כאשר שר האוצר משה כחלון הכריז על פרויקט "מחיר למשתכן" ולאחר מכן על "העלאת מס הרכישה" עבור משקיעי נדל"ן בישראל, רבים פקפקו ביכולת של מהלכים אלו לזעזע את השוק הישראלי. אבל, הזמן עושה את שלו ובהחלט ניתן לקבוע שיש השפעה רחבה ומשמעותית על השוק וזאת בתוך פרק זמן קצר של כ-3 שנים בלבד.
אבל האם מהלכים אלו אכן צפויים להניב פירות גם בטווח הארוך? האם הם מבטיחים שוק נדל"ן מאוזן יותר?
שוק הנדל"ן כיום נראה אחרת לגמרי. בשנת 2018 המשקיעים בורחים. למעשה, במהלך 3 השנים האחרונות אנו עדים לגל נטישה מסיבי של משקיעי הנדל"ן הישראלים, אשר לוטשים עיניהם להשקעות נדל"ן בחו"ל. כראיה לכך, אחוז בעלות הנכסים על ידי המשקיעים צנח לרמת שפל היסטורית של 17% , וזו מהווה ירידה של כ100% ביחס לרמות מקובלות בעבר של יותר מ30% בעלות בידי המשקיעים.
עם בריחת המשקיעים, השוק ברובו המוחלט מתבסס על רוכשי דירות ראשונות למגורים במסגרת מחיר למשתכן אך קהל רוכשים זה סובל ממספר סיכונים משמעותיים:
- חלקם של רוכשי הדירות קונים נכסים שאין ביכולתם לרכוש בשוק חופשי. זאת כתוצאה מ-"הזדמנות חד פעמית" לרכישה דירה במחיר הנחה.
- השוק מבוסס ברובו על רגולציות לא יציבות. השוק מושפע מהחלטות ממשלתיות שניתן להפוך בקלות רבה ולא על בסיס שוק חופשי שחזק בהרבה.
- הרוכשים נהנים כרגע מסביבת ריבית נוחה במיוחד אך במבט על ארצות הברית, מצב זה צפוי להשתנות בעתיד.
- הפוליטיקה והפופוליזם תופסים מקום נכבד בשיח הציבורי ובהחלטות הממשלתיות בישראל וזה מערער את היציבות בשוק המקומי.
שילוב של גורמים אלו יחד, יוצר חשיפה מוגברת של רוכשי דירות רבים למצב של פשיטת רגל או עיקול, במידה של קושי בהחזר תשלומי המשכנתא הגבוהים מלכתחילה ביחס ליכולת ההחזר החודשית, ומפני החשיפה לגידול גובה החזר המשכנתא במהלך השנים.
במקביל, מספרם של המשקיעים הפעילים שהלך וירד משאיר פחות ופחות דירות להשכרה באזורי הביקוש מה שמבטיח שהדרישה לרכישת דירות מגורים רק צפויה לעלות בשנים הקרובות. מה שיוצר את הקיפאון המלאכותי בו אנו נמצאים כיום.
כעת חזרה להימור של כחלון,
אפשרות ראשונה: המשקיעים חוזרים.
כאשר שוק הנדל"ן ישתחרר מהקיפאון בו הוא נמצא, ישנה סבירות רבה שתנאי השוק ישתנו ומספר רב של רוכשי דירות "מוזלות" במגוון התכניות הממשלתיות ימצאו עצמם בחידלון משכנתא ועם קשיים בעמידה ובהחזרי המשכנתא שנטלו בסביבת ריבית ותנאים נוחים במיוחד.
ישנם סיבות רבות שיכולות להביא משפחה לחידלון משכנתא:
- דחיית מסירת הדירה (שכירות ומשכנתא יחד).
- שינוי סטטוס כלכלי או משפחתי.
- שינוי בסביבת הריבית בישראל.
בתרחיש כזה, יתכן אפקט דומינו בעיקר בערי הפריפריה וזאת לאחר שמספר רב של נכסים מעוקלים יציפו את השוק ויפחיתו בערכן של הנכסים.
