הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

מנכ"ל אפריקה מגורים: "ירידות מחירים? ברמות הביקוש הנוכחיות - זה לא יקרה"

אורן הוד בשיחה עם Bizportal. "אנשים רואים את הכותרות מצד הממשלה - הן לא מחוברות לנתונים בשטח"
לירן סהר | (22)
נושאים בכתבה אורן הוד אפריקה מגורים

אפריקה מגורים -0.93% , מקבוצת אפריקה ישראל, מסכמת את הרבעון הראשון של 2015 עם מכירה של 125 יחידות דיור, בהיקף כספי של כ-292 מיליון שקל (חלק החברה כ-228 מיליון שקל), לעומת 109 יחידות דיור בהיקף של כ-254 מיליון שקל (חלק החברה כ-175 מיליון שקל) ברבעון המקביל אשתקד.

אורן הוד, מנכ"ל החברה, אמר ל-Bizportal: "במבחן התוצאה, אנשים רואים שהסיסמאות והכותרות של הממשלה לא קשורים לנתונים בשטח - אין פה דירות, אי אפשר להסתמך על פינוי צריפין, תל השומר, תע"ש, גלילות וסירקין, שכולם ביחד ייתנו כ-200 אלף דירות בעשור, או כ-20 אלף בשנה, כפתרון למחסור החמור בדירות. לא משנה מה יקבעו בהסכמים הקואליציוניים – דבר לא ישתנה כשחסרות כל שנה 45 אלף דירות וכשיש מחסור של 100 אלף דירות".

"לא יהיה פתרון ללא ראיה מקפת, אנשים צריכים להסתכל לטווח רחוק ולא על סיסמאות ריקות קצרות טווח, חייבים איכשהו לייצר את הדירות. גם תכנית מחיר מטרה בכל קרקעות המדינה לא בהכרח תפתור את המצוקה – בראש העין שיווקו כ-3,000 דירות במחיר מטרה, המחירים נשארו יציבים וזחלו מעט למטה, אבל בפתח תקווה הסמוכה הם רק המשיכו לעלות".

הוד לא מפחד מכך שהמשקיעים יברחו מהשוק ברגע שהריבית תעלה – "אני לא רואה בטווח של שנה עליית ריבית, מה שהעולם עושה רואים אצלנו בפער של כמה שנים. ידענו בשנים האחרונות להיות בסיטואציה של 33% משקיעים, אבל היו גם 25% משקיעים. דווקא עליית ריבית תוביל לזחילה מעלה של המחירים בגלל עלויות המימון הגבוהות יותר של הקבלנים, ייקח יותר זמן לבנות ועקב המחסור בדירות המחירים ימשיכו לעלות. אין ספק שעצוב שהגענו למצב שהורים ממשכנים את הפנסיות שלהם לצורך רכישת דירה".

לדבריו, בינתיים יש תנועה מאוד ערה של קונים במשרדי המכירות והוא אינו רואה כיצד משה כחלון, שר האוצר המיועד, ישנה את המצב –  "כחלון התקרר בנושא מס הרכישה ומדבר כעת על הורדה של 5%-10% במחירי הדירות. נדע להסתדר עם ירידה בסדר גודל כזה. העניין הוא שלא צריך להמציא את הגלגל, יש חלופות דיור בחריש ובקריית גת, אבל צריך לחשוב גם על פתרונות של חינוך, תעסוקה ורצון לחיות בדירה מודרנית במקומות האלה. אפשר לייצר דירות ב-900 אלף שקל עד מיליון, על ידי הורדת המיסוי, את המע"מ הכפול שמשלמים. העניין הוא שאין שום התווית כיוון ל-5-8 שנים קדימה".  

