נדלן
צילום: תמר מצפי
ניתוח

נשרכת מאחור: מדוע מניית ארפורט סיטי זולה משמעותית מול המתחרות?

מכפיל ה-FFO מבטא את את הרווח הנקי מפעילות שוטפת של חברות הנדל"ן; הצניחה ב-30% במניית החברה מעמידה את המכפיל על 3.9 בלבד לעומת ממוצע ענפי של יותר מ-10. האם המנייה בדרך למעלה, או שתמשיך לדשדש?
אלמוג עזר | (9)
נושאים בכתבה מחירי הדירות

בחודש האחרון עלה מדד הנדל"ן בשיעור של יותר מ-6%, בעקבות צפי לגידול בביקוש ועליית מחירי הדיור. למרות המגמה החיובית בטווח הקצר בדיקת מכפיל ה-FFO של חברות הנדל"ן הישראליות תגלה כי חלקן מתומחרות על בסיס תרחיש שלילי בחסות הקורונה. דוגמה לכך היא חברת ארפורט סיטי 1.98% , שמכפיל ה-FFO שלה נאמד ב-3.9, מחיר נמוך מאוד בראיה היסטורית. 

ה-FFO מבטא את את הרווח הנקי מפעילות הנדל"ן המניב שוטפת. הוא בעצם מנטרל את הרווחים או ההפסדים שאינם מייצגים או לא תזרימיים כגון רווחי או הפסדי שערוך, רווחים והפסדים מנכסים שנמכרו ואחרים והוא מתחשב בהוצאות המימון שהחברה לוותה כדי לרכוש את הנכסים.

בהסתכלות ענפית על חברות הנדל"ן המניב, שתי חברות נוספות פרט לארפורט סיטי נסחרות במכפיל FFO נמוך מ-10 מליסרון 2.23% וחברת מבנה 3.75% .

 

חברת מגה אור 1.52%  וחברת גב ים 1.81%  הן המניות היקרות ביותר, כאשר ה-FFO שלהן עומד על 21.2 ו-19.8. 

* הנתונים מתוך עבודת אנליזה של בית ההשקעות אקסלנס ונכונים להבוקר לפני פתיחת המסחר.

ארפורט סיטי עוסקת בשני תחומי פעילות. בתחום הנדל"ן המניב היא יוזמת מפתחת ומעניקה שירותי ניהול ואחזקה של נכסי נדל"ן להשכרה הכוללים מתחמים תחבורתיים, מלונאות, שטחי מסחר, בנייני משרדים בישראל ובאירופה (בעיקר בצרפת), מבני אחסנה ותעשייה, חניונים, תחנות דלק וקרקעות. לחברה קיימים פרויקטים גם בנדל"ן למגורים. החברה בשליטת י.ו.א.ל. ירושלים אויל אקספלוריישין, זאת בעקבות מיזוג משולש הופכי (פבר' 2019) לפיו הפכה יואל לחברה פרטית בבעלות ובשליטה מלאה של החברה הציבורית אקויטל.

בתקופת הקורונה, השפעת המגפה באה לידי ביטוי בעיקר במרכזים המסחריים של הקבוצה, למרות שחלק מהשטחים המושכרים בהם נותרו פתוחים (כגון חנויות לממכר מזון, פארמה ותחבורה ציבורית) לאורך כל התקופה בה חלו המגבלות.

בדוח הרבעוני האחרון של החברה היא הודיעה כי בעקבות מגבלות הקורונה, קיבלה החברה פניות מלקוחותיה מתחומי המשרדים והמסחר לדחיות, להפחתות, לפריסות ולביטול של תשלומי דמי שכירות וניהול בגין התקופה בה תחולנה המגבלות.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

החסד והעונש

בעקבות אותן הלנות, החברה בחרה ללכת לקראת השוכרים של השטחים המסחריים שלה והיא לא תפעל לגביית דמי השכירות ודמי הניהול בגין התקופה בה חלו המגבלות. כאן ככל הנראה טמון אחד הגרומים המרכזיים למכפיל ה-FFO הנמוך שלה.

