לאחר שנים של ניסיונות כושלים לקדם חובת דיווח כוללת על הכנסות מהשכרת דירות, משרד האוצר ורשות המסים משנים גישה. במקום להיאבק על חקיקה בכנסת - הם פועלים בדרכים מינהליות וטכנולוגיות, המאפשרות להם להגיע בפועל למידע הדרוש ולאתר הכנסות שלא דווחו, בעיקר מצד בעלי דירות שמפעילים פעילות השכרה רחבה אך אינם מדווחים כחוק.

ההזדמנות לכך הגיעה דווקא על רקע מבצע 'עם כלביא', במסגרתו הוגשו עשרות אלפי בקשות לפיצוי - בין היתר בגין אובדן הכנסה משכר דירה. כך נחשפו לראשונה דירות רבות שלא דווחו בעבר כמושכרות. לדברי גורמים בענף, ישנם מקרים שבהם בעלי דירות פנו לרשויות לקבלת פיצוי על אובדן שכר דירה חודשי בגובה של עשרות אלפי שקלים, מבלי שהכנסות אלו דווחו קודם לכן לרשות המסים.

במשרד האוצר החליטו לנצל את המומנטום ולחזק את האכיפה על ידי שורת צעדים מינהליים.  אחד המרכזיים שבהם הוא חיבור של מאגרי מידע ממשרדי ממשלה שונים: בהם הטאבו, רשם הירושה, רשות מקרקעי ישראל, משרד התחבורה ורשות האוכלוסין - והזנת המידע למאגר נתונים אחד, שיאפשר ניתוח רוחבי של ההכנסות, הנכסים והפעילות של כל אזרח.

תשתית זו צפויה להתבסס על טכנולוגיות מתקדמות ובינה מלאכותית, שתוכל לזהות חריגות, פערים בין דיווחים והתנהגויות חשודות.

חשוב להדגיש: בעבר היו המון ניסיונות לפעול ולהביא למצב שהמשכירים ידווחו בצורה שקופה יותר, אך הם נכשלו פעם אחר פעם ע"י וועדת הכספים בראשות משה גפני. כך למשל ראינו ש"כל עוד בוועדת הכספים ובכנסת יש אנשים עם דירות להשקעה, לא יהיה שינוי משמעותי במיסוי על שכר הדירה". קיימת בעיה מובנית בנושא זה בעיקר בשל השליטה הבלתי מעורערת של המפלגות הדתיות. אבל נראה שכעת האוצר מצא דרך להתגבר על בעיה זו - ומנסה ליצור מסלול שיעקוף את הוועדה.

בנוסף לכך, בעקבות העובדה שבישראל כמעט אין מסים על שכר דירה וברובה היא פטורה - היה ניסיון של האוצר ביחד עם רשות המסים ניסו דיווח כולל של משכירי דירות - משה גפני עצר את זה

חובת צירוף חוזי שכירות

צעד נוסף שיצא לדרך כבר בתחילת שנת 2026 (ינואר), הוא חובת צירוף חוזי שכירות בעת דיווח לרשות המסים. אם עד כה מי שבחר במסלול מס של 10% על שכר דירה נדרש לדווח רק על סכום ההכנסה, לפי ההוראה - מתחילת שנת 26' כל מי שמדווח: בין אם במסלול ה־10% ובין אם במסגרת הדוח השנתי. יחויב לצרף את חוזה השכירות בפועל.

המשמעות: רשות המסים מקבלת לידה את ההסכם המלא, לרבות הסכום, משך התקופה ופרטי הצדדים, וכך יכולה לבדוק את אמינות הדיווח, להשוות בין חוזים שונים באותה שכונה, ולאתר מקרים של דיווח חסר או מסמכים פיקטיביים. חשוב לציין: עצם הדרישה לצרף חוזה כבר יוצרת אפקט הרתעה: מי שמדווח כאשר החוזה בידו, פחות נוטה להצהיר על סכום נמוך מהמציאות. מצד שני, צפויים גם ניסיונות לעקוף את הדרישות, באמצעות חוזים לא מדויקים, תשלום בשחור או הצגת הנכס כאילו הוא מיועד לשימוש עצמי. אלא שככל והמידע הממשלתי מאוחד - כך פוחת הסיכוי להתחמק.

במקביל, רשות המסים מקדמת מהלך רחב יותר, שבמסגרתו ייווצר 'פרופיל כלכלי' לכל אזרח - תהליך שצפוי להבשיל עד שנת 2027. מדובר ביוזמה הכוללת איסוף מידע פיננסי ורכושי מכל הגופים הממשלתיים, הצלבתו עם דיווחי המס של האזרחים, ובחינה של פערים בין הנכסים לבין ההכנסות המדווחות בפועל. לפי המודל, אזרחים שיציגו פרופיל בעייתי - כמו החזקת מספר נכסי נדל"ן מבלי לדווח על הכנסות שוטפות, צפויים להיבדק ואף להיקנס בהתאם.

