תשואת דיבידנד של 7.5% - אבל יש סיכון
קרן הריט סלע נדל"ן שמנוהלת על ידי שמואל סלבין, דיווחה על תוצאות טובות לרבעון השלישי. הקרן שמחזיקה בנכסים להשכרה בעיקר משרדים ומסחר מגדילה את ההכנסות והרווח מדי שנה. ה-FFO שלה שמבטא את הרווח המייצג של חברות נדל"ן מניב צפוי להיות 1.07-1.08 שקל למניה כשהמניה נסחרת ב-7.5 שקלים. מדובר על מכפיל FFO נמוך מ-7. לכאורה מכפיל נמוך ואולי זו הסיבה שמניית סלע תיקנה ירידה של 15% מאז המלחמה תוך כמה ימים וחזרה למחירה לפני המלחמה.
תשואת דיבידנד טובה
הקרן מחלקת חלק גדול מהרווחים למשקיעים וזה מייצר תשואת דיבידנד בהחלט טובה, הנה נתונים לאורך זמן:
תשואת הדיבידנד עומדת על 7.5% ב-2023, אבל צריך לזכור את הסיכונים - הנדל"ן המניב נפגע בשנה האחרונה בשל העלייה בריבית ובהתאמה שיעורי ההיוון. החברות והקרנות נוטות לדחות עד כמה שניתן את עדכון השווי בספרים, אבל בהינתן גם המלחמה והקושי של השוכרים לעמוד במחירים, וכל זה לצד הגישה ההיברידית של שילוב עבודה מהבית, יאלצו את החברות בתחום לעשות התאמת מחירים.
- סלע נדל"ן צופה NOI של 347 מיליון שקל ב-2025
- רכישת בית מאני השפיעה על הרווחיות, אבל התחזית של סלע נדל"ן אופטימית
סלע שנסחרת בכ-1.7 מיליארד שקל בשעה שהונה הוא 2.3 מיליארד שקל, רכשה לפני כשנה את בית מאני בתל אביב בתמורה ל-623 מיליון שקל. המוכר הוא בנק לאומי שהמבנה שימש את הנהלתו. העסקה נחתמה באמצע 2022 והיא הניבה ללאומי רווח של מעל חצי מיליארד שקל. העסקה היתה לפי שווי העולה על עשרות אחוזים ממה שהוערך בשוק.
בית מאני - מחיקה עוד לפני שהנכס הועבר לסלע
כבר בעת העסקה העריכו בסלע כי ההכנסות מהמתחם יסתכמו ב-32 מיליון שקל, וזה ביטא תשואה של כ-5%. כבר אז החלה מגמה של עליית ריבית ועליית תשואות, בסלע כנראה פספסו את ההערכות האלו, או העריכו אחרת. הם טעו.בית מאני הוא למעשה שני בניינים צמודים ברחוב יהודה הלוי 30-36. מדובר במגדל משרדים בן 13 קומות שנבנה בתחילת שנות ה-2000 ובנוסף מבנה לשימור שנבנה שנבנה בשנת 1910. העסקה כללה שטח כולל של כ-13 אלף מ"ר ב-13 קומות, בנוסף לחניון תת-קרקעי עם למעלה מ-200 מקומות חניה.
בעת הרכישה העריכו בסלע כי דמי השכירות ינועו בין 175 ל-185 שקל למ"ר בגמר מלא. עברה שנה וההערכה מעט השתנתה - דמי השכירות יהיו בין 170 ל-185 שקל, זו כנראה הערכה אופטימית יחסית בהיתן המצב, אבל גם תחת ההנחה הזו, סלע מחקה מערך הנכס 37 מיליון שקל. בסלע התייחסו לשיעור היוון של 6.25%-6.5%, גם זו הערכה לא שמרנית בלשון המעטה.
- מה צריכה נור כדי להיות רווחית? - ראיון עם משה נור
- השווי של אורבניקה נחתך - מה המכפיל שלה עכשיו?
- תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"
האבסורד הוא שהקרן אפילו לא קיבלה את הנכס. היא תקבל אותו במהלך הרבעון הראשון של 2024, ועוד לפני שהיא תקבל אותו היא מחקה עליו 37 מיליון שקל וייתכן שהיא תמחק סכומים נוספים עד קבלתו. הנכס כמובן מצוין, מקום מרכזי ומבוקש, אבל הבועה במשרדים כבר מאחורינו, יש התפכחות ובהתאמה מחירי השכירות יורדים. ערך הנכס עשוי בהתאמה לרדת משמעותית, מספיק ששכר הדירה יירד לכיוון ה-150 שקל למ"ר ושיעור ההיוון יעלה לאזור ה-7% שהחברה תצטרך למחוק 120-150 מיליון שקל לפחות.
- 4.בן 29/02/2024 13:14הגב לתגובה זושם הדיבידנד קצת פחות "מנופח" ויש גם חוות שרתים כחלק מפורטפוליו הנכסים.
- 3.ג'וני כמוני 13/11/2023 08:31הגב לתגובה זו120 ₪ למר ביום ממש טוב. הערכת יתר של 180 ₪ למר לא מתאימה לפיגורות בסלע. ויחד עם זאת, חברה טובה מאד.
- 2.דיויד 1114 12/11/2023 13:50הגב לתגובה זו7.5% נראה סביר - הלא כן ? מנגד , המכפיל עושה רושם כנמוך ועל כן המניה אטרקטיבית כנראה .
- 1.שלמה 12/11/2023 09:37הגב לתגובה זועדיף עכשיו להתמקד בהורדת מינוף והכנסת שוכרים איכותיים , בכל אופן מחזיק לדעתי חברה טובה
