נדלן דירה בניה
צילום: תמר מצפי

אחרי שזינקו בעשרות אחוזים: חברות הנדל"ן למגורים שעדיין מעניינות

הזינוק במניות הנדל"ן למגורים בשנה האחרונה, על רקע הגידול במכירות והנתונים החזקים, הביא לא מעט אנליסטים להעריך שהשוק נותן הערכת יתר לחברות הללו; אך האם בכל זאת יש מניות עם מקום לעלות?
איתן גרסטנפלד | (2)

חברות הנדל"ן למגורים נהנו בשנה האחרונה ממכירות חזקות שבאו לידי ביטוי בתשואות גבוהות במניותיהן. זאת חרף שיעורי האינפלציה והריבית ששחקו את כוח הקניה שלל הצרכן  והפגיעה המתמשכת בכוח האדם באתרי הבניה מאז פרוץ המלחמה. מה שמעלה את השאלה, האם נותר להן עוד לאן לעלות?

בשבוע שעבר העריך יעקב אקילוב, כי חלק מהחברות הגיעו ל"למחירים בועתיים" שכן להערכתו הן "יתקשו להמשיך להציג תשואות דומות בשנים הקרובות וחלק לא קטן מהן יתקשו להצדיק את השווי שלהן בטווח הזמן הקצר עד הבינוני ואולי אף הארוך". מי ששותף להערכה הזו הוא זיו עין אלי, אנליסט נדלן, בבית ההשקעות IBI שמעריך, כי "תמחור השוק נכון לנקודת הזמן הנוכחית אופטימי וחברות הנדל"ן המניב נמצאות כרגע בנקודה בה האפסייד מוגבל אל מול הסיכונים הקיימים בשוק".

מתוך סקירת IBI

לדבריו, במבט ל-2025 "יש להתייחס לסיכונים בסקטור כאשר עול המימון בגין מבצעי הקבלנים בא לידי ביטוי בדוחות החברות ויחד עם הוצאות שיווק ומכירה גבוהות יכול להשפיע על השורה התחתונה. נושא נוסף שיש לתת עליו את הדעת הוא בנק ישראל ועמדתו בעניין מבצעים אלו. במידה והרגולטור יחליט להגביל/לבטל את מבצעי המימון הנ"ל, חברות הנדל"ן למגורים יכולות לעמוד בפני בעיה קשה שתשפיע באופן מהותי על קצב מכירת הדירות ועל תוצאותיהן".

למרות התמחור הגבוה חג'ג' ואזורים מעניינות 

חרף העובדה עין אלי סבור יש שתי יוצאות מן הכלל, שמתומחרות להערכתו בחסר. הראשונה היא זו של האחים בחג'ג' בוצעו מהלכים משמעותיים בשנה האחרונה ובניהם רכישת צים נדל"ן אשר תעזור לחברה להיכנס לשוק ההתחדשות העירונית ובפיזור הגיאוגרפי של פרויקטי החברה וכן רכישת מניות רני צים תתרום בפיתוח זרוע הנדל"ן המניב. על כן, הוא מעניק לה מחיר יעד של 29 שקל למניה, אפסייד של 33.5% על שער הבסיס של המניה הבוקר.

המניה השנייה היא של חברת אזורים אזורים -2.23% שב-IBI סבורים "שתמחור המניה עוד לא מגלם בצורה מלאה את זרוע ההתחדשות העירונית הגדולה של החברה". מחיר היעד שלהם עבור אזורים עומד על 26 שקל למניה, המווה אפסייד של כ-24% על שער הבסיס של המניה הבוקר.

מתוך סקירת IBI

ההיצע לא מדביק את הביקוש

כמו סקטורים רבים גם סקטור הנדל"ן למגורים התמודד עם שורה של אתגרים בשנה החולפת כולל מלחמה שיצרה מצוקה בכוח האדם, תנודתיות בשערי החליפין, ואינפלציה מעל הרף העליון של בנק ישראל, שגרמו להורדת ריבית אחת בלבד מתחילת השנה והביאו לשחיקה בכוח הקנייה של הציבור. עם זאת, מתחילת השנה רוכשי הדירות חזרו אל השוק הודות למבצעי הקבלנים, אשר הקלו במידה מסויית את נטל המשכנתא וכן הסתגלות הציבור אל סביבת הריבית הנוכחית.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

אחת הסיבות לכך היא שהתחלות וגמר הבנייה אינם מספיקים להדביק את קצב הגידול במשקי הבית, כך שהביקוש עולה על ההיצע. כך למשל אם משווים את ממוצע התחלות הבנייה ב-5 השנים האחרונות אל מול ממוצע הגידול במשקי הבית 5 שנים, מגלים שממוצע השינוי בהיקף משקי הבית גבוה מהתחלות הבנייה. כלומר, הביקוש לדירות גדל בקצב גבוה יותר מאשר התחלות הבנייה, מה שמעיד על היעדר היצע וגורם לעליות מחירי הדיור.

