תשואת דיבידנד של 7.5% - אבל יש סיכון
קרן הריט סלע נדל"ן שמנוהלת על ידי שמואל סלבין, דיווחה על תוצאות טובות לרבעון השלישי. הקרן שמחזיקה בנכסים להשכרה בעיקר משרדים ומסחר מגדילה את ההכנסות והרווח מדי שנה. ה-FFO שלה שמבטא את הרווח המייצג של חברות נדל"ן מניב צפוי להיות 1.07-1.08 שקל למניה כשהמניה נסחרת ב-7.5 שקלים. מדובר על מכפיל FFO נמוך מ-7. לכאורה מכפיל נמוך ואולי זו הסיבה שמניית סלע תיקנה ירידה של 15% מאז המלחמה תוך כמה ימים וחזרה למחירה לפני המלחמה.
תשואת דיבידנד טובה הקרן מחלקת חלק גדול מהרווחים למשקיעים וזה מייצר תשואת דיבידנד בהחלט טובה, הנה נתונים לאורך זמן:
- ה-FFO הריאלי של סלע נדל"ן עלה ב-6.8% - מאשררת תחזית
- סלע נדל"ן גייסה 161 מיליון שקל ממשקיעים מסווגים - וחיזקה את ההון העצמי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תשואת הדיבידנד עומדת על 7.5% ב-2023, אבל צריך לזכור את הסיכונים - הנדל"ן המניב נפגע בשנה האחרונה בשל העלייה בריבית ובהתאמה שיעורי ההיוון. החברות והקרנות נוטות לדחות עד כמה שניתן את עדכון השווי בספרים, אבל בהינתן גם המלחמה והקושי של השוכרים לעמוד במחירים, וכל זה לצד הגישה ההיברידית של שילוב עבודה מהבית, יאלצו את החברות בתחום לעשות התאמת מחירים.
סלע שנסחרת בכ-1.7 מיליארד שקל בשעה שהונה הוא 2.3 מיליארד שקל, רכשה לפני כשנה את בית מאני בתל אביב בתמורה ל-623 מיליון שקל. המוכר הוא בנק לאומי שהמבנה שימש את הנהלתו. העסקה נחתמה באמצע 2022 והיא הניבה ללאומי רווח של מעל חצי מיליארד שקל. העסקה היתה לפי שווי העולה על עשרות אחוזים ממה שהוערך בשוק.
בית מאני - מחיקה עוד לפני שהנכס הועבר לסלע
כבר בעת העסקה העריכו בסלע כי ההכנסות מהמתחם יסתכמו ב-32 מיליון שקל, וזה ביטא תשואה של כ-5%. כבר אז החלה מגמה של עליית ריבית ועליית תשואות, בסלע כנראה פספסו את ההערכות האלו, או העריכו אחרת. הם טעו.
- מטריקס חתמה על חוזה AI בעשרות מיליוני דולרים עם מדינה זרה
- ניתוח רבעוני: מה עשו חברות הנדל״ן המניב והאם השווי מצדיק את העליות?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- ״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״
בית מאני הוא למעשה שני בניינים צמודים ברחוב יהודה הלוי 30-36. מדובר במגדל משרדים בן 13 קומות שנבנה בתחילת שנות ה-2000 ובנוסף מבנה לשימור שנבנה שנבנה בשנת 1910. העסקה כללה שטח כולל של כ-13 אלף מ"ר ב-13 קומות, בנוסף לחניון תת-קרקעי עם למעלה מ-200 מקומות חניה.
בעת הרכישה העריכו בסלע כי דמי השכירות ינועו בין 175 ל-185 שקל למ"ר בגמר מלא. עברה שנה וההערכה מעט השתנתה - דמי השכירות יהיו בין 170 ל-185 שקל, זו כנראה הערכה אופטימית יחסית בהיתן המצב, אבל גם תחת ההנחה הזו, סלע מחקה מערך הנכס 37 מיליון שקל. בסלע התייחסו לשיעור היוון של 6.25%-6.5%, גם זו הערכה לא שמרנית בלשון המעטה.
האבסורד הוא שהקרן אפילו לא קיבלה את הנכס. היא תקבל אותו במהלך הרבעון הראשון של 2024, ועוד לפני שהיא תקבל אותו היא מחקה עליו 37 מיליון שקל וייתכן שהיא תמחק סכומים נוספים עד קבלתו. הנכס כמובן מצוין, מקום מרכזי ומבוקש, אבל הבועה במשרדים כבר מאחורינו, יש התפכחות ובהתאמה מחירי השכירות יורדים. ערך הנכס עשוי בהתאמה לרדת משמעותית, מספיק ששכר הדירה יירד לכיוון ה-150 שקל למ"ר ושיעור ההיוון יעלה לאזור ה-7% שהחברה תצטרך למחוק 120-150 מיליון שקל לפחות.
- 4.בן 29/02/2024 13:14הגב לתגובה זושם הדיבידנד קצת פחות "מנופח" ויש גם חוות שרתים כחלק מפורטפוליו הנכסים.
- 3.ג'וני כמוני 13/11/2023 08:31הגב לתגובה זו120 ₪ למר ביום ממש טוב. הערכת יתר של 180 ₪ למר לא מתאימה לפיגורות בסלע. ויחד עם זאת, חברה טובה מאד.
- 2.דיויד 1114 12/11/2023 13:50הגב לתגובה זו7.5% נראה סביר - הלא כן ? מנגד , המכפיל עושה רושם כנמוך ועל כן המניה אטרקטיבית כנראה .
- 1.שלמה 12/11/2023 09:37הגב לתגובה זועדיף עכשיו להתמקד בהורדת מינוף והכנסת שוכרים איכותיים , בכל אופן מחזיק לדעתי חברה טובה

״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״
״אנחנו מתעסקים בבסיס של החקלאות הישראלית - דשנים, חומרי הדברה, אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים״ מנכ״ל עמיר שיווק, גיא בינשטוק, מדבר על התוצאות הרבעוניות, מספר מי החליף את הטורקים שהחרימו את ישראל ובעיקר מוכיח שחברה
תעשייתית יכולה להיות רחוקה מלהיות משעממת
עמיר שיווק היא מהחברות הוותיקות בבורסה המקומית, עם היסטוריה שמתחילה עוד בשנת 1942 והנפקה לציבור שבוצעה ב־2005. החברה מספקת תשומות חקלאיות לכל רוחב הסקטור מדשנים וחומרי הדברה ועד אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים - פרוסה עם 28 סניפים ברחבי
הארץ ונוגעת כמעט בכל חקלאי. ברבעון השני עמיר שיווק הציגה הכנסות של כ־358 מיליון שקל, עלייה של 3.5% לעומת הרבעון המקביל, אבל הרווח הנקי שלה ירד ל־12.7 מיליון שקל לעומת 13.5 מיליון שקל אשתקד 2025. המניה של עמיר שיווק 0.93%
נסחרת בשווי שוק של כ־413 מיליון שקל ומציגה תשואת דיבידנד יציבה סביב 3%, בזכות מדיניות חלוקה רציפה שנמשכת כבר שני עשורים. מתחילת השנה המניה הוסיפה כ-18% וב-12 החודשים האחרונים טיפסה 32%, בסה״כ הגרף של הביצועים די תלול כלפי מעלה אחרי שעמיר שיווק הצליחה לצלוח
פרק פחות נעים עם השקעה כושלת בקנאביס.
ביצועי המניה במבט על ה-5 שנים האחרונות - צניחה ואז נסיקה
לפני כמה שנים ניסתה עמיר שיווק לגעת בתחומים חדשים שנראו אז מבטיחים ובראשם הקנאביס הרפואי. החברה השקיעה בחברת BOL (Breath of Life), מתוך מחשבה על פוטנציאל שוק עצום ועל אפשרות לייצר מנוע צמיחה נוסף לצד הפעילות המסורתית. אלא שהמהלך התברר כהימור לא מוצלח: שוק הקנאביס הרפואי בישראל ובעולם לא המריא כפי שציפו, היו הרבה עיכובים רגולטוריים לצד תחרות הולכת וגוברת מה שהוביל את עמיר שיווק להפרשות כבדות שהסתכמו בעשרות מיליוני שקלים .
המנכ"ל גיא בינשטוק לא מהסס להודות כי זה פרק פחות נעים בהיסטוריה של החברה
- כזה שחתך משמעותית את השורה התחתונה והכביד על התוצאות הכספיות בשנים 2021-2022. אבל מדגיש שמאז, עמיר שיווק הרבה יותר זהירה בכל מה שקשור יותר להשקעות מחוץ לליבת הפעילות, והחברה מעדיפה להתמקד ברכישות סינרגיות ישירות לעסקי החקלאות - כמו חממות, מיכון חקלאי ותערובות.
"הסיפור הזה מאחורינו", הוא מסכם והמספרים של השנתיים האחרונות באמת מחזקים את התחושה שהחברה הצליחה להחזיר את עצמה למסלול יציב.
אנחנו מדברים אחרי התוצאות הרבעוניות - לפני שנצלול למספרים, ספר קצת על מה שקורה בעמיר שיווק לאחרונה
"עמיר שיווק היא חברה ותיקה מאוד. נוסדה ב-1942 על ידי התאחדות האיכרים בישראל, וב-2005 הונפקה בבורסה. כך שאנחנו מציינים השנה 20 שנה כחברה ציבורית. אני חושב שהייחוד שלנו הוא בפעילות עצמה - שיווק והפצה של תשומות חקלאיות, תחום שקיים בכל מדינה בעולם. אנחנו מספקים הכל: חומרי הדברה, דשנים, אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים. יש גם רכיב נדל"ן קטן - נכס בבני ברק ומרלו"ג בעמק חפר, אבל זו לא הליבה. הליבה היא תשומות חקלאיות".
- עמיר שיווק: ההכנסות ירדו ב-3%; הרווח הנקי זינק ל-13.5 מיליון שקל
- עמיר שיווק: הרווח הנקי זינק כמעט פי 7 ל-10.6 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מהי בעצם הליבה של הפעילות שלכם?
"אנחנו קוראים לזה הגנת הצומח והזנתו שזה בעצם דשנים והדברה, תחשוב על זה כמו אנטיביוטיקה וויטמינים בשביל הצמחים. אנחנו המפיצים הגדולים ביותר בארץ של חברות ענק כמו אדמה וכיל. הקשר שלנו הוא עם ממש עם החקלאי בשטח. במחצית האחרונה חווינו ירידה קלה, בעיקר בגלל מזג האוויר. החורף האחרון היה יבש וחם, מה שהפחית מחלות עלים וצמצם את הצורך בחומרי הדברה".
אז זה מעניין, לא הייתי מצפה מחברה כמוכם שיהיו לה אלמנטים של ׳עונתיות׳

דיסקונט יתן לכם 25 שקל בחודש וירוץ לעשות קמפיין באיילון
אחרי לאומי ופועלים גם דיסקונט מצטרף לחגיגת ה"הטבות": ריבית שנתית של 3% על יתרות זכות בעו"ש - אבל רק עד 10,000 שקל ורק אם סך הנכסים לא עובר את ה-30 אלף; חבל שיוזמה מבורכת של "ריבית על העו"ש" מגיעה עם כל כך הרבה אותיות קטנות
בנק דיסקונט דיסקונט -0.3% הודיע היום על הטבה לללקוחותיו, שתגיע בצורת תשלום ריבית שנתית בשיעור של 3% על יתרה זכותית בחשבון העו"ש. ההטבה מיועדת ללקוחות פרטיים ולעסקים קטנים, ותינתן על יתרות של עד 10 אלף שקל. תנאי נוסף לקבלת ההטבה הוא שסך הפאסיבה בחשבון (כלומר יתרות בעו"ש, פיקדונות, ניירות ערך ומט"ח) לא יעלה על 30 אלף שקל.
חישוב פשוט מראה שמדובר ב-300 שקל לכל היותר, ועם זאת, כל מהלך של שיפור התנאים הוא מהלך מבורך ונכון לעכשיו, זוהי הריבית הגבוהה ביותר על העו"ש. על פי נתוני הבנק, רוב לקוחותיו מחזיקים ביתרה זכותית ממוצעת שאינה עולה על 10 אלף שקל, וכך על פי הבנק ההטבה רלוונטית לרוב מוחלט של קהל היעד. אם זה אכן המצב, נשאלת השאלה האם רוב הלקוחות נמצאים באוברדראפט ומה היחס בין ההטבה לריבית שנגבית. בכל אופן, על פי הבנק, הסיבה שההטבה מוגבלת בסכום היא שלקוחות בעלי יתרות גבוהות יותר נוטים ממילא להפנות כספים לאפיקים נושאי תשואה אחרים כמו פיקדונות או ניירות ערך. המהלך מצטרף לשורת צעדים שיזם דיסקונט לאחרונה לטובת הצרכנים, בהם החזרי עמלות, החזרי ריביות חובה והקלות בהלוואות.
המהלך מצטרף למהלכים של בנק לאומי לאומי -0.69% ובנק הפועלים פועלים 0% , שיצאו בהטבות עם ערך דומה. בנק לאומי הכריז שהחל ב-1 באוקטובר הוא יעניק הנחה של רבע אחוז במסלול הפריים. כלומר, לקוחות שמעבירים משכורת לבנק ומחזיקים משכנתא או הלוואה צמודת פריים, ישלמו ריבית נמוכה יותר. אם ריבית הפריים במשק עומדת למשל על 6%, הרי שבלאומי היא תחושב ללקוחות הזכאים כ-5.75% בלבד. המהלך לא שינה את ריבית הפריים הרשמית במשק (שממשיכה להיקבע על ידי בנק ישראל), אלא העניק ללקוחות לאומי הנחה נקודתית, מעין "פריים מינוס 0.25". מי שמחזיק חצי מיליון שקל במסלול פריים לתקופה של 25 שנה יכול לחסוך בערך 75 שקל בחודש, ובמיליון שקל מדובר כבר על כ-150 שקל בחודש. לאורך השנים זה מצטבר לסכומים של עשרות אלפי שקלים. גם אצל לאומי היה זה חלק משורה של צעדים ששידרו ללקוחות מסר ברור: אנחנו רוצים שתישארו אצלנו. למשל, הבנק הודיע על ריבית של 2% על יתרת זכות עד 10,000 שקל.
לאומי מוריד את הריבית על משכנתא למעבירי משכורת
ב-0.25%
- דיסקונט ברווח של 1.12 מיליארד שקל ברבעון; תשואה להון של 13.6%
- הבנקים יקרים? IBI סבורים שיש עוד 22% אפסייד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לעומתם, בנק הפועלים הודיע לפני כשבועיים שיחלק מניות של הבנק במתנה ליותר ממיליון לקוחותיו. הלקוחות הזכאים יוכלו לבחור בין קבלת 2 מניות של הבנק בשווי של כ-124 שקלים (לפי שער הסגירה במועד ההודעה, ה-21.8) או מענק כספי של 100 שקלים. גם במקרה הזה לא מדובר בסכום משמעותי אלא במסר.