ארז כהן
צילום: יח"צ

לקראת הבחירות: זמן לחישוב מסלול מחדש בענף הנדל"ן

המשקיעים בורחים, תכנית מחיר למשתכן מזיקה לכלכלה ואין תשתיות מתאימות לקידום מגורים. ארז כהן מסמן יעדים מרכזיים לממשלת ישראל הבאה // דעה

ארז כהן | (9)

ביום שני הקרוב תחגוג כנסת ישראל את יום הולדתה ה-70. היא כוננה בדיוק בחג האילנות תש"ט, 1949, לאחר שהחליפה את מועצת המדינה הזמנית. בחג שתילה ונטיעה זה, ובמיוחד לקראת הבחירות המשמשות ובאות, זוהי בהחלט הזדמנות פז לחשבון נפש ולחישוב מסלול מחדש בתחום הכלכלי, ובתוך זה גם הנדל"ני. אז מה תפקידם של חברי הכנסת בקבלת ההחלטות בתחום הכלכלי?

באופן טבעי, ובמיוחד כשמדובר במדיניות כלכלית, כולל נושא משבר הדיור, העיניים של הציבור נשואות לעבר הממשלה, ובראש וראשונה לשר האוצר שהינו שר העל לנושא הדיור וכן לשר השיכון. כל זה אמנם נכון, אולם בל נשכח כי גם לכנסת, כבית המחוקקים, חשיבות רבה  בהתוויית המדיניות הכלכלית. 

טשטוש הפרדת הרשויות, האם היא גורמת לנזק כלכלי מצטבר?

אמנם בניגוד לרוב הדמוקרטיות המערביות האחרות, הפרדת הרשויות אצלנו איננה מושלמת כלל ועיקר, זאת במיוחד כשכל חברי הממשלה הינם גם חברי כנסת, אולם בכל זאת יש  יחד עם כלל חברי הכנסת, מהקואליציה והאופוזיציה כאחת, משקל משמעותי בקבלת ההחלטות, הן במסגרת הוועדות הכלכליות של בית המחוקקים והן במסגרת הפעילות הפרטנית של כל אחד ואחת מחברי הכנסת.

על כן, ולקראת יום חגה, יעשו חברי הכנסת טוב אם ישננו את הדברים הבאים:

  • בשנה הקרובה נתוני הצמיחה מצביעים על האטה ניכרת.
כבר היום ירדה תחזית הצמיחה במשק הישראלי מכ-3.4 אחוזים לכ-2.5 אחוזי צמיחה, מה שבפועל, בחילוט האינפלציה, מצביע על העדר מוחלט של צמיחה. קיטון זה בצמיחה הינו תוצאה ישירה של אווירת דכדוך כללית בקהיליה העיסקית בכלל ובקהילית הנדל"ן בפרט, זאת כולל בריחת משקיעים מהארץ ומחו"ל, קבלנים ויזמים מיואשים ורבבות משפרי דיור וזוגות צעירים שיושבים על הגדר.
  • יש גידול הניכר בגרעון הממשלתי בתקציב  המדינה
גידול זה פועל יוצא לא רק של ההוצאות הבזבזניות והלא מבוקרות  של הממשלה "כאילו אין מחר", אלא גם השקעות מיותרות של מיליארדים שהושקעו ומושקעים ללא בקרה בתכניות שנויות במחלוקת(זאת בלשון המעטה) דוגמת במחיר למשתכן והסכמי גג.
  • ממעצמת סייבר והיי טק לכלכלה בהאטה, על סף סכנת מיתון
הירידה התלולה בהשקעות והאטה בפעילות הכלכלית, הינה סכנה המוחשית שישראל תהפוך ממעצמת הייטק הסייבר, למשק בהאטה, בדיוק כפי שקרה בעשור הקודם באירלנד שהפכה ממעצמת הייטק למשק במיתון וכפי שגם קרה לישראל, אמנם בתוצאה ממשבר הדוט קום העולמי וכן האיניתיפאדה.

