פרויקט חדש בלב הרצליה פיתוח: מגדל בן 30 קומות במקום בית קורקס

קבוצת אמפא מניבים תקים מגדל עירוב שימושים חדש בלב אזור ההייטק של הרצליה פיתוח - במקום בית קורקס הוותיק. המגדל, שייקרא מגדל אמפא, יהיה בגובה של 120 מטר ויכלול 30 קומות בשטח בנוי כולל של כ-65 אלף מ"ר.

תחילת העבודות מתוכננת בתוך שלושה חודשים, והאכלוס צפוי בתחילת שנת 2030. עלות ההשקעה הכוללת בפרויקט: כ-1.1 מיליארד שקל. המיזם החדש יוקם על שטח של כ-7 דונם, בצומת הרחובות משכית וספיר, והוא כולו יישאר בבעלות מלאה של אמפא מניבים.

מדובר בפרויקט עירוב שימושים רחב היקף, הכולל משרדים, מסחר, דיור להשכרה, מלון בוטיק ושטחים ציבוריים - כולם להשכרה בלבד. לדברי החברה, המודל הזה נועד להבטיח שליטה וניהול אחיד של כלל המרכיבים בפרויקט, תוך הקפדה על איכות שירות ואחזקה ארוכת טווח. כ-45 אלף מ"ר מתוך שטח הבניין יוקצו לשטחי משרדים, המיועדים לחברות גדולות. . בנוסף, כ-4,700 מ"ר יוקדשו למסחר, כולל מסעדות, מרכזי בריאות, אולמות תצוגה וסוכנויות רכב - עם חזיתות מסחריות שיפנו לכביש החוף הסמוך.עוד כולל הפרויקט 134 דירות קטנות להשכרה בלבד, בשטח של כ-50 מ"ר כל אחת, המיועדות בין היתר לסטודנטים, משפחות צעירות ועובדי ההייטק מהאזור.

לצידן יוקם מלון בוטיק עם כ-120 חדרים, שיפעל בעיקר מול קהל עסקי מקומי ובינלאומי המגיע לאזור הרצליה. בנוסף, כ-2,400 מ"ר יוקצו לשטחים ציבוריים, שייעודם טרם נקבע סופית. בין החלופות שנבחנות: מרכז קהילתי־טכנולוגי (Hub), שלוחה אקדמית, ספריית ידע דיגיטלית או מרכז כנסים.

קבוצת אמפא מחזיקה כיום בפורטפוליו נכסים די רחב, ופעילה בעיקר בתחומי נדל"ן מניב ומימון אלטרנטיבי. את פעילות הנדל"ן המניב מובילה חברת אמפא מניבים, המנהלת כיום למעלה מ-250 אלף מ"ר של משרדים ושטחי מסחר בתל אביב והרצליה, בהם מגדל אלקטרה תל אביב, אמפא תל אביב ובית אמפא בהרצליה.

למה דווקא עכשיו?

המהלך מהווה מימוש של השקעה ארוכת טווח. קבוצת אמפא רכשה כבר בשנת 2008 את השליטה בחברת קורקס, שהחזיקה בזכויות על בית קורקס, לפי שווי של כ-53 מיליון שקל. כיום, אמפא מחזיקה בכ-75% מהזכויות במגרש, והיתר מוחזקות בעקיפין גם בידי הקבוצה. מדובר בהבשלה של מהלך בן 17 שנים.

ההחלטה להוציא לפועל פרויקט בסדר גודל כזה, דווקא בתקופה של האטה בענף המשרדים והמסחר, נתפסת כמהלך אמיץ. ככל הנראה באמפא סבורים כי עד ל-2030 השוק יחזור לעלות, במיוחד באזורים מבוקשים כמו הרצליה פיתוח. הדגש על עירוב שימושים ועל בעלות ריכוזית מאפשר גמישות בתפעול וקבלת החלטות מהירה יחסית.

דיור להשכרה

אחת הנקודות הבולטות בפרויקט היא ההחלטה לייעד את כל יחידות הדיור להשכרה בלבד, ולא למכירה. מהלך זה משתלב במגמה רחבה יותר שמתחילה לאט לאט לתפוס תאוצה בישראל - מעבר למודל של שכירות ארוכת טווח. עבור קהלים צעירים, סטודנטים, עובדי הייטק או משפחות בתחילת דרכן, מדובר בפתרון די טוב מבלי להידרש להון עצמי גבוה או התחייבות למשכנתא ארוכת שנים.

