פתח תקווה אם המושבות פרשקובסקי
צילום: פרשקובסקי אסף פישטוק
עסקאות נדל"ן

עסקאות - 5 חדרים בנתניה ב-6.2 מיליון שקל, 5 חדרים בקריית אונו ב-4.6 מיליון שקל

בכמה יעלו מחירי הדירות ב-2024, איפה המחירים ירדו, האם יכול להיות שרכישת דירה בלי ממ"ד היא הזדמנות? ועסקאות בגבעתיים, פתח תקווה, גדרה, מודיעין, אופקים, קריית אונו ועוד 

עמית בר | (17)

מחירי הדירות עלו אשתקד בכ-8%-7%. זה עדיין לא מידע רשמי, הערכנו את זה כבר לפני שלושה-ארבע חודשים כי זה היה קצב העלייה, וככל שהזמן עובר, זה נראה הכיוון. עם זאת, יש שונות גודלוה בין מקומות, אזורים וסוגי הדירות. דירות עם ממ"ד התייקרו, דירות בלי ממ"ד במקומות מסוימים, איבדו ערך. 


זאת יכולה להיות הזדמנות למשקיעים. אולי אחרי המלחמה, הפער שנוצר בין דירות עם ממ"ד לדירות בלי ממד שבמקומות פחות מסוכנים עומד על 15%-12% ובמקומות שנתפסים מסוכנים עומד על 30%, יצטמצם. הפער הזה יכול להיות גם הזדמנות אם הבניינים האלו יעברו התחדשות עירונית וערכם יושבח. כך או אחרת, אספנו עסקאות נדל"ן מהשבועות האחרונים ברחבי הארץ (מסודר לפי א'-ב') ומהם עולים מספר תובנות: מחייר הדירות עולים, אבל יש עדיין מקומות שאפשר למצוא דירות במחירים של 1.2-1.3 מיליון שקל לדירת 3 חדרים - גם בלוד, וגם בחיפה. 

בפריפריה הרחוקה, למשל אופקים, מחירי הדירות עדיין נמוכים, אבל זה בעיקר בדירות בבניינים ישנים, בבניינים החדשים המחירים כבר באזור 16-17 אלף שקל למ"ר ומה המחירים בגדרה? כנראה מעל מה שחשבתם; במודיעין?  דירת 4 חדרים ב-3.14   מיליון שקל ובנתניה בקומה ראשונה, דירת גן של 5 חדרים במחיר של...6.2 מיליון שקל.



אופקים

ברחוב נירית, דירת 5 חדרים, 163 מ"ר, קומה ראשונה נמכרה ב-2.5 מיליון שקל (15,337 ש"ח למ"ר)

ברחוב גיבורי ישראל: דירת 4 חדרים, 59 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, נמכרה ב־950 אלף שקל (16,102 ש"ח למ"ר).

ברחוב גיבורי ישראל: דירת 2 חדרים, 67 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב־700 אלף שקל (10,448 ש"ח למ"ר).

ברחוב הרב עובדיה יוסף: דירת 4 חדרים, 95 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, נמכרה ב־1.37 מיליון שקל (14,421 ש"ח למ"ר).

קיראו עוד ב"נדל"ן"


גבעתיים

ברחוב ישראל שפירא, דירת 3 חדרים, 68 מ"ר, קומה ראשונה, ב-2.98 מיליון שקל (43,830 ש"ח למ"ר)

ברחוב קלעי: דירת 5 חדרים, 109 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, עם שתי חניות, נמכרה ב־4.15 מיליון שקל (38,073 ש"ח למ"ר).

ברחוב בורוכוב: דירת 4 חדרים, 118 מ"ר, קומה 2 מתוך 5, עם חניה, נמכרה לפי שווי של 4.5 מיליון שקל (38,136 ש"ח למ"ר).

ברחוב קפלנסקי: דירת 3.5 חדרים, 105 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב־2.9 מיליון שקל (27,619 ש"ח למ"ר).