אפריקה מגורים סיכמה את הרבעון הראשון של 2015 עם הכנסות ממכירת דירות של כ-98 מיליון שקל, לעומת כ-109.3 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הירידה נובעת מאכלוס גבוה יותר של יחידות דיור אשתקד וכן שינוי בתמהיל אשר כלל אכלוס של דירות יקרות יותר אשתקד (החברה מכירה בהכנסות רק עם מסירת הדירה, בהתאם לכללי החשבונאות). הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות צמח ברבעון בכ-35% והסתכם בכ-12.2 מיליון שקל לעומת כ-9 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

נכון ליום ה-31 במרץ 2015 מצויות 2,063 יחידות דיור בביצוע ובשיווק טרם ביצוע, מתוכן נמכרו 869 יח"ד כאשר השווי החוזי של המכירות הינו כ-1.5 מיליארד שקל  (חלק החברה).

קיראו עוד ב"נדל"ן"

סעיף מלאי בניינים למכירה גדל  מ- 1.396 מיליארד שקל נכון ל-31 בדצמבר 2014 ל-1.432 מיליארד שקל ליום 31 במרץ 2015. בסה"כ לחברה (כולל שותפים) זכויות לכ-5,450 יח"ד מתוכם כ-3,600 עם תב"ע מאושרת.

