אחרי שזינקו בעשרות אחוזים: חברות הנדל"ן למגורים שעדיין מעניינות
חברות הנדל"ן למגורים נהנו בשנה האחרונה ממכירות חזקות שבאו לידי ביטוי בתשואות גבוהות במניותיהן. זאת חרף שיעורי האינפלציה והריבית ששחקו את כוח הקניה שלל הצרכן והפגיעה המתמשכת בכוח האדם באתרי הבניה מאז פרוץ המלחמה. מה שמעלה את השאלה, האם נותר להן עוד לאן לעלות?
בשבוע שעבר העריך יעקב אקילוב, כי חלק מהחברות הגיעו ל"למחירים בועתיים" שכן להערכתו הן "יתקשו להמשיך להציג תשואות דומות בשנים הקרובות וחלק לא קטן מהן יתקשו להצדיק את השווי שלהן בטווח הזמן הקצר עד הבינוני ואולי אף הארוך". מי ששותף להערכה הזו הוא זיו עין אלי, אנליסט נדלן, בבית ההשקעות IBI שמעריך, כי "תמחור השוק נכון לנקודת הזמן הנוכחית אופטימי וחברות הנדל"ן המניב נמצאות כרגע בנקודה בה האפסייד מוגבל אל מול הסיכונים הקיימים בשוק".
מתוך סקירת IBI
לדבריו, במבט ל-2025 "יש להתייחס לסיכונים בסקטור כאשר עול המימון בגין מבצעי הקבלנים בא לידי ביטוי בדוחות החברות ויחד עם הוצאות שיווק ומכירה גבוהות יכול להשפיע על השורה התחתונה. נושא נוסף שיש לתת עליו את הדעת הוא בנק ישראל ועמדתו בעניין מבצעים אלו. במידה והרגולטור יחליט להגביל/לבטל את מבצעי המימון הנ"ל, חברות הנדל"ן למגורים יכולות לעמוד בפני בעיה קשה שתשפיע באופן מהותי על קצב מכירת הדירות ועל תוצאותיהן".
למרות התמחור הגבוה חג'ג' ואזורים מעניינות
חרף העובדה עין אלי סבור יש שתי יוצאות מן הכלל, שמתומחרות להערכתו בחסר. הראשונה היא זו של האחים בחג'ג' בוצעו מהלכים משמעותיים בשנה האחרונה ובניהם רכישת צים נדל"ן אשר תעזור לחברה להיכנס לשוק ההתחדשות העירונית ובפיזור הגיאוגרפי של פרויקטי החברה וכן רכישת מניות רני צים תתרום בפיתוח זרוע הנדל"ן המניב. על כן, הוא מעניק לה מחיר יעד של 29 שקל למניה, אפסייד של 33.5% על שער הבסיס של המניה הבוקר.- אשדוד מקימה רובע חדשנות בהשקעה של כ-10 מיליארד שקל; מעל למיליון מ"ר לתעסוקה, מסחר ומגורים
- בועה בתמחור מניות הנדל"ן למגורים: הגיע הזמן להקטין חשיפה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המניה השנייה היא של חברת אזורים אזורים -0.5% שב-IBI סבורים "שתמחור המניה עוד לא מגלם בצורה מלאה את זרוע ההתחדשות העירונית הגדולה של החברה". מחיר היעד שלהם עבור אזורים עומד על 26 שקל למניה, המווה אפסייד של כ-24% על שער הבסיס של המניה הבוקר.
מתוך סקירת IBI
ההיצע לא מדביק את הביקוש
כמו סקטורים רבים גם סקטור הנדל"ן למגורים התמודד עם שורה של אתגרים בשנה החולפת כולל מלחמה שיצרה מצוקה בכוח האדם, תנודתיות בשערי החליפין, ואינפלציה מעל הרף העליון של בנק ישראל, שגרמו להורדת ריבית אחת בלבד מתחילת השנה והביאו לשחיקה בכוח הקנייה של הציבור. עם זאת, מתחילת השנה רוכשי הדירות חזרו אל השוק הודות למבצעי הקבלנים, אשר הקלו במידה מסויית את נטל המשכנתא וכן הסתגלות הציבור אל סביבת הריבית הנוכחית.- מנכ"ל אנלייבקס מנסה להרגיע את בעלי המניות, רומז על צורך במזומנים?
- האם השקעה במניות התשתיות עדיין אטרקטיבית?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- ״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״
אחת הסיבות לכך היא שהתחלות וגמר הבנייה אינם מספיקים להדביק את קצב הגידול במשקי הבית, כך שהביקוש עולה על ההיצע. כך למשל אם משווים את ממוצע התחלות הבנייה ב-5 השנים האחרונות אל מול ממוצע הגידול במשקי הבית 5 שנים, מגלים שממוצע השינוי בהיקף משקי הבית גבוה מהתחלות הבנייה. כלומר, הביקוש לדירות גדל בקצב גבוה יותר מאשר התחלות הבנייה, מה שמעיד על היעדר היצע וגורם לעליות מחירי הדיור.
