ניסים חמאוי

חוק הרווחים הכלואים: "בעלי השליטה יעדיפו להשקיע בנדל"ן למגורים"

רו"ח ניסים חמאוי, מנכ"ל מחשבה פיננסית, מפרט את ההשלכות על מיסוי נכסי נדל"ן בעקבות החוק הרווחים הכלואים ומציג אפשרויות לחיסכון במס עבור משקיעי נדל"ן

צחי אפרתי | 23/02/2025 03:40 (5)

נושאים בכתבה נדל"ן מסחרי נדל"ן נדל"ן למגורים מיסוי רווחים כלואים

לאור חוק הרווחים הכלואים שיגרום להוצאת כסף מתוך החברות לידיים פרטיות, רו"ח ניסים חמאוי, מנכ"ל מחשבה פיננסית, סבור כי בעלי חברות יעדיפו להסיט את השקעותיהם מנדל"ן מסחרי לנדל"ן למגורים. לדבריו, הטבות המס בתחום המגורים לאנשים פרטיים, הופכות אפיק זה לאטרקטיבי יותר. חמאוי מציג את מגוון האפשרויות העומדות בפני המשקיעים, ומסביר מתי עדיף להעביר נכס מהחברה לידיים פרטיות במסגרת הוראת השעה המיוחדת.

חוק הרווחים הכלואים יוציא כסף מהחברות ויעביר לחשבונות הפרטיות כיצד זה ישפיע על שוק הנדל"ן?

"בעבר, הכספים בחברות היו מושקעים בשוק ההון ובנדל"ן מסחרי – לאור יתרונות המיסוי שמהם נהנו בעלי החברות. בעקבות חוק הרווחים הכלואים, כספים אלה יועברו לחשבונות הפרטיים של בעלי השליטה. בעקבות השינוי, בעלי השליטה יעדיפו להשקיע בנדל"ן למגורים במקום בנדל"ן מסחרי, וזאת בשל מספר הטבות מס הקיימות בנדל"ן למגורים לאנשים פרטיים: פטור ממס על דירה יחידה, מס מופחת של 10% על הכנסות משכר דירה, על אף שאין אפשרות לקיזוז מע"מ כאדם פרטי."

איך ניתן להיערך נכון יותר למיסוי נדל"ן בעקבות חוק הרווחים הכלואים?

"זה חוק חדש שעדיין לומדים אותו, אבל קיימים מספר אפשרויות לתכנון המס בצורה מיטבית:

רכישת נכס לשימוש עצמי - ניתן לקזז את עלות הנכס מיתרת העודפים שיש לחלק, ובכך להקטין את תשלום הדיבידנד. לכן, בעלי חברות רבים צפויים להעדיף רכישת נכסים לשימוש עצמי. לעומת זאת, על נכסים שנרכשו שלא לשימוש עצמי יחול חיוב מס מלא.

הוראת שעה (בתוקף עד נובמבר 2025) - מאפשרת להוציא נכסים מהחברה ללא תשלום מס רכישה ומס שבח, כאשר משלמים דיבידנד בלבד. מהלך זה משתלם במיוחד בשני מקרים:

קיראו עוד ב"נדל"ן"

במקרה הראשון, כאשר הנכס נרכש בשנה-שנתיים האחרונות וקיימת כוונה להחזיקו לטווח ארוך. במקרה זה, בעת מכירה עתידית ישולם מס שבח של 47% על תקופת ההחזקה בחברה, ו-25% על תקופת ההחזקה בידיים פרטיות.

במקרה השני, כאשר קיים מימון גבוה על הנכס. לדוגמה: במשרד שנרכש ב-1.5 מיליון שקל עם אשראי של 1.2 מיליון שקל, ישולם דיבידנד של 35% רק על ההון העצמי בסך 300 אלף שקל, והנכס עם ההלוואה יועברו לידיים פרטיות."

יש דרכים נוספות שאתה יכול להציע כיצד ניתן לחסוך במס?

"אפשרויות לחיסכון במס בעת מכירת נכסים:

קיזוז הפסדים - ניתן לקזז הפסדים משוק ההון והפסדים עסקיים כנגד רווחי שבח. למעשה, כמעט כל סוג של הפסד ניתן לקזז מול רווח שבח.

פריסת מס שבח - משקיע נדל"ן שהרוויח, למשל, מיליון שקל ממכירת דירה, רשאי לפרוס את השבח על פני ארבע שנים לאחור. במקום לדווח על הכנסה של מיליון שקל בשנה אחת, ניתן לפרוס את הרווח ל-250 אלף שקל בשנה. הדבר משתלם במיוחד אם המוכר לא עבד בחלק מהתקופה, שכן כך ניתן לנצל את מדרגות המס הנמוכות.

פיצול בין בני זוג - במקום לדווח על העסקה כיחידה משפחתית אחת, ניתן לפצל את הדיווח בין שני בני הזוג. אם האישה, לדוגמה, לא עבדה בחלק מהשנים ונעשתה פריסת מס, ניתן להגיע לחיסכון משמעותי במס.

הערכת השבחה - במקרים של שיפוץ והשבחת נכס, גם כשלא נשמרו קבלות, ניתן להיעזר בשמאי שיעריך את שווי ההשבחה. את חוות הדעת השמאית ניתן להגיש באמצעות עורך דין לצורך הפחתת המס."

לראיון המלא:

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

5.
אבי ובר 23/02/2025 14:59
הגב לתגובה זו
קודם ישלמו מס על הדיבידנדד.אחכ מס רכישה 8% ואז מס של 10% כל שנה.
4.
אנונימי 23/02/2025 09:53
הגב לתגובה זו
בסופו של יום התשןאה על נכסים מסחריים בישראל היא יותר מכפולה בהשוואה למגורים באיזור ביקוש יכולה להגיע לפי שלוש.איזה איש עסקים יקנה נכס למגורים אפילו לאור החוק החדש!
3.
חחח. כן בטח. נדלן למגורים ...בפריז ובלונדון (ל"ת)
סטנלי פישר 23/02/2025 09:27
הגב לתגובה זו
2.
אנונימי 23/02/2025 09:07
הגב לתגובה זו
העיקר החסכון במסעשיתי בשנתיים האחרונות פי 2 על הכסף בנאסדק מעדיף לשלם על זה 25% מס מאשר להיות פטור מה2% תשואה המסכנה בנדלן...
1.
סווינגר 23/02/2025 08:28
הגב לתגובה זו
אנו פשוט נשקיע את הכסף מחוץ לישראל.האלפא על שוק הנדלן בארץ תהיה משובחת.

צילום: איציק יצחקי

חוסכים לפנסיה, אבל אין להם דירה: למה לא לאפשר פדיון מהפנסיה למטרת רכישת דירה?

אבסורד גדול - פנסיה גדולה ואין הון עצמי לרכישת דירה; למה לשלוח משפחות וזוגות לשוק השכירות אם הם רוצים לקנות דירה ויש להם כסף בפנסיה?

רן קידר | 12/12/2025 01:20

נושאים בכתבה דירה פנסיה

הפרדוקס הישראלי מוכר לכולם: זוג צעיר משתכר יפה, מפריש מדי חודש אלפי שקלים לפנסיה, אבל אין לו סיכוי לגרד הון עצמי לדירה. מחירי הדירות אומנם יורדים כרגע, אבל עדיין דורשים 400–600 אלף שקל לפחות כהון עצמי.

בחשבון הפנסיה של הזוג הזה כבר מצטברים מאות אלפי שקלים, אבל זה כסף שהוא לא יכול לגעת בו עד גיל פרישה, וגם אז רק בתנאים קשיחים. התוצאה: הזוג משלם שכר דירה של 5,000-8,000 שקל בחודש ואפילו יותר במקום לקנות דירה.

איסור על משיכת כספי פנסיה

אסור למשוך כספי פנסיה לרכישת דירה ולכל סיבה אחרת בלי לשלם מס מלא של 35%. גם הרעיון להשתמש בחיסכון הפנסיוני כערבות למשכנתה נדחה על ידי הבנקים ורשות שוק ההון. כלומר, המדינה הכריחה אותנו לחסוך לפנסיה, ועכשיו היא אומרת לנו: "הכסף שלך, אבל אסור לך להשתמש בו לדירה".

היו ניסיונות רבים לשנות את זה. כבר ב-2019 מרכז המחקר של הכנסת פרסם ניתוח מפורט שהציע לאפשר משיכה פטורה ממס של עד 20% מערך הדירה (תקרה של כ-1.7 מיליון שקל), בתנאי שהכסף יוחזר לפנסיה בתשלומים חודשיים קטנים יחסית. הצעות חוק דומות עלו שוב ושוב, כולל הצעה להחזר נומינלי בלבד (בלי ריבית) כדי שלא לפגוע יותר מדי בקצבה העתידית. בכל פעם ההצעה נתקלה בחומת השמרנות של רשות שוק ההון ואגף התקציבים: "זה יפגע בביטחון הפנסיוני של הציבור".

הטענה הרשמית היא שמי שמושך היום ישלם מחר מחיר כבד בגיל פרישה. זה נכון חלקית, אבל מתעלם מהתמונה המלאה: שכר דירה גבוה הוא "מס פנסיוני" לא פחות כבד. כשזוג משלם 6,000 שקל שכר דירה במשך 25 שנה, הוא מעביר לבעל הבית כ-1.8 מיליון שקל (לפני הצמדה). אם אותו זוג היה לוקח 400 אלף שקל מהפנסיה, קונה דירה ומוסיף 800–900 שקל בחודש להחזר לפנסיה - הוא היה מסיים את התקופה עם דירה בבעלותו ועם פנסיה מופחתת בכ-4,000-5,000 שקל בחודש. במקרים רבים, החיסכון בשכר הדירה עולה על הפגיעה בקצבה.

להמשך הכתבה לחץ כאן