המאבק לא נשען רק על מידע שבידי המדינה, אלא גם על תיעוד מצד השוכרים עצמם. כך לדוגמה, במסגרת בקשות לפיצויים בעקבות נזקי המלחמה, שוכרי דירות נדרשים להציג הסכמים חתומים מול בעלי הנכסים - דבר המסייע לרשות המסים לבחון גם את הצד השני של המשוואה.

בנוסף, מי שמבקש לנכות הוצאות שכירות על דירה שהוא שוכר, מול הכנסות משכירות בדירה אחרת - חייב לצרף את שני ההסכמים. בכך, נוצרת יכולת הצלבה כפולה: גם מהשוכר וגם מהמשכיר. באשר לשאלה מתי החזקת דירות 'עולה לכדי עסק', הרי שטרם נקבעה הגדרה מחייבת בחוק. בעבר פורסמה טיוטה לפיה החזקה של חמש דירות או יותר תחייב בדיקה אם מדובר בעסק לצרכי מס, אך טיוטה זו לא הבשילה לכדי הנחיה מחייבת.

לפיכך, ההכרעה נעשית לפי מאפיינים כמו היקף הפעילות, תדירות העסקאות, מקור המימון ומטרת ההחזקה.

בשיחה עם עו"ד ורו"ח דן טולדנו, מוביל תחום מיסוי נדל"ן, ארנון, תדמור-לוי, ניסינו להבין טוב יותר את המשמעות:

• מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
• המענק לעובדים ייכנס כבר מחר: רשות המסים מקדימה את הפעימה השנייה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מה בעצם השתנה בשנים האחרונות ביחס של המדינה להכנסות משכר דירה?

בשנים האחרונות רואים שינוי בגישת האכיפה: המדינה כבר לא מסתפקת בדיווחים מרצון מצד האזרחים. רשות המסים משתמשת כיום בכלים טכנולוגיים מתקדמים ובמערכות AI כדי לבצע הצלבות בין מאגרי מידע – כולל נתוני לשכת רישום המקרקעין, רישומי ירושה, רישומי משרד הפנים, נכסים ממאגרי רמ"י ועוד. בצורה כזו היא בונה תמונת מצב רחבה ויודעת לזהות גם דירות שלא דווחו וייתכן שבגינן ישנן הכנסות שלא שולם עליהן מס.

 מה משמעות הדרישה החדשה לצרף חוזי שכירות לדיווח?

מדובר בשינוי מהותי. עד לאחרונה, ניתן היה לדווח על הכנסות משכר דירה במסלול של 10% בלי לצרף חוזה. כיום, כל מי שמדווח – גם בדוח השנתי וגם במסלול המקוצר – חייב לצרף את ההסכם המלא. המשמעות היא שרשות המסים רואה את הסכום המדויק, את משך השכירות ואת פרטי הצדדים. זה לא רק מגביר את השקיפות – זה גם מגביל את היכולת לביצוע תכנונים כאלו ואחרים בדיווח. באמצעות צירוף החוזים, כאמור רשות המסים ממשיכה בהצלבות כמתואר לעיל.

האם הדרישה הזו חלה גם על מי שפועל במסלול החדש שניתן על ידי רשות המסים ומבצע קיזוז בדוח השנתי בין הוצאות השכירות להכנסות השכירות?

כן. מי שמבקש לקזז הכנסה משכר דירה מול דמי שכירות שהוא עצמו משלם (למשל אם הוא שוכר דירה אחרת למגוריו) – נדרש לצרף גם את חוזה השכירות של הדירה שהוא שוכר וגם של זו שהוא משכיר. כלומר, יש כאן מערכת דו-צידית של בקרה שמאפשרת לרשות המסים לעקוב אחרי שני הצדדים לעסקה ובכך לבצע השלמה ובדיקה כי משולם המס בכל אחת מהשכרות הדירה. מה צפי ההשפעה לשוק השכירות בעקבות הדיווחים של רשות המסים והמעקב החדש? מצד אחד, תתכן כי בעקבות המעקב החדש, רשות המסים תעלה ותגביר את האכיפה של הכנסות השכירות בשוק הנדל"ן ופחות אנשים יצליחו "להעלים" מס. מצד שני, ייתכן כי מחירי השכירות יעלו שכן המשכירים יגלגלו את נטל המס במלואו על השוכרים. כאמור זה עניין של ביקוש והיצע ונצטרך לראות מה יגבר בנושא. שכן לא בטוח, שאם היום המשכירים היו יכולים להעלות את שכר הדירה, הם לא היו מעלים.

מה עם בעלי מספר דירות - באיזה שלב זה כבר נחשב ל"עסק"?

