אושרה תב"ע להקמת 1,350 דירות בדרום ת"א - כמה צפויה לעלות דירה?
הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז תל אביב אישרה למתן תוקף תכנית להקמת שני מתחמי פינוי בינוי בשכונת נווה עופר בדרום תל אביב. שני המתחמים הצמודים יכללו בסה"כ הריסת 422 יח"ד קיימות ב-21 מבנים והקמתן של 1,353 יח"ד חדשות ו-2,700 מ"ר שטחי מסחר.
בשכונת נווה עופר נמכרות דירות במחירים זולים יחסית - בהתאם לאלה בדרום תל אביב. המחיר הממוצע למטר עומד על 31 אלף שקל, כמחצית מהממוצע באזורים אחרים בתל אביב. בשכונה יש מבנים רבים שנבנו בשנות ה-60 וה-70, כך שיש בה פוטנציאל התחדשות עירונית. בפרוייקטים החדשים מוכרים בשכונה דירות סביב 33-34 אלף שקל למטר, מעט יקר יותר מהממוצע. דירות ישנות יימכרו החל מ-27 אלף שקל למטר.
בפרויקט במתחם האירוס הממוקם בין הרחובות שז"ר, האירוס ותל גיבורים יוקמו בסך הכל 510 יח"ד בארבעה מבנים, מתוכן 31 יח"ד המיועדות עבור דיור בהישג יד וכן 900 מ"ר שטחי מסחר, במקומן של 172 יח"ד קיימות ב-8 מבנים שיהרסו. בפרויקט במתחם רסקו הממוקם בין הרחובות תל גיבורים, הדקל ושז"ר, מקדמת יובלים בשיתוף עם חברת תדהר הקמת 843 יח"ד חדשות, מתוכן 54 מיועדות לדיור בהישג יד, במקומן של 250 יח"ד קיימות ב-13 מבנים שייהרסו וכן 1,800 מ"ר מסחר.
החברה דיווחה כי קיבלה את הסכמת הרוב הדרוש מבין בעלי הדירות בשני המתחמים בכדי להתקדם בתכנון הפרויקט. שכונת נווה עופר, נקראה במקור שכונת תל כביר, היא הדרומית ביותר בעיר וגובלת בחולון.
- מה קורה לרוכשים בפרויקטים שלא מגיעים לקו הסיום?
- מתחם "העלייה השנייה" בחיפה מתקדם: כמה תעלה דירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדברי איציק ברוך, מנכ"ל ובעלי קבוצת יובלים: "מדובר בפרויקט בקנה מידה גדול בדרום תל אביב, בשכונת נווה עופר שנמצאת בתנופת ההתחדשות עירונית משמעותית. השכונה במיקום מרכזי ובעלת נגישות תחבורתית גבוהה, סמוכה לצירי תנועה ראשיים ותכנון תחבורה ציבורית. אנו מאמינים מאוד באזור ופועלים בשכונה לאורך זמן בשיתוף עם בעלי הדירות והרשויות, והשקענו משאבים רבים לאישור התכנית הכוללת מאות יח"ד ואלפי מ"ר למסחר.
"החברה צברה ניסיון רב בפרויקטי התחדשות עירונית בערים רבות ואנו מקדמים אלפי יחידות דיור במסגרת פינוי בינוי כדי להפוך את השכונות הישנות שסובלות מהזנחה לאזורים חיים ואטרקטיביים".
- 3.משה 11/09/2023 09:06הגב לתגובה זו3.4 מיליון ל100 מטר בדרום תל אביב אתם השתגעתם
- dw 11/09/2023 11:39הגב לתגובה זונווה עופר ממוקמת קרוב לדרום הרצל ושכונת פלורנטין. בשביל ת"א זה מחיר נוח, הדומה לר"ג למשל. מה שכן חשוב לציין שמדובר בשכונה שיותר מתאימה לציבור הדתי והמסורתי בעיר. זה ממש ממש לא פלורנטין. לדתיים השכונה בהחלט מומלצת.
