"אצלנו אין ירידת מחירים"; איך מצליחה גב ים להימנע מירידות במחירי המשרדים?
חברת גב ים 0.25% פרסמה היום את הדוחות הכספיים לרבעון השני ולמחצית הראשונה והציגה גידול בתחזית ובהכנסות. לאחר פרסום הדוחות מנכ"ל החברה אבי יעקוקוביץ אומר בראיון לביזפורטל כי הדרך שבה פעלה החברה בשנים הטובות עם האסטרטגיה ארוכת הטווח שלה מקרינה היום לטובה על התוצאות בתקופה המאתגרת".
הצלחתם להעלות את שכר הדירה בתקופה שבה יש ירידת מחירים במשרדים, הצגתם בדוחות עליה ריאלית של 10%, בשעה שיש ירידות מחירים בשוק.
"אצלנו אין ירידות מחיר. במהלך המחצית של השנה חתמנו על 73 הסכמי שכירות בנכסים קיימים עם עלייה ריאלית של 10%. איך גוזרים את ה-10%. כל אחד עובד בטכניקות אחרות. הסכמי שכירות ל-5 שנים, כל שנה מתחדשים סדר גודל של 20% מההסכמים. כאשר יש לנו 430 לקוחות וכל שנה 20% מהלקוחות האלה מתחדשים החוזים.
"כשחוזה מתחדש יש לו 3 קטגוריות – לקוח שיש לו אופציה מותנית בהסכם אופציה שבה מוגדרת העלייה הריאלית. אירוע שני נגמרת האופציה והוא נכנס איתנו למו"מ כי הוא רוצה להישאר בנכס. והקטגוריה השלישית דיירים חדשים".
איך מתחלקים ההסכמים החדשים?
"בחצי השנה האחרונה ל-26% מהלקוחות מה-73 הסכמים שחתמנו היה בהסכם סעיף של מימוש אופציה בעליה ריאלית של 4%. 61% מההסכמים שחתמנו אלו לקוחות, חלקם מאוד גדולים, שההסכם הסתיים, אין להם אופציה והם מנהלים איתנו מו"מ. התוצאה של ניהול המו"מ איתם הביאה לעלייה ריאלית של 12%.
- גב ים: FFO בירידה של 6%, EBITDA יציב של 120 מיליון
- גב ים רשמה גידול של 8% בהכנסות - 98 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"בנוסף, 13% מהדיירים החליטו לצאת, יציאה טבעית. ניהלו מו"מ עם לקוחות חדשים שהסתיימו בעלייה ריאלית של 9% בשכירות. המשך חוזים עם לקוחות ומימוש אופציה ללקוחות קיימים הסתכם ב-10% במחצית ו-11% ברבעון. זו המשמעות של עלייה ריאלית. מפה אתה גוזר את הגידול במחצית הראשונה של ה-NOI. מפה גם נגזרות התחזיות ומפה גם נגזר הנתון של הגידול ב-NOI של אותם הנכסים".
אתה בעצם מדבר על עלייה ריאלית של 10% ל-5 שנים. כי זו עליה ראשונה אחרי 5 שנים. זו בעצם עלייה של 2% לשנה?
"גם עליה של 2% זה יפה מאוד".
האם עליה של 2% בשנה במוצע בחמש שנים, משקפת את מה שקורה בחצי שנה האחרונה? אם החוזים היו נפתחים בדצמבר או נובמבר אשתקד, האם העלייה לא הייתה גבוהה יותר
"כשאתה סוגר עליה ריאלית של 2% לשנה זו עליה מאוד משמעותית ואצלנו אין ירידת מחירים גם בתקופה האחרונה. הדבר היחיד הוא שהמשא ומתן עם השוכרים מתארכים היום יותר מהעבר".
- נופר מוכרת 5% בקרן המשותפת לנוי; תרשום רווח מהותי
- הפרמיה נמחקה והמשקיעים הקטנים נשארו עם ההפסד - המקרה של זוז
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- מכר למשקיעים וקנה אחרי חודשיים בשליש מחיר
"אין אצלנו ירידת מחירים"
אתה כן רואה ירידת מחירים בשטח?"התשובה היא לא אצלנו. בגב ים אנחנו לא חווים ירידת מחירים, לא בשיעורי התפוסה וגם אין בקשות לצמצם שטחים וגם לא כל כך חשופים לסאבלט. המיקומים והבניינים והפארקים שלנו, המחירים לא יורדים, הביקושים קיימים, גם בהרצליה היו עליות ריאליות, רואים שבנכסים המאוד איכותיים שלנו, חלקם הגדול זה העילית של עולם הנדל"ן בארץ, פריים לוקיישן, צמודי רכבות ותחבורה, אקדמיה, מושכרים לחברות המובילים בעולם, הסכמי שכירות ארוכים. לא חווים ירידת מחירים".
