ניסים חמאוי

חוק הרווחים הכלואים: "בעלי השליטה יעדיפו להשקיע בנדל"ן למגורים"

רו"ח ניסים חמאוי, מנכ"ל מחשבה פיננסית, מפרט את ההשלכות על מיסוי נכסי נדל"ן בעקבות החוק הרווחים הכלואים ומציג אפשרויות לחיסכון במס עבור משקיעי נדל"ן

צחי אפרתי | 23/02/2025 03:40 (5)

נושאים בכתבה נדל"ן מסחרי נדל"ן נדל"ן למגורים מיסוי רווחים כלואים

לאור חוק הרווחים הכלואים שיגרום להוצאת כסף מתוך החברות לידיים פרטיות, רו"ח ניסים חמאוי, מנכ"ל מחשבה פיננסית, סבור כי בעלי חברות יעדיפו להסיט את השקעותיהם מנדל"ן מסחרי לנדל"ן למגורים. לדבריו, הטבות המס בתחום המגורים לאנשים פרטיים, הופכות אפיק זה לאטרקטיבי יותר. חמאוי מציג את מגוון האפשרויות העומדות בפני המשקיעים, ומסביר מתי עדיף להעביר נכס מהחברה לידיים פרטיות במסגרת הוראת השעה המיוחדת.

חוק הרווחים הכלואים יוציא כסף מהחברות ויעביר לחשבונות הפרטיות כיצד זה ישפיע על שוק הנדל"ן?

"בעבר, הכספים בחברות היו מושקעים בשוק ההון ובנדל"ן מסחרי – לאור יתרונות המיסוי שמהם נהנו בעלי החברות. בעקבות חוק הרווחים הכלואים, כספים אלה יועברו לחשבונות הפרטיים של בעלי השליטה. בעקבות השינוי, בעלי השליטה יעדיפו להשקיע בנדל"ן למגורים במקום בנדל"ן מסחרי, וזאת בשל מספר הטבות מס הקיימות בנדל"ן למגורים לאנשים פרטיים: פטור ממס על דירה יחידה, מס מופחת של 10% על הכנסות משכר דירה, על אף שאין אפשרות לקיזוז מע"מ כאדם פרטי."

איך ניתן להיערך נכון יותר למיסוי נדל"ן בעקבות חוק הרווחים הכלואים?

"זה חוק חדש שעדיין לומדים אותו, אבל קיימים מספר אפשרויות לתכנון המס בצורה מיטבית:

רכישת נכס לשימוש עצמי - ניתן לקזז את עלות הנכס מיתרת העודפים שיש לחלק, ובכך להקטין את תשלום הדיבידנד. לכן, בעלי חברות רבים צפויים להעדיף רכישת נכסים לשימוש עצמי. לעומת זאת, על נכסים שנרכשו שלא לשימוש עצמי יחול חיוב מס מלא.

הוראת שעה (בתוקף עד נובמבר 2025) - מאפשרת להוציא נכסים מהחברה ללא תשלום מס רכישה ומס שבח, כאשר משלמים דיבידנד בלבד. מהלך זה משתלם במיוחד בשני מקרים:

קיראו עוד ב"נדל"ן"

במקרה הראשון, כאשר הנכס נרכש בשנה-שנתיים האחרונות וקיימת כוונה להחזיקו לטווח ארוך. במקרה זה, בעת מכירה עתידית ישולם מס שבח של 47% על תקופת ההחזקה בחברה, ו-25% על תקופת ההחזקה בידיים פרטיות.

במקרה השני, כאשר קיים מימון גבוה על הנכס. לדוגמה: במשרד שנרכש ב-1.5 מיליון שקל עם אשראי של 1.2 מיליון שקל, ישולם דיבידנד של 35% רק על ההון העצמי בסך 300 אלף שקל, והנכס עם ההלוואה יועברו לידיים פרטיות."

יש דרכים נוספות שאתה יכול להציע כיצד ניתן לחסוך במס?

"אפשרויות לחיסכון במס בעת מכירת נכסים:

קיזוז הפסדים - ניתן לקזז הפסדים משוק ההון והפסדים עסקיים כנגד רווחי שבח. למעשה, כמעט כל סוג של הפסד ניתן לקזז מול רווח שבח.

פריסת מס שבח - משקיע נדל"ן שהרוויח, למשל, מיליון שקל ממכירת דירה, רשאי לפרוס את השבח על פני ארבע שנים לאחור. במקום לדווח על הכנסה של מיליון שקל בשנה אחת, ניתן לפרוס את הרווח ל-250 אלף שקל בשנה. הדבר משתלם במיוחד אם המוכר לא עבד בחלק מהתקופה, שכן כך ניתן לנצל את מדרגות המס הנמוכות.

פיצול בין בני זוג - במקום לדווח על העסקה כיחידה משפחתית אחת, ניתן לפצל את הדיווח בין שני בני הזוג. אם האישה, לדוגמה, לא עבדה בחלק מהשנים ונעשתה פריסת מס, ניתן להגיע לחיסכון משמעותי במס.

הערכת השבחה - במקרים של שיפוץ והשבחת נכס, גם כשלא נשמרו קבלות, ניתן להיעזר בשמאי שיעריך את שווי ההשבחה. את חוות הדעת השמאית ניתן להגיש באמצעות עורך דין לצורך הפחתת המס."

לראיון המלא:

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

5.
אבי ובר 23/02/2025 14:59
הגב לתגובה זו
קודם ישלמו מס על הדיבידנדד.אחכ מס רכישה 8% ואז מס של 10% כל שנה.
4.
אנונימי 23/02/2025 09:53
הגב לתגובה זו
בסופו של יום התשןאה על נכסים מסחריים בישראל היא יותר מכפולה בהשוואה למגורים באיזור ביקוש יכולה להגיע לפי שלוש.איזה איש עסקים יקנה נכס למגורים אפילו לאור החוק החדש!
3.
חחח. כן בטח. נדלן למגורים ...בפריז ובלונדון (ל"ת)
סטנלי פישר 23/02/2025 09:27
הגב לתגובה זו
2.
אנונימי 23/02/2025 09:07
הגב לתגובה זו
העיקר החסכון במסעשיתי בשנתיים האחרונות פי 2 על הכסף בנאסדק מעדיף לשלם על זה 25% מס מאשר להיות פטור מה2% תשואה המסכנה בנדלן...
1.
סווינגר 23/02/2025 08:28
הגב לתגובה זו
אנו פשוט נשקיע את הכסף מחוץ לישראל.האלפא על שוק הנדלן בארץ תהיה משובחת.

צילום: תמר מצפי

בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות

מחירי הרכישה נבלמו ואף ירדו בכ-2% ומעלה, אבל שכר הדירה לחוזים חדשים קפץ ביותר מ-6% בשנה האחרונה. מה עומד מאחורי הפער הזה, למה הפתרון לא יגיע מירידה בריבית בלבד ומה יקרה בשכר הדירה?

נדב אטיאס | 26/11/2025 09:42

נושאים בכתבה שכר דירה מחירי הדירות

בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.

הפער שהולך ונפער

הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.

מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.

אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.

בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.

להמשך הכתבה לחץ כאן