- 2.משה ראשל"צ 10/09/2023 19:49הגב לתגובה זודרום תל אביב
- dw 11/09/2023 11:32הגב לתגובה זונווה עופר היא שכונה אטרקטיבית לציבור הדתי והמסורתי בעיר. המסתננים גרים ב 3 שכונות מאד מסויימות: נווה שאנן (רוב מוחלט מהגרי עבודה), שפירא (עוברת ג'נטריפיקציה) והתקווה. זהו. בניגוד לסטיגמה - רוב תושבי דרום ת"א הישראלים *אינם* גרים ליד מסתננים, וכאשר משקללים זאת עם מזרח, מרכז וצפון ת"א אנו למדים כי כמעט כל התל אביבים *אינם* גרים ליד מסתננים.
- 1.מני 10/09/2023 18:07הגב לתגובה זוצאו לנו כבר מהעיר עם הפינוי בינוי הארור שלכם
- dw 11/09/2023 11:35הגב לתגובה זווהתושבים מרוצים. מדובר במבנים ישנים מאד, במצב תחזוקה גרוע כי התושבים במצב סוציואקונומי לא גבוה, והחלפה שלהם בחדשים תשפר משמעותית את תנאי המגורים של התושבים. השכונה גם איננה צפופה כך שאין שום בעיה עם מיזמי פינוי בינוי.
בעל השליטה ויו"ר אבו פמילי מגורים, צחי אבו. קרדיט: ישראל הדריאבו פמילי זוכה ב-40 דירות במגדלי דה וינצ'י תמורת 61 מיליון שקל
צחי אבו חברת אבו פמילי, בבעלותו של צחי אבו, זכתה במכרז חוזר לרכישת 40 דירות במגדלי דה וינצ'י בתל אביב. ההצעה הזוכה של החברה עמדה על כ-61 מיליון שקל, מה שמייצג מחיר ממוצע של כ-1.5 מיליון שקל לדירה. מחיר זה נמוך משמעותית מהמחירים הנהוגים בשוק באזור וכן מהעלות
המשוערת לבנייה.
המכרז החוזר התקיים בנובמבר 2024, לאחר כישלון המכרז הקודם באוגוסט 2024, שבו נקבע מחיר מינימום של 101 מיליון שקל שהרתיע רוכשים. הפעם, מחיר המתחם הופחת ל-43.2 מיליון שקל, וההצעה הזוכה גבוהה ממנו בכ-17.8 מיליון שקל בלבד. עם זאת, המחיר הכולל עדיין נמוך בעשרות אחוזים מהערכת השווי של הדירות במתחם.
התנאים במכרז דרשו מכירה של כל 40 הדירות לרוכש אחד, כאשר הדירות מיועדות להשכרה לצמיתות ללא אפשרות מכירה עתידית. כל הדירות הן בגודל 88 מ"ר ומפוזרות בשווה בין שתי קומות נמוכות במגדל הדרומי והצפוני.
בעל השליטה ויו"ר אבו פמילי מגורים, צחי אבו: "אנו שמחים על הזכייה במכרז ומתכוונים להמשיך לאתר עסקאות נוספות שיניבו תשואה משמעותית, רווחיות למשקיעים ובשורה לשוק השכירות. אנו מאמינים כי השוק נמצא בתקופה
נוחה לאיתור הזדמנויות נוספות כמו זו שכעת נקרתה בדרכנו."
- צחי אבו: "אנחנו לא חברת נדל״ן מניב קלאסית, כל נכס אצלנו עובר השבחה"
- ארי נדל"ן מתקדמת עם ההרחבות באילת ובאשדוד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האתגר המרכזי: נזקי הטיל מאיראן
אחד האתגרים המרכזיים ברכישה זו הוא הנזק הכבד שנגרם למגדל הצפוני בעקבות טיל ששוגר מאיראן באוקטובר האחרון. בעקבות הפגיעה, הדיירים פונו והחל תהליך תיקונים מורכב. רשות מקרקעי ישראל הודיעה כי הדירות במגדל הצפוני סגורות ולא ניתן היה לבקר בהן במסגרת המכרז. הזוכה במכרז יידרש לשאת בעלויות התיקון של הנזקים, לרבות השתתפות בתיקון השטחים הציבוריים בבניין, ללא פיצוי ממס רכוש, מה שמסביר את המחיר הנמוך יחסית.
