חברת ההשקעות בנדל"ן בוליגו קפיטל בוליגו 0.04% משקיעה בנכסים בארה"ב. החברה מובילה עסקאות לרכישה או ייזום של נכסים וכשמגיע המימוש היא נהנית מדמי הצלחה. כידוע, המצב בשוק הנדל"ן בארה"ב לא מזהיר בעיקר עקב הריבית הגבוהה שמביאה לריביות גבוהות על המשכנתא ולירידה בביקושים, מה שמקשה על מימוש נכסים בתקופה הזו מצד אחד אבל גם יכול ליצור הזדמנויות רכישה מצד שני.

ברבעון הראשון של השנה ההכנסות של בוליגו הסתכמו ב-3.85 מיליון דולר לעומת 5.13 מיליון דולר ברבעון המקביל, ירידה של 25%, כאשר עיקר הירידה נובעת מהעובדה שהחברה לא רשמה הכנסות מדמי הצלחה מכיוון שלא מכרה נכסים ברבעון, לעומת הרבעון המקביל בו רשמה הכנסות של 2.92 מיליון דולר מדמי הצלחה. הרווח הכולל הסתכם ב-836 אלף שקל לעומת 1.89 מיליון שקל ברבעון המקביל, ירידה של 56%. 

המנייה של בוליגו נסחרת לפי שווי של 423 מיליון שקל כאשר היא ללא שינוי מתחילת השנה אך ירדה ב-16% ב-12 החודשים האחרונים.

מניית בוליגו ב-12 החודשים האחרונים

על רקע המצב המאקרו כלכלי בארה"ב, כאשר רק בשבוע שעבר פורסם מדד המחירים לצרכן כשלאחריו הפד' הודיע על השארת הריבית על כנה, ולצד הסנטימנט השלילי כלפי ישראל בארה"ב בתקופה האחרונה, שוחחנו עם מנכ"ל בוליגו, איתי גורן.

• בוליגו נכנסת להשקעה בתחום המשרדים בארה"ב, מה התשואה הצפויה על הנכסים?
• בוליגו: עליה של 14% בהיקף הנכסים המנוהלים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"החלטת הריבית לא הפתיעה, אבל נתוני האינפלציה כן הפתיעו", אומר גורן. "יש קצת בלימה באינפלציה וזה נותן חיזוק לכלכלה. ראינו את הריבית באג"ח יורדת וזה מראה שהשוק מאוד רוצה שהריבית תרד, וכמובן שגם כל שחקני הנדלן. הייתי אומר שהנדלן היום בסוג של שוק או משבר. אבל זה לא בגלל הנדלן עצמו, זה בגלל הריבית והתנאים המאקרו-כלכליים. אין עודף היצע, אם כבר יש חוסר בהיצע.. הריבית הגבוהה והמחירים הגבוהים גרמו גם לירידה דרסטית בהתחלות בנייה, מה שכנראה יגרום לחוסר נוסף בהיצע בעתיד. אז מבחינתנו, אנחנו רואים את התקופה הזו כהזדמנות גדולה כי המחירים ירדו. אפשר לקנות היום נכסים משמעותית מתחת ל-replacement cost, מתחת לעלות בנייה חדשה, כולל נכסים חדשים יחסית".

אתם בכלל מנסים לממש נכסים בתקופה הזאת?

"הרבה פחות. יש לנו תיק של מעל שלושה מיליארד דולר של נכסים, והתיק עובד טוב, הוא בתפוסות גבוהות ומניב טוב, וברובו הגדול ממומן בהלוואות ארוכות בריבית קבועה אז אנחנו לא ממהרים למכור. כמובן שאנחנו רוצים למכור, גם כי אנחנו רוצים להיפגש עם דמי הצלחה בפרויקטים, וגם כי אנחנו רוצים לממש נכסים ולהחזיר כסף למשקיעים. אז פה ושם, אנחנו עושים מכירות. עכשיו דיווחנו על נכס מולטי פמילי שמכרנו בפנסילבניה עם תשואה טובה. כמובן שאם היינו מוכרים את הנכס הזה לפני שנתיים, אז היינו מקבלים עבורו יותר. מה שאני אומר זה שאנחנו מוכרים הרבה פחות ממה שמכרנו, נגיד, ב-2021 או 2022, כשהשוק היה יותר גבוה. אבל אנחנו מוכרים, ונמשיך למכור".

ומהצד השני של המטבע, אתם קונים יותר?

קונים הרבה, כן. סגרנו השנה כבר למעלה מ-300 מיליון דולר של רכישות. אנחנו גם בונים פה ושם, ואני מאמין שנסיים את השנה עם מעל חצי מיליארד דולר של רכישות שזה לא מעט בשבילנו. אנחנו לא מנסים לתפוס את השוק בתחתית של התחתית, כי אף אחד לא יודע לתזמן איפה הנקודה הכי תחתונה. אבל מה שברור זה שהנדלן היום נמצא בסייקל שלילי, בסייקל נמוך, ואנחנו איפשהו באזור התחתית ולכן זה זמן טוב לקנות. הריבית תרד בשנים הקרובות, אז אם אתה קונה בסביבה של ריבית גבוהה ומוצא הזדמנויות, אז כנראה שכשהריבית תרד, הערך של הנכסים יעלה, וכך גם הערך של הפורטפוליו שלנו".

• ממשחיל כבלים למנכ"ל: ניר דוד על בזק, הסיבים, ה-AI והזינוק בביקושים
• נקסט ויז׳ן מנצלת את הזינוק ומגייסת 400 מיליון דולר
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• ״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״

איך נראים תחומי הפעילות השונים שלכם בתקופה הזו?

"אנחנו עובדים בארבעה סקטורים - מולטי פמילי, בתי אבות, מרכזי קניות שכונתיים מעוגני סופרמרקטים, ותעשייה ולוגיסטיקה. המולטי פמילי היה השוק שעלה הכי הרבה בעשר השנים האחרונות, וההתנפח לממדים עצומים. הייתי אומר שבשווקים מסוימים, המחיר היה יותר מדי מנופח, ובאמת ראינו גם את הירידה הכי גדולה בשנתיים האחרונות בסקטור הזה. מצד שני, גם בנו הרבה בסקטור הזה, אבל הבנייה הזאת הגיעה לשיא, והנכסים שבנו עכשיו נכנסים לשוק. עכשיו אנחנו רואים ירידה חדה בהתחלות בנייה, התפוסות קצת ירדו, השכירויות בחלק מהשווקים עדיין עולות, אבל העליות התמתנו וזה שוק יותר מאתגר מהסקטורים האחרים. גם כאן אנחנו רואים הזדמנויות, ומדי פעם אנחנו מוצאים הזדמנויות, שאפשר לקנות נכסים חדשים יחסית בעלות משמעותית מתחת לעלות הבנייה היום.

בשלושת הסקטורים האחרים שציינתי, בבתי אבות, במרכזי קניות שכונתיים ובלוגיסטיקה, אנחנו רואים שהשוק חזק מאוד. למרות שיש ירידות מחירים, מקדמי ההיוון או הקאפ רייטס נפתחו, כי הריבית עלתה. מצד הנדלן יש חוסר בכל הסקטורים האלה. בתי אבות במיוחד, זה סקטור שנפגע בקורונה והרבה שחקנים יצאו מהתחום. אחרי הקורונה היה משבר של כוח אדם, אז בעצם הסקטור הזה חווה אתגרים משמעותיים במשך שלוש-ארבע שנים ועכשיו הוא פשוט מתפוצץ, כי מצד ההיצע יש בלימה ומצד הביקוש יש לנו את מה שנקרא היום הסילבר צונאמי, שזה בעצם הבייבי בומרים שמגיעים לגיל השלישי, והם צריכים מוסדות, הם הפלח הכי גדול באוכלוסייה. אנחנו רואים את זה כהזדמנות שתימשך בין חמש לעשר שנים הקרובות.

גם היום קשה לבנות בתי אבות, כי קשה לממן. הריבית גבוהה, והעלויות עלו מאוד. אז  היום אתה לא רואה הרבה פרויקטים שקמים ורק יזמים שהם מאוד חזקים ומאוד מנוסים, כמונו, יכולים לקבל מימונים ולבנות בתקופה כזאת, ואנחנו בונים. יש לנו שני פרויקטים בבנייה, אחד מהם אנחנו מסיימים, ויש לנו עוד שני פרויקטים בתוכניות שנתחיל לבנות אותם בשאיפה השנה. אז בתי אבות מבחינתנו, וזה גם תחום שהוא דורש מומחיות, ויש לנו הרבה מומחיות בתחום הזה.

מרכזי קניות שכונתיים, זה סקטור שהוא עבר דיסרפשן. היו הרבה חששות בגלל העלייה של האי-קומרס, אבל המרכזים האלה מאוד רלוונטיים לשכונה. אלו הם מרכזים שלפי מה שאנחנו רואים נשארים מאוד עמידים, ויש בהם אפילו גידול, גם בתקופות כאלה. התחום הזה חסין מיתון, יש בו חוסר גדול, אין היום בנייה של מרכזי קניות, כל הבנייה של מרכזי קניות נעצרה לפני עשר שנים. אז זה סקטור שאנחנו מאוד אוהבים.

בתחום הלוגיסטיקה - בגלל כל מה שקרה בקורונה העולם הבין שחייבים הרבה יותר שטחי אחסון ושילוח, וזה גרם גם לעלייה מאוד חדה בשכירויות, וגם למחסור מאוד משמעותי. בעצם השוק הלוגיסטי והתעשייתי הוא בפיגור של עשר שנים. אז נכון, אז ראינו עלייה משמעותית מאוד בשנתיים האחרונות. יש חוסר, אין כמעט בנייה. בשווקים כמו ניו יורק וניו ג'רזי אומנם יש הרבה היצע, אבל עדיין רואים הרבה חברות ענק שבונות שם המון מחסנים. אנחנו מתמקדים בעיקר במידווסט, שזה אזור שאנחנו מכירים טוב, יש פחות היצע, אז גם בלוגיסטיקה ובתעשייה יש הרבה הזדמנויות".

התחלתם לגעת גם בתחום הזה של מגורי סטודנטים, עם הפרויקט בג'ורג'יה, ופה נכנסת הזווית הישראלית. מחאות הסטודנטים בארה"ב הן מאוד אנטי-ישראל, איך זה פוגש אתכם ואיך היותכם חברה ישראלית משפיעה על הפעילות בארה"ב? 

"מה שקורה בקמפוסים זה נורא ואיום, האנטישמיות וחוסר היכולת של הקמפוסים הגדולים להתמודד עם זה. אני חושב שהקמפוסים ישלמו על זה, גם בתרומות וגם במוניטין עתידי. בג'ורג'יה לא הרגשנו את זה. כן מרגישים את זה יותר במדינות דמוקרטיות, בצפון ובמערב, בניו יורק וקליפורניה, אבל כן רואים שיש דעיכה כי האוניברסיטאות מתמודדות עם זה יותר ויותר טוב. מבחינתנו, התחום של מגורי הסטודנטים, זו עוד נישה של מגורים באופן כללי. אנחנו בנינו עד היום בלמעלה ממיליארד דולר בקוסט בייסיס. מגורי סטודנטים זו עוד נישה בתחום המגורים, לכן היה לנו קל לנתח את זה, לחפש את ההזדמנות ולזהות אותה וללכת על זה. ניצלנו ההזדמנות של יזם במצוקה, שיש לו קרקע מאוד טובה, מיקום מאוד טוב, שהיה לו קשה להרים את הפרויקט ובזכותנו הוא הצליח. הפרויקט מתקדם טוב ואין לי ספק שהוא יהיה סופר מוצלח.

מגורי סטודנטים זאת הזדמנות, כי באופן כללי סטודנטים היום רוצים תנאים יותר טובים, מגורים יותר מודרניים, יותר מתקנים לרווחת הדיירים כמו חדרי לימוד, בריכה, בר, קפה, ובעצם רוב הנכסים היום באוניברסיטאות וסביב האוניברסיטאות הם נכסים מאוד ישנים, שלא נותנים את זה. אז מה שאנחנו מחפשים זה אוניברסיטאות שהן בצמיחה, שיש בהן חוסר במגורי סטודנטים עדכניים ומודרניים, ולוקיישנים מאוד חזקים".

באופן כללי, אתם מרגישים שהסנטימנט השלישי בארה"ב כלפי ישראל משפיע עליכם כחברה ישראלית? אתם בכלל מציגים את עצמכם כישראלים שאתם מציגים את עצמכם כחברה גלובלית?

"אנחנו מציגים את עצמינו כחברה גלובלית, אבל ממש לא מסתירים את הבסיס הישראלי שלנו ואני כמובן תמיד מציג את עצמי כישראלי. אנחנו לא מרגישים את זה. האמריקאים ברובם הם אוהדים של ישראל, הם רוצים לעשות עסקים איתנו, וזה אף פעם לא היווה מכשול. כמובן שכל מה שקורה מאז השבעה באוקטובר מאוד בעייתי אבל זה לא משפיע עלינו בעסקים שלנו פה בארצות הברית. איפה שזה כן משפיע, זה שמשקיעים ישראלים מבינים שההשקעות בישראל הן מאוד קטנות, עם סיכון גאו-פוליטי מאוד גדול, וזה מן הסתם גורם לאנשים לפזר את ההשקעות שלהם עוד יותר, ובשביל ישראלי להשקיע באמריקה זאת השקעה יותר אטרטיבית. זה עולם מערבי, שוק משוכלל ושקוף מאוד וזה עושה הרבה שכל, אז אנחנו רואים כסף שזורם החוצה מישראל לרחבי העולם, והרבה לארצות הברית, וחלק מהכסף הזה מגיע גם אלינו".

לגבי הבחירות בארצות הברית. איך אתה רואה אותן, ואיך התוצאה יכולה להשפיע על השקעות שלכם?

"יש מרוץ מטורף בין ביידן לטראמפ. אני לא יודע להגיד לאיזה כיוון זה ילך. מה שאני חושב זה שמבחינה כלכלית, שנת בחירות היא שנה טובה לכלכלה. מנסים לא לעשות זעזועים, ורוצים שהכלכלה תהיה חזקה. הכלכלה פה חזקה עכשיו, אנחנו רואים את זה בנתונים. בימים האחרונים הבורסה שוברת שיאים, והריבית היא באיזושהי מגמת ירידה. טראמפ עצמו הוא נדלניסט. אני חושב שאם הוא יבחר זה יהיה טוב לנדלן, הוא ילחץ חזק מאוד להוריד את הריבית. אבל אני חושב שהפד מתנהג בצורה מאוד אחראית באופן שהוא מתמודד עם האינפלציה ומחזיק את הריבית גבוהה בינתיים. בטווח ארוך, אני חושב שהם עושים את הדבר הנכון לכלכלה.