היא לא היחידה שבחרה ללכת לטובת השוכרים, אך היא זו שהוענשה בתמחור בצורה המשמעותית ביותר. נכון לשלושת הרבעונים הראשונים, דמי השכירות והניהול בגין אותם נכסים מסחריים בהם הופסקה הפעילות עקב המגבלות מסתכמים בסך של כ-30 מיליון שקל לתקופת הפסקת הפעילות (במהלך החודשים מרץ - ספטמבר 2020). אם נרצה מדובר בהפסד בגבייה בקצב שנית של 40 מיליון שקל.

תמהיל ההכנסות מהנכסים המניבים של ארפורט סיטי כוללים שימושים מגוונים: משרדים (כ--29%) אחסנה, תעשיה, חניונים, תחנות דלק והשכרת מגורים (כ-23%), תחנות מרכזיות (שמרבית ההכנסות מהן הינן ממפעילי תחבורה ציבורית) (כ-17%) ונכסים מניבים באירופה (כ-7%) – נכסים מניבים אלו פעלו בעיקרם לאורך כל תקופת המגבלות וכן קניונים ומרכזים מסחריים לרבות מרכזים מסחריים משולבי תחבורה ציבורית (24%). שילוב של עסקים חיונים לצד כאלו שלא ופיזור גיאוגרפי נרחב, לדעת החברה יסייע לחברה להתמודד בצורה טובה עם השלכות המגפה לאורך זמן. 

על פי הדוח הכספי של ארפורט סיטי, בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה, הסתכם ה-FFO שלה ב-279 מיליון שקל שהניבו רווח נקי של 157 מיליון שקל. בתקופה המקבילה אשתקד, ה-FFO של החברה עמד על 298 מיליון שקל שהניבו רווח נקי של 286 מיליון שקל. כלומר הקיטון בדמי שכירות בלב המשבר היווה 14.3% מה-FFO שנה שעברה. 40 מיליון מתוך 279 מיליון שקל. 

התפחות מחיר מניית ארפורט סיטי ב-5 השנים האחרונות

הירידה ב-FFO על פני שנה מוערכת ב-2.7% בלבד, זאת, כששווי השוק של החברה ירד כמעט 30% השנה לכדי 5.8 מיליארד שקל. כלומר, רוב הירידה בשווי השוק של החברה מתבססת על תחזיות עתידיות של קיטון בהכנסות ושערוכים בשווי הנכסים. בעניין זה צריך לציין כי לחברה יש פעילות ייזום משמעותית, בעיקר בתחום המלונאות ולכן המחירים עדיין נמוכים.

לקראת שערוכים?

שנת 2019 הייתה שנה שבה מניות הנדל"ן הניבו תשואות עודפות מול השוק. בזמנו, השוואה שיעור ההיוון של החברות לפי הדו"חות הכספיים לשיעור ההיוון המשוקלל לפי שווי השוק של החברות, העלתה כי השוק קבע שערכם של נכסי החברות גבוה באופן ניכר יותר משוויים בספרים. כלומר, המשקיעים ביקשו להקדים את השמאים, לפני שאלו יחלו בשערוך הנכסים כלפי מעלה. שנה אחרי זה, אנחנו נמצאים במצב הפוך.