פינוי מבנים; קרדיט: רמ"יהשמאי הממשלתי קובע 16% רף תחתון לרווח יזמי בפינוי-בינוי במחוז ת"א
העדכון קובע לראשונה רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, עם 16% בממוצע בתל אביב, כרף מקצועי להיתכנות כלכלית, במטרה לצמצם סיכון לאי-מימוש מיזמי פינוי-בינוי ולאזן בין כדאיות יזמית למגבלות התכנון; על רקע ירידת המחירים האם היזמים אכן עומדים ב-16%?
השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים פרסם עדכון מקיף לערכי הרווח היזמי המזערי בתוכניות פינוי־בינוי, בהתאם לסמכותו לפי תקן 21.1 ולאחר בחינה מקצועית מעמיקה של השינויים שחלו בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות. מדובר בעדכון ראשון מאז יוני 2022, שנעשה על רקע עלייה
חדה בריבית, התייקרות תשומות הבנייה, האטה בקצב המכירות, גידול במלאי הדירות הלא־מכורות והתארכות משכי הביצוע – כולם גורמים שמגבירים את רמת הסיכון היזמי במיזמי התחדשות עירונית.
עיקר העדכון נוגע למחוז תל אביב, שבו נקבע שיעור רווח יזמי מזערי ממוצע של 16%, בהתחשב ברמות הסיכון, מאפייני השוק והנתונים הכלכליים העדכניים.
בנוסף, לראשונה נקבעו ערכי רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, בצירוף טווחי שונות בכל מחוז, המשקפים הבדלים אזוריים בסיכון ובכדאיות. העדכון נועד לאזן בין הצורך בכדאיות כלכלית מספקת לקידום מיזמי התחדשות עירונית לבין המגבלות התכנוניות, ובראשן יכולת הציפוף המוגבלת במרחב העירוני. במסמך הודגש כי ככל שהתכנון מאפשר זאת, אין מגבלה על רווחיות גבוהה יותר, ואף רצוי לשמר רווחיות מספקת שמגדילה את סיכויי המימוש ומיטיבה עם היזמים ועם בעלי הדירות.
הרווח היזמי המזערי מהווה רף מינימלי להיתכנות כלכלית, שמתחתיו גדל באופן משמעותי הסיכון לאי-מימוש הפרויקט. מדובר בכלי מקצועי לבחינת כדאיות, ולא ברווח נורמטיבי או רצוי. מטרת העדכון היא שמירה על איזון מקצועי בין קידום ההתחדשות העירונית לבין תכנון בר־מימוש, היתכנות כלכלית והפחתת הסיכון לאי־ביצוע של תוכניות מאושרות.
- מה קורה לרוכשים בפרויקטים שלא מגיעים לקו הסיום?
- פנטהאוז לבעלים, מחיר מופרז לדייר: היזמית הפסידה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עיקר העדכון נוגע למחוז תל אביב, שבו נקבע שיעור רווח יזמי מזערי ממוצע של 16%, נוכח ירידה ריאלית במחירי הדירות, רמות מלאי גבוהות, קצב מכירות איטי ועלויות מימון וביצוע גבוהות. לראשונה נקבעו גם ערכי רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, בצירוף טווחי שונות, המשקפים הבדלים אזוריים במאפייני השוק, רמת הביקוש והסיכון: במחוזות המרכז, תל אביב וירושלים – 16% בממוצע, ובמחוזות הצפון, חיפה והדרום – 17% בממוצע.
