האם זה הפתרון למשבר הדיור? היתר ל-27 אלף יח"ד בהתחדשות עירונית
שנת שיא בהוצאת היתרי בנייה להתחדשות עירונית, כ-27,000 יח"ד ברחבי הארץ קיבלו היתרים. מדובר על הכפלת היתרי הבנייה בערים שחתמו על הסכמי מסגרת להתחדשות עירונית עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית - הערים יקבלו מענקים בהיקף כולל של כ-221 מיליון שקל. בשנת 2023 צפויה מגמה דומה.
מדובר בהחלט בבשורה טובה לשוק הדיור. גם בנק ישראל בהמלצותיו לממשלה וגם מומחי נדל"ן מציינים את החשיבות של החלפת בניינים קטנים וישנים של 3-4 קומות במגדלים של 10-20 קומות. בצורה כזו אפשר לצופף את האוכלוסייה ולייתר את הצורך בנסיעות ארוכות לעבודה, להפוך את התחבורה הציבורית במרכז הארץ להרבה יותר משתלמת כלכלית, לייתר את הצורך בתחבורה פרטית ועוד ועוד (הנה ההיגיון בתוכנית).
אבל צריך לומר מעבר לכך שהסיפור הוא הרבה יותר גדול מעוד התחדשות עירונית או עוד היתרים לבנייה חדשה - הסיפור המרכזי הוא ריבית בנק ישראל: הריבית ירדה לאפס מאז 2008 והתוצאה הייתה זינוק במחירי הנדל"ן. כעת המגמה הפוכה - הריבית עלתה ולכן שוק הדיור נעצר. זו האמת. זה קורה בעולם וזה קורה גם בארץ. המחירים עלו בגלל הריבית האפסית והם נעצרים כשהריבית עולה - כי הציבור נאלץ לקחת פחות משכנתאות ופחות כסף. אז האם העלאת הריבית נכונה? בוודאי, בגלל הרבה סיבות (עצירת האינפלציה ועצירת שוק הנדל"ן). אבל הבעיה שאנשים שלקחו על עצמם - בחוסר אחריות אישית - משכנתאות בהיקפים עצומים משלמים את המחיר. הם רואים את ההחזרים החודשיים שלהם מזנקים ב-1,00-1,500 שקל בחודש ולא מאמינים. אבל הבעיה היא לא עליית הריבית אלא לקיחת משכנתאות בהיקפים גדולים מדי ממה שהאדם היה יכול להרשות לעצמו.
בכל מקרה, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מסכמת שנת שיא בהוצאת היתרי בניה להתחדשות עירונית ברחבי הארץ לכ-27,000 יחידות דיור, כאשר הקפיצה הגדולה בהיתרים נובעת מהצלחתם של הסכמי המסגרת להתחדשות עירונית. מתוך כלל ההיתרים, כ-16,000 היתרים ליחידות דיור אושרו בפרויקטים של תמ"א 38 וכ-11,000 אושרו בפרויקטים של פינוי בינוי.
- הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
- רשות ני"ע מיישרת קו: הנחיות חדשות לחשבונאות בעסקאות קומבינציה בהתחדשות עירונית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעדכנים כי הם נערכים להעברת המענק לרשויות המקומיות התומכות בהתחדשות עירונית. ההסכמים, שמבוססים על מנגנון תחרותי בין הרשויות המקומיות שחתמו עליהן, במטרה לתמרץ הוצאה מהירה של היתרי בניה, איפשרו קבלת מענק עבור היתרים החל מתחילת אוגוסט 2021 ועד סוף שנת 2022, כאשר ככל והרשות המקומית מוציאה יותר היתרים היא מקבלת נתח תקציבי גדול יותר בעבור פיתוח התשתיות, מתוך קופה שהעמידה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית למטרה זו, שהיקפה הכולל 440 מיליון שקל.
- רוטשטיין תקים 493 דירות בקריית גת; צפי להכנסות של 852 מיליון שקל
- השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
התמריץ הניתן מכוח ההסכמים הוכיח את יעילותו, נוכח הנתונים המעידים על כ-5,200 היתרי בנייה שניתנו ליחידות דיור בפינוי בינוי בשנת 2021, וכמות כפולה מזו בשנת 2022, עם כ-9,500 יחידות דיור בפינוי בינוי בערים אלו. עוד יוזכר, כי בעשור החולף, בין השנים 2010-2020 ניתנו בכל שנה כמות של כ- 1000 עד כ- 3000 היתרי בניה בכל שנה, בלבד.
נוכח הצלחת המנגנון של הסכמי המסגרת לקידום ההתחדשות העירונית, הגיע שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף, לסיכום קואליציוני לפיו במסגרת תקציב המדינה הקרוב יובטח תקציב נוסף של 550 מיליון שקל לטובת המשך ביצוע ההסכמים הללו, ואף הרחבתם למעגל נוסף של רשויות מקומיות בשנים 2024-2023.
יצחק גולדקנופף, שר הבינוי והשיכון: "התחדשות עירונית מספקת איכות חיים, שדרוג תשתיות ודיור חדש ובטוח יותר, עבור אזרחי ישראל המתגוררים בערים ותיקות. יחד עם כלל הפעולות שאנו מבצעים בכדי לקדם פתרונות דיור, במסגרת ההסכמים הקואליציוניים הצלחנו להשיג תקציבים שיגבירו את מגמת ההתרחבות של ההתחדשות העירונית לכל רחבי הארץ ואלו באים לידי ביטוי בהיתרים הללו".
אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "ענף ההתחדשות העירונית בישראל הוא הענף הצומח ביותר בתחום הדיור. הרגולציה שהשתכללה, הניסיון הנצבר בקרב החברות הרבות הפועלות בתחום, ועידוד הפעילות בכלים ובמשאבים ממשלתיים, הביאו למספרי שיא של היתרי בנייה בשנה האחרונה. בתוך כך ראינו את משמעותו של התמריץ הכספי שהועמד לטובת הרשויות המקומיות מכוח הסכמי המסגרת להתחדשות עירונית, ואשר הביא להגדלת היקף וקצב ההיתרים בשנה זו. בשנת 2023 נשאף לשמור ואף להעצים את המומנטום, במטרה להביא לקידום ולהאצה של מיזמי התחדשות עירונית, הן במרחבים בהם היא פועלת כבר היום, והן במרחבים חדשים אשר לא עלו עד היום על מפת ההתחדשות העירונית. אנו צופים עלייה נוספת בהיקפי התכנון והמימוש של פרויקטים, עם תפוקת פעילות מלאה במרכז הארץ, לצד ניצני התחדשות בפריפריה".
- 7.רונן 06/02/2023 10:15הגב לתגובה זווללא השתתפות בנטל, ללא ארנונה, אגרות ביטחון אבל עם קצבאות והבטחות הכנסות. אין כמו צמיחה דמוגרפית כדי לחיות בגן עדן בלי לעבוד, ללמוד ולשרת סדיר 3שנים ולהזרק לאבטלה.
- 6.תמשיכו לעודד ירידת מוחות מן הארץ. (ל"ת)רונן 06/02/2023 10:10הגב לתגובה זו
- 5.ירון 01/02/2023 13:29הגב לתגובה זוואז יחזרו אחוז גדול של משקיעים לבורסה במקום להשקיע בנדל"ן ולהרים את המחירים. בנוסף מחזורי הבורסה יעלו והמדינה תרוויח פי כמה מהמס שמרוויחה היום אחרי שאחוז גדול ברח להשקיע בנל"ן
- 4.גברי 01/02/2023 12:01הגב לתגובה זולמה לא עשית כלום בזמן שהייתם בשלטון אני חושב שזה מפחד שיפגע במחירים הדימוי יין של הדירות בצפון תל אביב והרצליה פיתוח אז לך ותלמד שיעור בעשיה במקום שתברבר לנו מידי פעם
- לגברי 01/02/2023 12:52הגב לתגובה זוכפי כמפורט בכתבה "הוכפל קצב ההיתרים בפרויקטים של התחדשות עירונית, והמגמה צפויה להימשך" רק נקווה שהממשלה הנוכחית לא תיקח אותנו חזרה אחורה שלא ותפנה את מירב משאבים רק לחרדים ולשטחים.
- דוד 01/02/2023 17:59שקד ולא לפיד
- 3.בדיחה עצובה 01/02/2023 10:36הגב לתגובה זואצלינו בביניין ברמת גן עשו תמ"א 38. מחיר דירה שלושה חדרים הוא כ2 מיליון, ארבעה חדרים זה כבר 2.7 מיליון, וחמישה חדרים זה כבר 3.5 . אני לא מדבר על פנטאוז או על דירת הגן למטה. למי שאין הון עצי המשכנתא תתחיל מעשר לחודש, קפיש
- 8 01/02/2023 12:57הגב לתגובה זו3 מיליון ל 3 חדרים. 4 מיליון ל 4 חדרים. 5 מיליון ל 5 חדרים. אולי בשכונות העניות המחירים הם כמו שכתבת.