מתוך סקירת IBI
במקביל, נתוני גמר הבנייה לא מצליח להדביק את הגידול במשקי הבית. בהסתכלות שנתית, נתוני גמר הבנייה אמנם נמצאים במגמת עלייה, אך החציון הראשון של השנה עשוי להעיד שלא כך תיגמר השנה. בחציון הראשון של השנה גמר הבנייה עמד על כ-25 אלף יח"ד, קרי קצב שנתי של כ- 50 אלף יח"ד ומביא אותנו לרמות של 2021. בדומה להתחלות בניה גם ממוצע השינוי במשקי הבית גבוה ממוצע השינוי בגמר הבנייה.
מתוך סקירת IBI
מחירי הדירות ימשיכו לעלות
מאז פרוץ המלחמה, חל צמצום בכוח האדם בחברות הבנייה נוכח איסור העסקתם של עובדים מהרשות הפלשתינית, ועזיבת עובדים זרים. המחסור בכוח אדם, יחד עם סגירת אתרי הבניה בתחילת המלחמה גרמו לעיכוב בלוחות הזמנים של פרויקטים אצל חלק מהחברות ועלולות לגרום גם לאיחורים בזמני מסירת הדירות לרוכשים. כמו כן, המחסור הכללי בעובדים זרים בענף הבנייה הביא להתייקרות בכוח האדם המועסק באתרי הבניה של החברות אשר יכולות לגרום להארכת הלו"ז להקמת הפרויקטים, גידול בעלויות ההקמה וכפועל יוצא לפגיעה ברווח הגולמי של החברות.
בחודש ספטמבר 2023 כוח האדם באתרי הבניה (ללא ישראלים נעדרים כל שבוע) עמד על 300 אלף עובדים כאשר מתוכם 24% היו עובדים פלשתינאים ואחוז העובדים הזרים עמד על 9%. מפרוץ המלחמה, מספר העובדים הפלשתינאים ירד בצורה דרמטית לאור ההנחיות הביטחוניות והגיע בחודש ספטמבר 2024 ל-1% בלבד מסך העובדים בענף הבניה. במקביל, מספר העובדים הזרים והישראלים אומנם גדל אך לא הדביק את הפער שנוצר, כך שמספר העובדים באתרי הבניה ברחבי הארץ ירד כ- 15% מ- 300 אלף ל- 254 אלף.
למרות זאת, לאחר שבחודשים מרץ – יולי שיעור האתרים בפעילות מלאה נע סביב 80%-75%, לפי בנק ישראל החל מחודש יולי נרשמה עלייה ניכרת בשיעור האתרים הפעילים באוקטובר ל- 86% בפעילות מלאה. השיפור הנ"ל מפתיע וזאת על רקע מחסור בעובדים.
במקביל, מחירי תשומות הבנייה בעלייה מתחילת השנה. לפי נתוני הלמ"ס, מדד מחירי תשומות הבנייה למגורים עלה מתחילת השנה ב- 2.3%, ובשנה האחרונה ב-2.4%. לפי הלמ"ס, שכר העבודה עלה ב- 4.3% בשנה האחרונה, כך שמדד מחירי התשומות לבנייה למגורים ללא שכר עבודה עלה מתחילת השנה ובשנה האחרונה ב- 0.9% בלבד.
נוכח האינפלציה הנוכחית העומדת נכון לכתיבת שורות אלה מעל ליעד העליון, נראה שסביבת הריבית תישאר גבוהה גם במהלך השנה הקרובה. במצב הדברים הנוכחי, ובהינתן המשך המחסור בכוח אדם הגורם לעליית שכר העבודה, ניתן להניח שנמשיך ונראה עלייה במדד מחירי התשומות לבנייה, שישפיע ישירות על עלויות הבנייה של חברות ומכאן יתגלגל אל רוכשי הדירות בדרך של העלאת מחירי הדירות.
