כמה תעלה לכם דירה בצפון הישן של תל אביב?
מחירי הדירות מחירי הדירות במחוז תל אביב עלו באוגוסט-ספטמבר בתל אביב ב-0.3% מיולי אוגוסט, או ב-8.8% שנה קודם לכן. זהו הנתון שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אך כאמור הוא נוגע למחוז כולו שכולל גם ערים שכנות שמשפיעות על הממוצע. מה שנכון לממוצע במחוז נכון גם לגבי הנתון על תל אביב עצמה. אבל איך נראים איזורי האולטרה ביקוש של עיר המגה ביקוש, אם לכנותם כך? למשל, כמה עולה מ"ר בצפון הישן?
אינדיקציה לכך ניתן לקבל מנתוני עסקאות יד 2 שמפרסמת סוכנות הנדל"ן רימקס ושבוצעו בתקופה האחרונה. לא מזמן, ברחוב בן עזרא נמכרה דירת שני חדשים ב-3.3 מיליון שקל. הנכס בקומה ראשונה מתוך שלוש באותו בניין, ושטחו 57 מ"ר, מה שמשקף מחיר של כ-58 אלף שקלים למ"ר. לא רחוק משם, דירת קרקע בת שני חדרים (גם כן בניין בן 3 קומות) בשטח 44 מ"ר עם מרפסת של 9 מ"ר, נמכרה ב-2.275 מיליון שקל, כלומר מחיר של 47 אלף שקל למ"ר.
בקיץ, דירה גדולה יותר של 3 חדרים, פנטהאוז דופלקס בקומה 4 בשטח 85 מ"ר עם מרפסת ששטחה 30 מ"ר, עם חניה ומעלית, נמכרה ב-5.1 מיליון שקל. כאן החישוב מביא למחיר של 51 אלף שקל למ"ר. ברחוב עמדן באזור, דירה 4.5 חדרים בקומה ראשונה מתוך 7, גם היא עם חניה ומעלית, ושטחה הכולל 104 מ"ר, נמכרה ב-5.85 מיליון שקלים - מחיר של 56 אלף שקל למ"ר.
רק עסקאות אלה מלמדות על סביבת מחירים של כ-55 אלף שקל למ"ר, לדירה יד שניה, וכמובן שישנה שונות בין הנכסים. שטחים ריקים באזור המבוקש כמעט ואין, וכמו אזורים אחרים בעיר, הבנייה החדשה נעשית במסלול של פינוי בינוי. אז בכמה כסף נמכרות דירות בפרויקטי תמ"א שם? כמה מחברות הנדל"ן הנסחרות בתל אביב דיווחו על פרויקטים מסוג זה, וגם דרך הדיווחים שלהן אפשר לחוש את הדופק בשוק.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כך למשל, אצל פרשקובסקי -1.81% ברחוב בני דן במקום שני בניינים עם 55 דירות יוקמו 4 בניינים עם 106 דירות. בפרי סייל דירת 2 חדרים תימכר בהחל מ-3.680 מיליון שקל. דירת 3 חדרים החל מ-5.150 מיליון שקל ודירת 5 חדרים בהחל מ-8.015 מיליון שקל. לוינשטין הנדסה -2.17% תבנה באנטיגונוס שני בניינים בהם 44 דירות במקום שניים קיימים בהם 26 דירות כיום.
- 11.אלה אינן דירות ,אלה הן חורבות במחירי טירה. (ל"ת)שולמן 11/01/2022 12:50הגב לתגובה זו
- 10.שולתתתת1 12/12/2021 09:04הגב לתגובה זואנשים איבדו את זה.דירה בחמש מיליון? לא עדיף לקנות במקום אחר במיליון ולחיות עם הארבע בלי לעבוד יותר? בכלל לא ברור מדוע המדינה מאפשרת תעסוקה בעיר היקרה הזו, מדוע לא פותחים מקומות תעסוקה במקומות אחרים?
- 9.אולה 11/12/2021 21:21הגב לתגובה זוהמחירים כאלו כי אלו שכונות מקסימות, יאבדו את כל הקסם ואופי השכונה עם הבניינים הגדולים ואז המחירים ירדו
- 8.קוף 11/12/2021 10:29הגב לתגובה זומה זה המחירים האלה? מישהו פה השתגע
- 7.עמרם 11/12/2021 09:06הגב לתגובה זוכיום כל בלוק בבנינים האלה בתל אביב עולה עשרת אלפים שקל ומאחר והדירה בנויה מאלף בלוקים אז ערכה הוא עשר מליון שקל ותאמינו לי שזה גם נכון
- נחום 12/02/2022 13:57הגב לתגובה זוכול מחיר מוצדק ?
- 6.יהודה 11/12/2021 08:52הגב לתגובה זומי רוצה לגור בעיר הכי צפופה, מזוהמת, ורועשת בעולם עיר שכולה ליכלוך זוהמה וסירחון אדי דלק לתל אביב באים לבלות וחוזרים הביתה מחוץ למקום המטריד הזה
- 5.לבנות דירות כאלה עולה לקבלן 700אלף שח כולל רווח סביר (ל"ת)אריה 11/12/2021 00:06הגב לתגובה זו
- 4.חולדאי מתעלל בתושבים 10/12/2021 20:13הגב לתגובה זוכי הזקן צר העין ביטל חניות בשיטתיות בטח הוא מצפה שבשבת יגיעו ברגל לעיר . תושבי תל אביב מזוכיסטים ככל שחולדאי התעלל בהם יותר בחרו בו יותר. לא פלא שכל ישראלי מוציא עוד דרכון משאת הנפש היא לעוף מפה המדינה היחידה שכל אזרח נושא עיניו למקום אחר. כי ממש רע פה מה שלא עושים עושים בכוונה רע
- 3.מס גודש 10/12/2021 19:40הגב לתגובה זואף אחד לא יגיע כבר לת"א בטח לא משפחות עם ילדים קטנים .העיר תהיה מסוגרת וככה כל תושבי המדינה כל אחד יסתגר בעיר שלו ככה המדינה תוכל לשלוט על כולם יותר טוב. המדינה תהיה רק לעשירים שמשלמים מס גודש או שהעבודה תשלם עליהם כבר עכשיו אנשים לא רוצים להגיע לתל אביב אין חניה במקום זה יש שבילי אופניים חולדאי הפך את העיר לעיר הנוער אין התחשבות בזקנים ובילדים קטנים ובהורים לילדים קטנים .מס גודש זה בעצם גדר אין יוצא ואין בה . מדינת ישראל הזויה ומטופשת ואזרחי ישראל תמיד סבלו מהטמבלים שבשלטון
- 2.שולמן 10/12/2021 19:32הגב לתגובה זווביוקר מחיה שיהיה לו לבריאות.
- פתח תקווה 10/12/2021 20:07הגב לתגובה זוחוסר תכנון משווע וגם אין תחבורה ציבורית שכונת אם המושבות וכפר גנים מנותקות . חדר שינה ותו לא
- 1.אזרח 10/12/2021 19:08הגב לתגובה זוהיום שאפשר לעבוד מהבית מי צריך את ת"א
- מי עובד מהבית אינסטלטור או חשמלאי (ל"ת)לעבוד מהבית 10/12/2021 20:06הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