- 2.לדעתי 01/02/2023 09:42הגב לתגובה זועלית הריבית להגדלת ההיצע תביא לירידת מחירי הנדלן.בוודאות מלאה
- חגי 01/02/2023 11:04הגב לתגובה זוא. הממשלה לא ממש רוצה שירדו כי אובדן כסף מהמיסוי ישאיר בור.ב. חשש מיציבות המערכת הבנקאית שנתנה משכנתאות ענק לפי שווי נכסים גבוה, וכעת יש צפי למימושים מהירים (היות והלווים הלא אחראיים לא יוכלו לעמוד בתשלומי ההחזר) ואם המחיר ירד, יישאר בור לא מכוסה אצל הבנקים שיםגע בהם קשות.3. אם המחירים ירדו, יזמים ייבנו פחות. כשגם הביקוש וגם ההיצע יורדים, המחירים יישארו יציבים.4. אולי יהיה תיקון קטן במחירים אבל לא משמעותי...
- 1.לדעתי 01/02/2023 09:42הגב לתגובה זועלית הריבית להגדלת ההיצע תביא לירידת מחירי הנדלן.בוודאות מלאה
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?
מתי משלמים על השכרת דירה אפס מס, מתי 10% ומתי 50%, ומתי הפעילות נחשבת עסקית ומה המשמעות?
שכר דירה שוק השכירות בישראל נהנה מהקלות מיסוי פוליטיות - משה גפני יו"ר וועדת הכספים נלחם במס על משכירים בכל כוחו, הוא זרק את נציגי האוצר שהגיעו לוועדה בטענה ש"אל תבואו אלי כל כמה חודשים, לא קרה שום דבר, זה בזבוז זמן שלנו". כשהאוצר ורשות המסים רצו שיהיה דיווח כולל כדי שיוכלו לעלות על כאלו שלא מדווחים, גפני לא העלה את הדיון לישיבה. הוא זה ששולט בסדר יום הכלכלי והוא זה שבעצם מונע מס הוגן והגון על שכר הדירה. שי אהרונוביץ', מנהל רשות המסים אומר מעל כל במה אפשרית שחייבים להעלות את המס על שכר דירה כדי שיהיה כמו מס על רווחים מבורסה, אבל גפני לא מוכן להקשיב. הוא מוכן להעלות את המע"מ ב-1%, הוא מוכן להטיל גזרות כלכליות על כולם, גם על מי שאין לו, אבל במשכירים שיש להם דירות להשקעה ולרוב הם משכבות מבוססות ועשירות הוא לא מוכן לגעת.
אוי זאת באמת התפיסה שלו, אולי הוא מגן על אינטרסנטים עם הרבה דירות, צריך גם להזכיר שיש הרבה מאוד חברי כנסת שיש להם כמה דירות. זה עוול גדול למסות את הציבור כולו ובתוכו גם ציבור חלש ב-1% נוסף במע"מ ולא לגעת במס על שכר הדירה שהוא כיום מס מגוחך.
יש שלוש אפשרויות למיסוי שכר דירה: מס מופחת של 10% על ההכנסה נטו ללא ניכויים (מסלול פופולרי וקל), תשלום מס שולי לפי מדרגות המס הרגילות (עד 50%) עם אפשרות לניכוי הוצאות כמו פחת וריבית, או פטור ממס עד תקרה של כ-5,500 שקל לחודש לדירה. לעומת מדינות אחרות בעולם המערבי, שבהן שכר דירה ממוסה לעיתים כהכנסה רגילה בשיעורים של 30%-50%, המיסוי בישראל נחשב נמוך – מה שמושך משקיעים אבל מעורר ביקורת רבה בטענה שישראל ממשיכה "להגן" על משקיעי נדל"ן בזמן ששכירים נושאים בנטל כבד יותר - למה שמיסוי על שכר דירה יהיה אפס או נמוך בעוד שמיסוי על עבודה הוא עד 50% ומיסוי על רווחים בשוק ההון הם 25%? אין באמת סיבה טובה.
על הרקע הזה, משכיר של 6 דירות שחולקו ל-8 דירות העז לטעון שההכנסות משכר דירה הם לא מעסק. הוא ציפה לשלם 10% וטען שזה לא עסק כי בעסק משלמים לפי שיעור מס שולי שיכול להגיע ל-50% וזאת למרות שלפי כל הגיון בריא מדובר בעסק לכל דבר ועניין. זה כסף גדול, זה דורש התעסקות, וזה מנגנון של כמה דירות.
- השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
- משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
קריאה רלבנטית לכתבה:
