חוק הרווחים הכלואים: "בעלי השליטה יעדיפו להשקיע בנדל"ן למגורים"
רו"ח ניסים חמאוי, מנכ"ל מחשבה פיננסית, מפרט את ההשלכות על מיסוי נכסי נדל"ן בעקבות החוק הרווחים הכלואים ומציג אפשרויות לחיסכון במס עבור משקיעי נדל"ן
לאור חוק הרווחים הכלואים שיגרום להוצאת כסף מתוך החברות לידיים פרטיות, רו"ח ניסים חמאוי, מנכ"ל מחשבה פיננסית, סבור כי בעלי חברות יעדיפו להסיט את השקעותיהם מנדל"ן מסחרי לנדל"ן למגורים. לדבריו, הטבות המס בתחום המגורים לאנשים פרטיים, הופכות אפיק זה לאטרקטיבי יותר. חמאוי מציג את מגוון האפשרויות העומדות בפני המשקיעים, ומסביר מתי עדיף להעביר נכס מהחברה לידיים פרטיות במסגרת הוראת השעה המיוחדת.
חוק הרווחים הכלואים יוציא כסף מהחברות ויעביר לחשבונות הפרטיות כיצד זה ישפיע על שוק הנדל"ן?
"בעבר, הכספים בחברות היו מושקעים בשוק ההון ובנדל"ן מסחרי – לאור יתרונות המיסוי שמהם נהנו בעלי החברות. בעקבות חוק הרווחים הכלואים, כספים אלה יועברו לחשבונות הפרטיים של בעלי השליטה. בעקבות השינוי, בעלי השליטה יעדיפו להשקיע בנדל"ן למגורים במקום בנדל"ן מסחרי, וזאת בשל מספר הטבות מס הקיימות בנדל"ן למגורים לאנשים פרטיים: פטור ממס על דירה יחידה, מס מופחת של 10% על הכנסות משכר דירה, על אף שאין אפשרות לקיזוז מע"מ כאדם פרטי."
איך ניתן להיערך נכון יותר למיסוי נדל"ן בעקבות חוק הרווחים הכלואים?
- תמורת כ-10.7 מיליון אירו: להב רוכשת פרוטפוליו בגרמניה
- מתחם Y-Center בנתניה נמכר ב-330 מיליון שקל לקבוצת עמי גרופ
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"זה חוק חדש שעדיין לומדים אותו, אבל קיימים מספר אפשרויות לתכנון המס בצורה מיטבית:
רכישת נכס לשימוש עצמי - ניתן לקזז את עלות הנכס מיתרת העודפים שיש לחלק, ובכך להקטין את תשלום הדיבידנד. לכן, בעלי חברות רבים צפויים להעדיף רכישת נכסים לשימוש עצמי. לעומת זאת, על נכסים שנרכשו שלא לשימוש עצמי יחול חיוב מס מלא.
הוראת שעה (בתוקף עד נובמבר 2025) - מאפשרת להוציא נכסים מהחברה ללא תשלום מס רכישה ומס שבח, כאשר משלמים דיבידנד בלבד. מהלך זה משתלם במיוחד בשני מקרים:
- מועדון הוט נכנס לנדל״ן בקפריסין: מסלול רכישה חדש לחברי המועדון
- 21.3 מיליון שקל לפנטהאוז מול פארק הירקון
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות
במקרה הראשון, כאשר הנכס נרכש בשנה-שנתיים האחרונות וקיימת כוונה להחזיקו לטווח ארוך. במקרה זה, בעת מכירה עתידית ישולם מס שבח של 47% על תקופת ההחזקה בחברה, ו-25% על תקופת ההחזקה בידיים פרטיות.
במקרה השני, כאשר קיים מימון גבוה על הנכס. לדוגמה: במשרד שנרכש ב-1.5 מיליון שקל עם אשראי של 1.2 מיליון שקל, ישולם דיבידנד של 35% רק על ההון העצמי בסך 300 אלף שקל, והנכס עם ההלוואה יועברו לידיים פרטיות."
יש דרכים נוספות שאתה יכול להציע כיצד ניתן לחסוך במס?
"אפשרויות לחיסכון במס בעת מכירת נכסים:
קיזוז הפסדים - ניתן לקזז הפסדים משוק ההון והפסדים עסקיים כנגד רווחי שבח. למעשה, כמעט כל סוג של הפסד ניתן לקזז מול רווח שבח.
פריסת מס שבח - משקיע נדל"ן שהרוויח, למשל, מיליון שקל ממכירת דירה, רשאי לפרוס את השבח על פני ארבע שנים לאחור. במקום לדווח על הכנסה של מיליון שקל בשנה אחת, ניתן לפרוס את הרווח ל-250 אלף שקל בשנה. הדבר משתלם במיוחד אם המוכר לא עבד בחלק מהתקופה, שכן כך ניתן לנצל את מדרגות המס הנמוכות.
פיצול בין בני זוג - במקום לדווח על העסקה כיחידה משפחתית אחת, ניתן לפצל את הדיווח בין שני בני הזוג. אם האישה, לדוגמה, לא עבדה בחלק מהשנים ונעשתה פריסת מס, ניתן להגיע לחיסכון משמעותי במס.
הערכת השבחה - במקרים של שיפוץ והשבחת נכס, גם כשלא נשמרו קבלות, ניתן להיעזר בשמאי שיעריך את שווי ההשבחה. את חוות הדעת השמאית ניתן להגיש באמצעות עורך דין לצורך הפחתת המס."
לראיון המלא:
- 5.אבי ובר 23/02/2025 14:59הגב לתגובה זוקודם ישלמו מס על הדיבידנדד.אחכ מס רכישה 8% ואז מס של 10% כל שנה.
- 4.אנונימי 23/02/2025 09:53הגב לתגובה זובסופו של יום התשןאה על נכסים מסחריים בישראל היא יותר מכפולה בהשוואה למגורים באיזור ביקוש יכולה להגיע לפי שלוש.איזה איש עסקים יקנה נכס למגורים אפילו לאור החוק החדש!
- 3.חחח. כן בטח. נדלן למגורים ...בפריז ובלונדון (ל"ת)סטנלי פישר 23/02/2025 09:27הגב לתגובה זו
- 2.אנונימי 23/02/2025 09:07הגב לתגובה זוהעיקר החסכון במסעשיתי בשנתיים האחרונות פי 2 על הכסף בנאסדק מעדיף לשלם על זה 25% מס מאשר להיות פטור מה2% תשואה המסכנה בנדלן...
- 1.סווינגר 23/02/2025 08:28הגב לתגובה זואנו פשוט נשקיע את הכסף מחוץ לישראל.האלפא על שוק הנדלן בארץ תהיה משובחת.

התחדשות ברמת גן: תכנית אבא הלל של רוטשטיין מקבלת תוקף
72 דירות ישנות ייהרסו ו-202 דירות חדשות יקומו במגדל בן 35 קומות ובבניין בן 10 קומות; מעל 90% מבעלי הדירות חתמו, וההשקעה מוערכת בכ-382 מיליון שקל
הוועדה המחוזית תל אביב אישרה למתן תוקף את תכנית הפינוי-בינוי במתחם אבא הלל ברמת גן, שמקדמת חברת רוטשטיין רוטשטיין -3.45% העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה,ובתחום הנדל"ן המניב. הפרויקט הנוכחי ממוקם בשכונת הגפן.
נראה שכעת האישור מהווה אבן דרך משמעותית עבור החברה, שכן מאישור התב"ע ניתן להתקדם לשלבי תכנון מפורט, הנפקת היתרי בנייה ולבסוף גם לתהליך הפינוי וההריסה. המתחם כולל כיום שישה מבני מגורים ישנים הכוללים יחד 72 דירות, ובמקומם תקים החברה שני מבנים חדשים: מגדל בן 35 קומות ובניין נוסף בן 10 קומות, ובהם 202 דירות חדשות. לצד המגורים יוקמו גם שטחי מסחר בהיקף של כ-600 מ"ר, וכן שטחי ציבור כחלק מהשדרוג הכולל של האזור.התכנית חלה על שטח כולל של כ־3.7 דונם, הממוקם במפגש הרחובות אבא הלל, התקווה וחרות.
90% חתימות
האזור נחשב לאחד מצירי ההתחדשות הבולטים של רמת גן בשנים האחרונות, בין היתר בשל הקרבה למוקדי תעסוקה כמו מתחם הבורסה, לפארק הירקון ולתחנות הקו האדום של הרכבת הקלה. תוספת של כ-130 דירות מעבר למצב הקיים משנה את מבנה השכונה: מעבר מבניינים נמוכים שנבנו בעשורים הקודמים למבני מגורים מודרניים בצפיפות גבוהה יחסית, בהתאם למדיניות התכנון העירונית שמקדמת ניצול יעיל יותר של הקרקע לאורך צירים מרכזיים.
בחברה מציינים כי כבר בשלב זה הושגו הסכמות וחתימות של למעלה מ-90% מבעלי הדירות במתחם. מדובר ברף די גבוה שמאפשר התקדמות בטוחה יותר לשלבים הבאים, ומקטין את הסיכון להתנגדויות מהותיות. עבור הדיירים הוותיקים, המשמעות היא מעבר מדירות ישנות לעיתים ללא ממ"ד או חניה, לדירות חדשות בבניינים עם תקני תשתית ומיגון עדכניים. בנוסף, המודל המקובל של פינוי בינוי יכלול עבורם מגורים חלופיים בתקופת הבנייה או תשלום בשכר דירה, ולאחריה חזרה לדירות חדשות.
- קבוצת גבאי תקדם פרויקט רחב במתחם בלפור בבת ים
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
היקף ההשקעה בפרויקט מוערך בכ-382 מיליון שקל, בעוד שהיקף ההכנסות הצפוי ממכירת הדירות ומשטחי המסחר עומד על כ-472 מיליון שקל. נתונים אלו משקפים את הערכות החברה לגבי עלויות הביצוע, הפיתוח, המיסים והוצאות המימון הצפויות, לצד ההכנסות הפוטנציאליות ממכירות באזור הנחשב לאטרקטיבי מצד רוכשי דירות ומשפרי דיור. עם זאת, כמו בכל פרויקט התחדשות עירונית, מדובר בנתונים משוערים שתלויים בין היתר בצפי העלויות בפועל, בעיכובי תכנון או ביצוע, ובהתפתחות מחירי השוק בשנים הקרובות.

התחדשות ברמת גן: תכנית אבא הלל של רוטשטיין מקבלת תוקף
72 דירות ישנות ייהרסו ו-202 דירות חדשות יקומו במגדל בן 35 קומות ובבניין בן 10 קומות; מעל 90% מבעלי הדירות חתמו, וההשקעה מוערכת בכ-382 מיליון שקל
הוועדה המחוזית תל אביב אישרה למתן תוקף את תכנית הפינוי-בינוי במתחם אבא הלל ברמת גן, שמקדמת חברת רוטשטיין רוטשטיין -3.45% העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה,ובתחום הנדל"ן המניב. הפרויקט הנוכחי ממוקם בשכונת הגפן.
נראה שכעת האישור מהווה אבן דרך משמעותית עבור החברה, שכן מאישור התב"ע ניתן להתקדם לשלבי תכנון מפורט, הנפקת היתרי בנייה ולבסוף גם לתהליך הפינוי וההריסה. המתחם כולל כיום שישה מבני מגורים ישנים הכוללים יחד 72 דירות, ובמקומם תקים החברה שני מבנים חדשים: מגדל בן 35 קומות ובניין נוסף בן 10 קומות, ובהם 202 דירות חדשות. לצד המגורים יוקמו גם שטחי מסחר בהיקף של כ-600 מ"ר, וכן שטחי ציבור כחלק מהשדרוג הכולל של האזור.התכנית חלה על שטח כולל של כ־3.7 דונם, הממוקם במפגש הרחובות אבא הלל, התקווה וחרות.
90% חתימות
האזור נחשב לאחד מצירי ההתחדשות הבולטים של רמת גן בשנים האחרונות, בין היתר בשל הקרבה למוקדי תעסוקה כמו מתחם הבורסה, לפארק הירקון ולתחנות הקו האדום של הרכבת הקלה. תוספת של כ-130 דירות מעבר למצב הקיים משנה את מבנה השכונה: מעבר מבניינים נמוכים שנבנו בעשורים הקודמים למבני מגורים מודרניים בצפיפות גבוהה יחסית, בהתאם למדיניות התכנון העירונית שמקדמת ניצול יעיל יותר של הקרקע לאורך צירים מרכזיים.
בחברה מציינים כי כבר בשלב זה הושגו הסכמות וחתימות של למעלה מ-90% מבעלי הדירות במתחם. מדובר ברף די גבוה שמאפשר התקדמות בטוחה יותר לשלבים הבאים, ומקטין את הסיכון להתנגדויות מהותיות. עבור הדיירים הוותיקים, המשמעות היא מעבר מדירות ישנות לעיתים ללא ממ"ד או חניה, לדירות חדשות בבניינים עם תקני תשתית ומיגון עדכניים. בנוסף, המודל המקובל של פינוי בינוי יכלול עבורם מגורים חלופיים בתקופת הבנייה או תשלום בשכר דירה, ולאחריה חזרה לדירות חדשות.
- קבוצת גבאי תקדם פרויקט רחב במתחם בלפור בבת ים
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
היקף ההשקעה בפרויקט מוערך בכ-382 מיליון שקל, בעוד שהיקף ההכנסות הצפוי ממכירת הדירות ומשטחי המסחר עומד על כ-472 מיליון שקל. נתונים אלו משקפים את הערכות החברה לגבי עלויות הביצוע, הפיתוח, המיסים והוצאות המימון הצפויות, לצד ההכנסות הפוטנציאליות ממכירות באזור הנחשב לאטרקטיבי מצד רוכשי דירות ומשפרי דיור. עם זאת, כמו בכל פרויקט התחדשות עירונית, מדובר בנתונים משוערים שתלויים בין היתר בצפי העלויות בפועל, בעיכובי תכנון או ביצוע, ובהתפתחות מחירי השוק בשנים הקרובות.