תגובות לכתבה(22):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 14.
    בא 11/05/2015 09:13
    הגב לתגובה זו
    מפקיעים אדמות ובונים בכמויות .כמו שהונים בסין או הודו .
  • 13.
    מי שהוא יכול להגיד לי מה יעשו עם העלייה מצרפת ומאירופנ (ל"ת)
    אבי 11/05/2015 01:05
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    להקיא. (ל"ת)
    ק 10/05/2015 20:43
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    ' 10/05/2015 20:42
    הגב לתגובה זו
    הרי מה איכפת לך מאלה שעובדים 12-14-16-18 שעות ביום ולא מגיעים לכלום..העיקר שלך יהיה בונוס.
  • 10.
    בא 10/05/2015 16:19
    הגב לתגובה זו
    אותם יקבלו הקבלנים הזרים בחינם ,יש המון שדות סביב כול ישוב ,יותר חשוב לגדל דירות מאשר בננות .
  • 9.
    בא 10/05/2015 16:14
    הגב לתגובה זו
    אותם יקבלו הקבלנים הזרים בחינם ,יש המון שדות סביב כול ישוב ,יותר חשוב לגדל דירות מאשר בננות .
  • 8.
    כלכלן 10/05/2015 15:40
    הגב לתגובה זו
    מה שקובע את רמת המחיר זה לא הביקוש אלא כח הקנייה של הקונה. אם הביקוש הוא שקובע את המחיר אז למה אתה לא מעלה את מחיר הדירה ל-20 מיליון דולר? פשוט מאוד כי אין לקונים כח קנייה של 20 מיליון דולר. הריבית האפסית גורמת לכח קנייה מעוות שבו כל מי שיכול להחזיר 4000 שקל בחודש יכול לקחת משכנתא של מיליון שקל. אוטוטו הריבית בארה"ב מתחילה לטפס (הנגידה כבר רמזה על כך בשבוע שעבר כשטענה שהנסד"ק מנופח וזה יכול לגרום לאסון) ואז תראה איך המחירים יירדו על אפך ועל חמתך.
  • ישראלי 10/05/2015 16:42
    הגב לתגובה זו
    ניחשת? המחירים יעלו מחדש. ככה זה, היזמים לא פראיירים והקבלנים לא יעבדו בהתנדבות. המצב לא פשוט, משחקי הכבדת מיסוי אינם הפיתרון, צריך היצע קרקעות מתוכננות+ הקלת מיסוי+ הבאת אלפי עובדים לענף הבנייה+ תיעוש הבנייה.
  • כלכלן 10/05/2015 18:59
    אז בעצם אתה אומר שמחירי הדיור לא יכולים לרדת לעולם פחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחח הצחקת אותי. מעניין שהקבלנים בארה"ב לא חשבו על הטריק הזה כשהתפוצצה שם בועת הנדל"ן וכך הם היו מונעים את פיצוץ הבועה (לפי שיטתך כמובן). כשהריבית תעלה (והיא תעלה) עשרות אלפי ממונפים לא יעמדו בתשלומים ויחזרו לגור אצל ההורים. השוק יהיה מוצף בדירות בדיוק כפי שקה בראה"ב באירלנד ובספרד.
  • 7.
    יש קרקעות בגוש דן 10/05/2015 13:02
    הגב לתגובה זו
    כל פוליטיקאי, קבלן, עיתונאי שמדבר על "מחירי הדיור" ולא עושה הפרדה בין שכר דירה למחיר הנכסים, לא מבין בכלל מה קורה סביבו. הניתוק בין שכר הדירה למחיר הנכס לא ניתן להצדקה אלא אם הריבית תישאר אפס לתמיד. אין צורך לעודד ביקושים כדי להבטיח שהקבלנים יבנו הרבה. הרי מבקר המדינה הסביר שההיצע פה מוגבל בגלל בירוקרטיה. כחלון גם ישתמש במקל וגזר כדי לוודא שיזמי נדל"ן לא ידגרו על קרקעות, ואז היקף הבניה יואץ ויעבור בהרבה את הריבוי הטבעי. **שכר הדירה יירד ככל שצעירים יוכלו לרכוש בקלות דירות, בלי משקיעים מבוססים כלכלית שמתחרים בהם. המחיר הגבוה ביותר שהמוכרים יצליחו לקבל, יהיה בהכרח נמוך יותר מהיום ומחירי הנכסים יירדו. הצעירים שהצליחו לקנות יכנסו לדירות חדשות מקבלן, ויפנו המוני דירות שאותן הם שוכרים היום. לא יהיו הרבה צעירים שקופצים על הדירות שהתפנו, כי גם להם יהיה קל פשוט לקנות דירה וזהו. כל הדירות הפנויות בשוק ילחצו על המשכירים להוריד שכר דירה. **ידוע שבועת המחירים תתפוצץ באזור 2018 כי הריבית תעלה ואיש לא יצליח לקנות. חבל שבמשך 3 שנים האלה אנשים ימשיכו לקנות במחיר שיא. כחלון מתערב בגסות כי זו התרופה למצב
  • 6.
    יש קרקעות בגוש דן 10/05/2015 13:00
    הגב לתגובה זו
