שוק המשכנתאות היה פעם שדה צפוי יחסית, והכללים היו ידועים - אבל כיום עם הקפיצות והצניחות בריבית בנק ישראל וחוסר ודאות כלכלית גלובלי, בחירת המסלול הנכון מצריכה חשיבה מחודשת. איך בונים תמהיל משכנתא חכם שיגן עליכם מפני עליות ריבית עתידיות, אך גם יאפשר לכם ליהנות מהזדמנויות? בחירת משכנתא בתקופת של ריביות משתנות דורשת חוש נבואי, או לכל הפחות הבנה מעמיקה של הדינמיקה הכלכלית. 

נכון לדצמבר 2025, ריבית בנק ישראל עומדת על 4.25% לאחר סדרת קיצוצים מצטברים של 0.5% מאז אוגוסט, מה שמוריד את ריבית הפריים ל-5.75%. מדובר בירידה משמעותית מ-4.75% בריבית הבנק המרכזי בתחילת 2024, ששיקפה מאבק באינפלציה שהגיעה ל-3.2%. בתקופה כזו, הריבית המשתנה מציעה הזדמנויות חיסכון אך גם סיכונים, כי שינויים פתאומיים יכולים להגדיל את ההחזרים החודשיים ב-10%-15% בתוך שנה. 

כך לדוגמה, במשכנתא עם קרן של 1.2 מיליון ש"ח, עלייה של 0.5% בריבית פריים מוסיפה 350 ש"ח להחזר חודשי, סכום שלאחר 20 שנה יצטבר ל-84,000 ש"ח. 

מסלולי המשכנתא נחלקים לארבעה סוגים עיקריים: 

• בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
• בלאקאדג’ נכנסת למשכנתאות: שירן תמר-אזולאי תוביל את החברה החדשה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

- משכנתא קבועה לא צמודה (קל"צ), 

- משכנתא קבועה צמודה למדד, 

- משכנתא משתנה לא צמודה (משתנה כל 1-5 שנים),

- משכנתא משתנה על בסיס פריים. 

נתוני דצמבר 2025 מראים ריביות ממוצעות: משכנתא קל"צ ל-20-30 שנה ב-4.85%-5.25%, קבועה צמודה ב-3.1%-3.6%, משתנה לא צמודה ב-3.45%-3.85%, ופריים ב-5.65%-5.95%. במצב של ירידת ריבית, מסלול פריים, שמגלם 38% מהמשכנתאות החדשות השנה, מאפשר התאמה אוטומטית והפחתה מיידית בהחזרים. אבל אם האינפלציה תעלה ל-3% בשנה הבאה, כפי שחוזים חלק מהכלכלנים, מסלולים צמודים יתייקרו ב-2-3 אחוזים נוספים בשנה.