תגובות לכתבה(9):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    מר בין 20/12/2020 21:55
    הגב לתגובה זו
    ...רק פריירים רוכשים מניות של חברת שום דבר, הרי הכסף המגויס מנפח את משכורותיהם של בעלי העניין במניה ותו לא.
  • dw 01/11/2021 16:18
    הגב לתגובה זו
    בתור חברת "שום דבר" אני כמשקיע לא מתלונן. :-)
  • 4.
    עודד 20/12/2020 18:21
    הגב לתגובה זו
    שוב כתבה ללא מענה...
  • 3.
    dw 20/12/2020 16:15
    הגב לתגובה זו
    אקויטל האמא מציעה חשיפה הן לאיירפורט סיטי המתומחרת בנוח והן לישראמקו (דרך אמא נפטא). ישראמקו נסחרת כיום בש"ש תמוה של בקטשי 2 מיליארד שקלים, כאשר בשנה הקרובה צפויה להרוויח מיליארד. אמנם בהמשך ירוויחו פחות אבל עדיין... נראה כמו תמחור חסר. מחזיק ולא ממליץ
  • dw 01/11/2021 16:19
    הגב לתגובה זו
    מסתבר שהשקעה באקויטל היתה לא רעה :-)
  • 2.
    אמזלג 20/12/2020 14:49
    הגב לתגובה זו
    מכפיל ה FFO אמור לבטא את פוטנציאל הצמיחה של החברה לכן צריך לענות על 2 שאלות מרכזיות: 1) בכמה גדל תזרים ה FFO של החברה ב 5 שנים האחרונות? ( רמז - הוא לא ) 2) המכפיל נמוך כי הכותב מנטרל את השווי של הנכסים הלא מניבים לכן השאלה הנדרשת היא האם לחברה יש היסטוריה של עמידה בלוחות זמנים ויצירת ערך בתחום הנכסים המניבים? הבעיה שבחברה לא שמעו על המונח IRR מבחינתם לזמן אין ערך...בזמן שלוקח להם להשלים בניה של נכס עזריאלי מסיים לבנות 3 נכסים
  • YL 20/12/2020 18:49
    הגב לתגובה זו
    האם לא מתבקש ש יתן מתנה ל מכבי האש כבאית על כך ש לא הצליחו לכבות את ארכיון קווי אשראי בנסיון שרפה השני
  • dw 20/12/2020 16:14
    הגב לתגובה זו
    לנצבא יש אוסף תחנות מרכזיות. אין ספק ששכונת מגורים שווה יותר מהאנגר לאוטובוסים אבל ההאנגר נשאר האנגר עד שמוצאים לו תחליף. אם זה היה תלוי בנצבא אז מחר נביאים דינמיט ומפוצצים את התחנה המרכזית בת"א. כמה שווה שכונה חדשה בדרום ת"א? הרבה. הבעיה שזה עוד ייקח זמן. שנים. מילא. בינתיים מרימים שכונה חדשה בהרצליה ובשלב הבא כ"ס
  • 1.
    במקום ש קובי מימון דורך עדיף צעד לאחור (ל"ת)
    YL 20/12/2020 13:07
    הגב לתגובה זו
בורסה, משקיעים (AI)בורסה, משקיעים (AI)

להשקיע בבורסה במקום לקנות דירה - הצעירים משנים גישה

על הקשר בין בורסה למחירי הדירות, על הצעירים שעושים מכה בבורסה וחזרה למפולת של 2008-2009

מנדי הניג |

הגאות בבורסות בשנים האחרונות, במיוחד בוול סטריט, יצרו רווחים גבוהים למשקיעים, לרבות המוני משקיעים צעירים. זו תופעה עולמית, וזה גם בארץ - מאות אלפי ישראלים משקיעים ישירות במניות בבורסות, חלק גדול מהם צעירים. הם אגב, כמעט ולא משקיעים בארץ, בעיקר בוול סטריט. הצעירים האלו מכירים רק שוק עולה, הרווחים שלהם עצומים - דמיינו צעיר שנכנס לשוק לפני 5 שנים. סיכוי טוב שהוא הכפיל את כספו - זה מה שקרה בנאסד"ק וב-S&P. 

בפועל, רבים עשו הרבה יותר מהכפלת הכסף. אם הם הלכו על המניות הדומיננטיות ועל שבבים זה רווח של פי 3-4, אבל גם אם נסתפק בממוצע, זה רווח מרשים שיוצר  מגמה חדשה של הזרמת כספים לבורסה. ההזרמה השוטפת מגיעה גם מהסיפורים בשטח - כשאנשים רואים כמה הם יכלו להרוויח על אנבידיה, על מניות השבבים, על נטפליקס, על מניות הקוונטים ועוד מאות דוגמאות, הם מתפתים. אנחנו רוצים להרוויח, אנחנו גרידיים. הסיפורים האלו מגרים אותנו להזרים כספים. אף אחד לא זוכר את הכישלונות בדרך, זוכרים את המניות שעשות מאות אחוזים וזה מייצר הזרמה שוטפת גדולה לשווקים שבעצמה מייצרת עליות שערים.   

אותו צעיר שרואה שיש רווחים עצומים מגדיל באופן שוטף את ההשקעה במניות. זה מבחינתו הגיל שבו הוא צריך להשקיע כמה שיותר בבורסה, וזה נכון מבחינה תיאורטית.  