להלן מספר המלצות לחברי הכנסת:

  1. להחזיר את המשקיעים הביתה. על מקבלי ההחלטות, בגיבוי וסיוע חברי הכנסת, לדחוף ככל יכולתם את המשימה הזו, זאת משום שללא משקיעים, מהארץ ומחו"ל, אין צמיחה. נקודה.
  2. לעצור את מחיר למשתכן והסכמי הגג. מדובר לא רק בבזבוז משווע של מיליארדים, אלא גם בנזק מתמשך לכלכלה הישראלית שבמקום להשקיע במנועי צמיחה אמיתיים, מסבסדת שלא לצורך פרויקטים ענקיים שאיש לא בדק את היתכנותם ואת כדאיותם הכלכלית.
  3. לקדם תשתיות כמנועי צמיחה אמיתיים. אין זה סוד, ישראל מפגרת בכ-50 שנה במערכת התחבורה הציבורית שלה וכך גם בנושא תעסוקה.
  4. לפתח את הפריפריה ולא להתמקד רק במדינת תל אביב. למרבה הצער ההשקעות ממשיכות להתמקד במטרופולין התל אביבי, הן ברכבת קלה ובהמשך המטרו וכן במתחמי היי-טק. על כן הפער בין המרכז לבין הפריפריה רק יגדל. 
  5. שימושים מעורבים. זה איננו רק מטבע לשון, אלא גם הכרח המציאות. אי אפשר לקדם מגורים ללא תעסוקה, אי אפשר לקדם תעסוקה ללא תחבורה, אי אפשר לקדם את שלושתם ללא תשתיות משלימות, ואי אפשר את כל אלה ללא הסתכלות כלכלית לאומית אסטרטגית כוללת.
  6. התחדשות עירונית כיעד לאומי מועדף. לטעמי המצב דהיום, בו יש "כביכול" התחדשות עירונית, הינו הרע מכל העולמות. התחדשות עירונית, חברי הכנסת, כבר מזמן איננו נישה קטנה נוספת, אלא לב ליבה של התנעת שוק הדיור בפרט והכלכלה הישראלית בכלל.
על כן, שומה על כל אחד ואחת מחברי וחברות הכנסת בזמן הנטיעות, לחשוב היטב איך הן אכן יוכלו לא רק לצמוח ולגדול, אלא גם להניב פירות עסיסיים וטובים ולא, חלילה, פירות באושים. חג אילנות שמח!

 

הכותב הוא משפטן ושמאי מקרקעין, מבעלי משרד "זאב כהן-ארז כהן" ושימש בעבר כיו"ר לשכת שמאי המקרקעין