"יש לנו ביקושים חזקים, מחירים לא יורדים ופס היצור עובד. קחו את האקדמיה, ירושלים באר שבע רחובות ורעננה. גם שם הקצבים אחרים רואים עסקאות גם ברחובות. דיווחנו על עסקה בקרן בין לאומית בשטח של 3,100 מטר מרובע בבאר שבע. בירושלים יש עסקה נוספת. גם מבחנת השמאים השמאויות לא יורדות. זה לא רק באזורים הביקוש שלנו, אנחנו חזקים גם בשאר המקומות. גם באר שבע מעל 50 שקל למ"ר. ירושלים 70 שקל. רעננה שמשכירים ב-60 פלוס. אני אומר וגם במת"ם שמשכירים בנכסים קיימים ב-75-80 הם מחירים ריאליים.
"חלק מההסכמים נתחמו לפני 5 שנים. חלק נחתמו היום. הקצבים בשלושת המקומות המרכזיים שלנו – ת"א הרצליה ומתם בחיפה הם בתפוסה של 100%. המקומות האחרים הם בקצבים אחרים ובמחירים אחרים יחסית לשלושת המקומות האלה ואנחנו שקופים ומדווחים בכל נכס את אחוזי השכירות".
המגדל המרכזי שגב ים בונה כעת יחד עם אמות השותפה הוא ToHa2 - גוגל צפויה להיות שוכרת עוגן בבניין, ואם חשבתם שזה לא יקרה, יעקובוביץ מסביר (מבלי להסגיר את השם של החברה הבינלאומית) - "ToHa2 הוא הפרויקט המרכזי של גב ים ואמות. בהמשך לחתימת המזכר הבנות עם הגוף הבינלאומי שדיווחנו עליה, אנחנו מתקדמים עם אותה חברה בינלאומית מובילה. ההתקדמות בצורה טובה בהתאם לציפיות ושום דבר לא נעצר וקצב ההתקדמות הוא קצב שמאפיין הסכמים גדלים כאלה עם חברה בינלאומית מובילה בעולם.
"אנחנו לא מנותקים ממה שקורה אבל הפעילות שלנו מתמקדת עם חברות שבונות לעצמם את מרכזי המחקר והפיתוח, אנחנו בקשר עם המטות שלהם ואנחנו מרגישים שהכל כרגיל".
איפה אתם רוצים להיות עוד 3-4 שנים?
"אנחנו מתמקדים היום בפעילות הייזום האינטנסיבית. התוכנית משיקה לתוכנית האסטרטגית שפרסמנו. אנחנו עובדים על פרויקטים ב-480 אלף מ"ר כשהפרויקט האחרון יסתיים ברבעון 4 של שנת 2026. ממשיכים להשביח את הנכסים הקיימים, מקימים מרלוגים חדשים מודרניים גבוהים, חלקם אוטומטיים.
"במקביל אנחנו מקדמים 4 תב"עות. מתוך כל הנכסים בייזום שיוקמו 55% זה תבעות שלנו. חלק מסתיים בסוף 2026. הם גוזרים תוספת הכנסות של 180 מיליון שקל מתוך סך הנכסים שאנחנו מריצים בייזום. כלומר 180 מתוך 438 הם חוזים חתומים".
- 6.אמיתי 01/08/2023 20:28הגב לתגובה זוחחח אז למה יזמים משלמים עכשיו על קרקע לבנייה 40% פחות וגם זוכים בקרקע!! המחירים יורדים וירדו לפחות בעוד 20%-30% בדירות פרטיות שלא יבלבלו לכם את המוח. לא לקנות כרגע זה הפסד כסף כי מי שקונה עכשיו יפסיד הרבה מאוד כסף שיקח לו לשלם אותו המון שנים לשלם בחזרה
- 5.מחירי הדירות יורדים אצל כולם וימשיכו לרדת .מחירי הדירות בישראל הזויים בקנה מידה עולמי. (ל"ת)קבלן ותיק 01/08/2023 10:00הגב לתגובה זו
- 4.תעירו את הרדום. :-) "אצלנו אין ירידת מחירים". בטח (ל"ת)כלכלן בכיר 01/08/2023 07:57הגב לתגובה זו
- 3.משה בלאומליך 01/08/2023 01:46הגב לתגובה זואין הורדת מחירים אצלנו ... הכל יציב , המו"מ רק נמשך מעט יותר זמן... חרטוטים
- 2.משקיע 31/07/2023 15:46הגב לתגובה זוגם סלע נדל"ן העלתה את השכירות , אין שערטכים שליליים אלא ההיפך , נכון פחות ממה שהיה בעבר אבל אין הפסדי שיערוך.
