ניסים חמאוי

חוק הרווחים הכלואים: "בעלי השליטה יעדיפו להשקיע בנדל"ן למגורים"

רו"ח ניסים חמאוי, מנכ"ל מחשבה פיננסית, מפרט את ההשלכות על מיסוי נכסי נדל"ן בעקבות החוק הרווחים הכלואים ומציג אפשרויות לחיסכון במס עבור משקיעי נדל"ן

צחי אפרתי | 23/02/2025 03:40 (5)

נושאים בכתבה נדל"ן מסחרי נדל"ן נדל"ן למגורים מיסוי רווחים כלואים

לאור חוק הרווחים הכלואים שיגרום להוצאת כסף מתוך החברות לידיים פרטיות, רו"ח ניסים חמאוי, מנכ"ל מחשבה פיננסית, סבור כי בעלי חברות יעדיפו להסיט את השקעותיהם מנדל"ן מסחרי לנדל"ן למגורים. לדבריו, הטבות המס בתחום המגורים לאנשים פרטיים, הופכות אפיק זה לאטרקטיבי יותר. חמאוי מציג את מגוון האפשרויות העומדות בפני המשקיעים, ומסביר מתי עדיף להעביר נכס מהחברה לידיים פרטיות במסגרת הוראת השעה המיוחדת.

חוק הרווחים הכלואים יוציא כסף מהחברות ויעביר לחשבונות הפרטיות כיצד זה ישפיע על שוק הנדל"ן?

"בעבר, הכספים בחברות היו מושקעים בשוק ההון ובנדל"ן מסחרי – לאור יתרונות המיסוי שמהם נהנו בעלי החברות. בעקבות חוק הרווחים הכלואים, כספים אלה יועברו לחשבונות הפרטיים של בעלי השליטה. בעקבות השינוי, בעלי השליטה יעדיפו להשקיע בנדל"ן למגורים במקום בנדל"ן מסחרי, וזאת בשל מספר הטבות מס הקיימות בנדל"ן למגורים לאנשים פרטיים: פטור ממס על דירה יחידה, מס מופחת של 10% על הכנסות משכר דירה, על אף שאין אפשרות לקיזוז מע"מ כאדם פרטי."

איך ניתן להיערך נכון יותר למיסוי נדל"ן בעקבות חוק הרווחים הכלואים?

"זה חוק חדש שעדיין לומדים אותו, אבל קיימים מספר אפשרויות לתכנון המס בצורה מיטבית:

רכישת נכס לשימוש עצמי - ניתן לקזז את עלות הנכס מיתרת העודפים שיש לחלק, ובכך להקטין את תשלום הדיבידנד. לכן, בעלי חברות רבים צפויים להעדיף רכישת נכסים לשימוש עצמי. לעומת זאת, על נכסים שנרכשו שלא לשימוש עצמי יחול חיוב מס מלא.

הוראת שעה (בתוקף עד נובמבר 2025) - מאפשרת להוציא נכסים מהחברה ללא תשלום מס רכישה ומס שבח, כאשר משלמים דיבידנד בלבד. מהלך זה משתלם במיוחד בשני מקרים:

קיראו עוד ב"נדל"ן"

במקרה הראשון, כאשר הנכס נרכש בשנה-שנתיים האחרונות וקיימת כוונה להחזיקו לטווח ארוך. במקרה זה, בעת מכירה עתידית ישולם מס שבח של 47% על תקופת ההחזקה בחברה, ו-25% על תקופת ההחזקה בידיים פרטיות.

במקרה השני, כאשר קיים מימון גבוה על הנכס. לדוגמה: במשרד שנרכש ב-1.5 מיליון שקל עם אשראי של 1.2 מיליון שקל, ישולם דיבידנד של 35% רק על ההון העצמי בסך 300 אלף שקל, והנכס עם ההלוואה יועברו לידיים פרטיות."

יש דרכים נוספות שאתה יכול להציע כיצד ניתן לחסוך במס?

"אפשרויות לחיסכון במס בעת מכירת נכסים:

קיזוז הפסדים - ניתן לקזז הפסדים משוק ההון והפסדים עסקיים כנגד רווחי שבח. למעשה, כמעט כל סוג של הפסד ניתן לקזז מול רווח שבח.

פריסת מס שבח - משקיע נדל"ן שהרוויח, למשל, מיליון שקל ממכירת דירה, רשאי לפרוס את השבח על פני ארבע שנים לאחור. במקום לדווח על הכנסה של מיליון שקל בשנה אחת, ניתן לפרוס את הרווח ל-250 אלף שקל בשנה. הדבר משתלם במיוחד אם המוכר לא עבד בחלק מהתקופה, שכן כך ניתן לנצל את מדרגות המס הנמוכות.

פיצול בין בני זוג - במקום לדווח על העסקה כיחידה משפחתית אחת, ניתן לפצל את הדיווח בין שני בני הזוג. אם האישה, לדוגמה, לא עבדה בחלק מהשנים ונעשתה פריסת מס, ניתן להגיע לחיסכון משמעותי במס.

הערכת השבחה - במקרים של שיפוץ והשבחת נכס, גם כשלא נשמרו קבלות, ניתן להיעזר בשמאי שיעריך את שווי ההשבחה. את חוות הדעת השמאית ניתן להגיש באמצעות עורך דין לצורך הפחתת המס."

לראיון המלא:

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

5.
אבי ובר 23/02/2025 14:59
הגב לתגובה זו
קודם ישלמו מס על הדיבידנדד.אחכ מס רכישה 8% ואז מס של 10% כל שנה.
4.
אנונימי 23/02/2025 09:53
הגב לתגובה זו
בסופו של יום התשןאה על נכסים מסחריים בישראל היא יותר מכפולה בהשוואה למגורים באיזור ביקוש יכולה להגיע לפי שלוש.איזה איש עסקים יקנה נכס למגורים אפילו לאור החוק החדש!
3.
חחח. כן בטח. נדלן למגורים ...בפריז ובלונדון (ל"ת)
סטנלי פישר 23/02/2025 09:27
הגב לתגובה זו
2.
אנונימי 23/02/2025 09:07
הגב לתגובה זו
העיקר החסכון במסעשיתי בשנתיים האחרונות פי 2 על הכסף בנאסדק מעדיף לשלם על זה 25% מס מאשר להיות פטור מה2% תשואה המסכנה בנדלן...
1.
סווינגר 23/02/2025 08:28
הגב לתגובה זו
אנו פשוט נשקיע את הכסף מחוץ לישראל.האלפא על שוק הנדלן בארץ תהיה משובחת.

צילום: גוגל מאפס

דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?

על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?

רן קידר | 28/11/2025 10:43

נושאים בכתבה מחירי הדירות

עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.

השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.

מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.

מחירי הדירות - הבדלים בין קומות

ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.

בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.

להמשך הכתבה לחץ כאן