תגובות לכתבה(9):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    לך תקנה מהר רוץ 19/01/2019 19:37
    הגב לתגובה זו
    השוק בקריסה חדה, 30% מטה. השוק בתיקון , תודה לקבינט הדיור וכחלון, שריסקו את קרטל הדיור.
  • 8.
    לא פראייר 19/01/2019 19:36
    הגב לתגובה זו
    300 אלף דירה בפרפרייה, 500 אלף במרכז.
  • 7.
    בלחץ כמו דנוס 19/01/2019 19:35
    הגב לתגובה זו
    גזרו קופון כשניפחו מחירים , בא כחלון םיצ. לכל האינטרסנטים את הבועה בפרצוף , הפסקנו לממן קבלנים ואינטרסנטים , חסכנו 600 אלף ..מחיר למשתכן הציל אותנו, מקריסה כלכלית
  • 6.
    נימוקים רדודים ושטוחים. כל בועה דינה פיצוץ!!! (ל"ת)
    אדם 18/01/2019 16:18
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    Sharon3101 18/01/2019 14:50
    הגב לתגובה זו
    מטומטם. נראה לך שמישהו עוד קונה את השטויות שלך? ניפוח מלאכותי של השוק.ארז, תכירו בעובדה שבסוף הכלכלה האמיתית מנצחת והנדל"ן עומד להתרסק. קרנית פלוג אומרת כל יום תודה לאל שאני לא נגידת בנק ישראל יותר
  • 4.
    חרדי 18/01/2019 08:56
    הגב לתגובה זו
    אני אישיתיצאתי לעבוד אבל חברי לספסל לא בגלל שאסור להם עד גיל 26 בגלל שלא עשו צבא אני אומר במקום לריב עם הרבנים שדעתם מקובעת ולא ניתנת להוזזה תבואו דרך הציבור תסירו חסמים של גיל, גם מי שלא עשה צבא יכול לעבוד תנו לחרדים לימודי חינם של בגרויות במקומות פרטיים ותראו איזה הצפה יהיה לחרדים יש כח התמדה של לימוד מאד מוכשרים ושם מצליחים זה בענק אפשר לנצל את זה לכח עולה בתעסוקה
  • 3.
    ישראלי 17/01/2019 16:56
    הגב לתגובה זו
    אי אפשר לצפות לכלכלה פורחת כשהמדינה חשוכה. 1. סוגרים עסקים בשבת = מדינה חשוכה 2. הימורים לא חוקיים = מדינה חשוכה 3. חוק ההפללה = מדינה חשוכה
  • 2.
    אתה?? אתה, מציע מה לעשות? חחח אינטרסנט (ל"ת)
    חחח 17/01/2019 16:18
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    אין בושה?!אחרי שניפחת את הבועה אתה מתלונן שמתפוצצת?? (ל"ת)
    ממי 17/01/2019 13:30
    הגב לתגובה זו
זיו סגלזיו סגל
בלוגסטריט