מתוך סקירת IBI

במקביל, נתוני גמר הבנייה לא מצליח להדביק את הגידול במשקי הבית. בהסתכלות שנתית, נתוני גמר הבנייה אמנם נמצאים במגמת עלייה, אך החציון הראשון של השנה עשוי להעיד שלא כך תיגמר השנה. בחציון הראשון של השנה גמר הבנייה עמד על כ-25 אלף יח"ד, קרי קצב שנתי של כ- 50 אלף יח"ד ומביא אותנו לרמות של 2021. בדומה להתחלות בניה גם ממוצע השינוי במשקי הבית גבוה ממוצע השינוי בגמר הבנייה.

מתוך סקירת IBI​

מחירי הדירות ימשיכו לעלות

מאז פרוץ המלחמה, חל צמצום בכוח האדם בחברות הבנייה נוכח איסור העסקתם של עובדים מהרשות הפלשתינית, ועזיבת עובדים זרים. המחסור בכוח אדם, יחד עם סגירת אתרי הבניה בתחילת המלחמה גרמו לעיכוב בלוחות הזמנים של פרויקטים אצל חלק מהחברות ועלולות לגרום גם לאיחורים בזמני מסירת הדירות לרוכשים. כמו כן, המחסור הכללי בעובדים זרים בענף הבנייה הביא להתייקרות בכוח האדם המועסק באתרי הבניה של החברות אשר יכולות לגרום להארכת הלו"ז להקמת הפרויקטים, גידול בעלויות ההקמה וכפועל יוצא לפגיעה ברווח הגולמי של החברות.

בחודש ספטמבר 2023 כוח האדם באתרי הבניה (ללא ישראלים נעדרים כל שבוע) עמד על 300 אלף עובדים כאשר מתוכם 24% היו עובדים פלשתינאים ואחוז העובדים הזרים עמד על 9%. מפרוץ המלחמה, מספר העובדים הפלשתינאים ירד בצורה דרמטית לאור ההנחיות הביטחוניות והגיע בחודש ספטמבר 2024 ל-1% בלבד מסך העובדים בענף הבניה. במקביל, מספר העובדים הזרים והישראלים אומנם גדל אך לא הדביק את הפער שנוצר, כך שמספר העובדים באתרי הבניה ברחבי הארץ ירד כ- 15% מ- 300 אלף ל- 254 אלף. 

למרות זאת, לאחר שבחודשים מרץ – יולי שיעור האתרים בפעילות מלאה נע סביב 80%-75%, לפי בנק ישראל החל מחודש יולי נרשמה עלייה ניכרת בשיעור האתרים הפעילים באוקטובר ל- 86% בפעילות מלאה. השיפור הנ"ל מפתיע וזאת על רקע מחסור בעובדים.   

במקביל, מחירי תשומות הבנייה בעלייה מתחילת השנה. לפי נתוני הלמ"ס, מדד מחירי תשומות הבנייה למגורים עלה מתחילת השנה ב- 2.3%, ובשנה האחרונה ב-2.4%. לפי הלמ"ס, שכר העבודה עלה ב- 4.3% בשנה האחרונה, כך שמדד מחירי התשומות לבנייה למגורים ללא שכר עבודה עלה מתחילת השנה ובשנה האחרונה ב- 0.9% בלבד. 

נוכח האינפלציה הנוכחית העומדת נכון לכתיבת שורות אלה מעל ליעד העליון, נראה שסביבת הריבית תישאר גבוהה גם במהלך השנה הקרובה. במצב הדברים הנוכחי, ובהינתן המשך המחסור בכוח אדם הגורם לעליית שכר העבודה, ניתן להניח שנמשיך ונראה עלייה במדד מחירי התשומות לבנייה, שישפיע ישירות על עלויות הבנייה של חברות ומכאן יתגלגל אל רוכשי הדירות בדרך של העלאת מחירי הדירות.