השאלה אם התיק שלו מפוזר או אם יש מרכיב אג"ח משמעותי, פחות רלבנטית לצעירים שחוסכים לזמן ארוך - אבל רוב הצעירים לא מבין את המשמעות של חיסכון לטווח ארוך. הם שקועים עד צוואר במניות, ולא מפנימים שהשוק גם יכול לרדת חזק, אחרת חלקם היו אולי מגוונים את התיק. נזכיר כי זה בסדר גמור ואפילו נכון להשקיע במניות בשיעור מאוד גבוה, אבל כל עוד יודעים שבדרך יהיו ירידות. הטווח הארוך מאפשר למשקיעים צעירים להגיע לתיקון באם תהיה מפולת, ולכן מבחינה תיאורטית הם צריכים להיות במרכיב גדול של מניות.

כמה מבין המשקיעים הצעירים מבין את זה? כמה מהם לא ישנה את תיק ההשקעות כשתגיע קריסה ויגיד  "מה זה משנה אני חוסך ל-30 שנים?".  כנראה שהרוב יממש. טבע האדם הוא גרידיות בעליות ופחד גדול בירידות. 

עופר ינאי נופר אנרגיה
צילום: ראובן קופצ'ינסקי

עופר ינאי חושב שהוא אילון מאסק - רוצה מניות ב-800 מיליון שקל

ינאי קצת מתבלבל, דורש חבילת הטבות מותנית של 800 מיליון שקל אם המניה תעלה פי 4 בשלוש שנים - מזכיר מישהו? 

אין גבול לשיגעון הגדולות. ההצלחה גורמת לאנשים לחשוב שהם מעל הכל. עופר ינאי דורש שכר תיאורטי (בהינתן תרחישים מסוימים) של 800 מיליון שקל. אילון מאסק מנסה לקבל עכשיו 1 טריליון דולר תחת התניות מסוימות. ינאי מנסה להיות "מאסק הישראלי". קצת צניעות לא תזיק לו, אחרי הכל - ערך למשקיעים הוא לא ייצר. נופר היא מניה שלא סיפקה את הסחורה מאז ההנפקה לפני שש שנים. אלמלא זרימת הכסף מההנפקה והנפקות המשך שהיו מאז, לא ברור איפה נופר היתה. חוץ מזה, נופר היום היא סוג של פעילות מניבה עם פייפליין של ייזום. לא צריך מנכ"לים שהם אילון מאסק כדי לנהל אותה. כל מנהל סביר יעשה עבודה.  

יש צד חיובי בשגעון הגדלות, וזה בלי ציניות - אנשים עם שגעון גדלות מצליחים יותר. הדרייב לגדלות מביא אותם לשם. תביטו על המצליחים הגדולים, רובם עם שגעון גדלות. מאסק כנראה מוביל את השיגעון.   

מאסק לפחות דורש שכר על חדשנות טכנולוגית, על מהפכות עולמיות, על רובוטים שיהיו לכם בבתים, על רובוטקסי, על מכונית אוטונומית, על מה בדיוק ינאי דורש שכר? משהו התבלבל ומתבלבל לבעלי השליטה ולמנהלים - הם חושבים שהם מעל הכל ושמגיע להם הכל. ההצלחה ממכרת, בשביל זה יש מוסדיים. צריכים לעצור את הטירוף.   


ינאי מכוון לחבילה של 800 מיליון שקל באם המניה תעלה פי 4 ב-3 שנים. אפשר להגיד - מענק גדול אבל התנאי מאוד משמעותי, אבל דמיינו מה זה יכול לעשות למוטיבציה של ינאי להרים את המניה. מניות, כולם יודעים, לא עולת רק בזכות ביצועים. חוץ מזה, גם אם המניה תעלה פי 4 ב-3 שנים, קחו את התשואה מאז ההנפקה ועוד 4 שנים, לא תקבלו משהו שמגיע עבורו - 800 מיליון שקל! השכר הכי גבוה מעולם למנכ"ל בבורסה המקומית, למעשה השכר השנתי הגבוה פי 4-5 מהשכר הכי גבוה שהי ה למנכ"ל בבורסה המקומית. 


לאחר שהמוסדיים בלמו את חבילת השכר החריגה של המנכ"ל המיועד עמי לנדאו שהחליט לא להגיע (המוסדיים אמרו "עד כאן": חבילת השכר של עמי לנדאו לא אושרה), נופר אנרג'י נופר אנרג'י 0%   מציגה מתווה חדש, הפעם עבור עופר ינאי עצמו, בעל השליטה שהפך למנכ"ל הקבוע (עופר ינאי מינה את עצמו למנכ"ל הקבוע של נופר אנרגיה).