- הדיחה טובה. הורדנו 10% בעלות השכירות. (ל"ת)מנכ"ל הייטק, הרצליה 01/08/2023 08:00הגב לתגובה זו
- נחמה 31/07/2023 16:48הגב לתגובה זושאפשר להתעשר בקלות -תשאלו אותם.. כל זמן שהאנשים משלמים המחירים יעלו הרבה יותר .
- 1.צבי 31/07/2023 14:43הגב לתגובה זוזה נהיה ממש תופעה אין אף מנכ"ל או בעלים שהתראין פה לאחרונה והצהיר "אני מוריד מחירים" כולם טוענים שהמחירים אכן יורדים, אבל רק אצל השכנים...
- ברוך 31/07/2023 16:50הגב לתגובה זויורד עולה כל אחד וכמה שמוכן לשלם (בישראל -גובה המחיר כגובה הטמטום)
יפתח רון-טל: “אוגווינד משנה כיוון - מאוויר דחוס לפרויקטים של מאות מיליוני אירו באירופה”
הבוקר פרסמה אוגווינד אוגווינד -1.9% הודעה על עסקה משמעותית באיטליה - רכישת חברה המחזיקה בזכויות להקמת פרויקט אגירת אנרגיה בהספק של 509 מגה-ואט, המבוסס על סוללות ליתיום (BESS), בשותפות עם קבוצת 7B מקבוצת יהודה לוי. ההשקעה בפרויקט צפויה להגיע לכ-230 מיליון אירו, וההכנסה השנתית מוערכת ב-35 עד 50 מיליון אירו, לכל אחת מ-25 שנות ההפעלה הצפויות. הפרויקט ממוקם במחוז ברינדיזי שבדרום איטליה, וכולל מתקן אגירה בקיבולת של 2-4 ג׳יגה-ואט-שעה (GWh). החברה האיטלקית הנרכשת מחזיקה בזכויות קרקע ובהיתר חיבור מחייב לרשת החשמל, ואוגווינד מתכננת להביא את הפרויקט לשלב ההפעלה המסחרית המלאה בשנת 2029. עם חיבורו לרשת תוכל המוכרת לקבל פרמיית הצלחה של עד 15 מיליון אירו, בהתאם להכנסות ולתנאי הסגירה הפיננסית.
בשביל אוגווינד, שנסחרת כיום בשווי של כ-90 מיליון שקל לאחר ששווייה צנח ביותר מ-95% מהשיא, העסקה באיטליה היא לא עוד פרויקט, זה ניסיון להגדיר מחדש את זהותה. החברה, שהייתה מהחלוצות בתחום אגירת האנרגיה באוויר דחוס (AirBattery), עוד לא הצליחה למסחר את הטכנולוגיה בקנה מידה רחב, וכעת עוברת שינוי ניהולי ואסטרטגי שמטרתו להפוך מחברת מו״פ טכנולוגית לחברת אנרגיה יזמית פעילה באירופה ובדרך להחזיר את האמון של המשקיעים - מה מסתתר מאחורי ה"תכנית האסטרטגית" של אוגווינד?
“אנחנו כבר לא חברת מו״פ אלא חברת אנרגיה מלאה,” אומר בראיון לביזפורטל המנכ״ל טל רז. “איטליה היא רק סנונית ראשונה - אנחנו מסתכלים גם על פולין, גרמניה ובריטניה. נקים קרן ייעודית בשיתוף מוסדיים ישראליים שתממן את ההון העצמי בפרויקטים, כאשר המימון הבנקאי יגיע מגופים מקומיים בכל מדינה.”
גם היו״ר יפתח רון-טל מדגיש כי “העסקה הזו היא לא נקודתית אלא היא חלק מתפיסה רחבה. לצד המשך קידום טכנולוגיית האוויר הדחוס, אנחנו נכנסים לתחום ייזום פרויקטים מסחריים באירופה. זהו שלב ראשון באסטרטגיה שמטרתה להציב את אוגווינד מחדש על המפה”.
- מה מסתתר מאחורי ה"תכנית האסטרטגית" של אוגווינד?
- ירון יעקובי עושה סיבוב נוסף על מחזיקי המניות באוגווינד - קונה בהנפקה פרטית בהנחה של 62%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהנהלת החברה מדגישים כי המימון לפרויקטים לא יגיע מהמאזן, אלא משיתופי פעולה מוסדיים במבנה של קרן GPLP, שבה תחזיק החברה כ-25-30% ותשמש כשותף מנהל. “היתרון שלנו הוא היכולת להביא את המימון,” אומר רז. “אנחנו יודעים לחבר בין הפרויקטים לבין הכסף של השוק המוסדי הישראלי - זה הנכס הכי משמעותי שאנחנו מביאים לשולחן.”