אין מספר דירות שמהווה גבול ברור בחוק, אבל בעבר ניסו לקדם טיוטה שקובעת שמעל חמש דירות תיבחן האפשרות לראות בכך פעילות עסקית ומעל 10 דירות ייחשב כעסק. אך בפועל בהתאם לפסיקה, זה תלוי במכלול הנסיבות: האם הנכסים נרכשו, האם הנכסים התקבלו במתנה או בירושה, האם הם נרכשו לצרכי השקעה, כיצד מומנה רכישת הנכסים, האם מדובר בפעילות מסחרית שוטפת, תדירות העסקאות, מיקום הדירות, האם מפוזר או מצוי בבניין אחד, כיצד מנהלים את החזקת הדירות השוטפת, מי אחראי על הגבייה, מה היקף ההכנסות וכדומה. במקרים כאלה, רשות המסים בוחנת האם יש מאפיינים של עסק – ואם כן, החבות במס עולה בהתאם ומהוה חבות של הכנסה שולית היכולה להגיע עד 52% מס כולל מס היסף.

מאות אלפי בעלי דירות, אך לא כולם מדווחים

קרוב ל-400 אלף תושבים שמחזיקים ביותר מדירה אחת. לא כולם משכירים את הדירות הנוספות, ובמקביל יש גם כאלה שמחזיקים דירה אחת בלבד, אך משכירים אותה בפועל,  למשל כאשר הם שוכרים דירה אחרת לצורכיהם. חשוב לזכור שגם מי שמשכיר דירה אחת בלבד חייב במס אם שכר הדירה חורג מתקרת הפטור שנקבעה,  5,654 שקל לחודש, או 7,500 שקל אם המשכיר הוא גם שוכר.

הצורך של רשות המסים בבדיקות לאיתור דירות מושכרות הוא ברור והיכולת הדיגיטלית והצלבת מאגרי המידע תעזור בכך. רשות המסים תבדוק דוחות מבנק, טאבו, חוזי שכירות שמוגשים ואנחנו רוצים להתייחס בעיקר למידע מרשם הירושות. מאגר זה כולל את כל צווי קיום הצוואות וצווי הירושה, ובכך מאפשר לרשות לזהות מקרים שבהם דירה התקבלה בירושה אך הכנסותיה אינן מדווחות. במקרים רבים יש זמן רב עד שהדירה עוברת שינוי בשם הבעלים וכך לא ניתן בעצם לעלות עליה ברישומים של רשות המסים. במצב כזה אם היא מושכרת ומניבה הכנסה, קל מאוד להתחמק מהמס עליה. 

• בעל דירה ביטל הסכם בלעדיות עם מתווך – וחויב לשלם כ-15 אלף שקל; למה?
• העליון הפך על החלטת המחוזי: הרוכשים והדיירים בנווה עופר נשארים בלי כסף ובלי דירה
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?

שאלה חשובה יש גם במצבים של התחשבנות פנימית - דמיינו שאחד הנכדים גר בדירה כזו והאחים מתחשבנים ביניהם. יש כאן שכר דירה לכל דבר ועניין, אך הוא לא מדווח. מדובר בפרצה שרשות המסים מתכוונת לטפל בה באופן נחרץ דרך הצלבת מידע ונתונים. 

בפועל, ככל שלמשכיר יש יותר דירות, וככל שמדובר בסכומים משמעותיים יותר, הסבירות שייכנס ל"רשימת המעקב" של רשות המסים עולה. כמו כן, אם מדובר בכסף שמוזרם לחשבון הבנק או מתקבל באמצעים מתועדים, הסיכוי לחשיפה גבוה.

החובה בדיווח על חוזה שכירות מגיעה כדי שיהיה ניתן לבחון את מהות העסקה, לבדוק האם מדובר בהשכרה לצורכי מגורים, מיהו המשכיר ולוודא פרטים בסיסיים. החוזה כולל את סכום השכירות, תקופת ההשכרה, תנאים מיוחדים ולעיתים גם מידע נלווה על שירותים כלולים. החשש העיקרי הוא מחוזים פיקטיביים, או מניפולציות בדיווח, למשל פיצול חוזה לצורך חיסכון במס. מדובר בשיטה של משכירי הדירות שבה מחלקים את הסכום לשניים - עבור שכר דירה (עד לתקרת הפטור) ועל ריהוט , תחזוקה ועוד. אלו עסקאות מלאכותיות שמטרתם להימנע ממס. רשות המסים יודעת לבחון את הבסיס הכלכלי של עסקאות אלו ובמידת הצורך לחייב במס מלא וקנסות.

רשות המסים מציעה למעלימי המס עסקה - מי שלא דיווח עד כה על הכנסות מדירה מושכרת, יכול לעשות זאת רטרואקטיבית. ברוב המקרים, כאשר מדובר על דיווח של עד עשר שנים לאחור, רשות המסים תדרוש רק תשלום ריבית והצמדה, ולא תטיל קנס. במקרים של העלמה חמורה עלולים להיות קנסות והליכים משפטיים.  אם העלמתם מס בקטנה. תחשבו על האפשרות הזו. גם ככה תשלום המס הוא בשוליים, ונמוך במיוחד. זו דרך להקדים תרופה למכה, הסיכויים להיתפס כעת גדולים.