגו שישה בני אדם כולל גורם ביטחוני קטארי ושני בניו של בכיר חמאס, גונתה בקטאר שכינתה את המהלך כ"הפרה חמורה של ריבונות", והאו"ם גינה אותה בתוקף שהדגיש את חשיבות התיווך הקטארי. בארה"ב הביעו חוסר שביעות רצון מהדרך שבה בוצע המהלך, אך ציינו כי לא יתרחשו התקפות נוספות, מה שהצליח להרגיע את השווקים ולהותיר את ההשפעה על השווקים תחת שליטה.



ואם מדברים על אירועים גיאופוליטיים, אתמול רחפנים רוסיים חדרו לפולין המתיחות הגיאופוליטית מסלימה: נאט"ו בכוננות, נמלי תעופה נסגרו; מה מחפשת רוסיה בפולין ואיך זה משפיע על החברות הביטחוניות (גם בישראל)?