- 2.[email protected] 19/12/2024 13:08הגב לתגובה זועוד השנה סופררר סבבב פריים אכזרי
- 1.לרון 19/12/2024 12:00הגב לתגובה זורק כדי להתנער מאחריות,היום ללא המלצה אלמוגים,רותם שני,רוטשטיין ,נכון הסיכון יותר גבוה!שוב,לא המלצה

״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״
״אנחנו מתעסקים בבסיס של החקלאות הישראלית - דשנים, חומרי הדברה, אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים״ מנכ״ל עמיר שיווק, גיא בינשטוק, מדבר על התוצאות הרבעוניות, מספר מי החליף את הטורקים שהחרימו את ישראל ובעיקר מוכיח שחברה
תעשייתית יכולה להיות רחוקה מלהיות משעממת
עמיר שיווק היא מהחברות הוותיקות בבורסה המקומית, עם היסטוריה שמתחילה עוד בשנת 1942 והנפקה לציבור שבוצעה ב־2005. החברה מספקת תשומות חקלאיות לכל רוחב הסקטור מדשנים וחומרי הדברה ועד אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים - פרוסה עם 28 סניפים ברחבי
הארץ ונוגעת כמעט בכל חקלאי. ברבעון השני עמיר שיווק הציגה הכנסות של כ־358 מיליון שקל, עלייה של 3.5% לעומת הרבעון המקביל, אבל הרווח הנקי שלה ירד ל־12.7 מיליון שקל לעומת 13.5 מיליון שקל אשתקד 2025. המניה של עמיר שיווק 0.53%
נסחרת בשווי שוק של כ־413 מיליון שקל ומציגה תשואת דיבידנד יציבה סביב 3%, בזכות מדיניות חלוקה רציפה שנמשכת כבר שני עשורים. מתחילת השנה המניה הוסיפה כ-18% וב-12 החודשים האחרונים טיפסה 32%, בסה״כ הגרף של הביצועים די תלול כלפי מעלה אחרי שעמיר שיווק הצליחה לצלוח
פרק פחות נעים עם השקעה כושלת בקנאביס.
ביצועי המניה במבט על ה-5 שנים האחרונות - צניחה ואז נסיקה
לפני כמה שנים ניסתה עמיר שיווק לגעת בתחומים חדשים שנראו אז מבטיחים ובראשם הקנאביס הרפואי. החברה השקיעה בחברת BOL (Breath of Life), מתוך מחשבה על פוטנציאל שוק עצום ועל אפשרות לייצר מנוע צמיחה נוסף לצד הפעילות המסורתית. אלא שהמהלך התברר כהימור לא מוצלח: שוק הקנאביס הרפואי בישראל ובעולם לא המריא כפי שציפו, היו הרבה עיכובים רגולטוריים לצד תחרות הולכת וגוברת מה שהוביל את עמיר שיווק להפרשות כבדות שהסתכמו בעשרות מיליוני שקלים .
המנכ"ל גיא בינשטוק לא מהסס להודות כי זה פרק פחות נעים בהיסטוריה של החברה
- כזה שחתך משמעותית את השורה התחתונה והכביד על התוצאות הכספיות בשנים 2021-2022. אבל מדגיש שמאז, עמיר שיווק הרבה יותר זהירה בכל מה שקשור יותר להשקעות מחוץ לליבת הפעילות, והחברה מעדיפה להתמקד ברכישות סינרגיות ישירות לעסקי החקלאות - כמו חממות, מיכון חקלאי ותערובות.
"הסיפור הזה מאחורינו", הוא מסכם והמספרים של השנתיים האחרונות באמת מחזקים את התחושה שהחברה הצליחה להחזיר את עצמה למסלול יציב.
אנחנו מדברים אחרי התוצאות הרבעוניות - לפני שנצלול למספרים, ספר קצת על מה שקורה בעמיר שיווק לאחרונה
"עמיר שיווק היא חברה ותיקה מאוד. נוסדה ב-1942 על ידי התאחדות האיכרים בישראל, וב-2005 הונפקה בבורסה. כך שאנחנו מציינים השנה 20 שנה כחברה ציבורית. אני חושב שהייחוד שלנו הוא בפעילות עצמה - שיווק והפצה של תשומות חקלאיות, תחום שקיים בכל מדינה בעולם. אנחנו מספקים הכל: חומרי הדברה, דשנים, אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים. יש גם רכיב נדל"ן קטן - נכס בבני ברק ומרלו"ג בעמק חפר, אבל זו לא הליבה. הליבה היא תשומות חקלאיות".
- עמיר שיווק: ההכנסות ירדו ב-3%; הרווח הנקי זינק ל-13.5 מיליון שקל
- עמיר שיווק: הרווח הנקי זינק כמעט פי 7 ל-10.6 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מהי בעצם הליבה של הפעילות שלכם?
"אנחנו קוראים לזה הגנת הצומח והזנתו שזה בעצם דשנים והדברה, תחשוב על זה כמו אנטיביוטיקה וויטמינים בשביל הצמחים. אנחנו המפיצים הגדולים ביותר בארץ של חברות ענק כמו אדמה וכיל. הקשר שלנו הוא עם ממש עם החקלאי בשטח. במחצית האחרונה חווינו ירידה קלה, בעיקר בגלל מזג האוויר. החורף האחרון היה יבש וחם, מה שהפחית מחלות עלים וצמצם את הצורך בחומרי הדברה".