הדירות בפרויקט, שכאמור יהיו בגודל של כ-50 מ"ר וכוללות מרפסת, משתלבות בתוך קומפלקס רחב הכולל גם מסחר, מלונאות, שטחי משרדים ושטחים ציבוריים. אמנם בישראל מודל כזה עוד נמצא בשלבים מוקדמים יחסית, אך בעולם - ובעיקר בערים כמו לונדון, פריז וניו יורק - הוא כבר מהווה חלק בלתי נפרד מהפתרונות העירוניים. במציאות של מחירי נדל"ן שעלו גבוה, ההבנה שמגורים איכותיים אינם מחייבים בעלות הופכת לרלוונטית יותר מתמיד.

• אמפא מתכננת לגייס 700-800 מיליון שקל לפי שווי של כ-3 מיליארד שקל
• אמפא ישראל רוכשת קרקע בגליל ים בהרצליה במחיר של 2.2 מ' ש' לדירה

תשתיות באזור

לצד הפוטנציאל הכלכלי, הפרויקט מעלה גם שאלות בקשר ליכולת התשתיות של האזור להתמודד עם תוספת משמעותית של שטחים בנויים, עובדים, דיירים ומבקרים. אזור התעשייה של הרצליה פיתוח נחשב לאחד ממוקדי התעסוקה החזקים בישראל, וגם לאחד העמוסים שבהם עם תנועה יומיומית של אלפי רכבים, ביקושים גבוהים לחניה ועומסים בשעות השיא.

שילוב של מגורים, מלונאות ושטחים ציבוריים בפרויקט אחד צפוי להגביר עוד יותר את העומס במתחם לאורך כל שעות היום - ולכן ידרוש שדרוג של תשתיות תחבורה, חניה, שבילים ותנועה רגלית.

עירוב שימושים או ערבוב שימושים?

המגדל החדש מצטרף למגמה גוברת של פרויקטים המשלבים שימושים מגוונים - תחת קורת גג אחת. על פניו, מדובר בקונספט שמגלם את כל מה שהעיר כביכול שואפת אליו: שילוב של חיים, עבודה ופנאי, ועל הדרך גם חסכון בשטחי קרקע ומתן מענה לצרכים משתנים לאורך שעות היום.

אבל בפועל, עירוב שימושים הוא חרב פיפיות - ולעיתים, ככל שהוא שאפתני יותר, כך הוא גם מורכב יותר לתפעול. ככל שמוסיפים עוד ועוד פונקציות לאותו מתחם, כך גדלה גם ההסתברות לחיכוכים. דיירי מגורים לא תמיד מסתדרים עם רעש מהמסחר, לקוחות הקניון לא אוהבים לעבור דרך לובי משרדי ואורחי מלון עשויים להיתקל בחוויית שירות שונה אם הוא משולב בקומות משרדים, ולא במבנה עצמאי.

במילים אחרות: כל שימוש כזה מגיע עם צרכים, שעות פעילות, תקנות תחזוקה והגדרות בטיחות שונות - ומי שלא מנהל את זה בצורה הדוקה עלול למצוא את עצמו עם פרויקט בעייתי. דווקא על רקע זה בולטת הבחירה של אמפא להחזיק ולנהל את כל מרכיבי המגדל בבעלות אחת. צריך לומר - מדובר על מודל פחות שכיח בישראל -  אבל כזה שהולך ותופס תאוצה מסוימת.

היתרון המרכזי הוא היכולת לשמור על תיאום תפעולי מלא: אין ועד דיירים שמתלונן על שיפוצים, אין קונפליקט בין דיירים לקניונאים, ואין קושי בהטמעת סטנדרט שירות אחיד. הכל אמור להיות כמו מכונה משומנת - בעיקר בזכות הריכוזיות. אבל גם כאן יש חסרונות, ובראש עומד ריכוז הסיכונים בידי אמפא מניבים בלבד, וצורך בתכנון אסטרטגי מוקפד שיתאים לשוק של 2030 - ולא רק של 2025.

פרויקטים דומים שהוקמו בעבר – כמו גינדי TLV בתל אביב, או המתחם של גב-ים בפארק ההייטק של חיפה - הוכיחו עד כמה ההצלחה תלויה באיך החברה המחזיקה מצליחה לגרום לתפקוד בשטח להיות ברמה גבוהה.