משחררים את הפקק: יוזמה לשחרור מתחמי פינוי בינוי תקועים
משרד הבינוי והשיכון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מקדמת חקיקה לשחרור מתחמי פינוי בינוי שקידומם נעצר בעקבות פעילות של מספר יזמים במתחם אחד.
מתחם פינוי בינוי באור יהודה (סטודיו ישראל)
ועדת הפנים של הכנסת בראשות ח"כ יעקב אשר, תדון בימים הקרובים בתיקון לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שיאפשר קידום תהליכי התחדשות עירונית במתחמים בהם פועלים מספר יזמים, באופן שאינו מאפשר לאף אחד מהם להשיג את הרוב הדרוש ולהביא את הפרויקט למימוש ("עסקאות חוסמות"). תיקון החוק יאפשר לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית להתיר חסם זה, באמצעות קידום הסדר בין היזמים, או לחילופין מתן אישור לבעלי הדירות להשתחרר מן העסקאות החוסמות.
לפי ההצעה שמקודמת, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יוסמך להפעיל מנגנון של שחרור מעסקאות חוסמות, לאחר שקיבל פנייה לעשות כן מטעם גורמים המעורבים בעסקה - יזמים או תושבים, לפי התנאים הבאים: הפנייה תיעשה על ידי שני גורמים המעורבים במתחם, לכל הפחות, כאשר גורם מעורב הוא יזם שיש לו הסכמים עם לפחות 20% מבעלי הדירות במתחם, או קבוצה של 20% מבעלי הדירות במתחם, שהתקשרה עם יזם; כלל הפונים התקשרו בעסקאות ביחס ל-50% מהדירות במתחם, לכל הפחות; חלפה שנה וחצי מהמועד בו נחתמה עסקה ראשונה במתחם, לכל הפחות.
ככל שמנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ימצא כי התקיימו תנאים אלה, כך שמדובר במצב של "עסקאות חוסמות", הוא יודיע לצדדים על כוונתו להפקיע את כלל העסקאות במתחם, בחלוף שישה חודשים ממועד הודעתו. במצב זה, תעמוד לרשות הצדדים תקופה של שישה חודשים במהלכה עליהם להסכים על מתווה שיאפשר חתימה של כל בעלי הדירות עם יזם אחד מביניהם (שותפות, רכישה אחד מהשני, מכירה לצד ג' וכו'). הצדדים יוכלו, לפי בחירתם, להסתייע ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית לצורך קידום ההסכמות ביניהן, או לפעול בעצמם לגיבוש הסכמות כאמור במסגרת תקופת הזמן הקצובה.
- שיכון ובינוי נבחרה לפרויקט פינוי‑בינוי בנווה עופר
- הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ככל שלא תושג הסכמה כאמור בתוך שישה חודשים, מנכ"ל הרשות הממשלתית יוכל להפעיל את סמכותו שבחוק, ולאשר לבעלי הדירות להשתחרר מן ההסכמים הקיימים עם היזמים, מבלי שהדבר ייחשב הפרת חוזה. אישור זה יאפשר לבעלי הדירות לבטל את העסקה, ולבחור יזם חדש בהליך תחרותי, מסודר ומאורגן.
תיקון חקיקה זה פוצל מחבילת תיקוני החקיקה בתחום ההתחדשות העירונית בחוק ההסדרים האחרון, והוא מקודם עתה, בנפרד, בשל חשיבותו לקידומם של עשרות מתחמים, אשר תהליכי ההתחדשות העירונית בהם מתעכבים שנים רבות בשל הנסיבות האמורות.
הצעת החוק והמתווה שבבסיסה גובשו על סמך ניסיון שהצטבר ברשות הממשלתית ביצירת הסכמות בין יזמים שפנו אליה בבקשה לסיוע בקידום פרויקטים שנעצרו בשל מעורבות של מספר יזמים במתחם אחד.
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
בין הפרויקטים הללו, מתחם הרצל בבאר יעקב, שקודם במשך כ-10 שנים בידי שני יזמים שונים. בעקבות מעורבות הרשות הממשלתית, נחתם בין היזמים הסכם שיתוף פעולה וכיום הם פועלים במשותף לקידום הפרויקט במתחם.
- 2.פוטנציאל לעליות במחירי הדירות קריית חיים מערבית שדרות (ל"ת)בן 01/02/2024 05:39הגב לתגובה זו
- 1.אני 29/01/2024 12:51הגב לתגובה זועם כל התרחישים והתוכניות המסובכות. )כמעט) אף דייר לא מעניין אותו עוד 10 מ"ר + מרפסת קטנטנה על פני איכות חיים בבניין של 6-12 דיירים!!!! בעוד שהוא צפוי לגור במגדל של 80-100 דיירים, על כל המשתמע. שלא לדבר על העלאת דמי ניהול ושאר מערין בישין. מה גם ששווי הדירה לא יעלה בהכרח. כאשר כל האחרים יעשו הון על חשבונו: רשות המיסים. הממשלה /הבנקים (עוד מאות משכנתאות חדשות)/ עוכרי הדין/היזמים/העיריות/הקבלנים... ועוד (אלה שמתחת לשולחן). הפתרון היחיד הוא הקצאת קרקעות אחרות/נוספות במקומות אחרים לטובת הדיירים/בניה חדשה אחרת חלף זו שפונתה. ממילא - על כל הרוח היצירתית של הגופים השונים איך למתוח את השמיכה ול*פוק את הדיירים - כבר היריעה קצרה מלהכיל: לאור מיחרי הנדלן הקפואים העסקאות שלא זזותף והכי חשוב: עליית שיעורי ריבית , שהזיזה הרבה דברים החל מתחשיב אפס, דרך עליות מימון לפרוייקטים יעד לקיחת משכנתא של "פראיירים" חדשים בריביות הזויות. פר_עה עלינו. ומי אמר שאנחנו בני חורין...?
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.