    ידוע לנו שמשרדים חדשים בתל אביב נמכרים במחירים של 12K-18K שקל למ"ר במרכז תל אביב, כאשר דירות נמכרות ב 30K-40K למ"ר באותו הלוקיישן. לכן ברור שאין בעיה של קרקעות, אחרת לא היו מוכרים אותן ליזמי בניה של משרדים במחיר מגוחך כל כך. גם ברור שאין בעיה של פועלים סיניים יקרים, כי הם אלו שבונים את המשרדים ומצליחים לעשות זאת בזול. ** מכאן ברור שהמחירים הגבוהים של הדירות בארץ נעוצים בביקושים הגבוהים. יש יותר קונים ממוכרים כי הריבית הנמוכה עיוותה לחלוטין את התמריץ לקנות דירות, והממשלה מוסיפה תמריצים להשקיע בנדלן וללא בבורסה (כנראה תמריצים מהתקופה שהנדלן היה בקיפאון וניסו לעורר אותו). בנק ישראל היה צריך לבצע מדיניות אנטי מחזורית ולהעלות ריבית אך אין לו יכולת לעשות זאת כשהעולם בריבית אפס. לכן הממשלה חייבת לבצע את המלצות קרן המטבע הבינלאומית, ולהקטין ביקוש על ידי מיסוי תושבי חוץ והגבלת משכנתאות נוספות. מס רכישה גבוה הוא פתרון זמני מעולה - זהו עיוות נגדי שסותר את העיוות המקורי של הריבית הנמוכה. ** ידוע לנו שאין מחסור רציני בדירות לפי זה ששכר דירה עלה 35% בעשור האחרון ואילו מחירי הנכסים עלו כמעט 90%
  • האמת המרה 10/05/2015 15:39
    הגב לתגובה זו
    לעלויות הבניה תוסיף את עלויות רכישת הקרקע + את עלויות הפיתוח + את עלויות מרתפי חניה + עלויות אגרות בניה + מס השבחה + מס שבח + מס רכישה + עלויות שיווק + עלויות ליווי פיננסי + עלויות מימון + רווח ליזם = על כל זה תוסיף מע"מ 18%
  • 5.
    כשלון למדינה 10/05/2015 12:57
    הגב לתגובה זו
    בכל פעם שיש חשש לירידת ביקושים, הקבלנים שוכחים שהם עצמם סיפרו על מחסור של 130,000 דירות. פתאום בלי המשקיעים לא יהיה למי למכור את הדירות?? מה שהם מתכוונים להגיד, זה שלא יהיה למי למכור במחירים הנוכחיים. לצעירים שנשארו ללא דירות, אפשר יהיה למכור בשיטה הישנה בלבד: מורידים מחיר ונפטרים מכל הסחורה בקלי קלות. אבל היזמים שרכשו קרקעות רשאים לדגור עליהן ולשלוט בהיצע, כי הממשלה ויתרה להם ב 1999 כשביטלה את הקנסות על פעילות כזאת. באירלנד ב 2002 הקבלנים הרימו כל צעקה כי הוטל מס רכוש על משקיעים במטרה לעצור את הבועה בחצי הדרך. הקבלנים התקשו למכור ויצרו לובי עם הבנקאים והמשקיעים, עד שהממשלה ביטלה את המס ונתנה הטבות להתחדשות עירונית וכפרית. הביקושים עלו, בנו 80,000 דירות בשנה (על מדינה פצפונת) והמחירים המשיכו לעלות. בדיעבד הסתבר שכבר היו 110,000 דירות מיותרות. רק הריבית שעלתה, עליה הממשלה לא מחליטה, עצרה את הטירוף
  • להגדיל את ההיצע עם יזמים חיצוניים !!! ועובדים זרים.!!! (ל"ת)
    איציק 10/05/2015 15:28
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    אפשר לבנות בפחות 10/05/2015 12:57
    הגב לתגובה זו
    מדובר במחיר למשתכן לאוכלוסיה חילונית. וזה כשהשטח ההררי עוד מייקר את הבניה. מחיר בניה בסיסי כ 4,100 למ"ר כלומר 348,000 שקל ועוד פיתוח קרקע מאתגר יחסית שעולה 100,000 שקל, ונשאר ליזם 111,000 שקל עבור הוצאות מימון ורווח מהפרויקט (הוצאות מימון נמוכות כי עלות רכישת הקרקע אפסית, ויש לזכור שאין לו הוצאות שיווק, כי במחיר הזה הכל נחטף כמו לחמניות)
  • הצחקתני, תבדוק את נתוניך בשטח (ל"ת)
    ישראלי 10/05/2015 16:38
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    מחירי הקרקע יירדו 10/05/2015 12:52
    הגב לתגובה זו
    המחיר נקבע לפי ביקוש והיצע, והביקוש יורד כשהריבית עולה (ירידה בכוח הקניה של הציבור). לכן מחירי העסקאות יסגרו נמוך יותר. אם יעיפו את המשקיעים מהשוק המחירים ייסגרו עוד יותר נמוך ויתכן גם מצב שהביקוש יהיה כל כך נמוך שיזמים יריבו על כל קונה ויציעו לו הנחות שונות ומשונות. אז אם היזמים מוכרים בפחות מאשר היום אבל העלויות שלהם גדלו, זה אומר שמחיר הקרקע "יסבול" ויצטרך לרדת משמעותית. היזמים פשוט לא יעזו להציע למדינה מחירי ענק כמו שעשו בשנים האחרונות, ויעדיפו שלא לזכות במכרזי הקרקע אם משוגע אחר המשיך להציע מחירים כאלה. אבל כל היזמים כאיש אחד יציעו פחות, כי הם כולם עושים את אותם התחשיבים. לכן מחירי הקרקע יירדו.
  • ומה לעשות שהביקוש גדול מההיצע? מסקנה, המחירים לא ירדו (ל"ת)
    ישראלי 10/05/2015 16:37
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    בא 10/05/2015 12:22
    הגב לתגובה זו
    ם ותוכניות סרק,איומים דמיוניים ,וגם חרא .רק להמשיך ולהרוויח עוד ,מה שחשוב זה כסף ,כסף ועוד כסף .
  • בא 11/05/2015 09:14
    הגב לתגובה זו
    כוון ללובי ,למטה זה למטה ,כשתגיע לשם מושחת תבין מה זה למטה .
  • 1.
    אריאל שרון 10/05/2015 10:48
    הגב לתגובה זו
    המניה כבר מתבשלת המון זמן.ההר געש עוד יתפרץ.זה עניין של זמן.
התחדשות עירונית
צילום: ליאור פתאל
פינוי בינוי

המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

במסגרת הצו החדש ייבנו 14.9 אלף דירות חדשות במקום כ-4.45 אלף דירות ישנות, עם דגש על אזור ירושלים וגם על טירה, שדרות, פתח-תקווה, רמת גן וקריית גת; המהלך מעניק הטבות מס ומסלול תכנון מואץ לפרויקטים

צלי אהרון |
נושאים בכתבה פינוי בינוי יהודה מורגנשטרן

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון מרחיבים את היקף ההתחדשות ברחבי הארץ: מנכ״ל המשרד ומ״מ ראש הרשות, יהודה מורגנשטרן, חתם על צו הכרזה ל-25 מתחמי פינוי-בינוי חדשים, שבמסגרתם ייהרסו כ-4.5 אלף דירות ישנות ובמקומן ייבנו 14,897 דירות חדשות, תוספת רחבה של דירות לשוק. ההכרזות פזורות במגוון מוקדים, החל מירושלים ויישובי המרכז ועד טירה, שדרות וקריית גת, ומבטאות שילוב בין אזורי ביקוש לבין יישובי פריפריה ויישובים ערביים שנכנסים לראשונה למפת ההתחדשות המוסדרת.

מהלך ההכרזה מאפשר קידום תכנוני במסלולים ייעודיים לצד הענקת הטבות מס, והוא בעצם שלב מרכזי בהפיכת יוזמות רעיוניות לפרויקטים שעשויים לצאת לפועל בשנים הקרובות. בנוסף, במקרים שבהם ייווצרו מחלוקות מול דיירים סרבנים, החוק מאפשר פרוצדורה מוסדרת לאחר ההכרזה, מה שמצמצם את הסיכוי לפרויקטים תקועים ומעלה את סיכויי הביצוע.

אילו ערים נמצאות ברשימה?

ירושלים מובילה את רשימת היישובים, עם חלק ניכר מההכרזות. בין המתחמים בבירה נכללים אזורים לאורך דרך חברון, מתחם “הצוף”, מתחם קטמונים 11, רחוב קדושי בבל, ומתחם קוסטה ריקה. כולם במיקומים ותיקים שבהם קיימת תשתית עירונית אך עם בניינים ישנים ואחוזי בנייה נמוכים. ההכרזה נועדה לאפשר חידוש בנייני שיכון ישנים, תוספת זכויות, והחלפת תשתיות עירוניות מיושנות, תוך הגדלת הצפיפות במקומות שבהם קיימת נגישות לתחבורה ציבורית ותעסוקה.

לצד ירושלים נכללה גם פתח-תקוה עם אחד המתחמים הגדולים בסבב: “מטרו ארלוזורוב”. במתחם זה מתוכננת הריסה של 1,271 דירות ובניית 4,355 דירות חדשות, כחלק מהיערכות ארוכת טווח לקראת פרויקט המטרו וההתפתחות העירונית סביבו. מדובר במהלך משמעותי עבור האזור, שמקודם בשיתוף עם העירייה במסגרת מסלול רשויות, וצפוי לשלב מגורים לצד שטחי ציבור ותשתיות תומכות.