עמיקם בן צבי, יו"ר דירקטוריון אל על, צילום דוברות אל עליו"ר אל על עומד להפוך לבעל מניות בחברה
עמיקם בן צבי ישקיע בכנפי נשרים, החברה שבאמצעותה שולטת משפחת רוזנברג, ויקבל 15% מהזכויות בשותפות, השקעה שתעניק לו החזקה של כ-6.8% בחברת התעופה
אל על יו"ר אל על אל על 1.84% , עמיקם בן צבי, בדרך להפוך לבעל מניות משמעותי בחברה. בן צבי, בן 75, מונה ליו"ר הדירקטוריון ב-2021, לאחר רכישת השליטה בידי משפחת רוזנברג, מוכר כקרוב לבעלי השליטה, ובעבר שימש מנכ"ל בחברות מובילות.
במסגרת הסכם שנחתם בשבוע שעבר עם משפחת רוזנברג, בעלי השליטה באל על באמצעות חברת כנפי נשרים, בן צבי יקבל 15% מהזכויות בשותפות. משמעות הדבר היא שבשרשרת ההחזקה הוא יחזיק בכ-6.8% ממניות אל על, בהשוואה ל-45.4% שמחזיקה משפחת רוזנברג. ההסכם כולל גם אופציות הדדיות
למכירת חלקו חזרה למשפחת רוזנברג בעתיד, ולא צפוי לשנות את מבנה השליטה בחברה.
ההשקעה של בן צבי כפופה לאישורים רגולטוריים, כולל אישור רשות החברות הממשלתיות, ואין ודאות שיתקבלו. הסכום המדויק של ההשקעה לא נמסר, אך ההערכות הן שמדובר בכמה מאות מיליוני שקלים, בהתחשב בכך שלכנפי נשרים חוב של יותר ממיליארד שקל לאחר רכישת מניות אל על. החברה מדגישה כי ההסכם אינו קשור לתפקידו של בן צבי כיו"ר הדירקטוריון או לשכרו, ותנאי ההסכם לא ישתנו אם תשתנה כהונתו או תגמולו.
מועדון הנוסע המתמיד
בשבוע שעבר הודיעה קבוצת הפניקס על מימוש אופציה לרכישת 5.1% נוספים ממניות חברת "אל על הנוסע המתמיד בע"מ", ובכך הגדילה את החזקתה ל-25% מהון המניות. העסקה כפופה לאישורים רגולטוריים, והתקבולים הצפויים
לאל על מהעסקה הוגדרו כ"לא מהותיים".
על פי הערכות, שווי פעילות מועדון "הנוסע המתמיד" של אל על מוערך בכ-70-80 מיליון דולר (בניקוי התחייבויות), בדומה להערכת השווי שנגזרה כבר בעסקה הראשונה ב-2022, אז רכשה הפניקס 19.9% מהמניות בכ-14 מיליון דולר.
- חברות התעופה שחזרו לישראל: תמונת מצב
- סיומה של המלחמה הוא גם סיום תור הזהב של חברות התעופה הישראליות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שינויים בהנהלה
לוי הלוי, לשעבר מנכ"ל חברת כרטיסי האשראי כאל, צפוי להתמנות בקרוב למנכ"ל אל על, מהלך שמסמן חילופי דורות בצמרת חברת התעופה הלאומית. הלוי, שנחשב לאחד המנהלים הבולטים בענף הפיננסי, עוזב את כאל בעיתוי רגיש, ימים ספורים לאחר שבנק דיסקונט חתם על הסכם למכירת השליטה בכאל לקבוצת יוניון-הראל תמורת כ-3.75 מיליארד שקל, בעסקה שיכולה להגיע לשווי של עד 4 מיליארד שקל. תחת הנהגתו, כאל חיזקה את מעמדה מול ישראכרט ומקס, הרחיבה את פעילותה בתחום האשראי הצרכני והדיגיטלי והציגה שיפור עקבי ברווחיות. כעת הוא יידרש להתמודד עם אתגרים מסוג אחר – תחרות גוברת בענף התעופה, עלייה במחירי הדלק, דרישות רגולטוריות ושדרוג צי המטוסים. מינויו של מנכ"ל שמגיע מעולם הפיננסים עשוי להעיד על גישה ניהולית ממוקדת התייעלות וניהול סיכונים.