לקראת סוף השנה: עדיפות למניות הקטנות

איזה מניות קטנות יכולת להתאושש מהקרשים ולמה המפולת הבאה תהיה גדולה יותר מהמפולת של 2008?
זיו סגל |
שנת הלימודים האקדמית התחילה כך שלמגוון מנועי החשיבה שלנו מצטרפות השאלות של הסטודנטים. השנה השאלות משמעותיות במיוחד משום שהסטודנטים הצעירים הם המשקיעים החדשים שעליהם נבנות העליות הבאות. אם בעבר הייתי מלמד שוק ההון כ״חוכמת זקני וול סטריט״ לצעירים, היום המשוואה לפחות מתאזנת. האינטראקציה עם תלמידי מנהל עסקים נותנת לי הזדמנות לחוות את משקיעי הדור.   כאשר דיברתי על נושא תיקונים ומפולות בשווקים ואמרתי שמתי שהוא המשבר הבא יגיע והוא יהיה גדול יותר ממשבר 2008, סטודנטית שאלה אותי: למה בעצם חייב להיות משבר? לרגע עצרתי כי כאשר מתריסים מולך שאלה שהיא בניגוד ל״מובן מאליו״ זה כמו עצירת חירום במכונית.   ואז, פרסתי את משנתי הסדורה על ניפוח המחירים ושחיקת ערך הכסף, על מכפילים, על כך ששוק ההון הפך להיות סוג של משחק (ודיברנו על תרגיל הציוצים של אילון מאסק) אבל בעיקר התמקדתי בטבע האנושי. הטבע האנושי הוא דרמטי בכל הקשור להתנהגות המונים  ונוטה למצבי קיצון, למעלה ולמטה. מספיק שתראו את התנודתיות היומית / דו יומית במניות. אם תקחו עליות שערים רצופות שיצרו מציאות לפיה לדור המשקיעים החדשים אין ממש חווית מפולת בתודעה, תוסיפו לזה את כמות הכסף שנשפכה לשווקים ואת העובדה שמתי שהוא, איפה שהוא, יתגלה איזה אסון פיננסי שהחביאו מתחת לשטיח, מפולת היא רק עניין של זמן.   המפולת הבאה תהיה גדולה יותר מ-2008 כי זאת הסטטיסטיקה של מפולת. יותר כסף מעורב, כוחות חזקים יותר מנפחים את המחירים למעלה. לכן, עוצמת ההתרסקות היא גדולה בהתאם.   ההקדמה נועדה לכוון אל העובדה שהיום נתחיל בהסתכלות על השוק. היינו עסוקים לאחרונה בסקטורים המרגשים: מטה וורס, טיפולים פסיכודליים ומיחשוב קוואנטום ואני חש צורך לעדכן עבורכם את הניתוח הטכני של מדדי המניות על מנת שנשמור על איזון.   נתחיל ב-S&P500. אנחנו נמצאים עכשיו בחודשים שנחשבים לטובים ביותר בשנה. נובמבר - ינואר. נראה כי אווירת השמחה הכללית מתקיימת. אבל, אתם יכולים לראות על הגרף שהמדד ״מתעייף״. שיפועי הקווים שעוקבים אחריו מתמתנים. אולי אף נראה תיקון ל - 4540 עוד בתוך תקופת שמחת סוף השנה. ההתנגדות היא ב-4700. מהלך מעל הרמה הזו ילמד כי שמחת ראש השנה תקפה כך שטכנית לא צריך למכור אל תוך עליות שיהיו אל מעל 4700 אלא להמשיך לעקוב.   מדד הראסל 2000, מדד שמיצג מניות קטנות יותר שהן הנהנות ביותר מעליות תחילת שנה חדשה נראה במצב טוב יותר מה-S&P500 כך שבהחלט אפשר לכוון את ההשקעה לכיוון המניות הקטנות יותר (נחשו איזה מניה היא בעלת המשקל הגבוה במדד? תשובה בסוף המאמר). שתי עובדות מהותיות מדברות בעד הראסל 2000. הראשונה היא שהוא פרץ רמת התנגדות שבלמה אותו תקופה ארוכה. מכאן אמור להיוולד מהלך עליות משמעותי. השנייה היא שהוא מתחזק בהשוואה ל-S&P500. על פי מסורת אפקט ינואר המניות הקטנות שעולות הן פעמים רבות אלו שירדו הרבה בשנה החולפת. זאת מכיוון שמנהלי השקעות נפטרים מהן לקראת דו״חות סוף השנה (שלקוחות לא ישאלו שאלות על ההשקעות ההפסדיות) ואז חוזרים לקנות אותן כמציאות בתחילת השנה. הדבר משתלב עם המאמרים שפרסמנו לא מזמן בדבר רכישת חבוטות.   שלוש מניות על הקרשים לעיונכם רוצים עוד מניות חבוטות (שלא נשמע חס וחלילה כמו מעודדים בקרב אגרוף...)? קבלו את AI מתחום הבינה המלאכותית. האתר Motley Fool  מציין אותה כאחד משתי מניות הבינה המלאכותית השוות ביותר לרכישה. על הגרף תוכלו לראות התרסקות פוסט הנפקה טיפוסית, משהו שגם כדאי שמשקיעים צעירים יראו. עכשיו היא מצאה בסיס תמיכה ממנו היא יכולה לעלות כמציאה. גם אל BYND אפשר להתייחס כאל מניה חבוטה (או בהומור מסוים, שחוטה). אספני מציאות יכולים לנסות לראות מה קורה סביב 70 דולר. היא יכולה להיות מציאה טכנית ברמות האלו. ונסיים בעוד הומור של וול סטריט. תסתכלו על הגרף של רובין הוד. המניה, HOOD, של החברה שמייצגת את כניסתם של המשקיעים החדשים, נמצאת גם היא על הקרשים. זאת בין היתר בשל הביקורת על המודל העסקי שלה. אבל, באזור ה - 34 דולר, הבאז סביב המניה יכול לחזור.   שיהיה בהצלחה בזירה!   ומי המניה עם המשקל הגבוה ביותר בראסל 2000? AMC... עוד משהו שמעלה חיוך קטן.