זו בדיוק הנקודה בה משקיעים חזקים שחיכו בסבלנות עד כה, יחזרו לשוק ויעניקו דירות להשכרה לאותן אוכלוסיות ממש. וכמובן שבנקודה זו ממש, שוק הדיור ינצח את כחלון בנוקאוט.
אפשרות שניה: המשקיעים לא חוזרים.
האפשרות המדאיגה יותר הנה כמובן שהמשקיעים הישראליים שבתבונתם יצאו לבצע השקעות מעבר לים יבקשו להישאר שם ולא לחזור לסביבת משקיעים עוינת וחסרת יציבות כבשוק הישראלי.
לאותם משקיעים יש סיבה מצוינת להשאיר את הונם במדינות העולם ולא לחזור אל ישראל. כך לדוגמה, בארצות הברית משלימים בימים אלו עשור של יציבות ועליית ערכי נכסים. כאשר מוסיפים נתון זה לעובדה שניתן לרכוש בחו"ל נכסים במחירים שפויים וניתן להשיג מימון בתנאים אטרקטיביים גם לתושבי חוץ, הרי שמדובר במתכון מנצח ומשתלם במיוחד בו התשואה מגיעה אף לנתונים דו ספרתיים לשנה.
על אף שרבים ראו בהיבחרו של דונאלד טראמפ לנשיאות סממן לאי יציבות וסיכון בביצוע השקעה, סיכומן של שנותיו הראשונות בנשיאות מעידות על נתונים הפוכים לחלוטין, שוק התעסוקה נמצא בשיא כל הזמנים, מספר המשרות נמצא בעליה, גובה המשכורות זינק עם רפורמת המיסוי. כתוצאה מכך, בידי התושבים יש יותר הכנסה פנויה להוצאות המתבטאת גם ברכישת נכסים ותשלום דמי שכירות, מה שמייצב את ענף הנדל"ן ויוצר צפי לשנים נוספות של יציבות ועליית ערך.
כתוצאה מכך, משקיעים ישראלים רבים מצהירים על כך שאין הם רואים סיבה לחזור ולהשקיע את הונם בשוק הישראלי. החלום לרכישת בית בישראל מתממש בצורת חלום אחר והוא בעלות על נכסים בחו"ל, יצירת מקורות הכנסה נוספים מדמי שכירות כפולים ויותר בתשואה לעומת הנדל"ן הישראלי. ככל שעובר הזמן, עוד ועוד ישראלים מגלים את העולם הנדל"ן הבינלאומי וקיים חשש גדול שהם כבר אינם צפויים לחזור להשקיע בנדל"ן בישראל.
במידה ותרחיש זה יתממש, ייתכן וכחלון אכן הימר נכונה ומחירי הדירות ירדו, אך מדובר בהצלחה זמנית בלבד מאחר ובריחת הון למדינות אחרות אינה טובה לכלכלה הישראלית בראייה ארוכת טווח ופוגעת באותם המשפחות להם מדיניות הממשלה רוצה לעזור.
לסיכום, כמו במקרים קודמים בעבר, לשוק חיים משלו. מגמת הגלובליזציה ואפשרויות הנדל"ן שנפתחו למשקיעים בעולם החדש משחקות תפקיד משמעותי. הוכח במקרי עבר כי התערבות ממשלתית בשוק חופשי גם כאשר ללא ספק כוונתה חיובית, עלולה להביא לכדי נזקים מידיים ואו עתידיים. כמובן, את תוצאות ההתערבות הנוכחית נדע רק בעוד שנים מספר.
למשקיעים אשר מעוניינים לבחון אפשרויות להשקעת נדל"ן בחו"ל, אני נוהג להמליץ לבחון השקעות נדל"ן במדינות מערביות מפותחות, ובפרט בארצות הברית. במיוחד באזורים עם כלכלה חזקה, אוכלוסייה איכותית ועוגנים משמעותיים המבטיחים יציבות לאורך זמן. כך, אנו משקיעים הון יחסית קטן ונהנים מתשואה כפולה ומשולשת מזו בישראל ולאורך זמן.
הכותב הוא מומחה השקעות נדל"ן וניהול סיכונים.
בעל ניסיון בהשקעות במספר מדינות בצפון ארה"ב
ומנהל פורום תפוז, השקעות נדל"ן בארה"ב.
Nadlanir.co.il