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    [email protected] 19/12/2024 13:08
    הגב לתגובה זו
    עוד השנה סופררר סבבב פריים אכזרי
  • 1.
    לרון 19/12/2024 12:00
    הגב לתגובה זו
    רק כדי להתנער מאחריות,היום ללא המלצה אלמוגים,רותם שני,רוטשטיין ,נכון הסיכון יותר גבוה!שוב,לא המלצה
חנן פרידמן צילום אורן דאיחנן פרידמן צילום אורן דאי

ציון דרך לבורסה הישראלית: בנק לאומי הגיע ל-100 מיליארד שקל

במחזור של יותר ב-200 מיליון שקל השווי של לאומי עוקף את ה-100 מיליארד שקל, החברה הראשונה שעושה זאת בבורסת תל אביב

תמיר חכמוף |
נושאים בכתבה לאומי

נציין כי למרות הציפיות להורדת הריבית, שתגרור ירידה מסוימת בהכנסות הבנק מריבית, הבנקים עדיין צפויים לרשום רווחים משמעותיים. הרווחיות הגבוהה של הבנקים, ובראשם לאומי, נובעת פחות מהריבית ויותר מהתייעלות מבנית. מאז הקורונה צומצמו סניפים וכוח אדם, הועמק הדיגיטל ויחס היעילות ירד לשפל היסטורי. גם עם ירידת הריבית, הבנקים של היום רזים, טכנולוגיים וממשיכים להרוויח משירותים ועמלות, לא רק מהריבית.

מניית בנק לאומי לאומי -1%  מציינת ציון דרך היסטורי בשוק המקומי - שווי שוק של 100 מיליארד שקל. נכון לכתיבת השורות השווי עקף את ה-100 מיליארד שקל רף סמלי שמציב את לאומי ראשון ברשימה של חברות שמגיעות לשווי השוק המשמעותי. זה רגע שממסגר לא רק את התקופה האחרונה שהייתה חיובית במיוחד לבנקים, אלא גם את שינוי התפיסה כלפי מערכת הבנקאות הישראלית כשכבת היציבות של השוק המקומי.

הדירוג בעולם

נזכיר כי סוכנות הדירוג פיץ’ שיפרה לאחרונה את אופק הדירוג של הבנק לאומי מ"שלילי" ל"יציב", תוך אישור דירוג האשראי לטווח ארוך ברמה של A-. במהלך הדגישו בפיץ’ כי הבנק שמר על יציבות תפעולית ופיננסית מרשימה גם בתקופת המלחמה, עם יחס הלוואות בעייתיות של 0.4% בלבד ויחס הון רובד 1 של 12.3%, רמות גבוהות מהמינימום הרגולטורי. בסוכנות מעריכים כי הרווחיות התפעולית של לאומי תישאר מעל 2.5% מנכסי הסיכון המשוקללים בשנתיים הקרובות, בתמיכת הפרשות מצומצמות להפסדי אשראי. השדרוג באופק הדירוג נתפס בשוק כאיתות לאמון מחודש במערכת הבנקאית הישראלית כולה, ואולי אף כקדימון לשיפור בדירוג האשראי של מדינת ישראל עצמה. פיץ' מעלה את אופק הדירוג של הבנקים; קדימון לעדכון הדירוג של ישראל?

כדי להשלים את התמונה השוקית, צריך לומר מילה על הסחירות והמדדים. לאומי הוא נכס ליבה במדדי ת"א ובמיוחד בת"א 35 ובמדד הבנקים. מחזורי מסחר יומיים של מאות מיליוני שקלים בימים האחרונים מעידים על ביקוש מוסדי יציב, תנאי הכרחי לתמחור שווי בסדר גודל כזה ולכניסה של כסף זר. הבנק גם החל בפעילות עשיית שוק למניה ולאופציה.

המניה רשמה שנתיים פנומנליות. חרף המלחמה, מניית לאומי עלתה ביותר מ-160% בשתיים האחרונות ובכ-57% מתחילת השנה. ברקע העליות, מכפיל ההון קפץ לכ-1.5, גבוה משמעותית מהמכפיל ההיסטורי שנע סביב 0.7-0.8. עם זאת, השורה הפיננסית תומכת בשווי. ב-2024 רשם לאומי רווח נקי של 9.8 מיליארד שקל ותשואה על ההון של 16.9%, והציב יעד לרווח נקי של 9-11 מיליארד שקל בשנים 2025-2026 עם תשואה להון של 15-16% בשנה, לצד חלוקת הון משמעותית לבעלי המניות.

ג׳ורדון פריד, מנכ״ל זוז פאוור, צילום: החברהג׳ורדון פריד, מנכ״ל זוז פאוור, צילום: החברה

הפרמיה נמחקה והמשקיעים הקטנים נשארו עם ההפסד - המקרה של זוז

חברת זוז אסטרטגיה, שהפכה בבת אחת מחברת טכנולוגיה בתחום האנרגיה לחברת ביטקוין דואלית, נהנתה בחודשים האחרונים מפרמיה משמעותית על שווי הנכסים שבידיה, עד שהסתיימה תקופת החסימה של המשקיעים שקיבלו מניות בדיסקאונט משמעותי; לאחר נפילה של כמעט 50% ביום אחד מי שנשאר עם ההפסדים זה בעיקר המשקיעים הקטנים

תמיר חכמוף |

חברת זוז אסטרטגיה זוז אסטרטגיה -0.35%  , לשעבר זוז פאוור שעסקה בטכנולוגיות אגירת אנרגיה, עברה בשנה האחרונה שינוי פעילות משמעותי. החברה הפכה ממפתחת מערכות אגירת אנרגיה מבוססות גלגלי תנופה לחברת החזקות פיננסית שמחזיקה ביטקוין כנכס ליבה. השינוי הזה לווה בהבטחות גדולות, גיוסי עתק, וגם בפרמיה מופרזת שהשוק העניק לה, עד שהבועה התפוצצה.

המניה של זוז החלה לעלות עוד לפני השינוי הרשמי בפעילות, בלי שהחברה סיפקה כל בשורה עסקית שתצדיק את הראלי. היא הפכה לחלק מגל ספקולטיבי רחב של מניות קטנות בוול סטריט ובתל אביב, מניות שמזנקות על בסיס סנטימנט בלבד. בתוך שבועות ספורים עלתה זוז ביותר מ-300% והגיעה לשיא של כמעט 4.5 דולר, בזמן ששווי השוק שלה קפץ בלי שינוי אמיתי בעסקי החברה, אך העליות רק העצימו את העניין סביב הנייר. כבר אז כתבנו מניית זוז זזה 130% בשבוע - זה כנראה ייגמר בבכי.

על הרקע הזה, ביולי השנה הודיעה החברה על גיוס הון עצום ביחס לשווי השוק של החברה, בהיקף של עד 180 מיליון דולר, במחיר של דולר למניה, דיסקאונט של למעלה מ-70% לעומת מחיר השוק באותו מועד. בהנפקה השתתפו גופים זרים מתחום הקריפטו, קרנות כמו Pantera ו-FalconX, והמשקיעים הקטנים גילו לפתע כי החברה שבה הם מחזיקים תדולל משמעותית. ולא רק הקטנים,  גופים מוסדיים כמו מור והפניקס כבר היו אז בין המחזיקים, ויום לאחר ההודעה המניה צנחה בכ-45%. מאז המניה עוד הספיקה לעלות, הפעם על רקע הכרזת החברה על רכישות ביטקוין חדשות. המהלך נבנה כסיפור על “מיקרוסטרטג’י הישראלית”, חברה ציבורית שמחזיקה ביטקוין כעוגן פיננסי, כמה שנותן למשקיעים ערך ופרמיה.

זוז לאחרונה הודיעה כי השלימה רכישה של 1,036 ביטקוין, בעלות כוללת של כ-110 מיליון דולר, והציגה עצמה כראשונה בישראל שמחזיקה בנכס דיגיטלי בהיקף כזה, המאפשרת למשקיעים חשיפה בשקלים לנכס הקריפטוגפי. עם זאת שווי השוק של החברה זינק אך לא בהתאם לשווי הנכסים, ועמד עד לאחרונה על קרוב למיליארד שקל, פי שניים ויותר משווי הביטקוין שבידיה בפועל. במילים אחרות, השוק תימחר את זוז בפרמיה גבוהה מאוד, שנבעה בעיקר מההייפ סביב המטבע, ולא מתוצאות עסקיות. על הכל כתבנו כאן בזמן אמת - הביטקוין של זוז פאוור: סיכון מול סיכוי