גדרה

ברחוב ארבע אימהות, 120 מ"ר, 5 חדרים בקומה שנייה, ב-3.15 מיליון שקל (26,250 שקל למ"ר)

בצפון היישוב: בית בן 5 חדרים, 165 מ"ר, עם חצר בשטח 125 מ"ר, נמכר ב־3.55 מיליון שקל (21,515 ש"ח למ"ר).

בדרך האילנות: דירת גן בת 5 חדרים, 130 מ"ר, חצר בשטח 48 מ"ר, בקומה 1 מתוך 4, עם חניה כפולה, נמכרה ב־3.39 מיליון שקל (26,077 ש"ח למ"ר).


חיפה

ברחוב פלמ"ח: דירת 4 חדרים, 110 מ''ר ומרפסת של 18 מ''ר, קומה 1 מתוך 4, נמכרה ב־1.76 מיליון שקל (16,000 ש"ח למ"ר).

ברחוב השומר: דירת 3 חדרים, 65 מ''ר, קומה 3 מתוך 4, נמכרה ב־850 אלף שקל (13,077 ש"ח למ"ר).

ברחוב דרייפוס: דירת 2 חדרים, 53 מ"ר, קומה 6 מתוך 6, נמכרה ב־1.15 מיליון שקל (21,698 ש"ח למ"ר).

ברחוב הרב אנקואה: דירת 3 חדרים, 57 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, נמכרה ב־1.38 מיליון שקל (24,211 ש"ח למ"ר).

ברחוב הנטקה: דירת 5 חדרים, 135 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, עם חניה, נמכרה ב־2.15 מיליון שקל (15,926 ש"ח למ"ר).

ברחוב אליעזר קפלן 49: דירת 5 חדרים, 125 מ"ר, קומה שלישית, נמכרה ב־2.44 מיליון שקל (19,520 ש"ח למ"ר).

ברחוב קדיש לוז 6: דירת 4 חדרים, 94 מ"ר, קומה שלישית, נמכרה ב־2.84 מיליון שקל (30,213 ש"ח למ"ר).

ברחוב ברזיל 6: דירת 4 חדרים, 84.27 מ"ר, קומה שנייה, נמכרה ב־2.25 מיליון שקל (26,701 ש"ח למ"ר).

ברחוב זבולון 12: דירת 5 חדרים, 132.2 מ"ר, קומה 7, נמכרה ב־3.37 מיליון שקל (25,493 ש"ח למ"ר).

ברחוב יעל רום 15: דירת 4 חדרים, 95.7 מ"ר, קומה 13 מתוך 13, נמכרה ב־2.7 מיליון שקל (28,210 ש"ח למ"ר).

ברחוב אברבנאל 14: דירת 4 חדרים, 106 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־2.71 מיליון שקל (25,566 ש"ח למ"ר).


ירושלים

ברחוב הרב עוזיאל: דירת 3 חדרים, 65 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, נמכרה ב־2.8 מיליון שקל (43,077 ש"ח למ"ר).

ברחוב אברהם פררה: דירת 4 חדרים, 100 מ"ר ושתי מרפסות של 10 ו־6 מ"ר, עם מחסן, קומה 9 מתוך 13, עם חניה, נמכרה ב־3.2 מיליון שקל (32,000 ש"ח למ"ר).

ברחוב ניקרגואה: דירת 4 חדרים, 73 מ"ר, קומה 4 מתוך 5, נמכרה ב־2.55 מיליון שקל (34,932 ש"ח למ"ר).

בדרך בית לחם: דירת 3 חדרים, 44 מ"ר, בקומה 4 מתוך 4, נמכרה ב־2.46 מיליון שקל (55,909 ש"ח למ"ר).

ברחוב הפלמ"ח: דירת 3 חדרים, 62 מ"ר, בקומה 2 מתוך 4, נמכרה ב־2.85 מיליון שקל (45,968 ש"ח למ"ר).

ברחוב ראובן מס: דירת 5.5 חדרים, 159 מ"ר, בקומה 3 מתוך 3, נמכרה ב־3.55 מיליון שקל (22,327 ש"ח למ"ר).

ברחוב נדבה יוסף: דירת 3.5 חדרים, 64 מ"ר, בקומה 2 מתוך 3, עם חניה, נמכרה ב־2 מיליון שקל (31,250 ש"ח למ"ר).


לוד

ברחוב רותם: בית פרטי בן 6 חדרים, 175 מ"ר בנויים על מגרש של 260 מ"ר, עם חצר היקפית, עם חניה, נמכר ב־3 מיליון שקל (17,143 ש"ח למ"ר).

ברחוב פיינשטיין: דירת 3 חדרים, 77 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, נמכרה ב־1.2 מיליון שקל (15,584 ש"ח למ"ר).

ברחוב סן מרטין: דירת 3 חדרים, 60 מ"ר, קומה 2 מתוך 8, נמכרה ב־1.32 מיליון שקל (22,000 ש"ח למ"ר).


מודיעין

ברחוב יואל הנביא: דירת 3 חדרים, 90 מ"ר, בקומה 3 מתוך 3, עם שתי חניות, נמכרה ב־2.4 מיליון שקל (26,667 ש"ח למ"ר).

ברחוב עמק החולה: דירת 3 חדרים, 87 מ"ר, בקומה 3 מתוך 3, עם חניה אחת, נמכרה ב־2.2 מיליון שקל (25,287 ש"ח למ"ר).

ברחוב כסלו: דירת 4 חדרים, 121 מ"ר, בקומה 3 מתוך 4, עם חניה, נמכרה ב־3.14 מיליון שקל (25,950 ש"ח למ"ר).


נתניה

ברחוב סמילנסקי: דירת 3 חדרים, 83 מ"ר, קומה 2 מתוך 8, עם חניה משותפת, נמכרה ב־1.65 מיליון שקל (19,878 ש"ח למ"ר).

ברחוב גולדה מאיר: דירת 3 חדרים, 63.2 מ"ר, קומה 3 מתוך 8, נמכרה ב־1.625 מיליון שקל (25,707 ש"ח למ"ר).

ברחוב כנרת: דירת 5 חדרים, 133 מ"ר, קומה 6 מתוך 10, עם שני מקומות חניה, נמכרה ב־3.1 מיליון שקל (23,308 ש"ח למ"ר).

ברחוב נורדאו: דירת 3 חדרים, 71 מ"ר, בקומה 1 מתוך 3, נמכרה ב־1.73 מיליון שקל (24,366 ש"ח למ"ר).

ברחוב בני ברמן: דירת 4 חדרים, 125 מ"ר, בקומה 1 מתוך 14, עם חניה כפולה, נמכרה ב־3.5 מיליון שקל (28,000 ש"ח למ"ר).

בשדרות בנימין במרכז העיר: דירת 5 חדרים, 133 מ"ר, בקומה 5 מתוך 7, עם חניה כפולה, נמכרה ב־3.3 מיליון שקל (24,812 ש"ח למ"ר).

ברחוב נתן יונתן בעיר ימים: דירת 5 חדרים, 169 מ"ר, בקומה 1 מתוך 24, נמכרה ב־6.2 מיליון שקל (36,685 ש"ח למ"ר).


פתח תקווה


ברחוב קדיש לוז, דירת 4 חדרים, 94 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-2.84 מיליון שקל (30,212 ש"ח למ"ר)

ברחוב וולפסון: דירת 5 חדרים, 119 מ"ר ומרפסת של 16 מ"ר, קומה 4 מתוך 22, עם חניה, נמכרה ב־2.58 מיליון שקל (21,681 ש"ח למ"ר).

ברחוב רוטשילד: דירת 4.5 חדרים, 91 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, נמכרה ב־1.86 מיליון שקל (20,440 ש"ח למ"ר).


קריית אונו

בשכונת אריאל שרון החדשה: דירת 5 חדרים, 133 מ"ר, בקומה 23 מתוך 31, נמכרה ב־4.6 מיליון שקל (34,586 ש"ח למ"ר).

ברחוב גורדון בשכונה הוותיקה: דירת 4 חדרים, 119 מ"ר, בקומה 5 מתוך 6, עם חניה, נמכרה ב־3.2 מיליון שקל (26,891 ש"ח למ"ר).

ברחוב המעגל בשכונת רימון: דירת 3 חדרים, 86 מ"ר, בקומה 4 מתוך 8, נמכרה ב־2.36 מיליון שקל (27,442 ש"ח למ"ר).

ברחוב ברנר בשכונה הוותיקה: דירת 4 חדרים, 95 מ"ר, בקומה 6 מתוך 7, נמכרה ב־2.5 מיליון שקל (26,316 ש"ח למ"ר).




תגובות לכתבה(17):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 11.
    10 שנים מפמפמים כאן על בועת נדלן שתתפוצץ מזל שלא הקשבתי לכם (ל"ת)
    קלבסיאלה 07/02/2025 13:14
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    זוהר 29/01/2025 11:10
    הגב לתגובה זו
    ביקשו על בית קרקע 3.95 מיליון וקיבלו 3.55 מיליון.אבל ממשיכים לטעון שהמחירים עולים... אבל זה לא נכון שוק יד 2 תקוע כבר שנה וחצי וקשה מאוד קשה למכור.
  • 9.
    טדי מפייסבור 25/01/2025 13:12
    הגב לתגובה זו
    המחירים ירדו. 6 מיליון יש לכל אחד..במזומןתאכלס מחיר סבבה
  • 8.
    רפואה 24/01/2025 16:43
    הגב לתגובה זו
    אם הבועה הנל תתפוצץ במכה זה יזעזע את הבנקים ....בעצם את כול הכלכלה בארץ.....מצב מסוכן......למשק....
  • בגלל זה בנק ישראל והממשלה ממש אבל ממש לא דואגים לקונים הם דואגים לבנקים שהלוו מיליארדים לקבלנים (ל"ת)
    זוהר 29/01/2025 11:12
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    דני 24/01/2025 15:57
    הגב לתגובה זו
    חוץ מהקבלנים שמוכרים 9010 לתמימים אין מכירות. גר בצפון תל אביב בשכירות. שוק הדירות למחירה מת
  • 6.
    גל 24/01/2025 14:24
    הגב לתגובה זו
    ראש העין בפסגות מקום מדהים גם כבר לא זול אבל מקום שרק מתפתח אחלה מקום .
  • 5.
    מיקי 24/01/2025 11:53
    הגב לתגובה זו
    בלגאן פקקים בניה מטורפת לא להתקרב
  • 4.
    פנחסי ירון 24/01/2025 11:25
    הגב לתגובה זו
    נתניה מדרדרת וכבר לא אטרקטיביתרק בחדרה או כפר יונה כדאי לקנות דירה
  • נתניה 24/01/2025 16:16
    הגב לתגובה זו
    אין לך שמץ של מושגתשאר בחדרה.
  • 3.
    מעדיף את נתניה על פני כל מקום אחר בעולם (ל"ת)
    עדי 24/01/2025 11:05
    הגב לתגובה זו
  • שמעון ראובני 24/01/2025 11:25
    הגב לתגובה זו
    נתניה הדרדרה מאוד בשנים האחרונותלא להתקרב לעיר הזאת
  • באמת 24/01/2025 16:17
    נתניה מתייקרת מיום ליום כי יש בה אנשים טובים והתחדשות בכל פינה.
  • 2.
    שגיא 24/01/2025 10:36
    הגב לתגובה זו
    אלפי דירות מוצאות למכירה בתל אביב ואין קונים.מחירי הדירות בגוש דן קורסים.
  • בצפון תל אביב מגורים בחינם רק לשלם ועד (ל"ת)
    יעלי 24/01/2025 15:04
    הגב לתגובה זו
  • נכון בקרית שאול עם נוף לנוה גן. (ל"ת)
    שאולי 24/01/2025 16:28
  • 1.
    בבר מהממד 24/01/2025 10:36
    הגב לתגובה זו
    פמפם נדלן משרדי המכירות ריקים .עליה של 8% כתוצאה ממבצעי קבלן 1090 החגיגה הסתיימה
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.