בגוש דן נכללים גם מתחמים בתל אביב ורמת גן, בהם מתחמים בשכונות ותיקות הזקוקות לשדרוג כולל. בתל אביב הוכרז מתחם יפת בדרום העיר, המיועד לשדרוג רחובות ותיקים וליצירת רצף עירוני מודרני יותר. ברמת גן נכלל מתחם נוסף במסגרת מסלול מיסוי, המכוון לקידום יזמות פרטית בשילוב כלי מס שמאפשרים פרויקט כלכלי יותר במגרשים קיימים.מבשרת ציון מצטרפת גם היא עם מתחם “הכלנית”, שמקודם במסגרת מסלול רשויות. 

להמשך הכתבה לחץ כאן
רון חן אנשי העיר
צילום: טל גבעוני
ראיון

"הרוכשים חוזרים לתל אביב"

רון חן, מנכ"ל אנשי העיר: ״תל אביב נכנסה ראשונה להאטה, והיא תהיה הראשונה לצאת"; חן מדבר על התעניינות של יהודים בחו"ל ומסביר איך זה שבאותו בניין יש דירה ב-75 אלף שקל למ"ר וגם - ב-50 אלף שקל למ"ר

צלי אהרון |
נושאים בכתבה אנשי העיר מחירי הדירות רון חן

אנשי העיר אנשי העיר 0.22%   שפועלת בתחום ההתחדשות העירונית, הנפיקה לפני חודשים ספורים וירדה מאז 20% לשווי של 200 מיליון שקל. מאכזב, אבל מנכ"ל החברה, רון חן לא מודאג - "אני מאמין בחברה ומסתכל לטווח ארוך. לא באתי לעשות סיבוב". חן משדר בראיון לביזפורטל אופטימיות לגבי השנה הקרובה. לדבריו, שוק הנדל״ן בתל אביב, שהוא השוק העיקרי של החברה (30 פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר) - חוזר לשגרה, ״אנשים אמרו 'רגע, אנחנו לא סגורים אם לקנות עכשיו, אנחנו רוצים לקנות נכס בישראל, אבל לא עכשיו'. הם חיכו ועכשיו אנחנו רואים אותם חוזרים, גם תושבי חוץ. אנחנו רואים הבשלה שלהם, ומדובר על שינוי משמעותי".

״תל אביב נכנסה ראשונה להאטה, והיא תהיה הראשונה לצאת"

האם הצפי להורדת ריבית משפיע? ״זה ישפיע בהמשך לסיום המלחמה והחזרת החטופים החיים וחזרת הסנטימנט החיובי. יש תנועה משמעותית של אנשים שרוצים להיות בתל אביב, גם ברמה של מגורים וגם ברמה של השקעה״. 

אנשי העיר ממשיכה בקצב מהיר של קידום וביצוע פרויקטים, ומחזיקה כיום צבר משמעותי של אלפי דירות בתהליך, בעיקר בפינוי-בינוי באזורי הביקוש בתל אביב, גבעתיים והרצליה. בתוך חמש שנים, מעריך חן, החברה תסיים את רוב הפרויקטים הגדולים בתל אביב ותכוון את משאביה לעבר פרויקטים רחבי היקף של עירוב שימושים ואלפי דירות, בהיקפים של מאות דירות בכל מתחם. ״הפרויקטים של הדור הבא יהיו הרבה יותר גדולים, מורכבים ואורבניים, שם נמצא הערך האמיתי ליזמים שיידעו לבצע״.

"הרוכשים חוזרים לתל אביב", אומר חן ומספק אנקדוטה מעניינת - "באותו בניין יש דירות ב-50 אלף שקל למ״ר וגם 75 אלף״. הסיבות לפער הן קומה גבוהה ששווה יותר, גימור איכותי לעומת גימור בסיסי, וחניה ששווה הרבה כסף. 

מה אתה רואה בשוק היוקרה? 

להמשך הכתבה לחץ כאן