אז זה מעניין, לא הייתי מצפה מחברה כמוכם שיהיו לה אלמנטים של ׳עונתיות׳

מנכ"ל אנלייבקס מנסה להרגיע את בעלי המניות, רומז על צורך במזומנים?
אחרי צניחה במניית אנלייבקס לאחר פרסום תוצאות הניסוי בטיפול באוסטיאוארתריטיס, המנכ"ל אורן הרשקוביץ יוצא למהלך הרגעה ומפרסם מכתב למשקיעים, בו הוא מדגיש את התמיכה שקיבלה החברה ממומחים ואנליסטים בכירים, מציג לוחות
זמנים לניסוי הבא, ורומז על מגעים לגיוס או שותף אסטרטגי
לאחר פרסום התוצאות מניסוי פאזה 2a בטיפול באוסטיאוארתריטיס של הברך, מניית אנלייבקס אנלייבקס 3.52% צנחה ביותר מ-30%, והמנכ"ל אורן הרשקוביץ יוצא למהלך הרגעה. במכתב שפרסם היום לבעלי המניות, הרשקוביץ מתייחס ישירות לחשש
בשוק: "לאחר שקיבלנו שיחות רבות ממשקיעים לאחר הכרזת הנתונים החיוביים של 3 החודשים, אנו רוצים לחזור ולהדגיש שאנו מאמינים שלמרות תנודות מחירי המניות האחרונות, הנתונים הקליניים ואימות המומחים ברורים. אנו מאמינים עוד כי Allocetra™ ממוצבת היטב להתקדם לקראת פיתוח
בשלב האחרון ובסופו של דבר לטפל בצורך עיקרי שלא נענה ב-KOA".
לדבריו, החברה קיבלה חוות דעת חיוביות מאוד ממומחים וגורמים חיצוניים, ובראשם פרופ' עלי מובאשרי, לשעבר נשיא האיגוד הבינלאומי לחקר אוסטיאוארתריטיס (OARSI), שהגדיר את התוצאות "מרשימות מאוד".
הוא ציין שגם אנליסטים פרסמו סקירות חיוביות שהגדירו את התוצאות כ"יוצאות דופן". בכך מנסה הרשקוביץ לייצר לגיטימציה מקצועית רחבה לנתונים, ולנטרל את הספקנות שאפיינה חלק מהשוק.
רומז על שותף "מקורות מימון לא מדללים"
לצד הצגת הנתונים, הרשקוביץ רומז כי החברה מתכוונת לפעול לצירוף שותף אסטרטגי או להשגת מימון 'לא מדלל': "אנו מאמינים כי הנתונים החיוביים של 3 חודשים מניסוי שלב IIa מציבים את אנלייבקס כמועמדת חזקה לשותפות פוטנציאלית עם חברה גדולה יותר המתעניינת באוסטאוארתריטיס, כמו גם להבטחת הזדמנויות מימון אחרות שאינן מדללות. אנו בוחנים כעת את שתיהן."
זהו סימן לכך שהחברה לא מסתמכת רק על ההון הקיים, אלא כבר בוחנת מהלכים חיצוניים לקראת שלב הפיתוח הבא.
תוצאות הניסוי
במסגרת ניסוי פאזה 2a, שנערך בישראל ובאירופה, נבדקה התרופה ב-134 חולים עם אוסטיאוארתריטיס של הברך בדרגת חומרה בינונית עד קשה. בעוד שבכלל המדגם נרשם שיפור של כ-24% בכאב לעומת פלצבו, תת-קבוצה מוגדרת של חולים מבוגרים (Primary OA, גיל 60+) הציגה תוצאות מובהקות סטטיסטית ובעלות משמעות קלינית: ירידה של כ-72% בכאב לעומת פלצבו, שיפור של כ-109% בתפקוד לעומת פלצבו ופרופיל בטיחות טוב, ללא תופעות חמורות.
- אנלייבקס: "אלה תוצאות שמספיקות לקבלת אישור רגולטורי"
- אנלייבקס צפויה לזנק היום בבורסה; מכתב של המנכ"ל הרגיע את המשקיעים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בריאיון לביזפורטל, הסביר הרשקוביץ כי הניסוי הבא (פאזה 2b) יתמקד באוכלוסייה זו, שלדבריו מהווה כמחצית משוק היעד העולמי. לראיון המלא - אנלייבקס: "אלה תוצאות שמספיקות לקבלת אישור רגולטורי"
לוחות הזמנים
במכתב צירפה אנלייבקס מפת דרכים להמשך: