חברת הנדל"ן המניב שבשליטת ליאורה עופר, ובניהולו של אופיר שריד, מליסרון -1.97% , דיווחה על תוצאות טובות ברבעון השני של השנה. עליה של 12% לשיא FFO של 221 מיליון שקלים (קצב של כ-800 מיליון שקל בשנה). ה-NOI, חצה לראשונה רף רבעוני של 300 מיליון שקל, עלייה של 9% בהשוואה לרבעון המקביל (קצב שנתי של 1.2 מיליארד שקל). בבעלות החברה 17 קניונים, 5 מתחמי הייטק בנוסף למשרדים בקניונים ו-5 נכסים בעלי שוכר יחיד, בסך כולל של 21.6 מיליארד שקל.

בראיון לביזפורטל, אופיר שריד, מנכ"ל מליסרון מספר על הרבעון החזק ביותר של החברה אותה מנהל, על השפעת הריבית על החברה ועל שוק המשרדים שבבעלות החברה, ואיפה הוא רואה את החברה בעתיד. איך אתם מתמודדים עם השפעתה של עליית הריבית - האם מורגשת האטה בקניות בקניונים?

"עליית הריבית כמובן משפיעה על כל חברות הנדל"ן, אבל צריך לשים לב שעליית הריבית היא לא דרמטית, במיוחד בחברות הגדולות שמבוססות, שיעורי עליית הריבית הם בהיקפים סבירים לחלוטין. אם אני מסתכל על האג"חים שלנו אז במח"מים ארוכים מאוד של 7 שנים הם נסחרים בתשואה של 1.5%, כך שנכון הריבית עלתה ואין ספק שזה יגדיל את עלויות המימון, אבל זה לא דרמטי".

"מבחינת ההשפעה של עליית הריבית על קצב הרכישות בקניונים, מכירות וכו', כפי שראיתם בדו"חות שלנו אין השפעה, קיים גידול משמעותי בפדיונות בהמשך לרבעון הקודם. גידול מאוד משמעותי, אפילו ביחס למה שהרגשנו וראינו טרום הקורונה, השוק עדיין לא בשיווי משקל ונמצא בסוג של הייפ. מתוך ההייפ הזה השוכרים שלנו בקניונים נהנים וכך גם אנחנו עם הגידול בפדיונות".

• מליסרון - ה-FFO בקצב שנתי של 1.2 מיליארד שקל
• בעקבות לחץ מהמשק: פיקוד העורף מעדכן הנחיות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

האם מורגשת האטה בשוק המשרדים המושכרים לחברות היי-טק - נוכח העובדה שאתם מחזיקים 5 מתחמי היי-טק? 

"אנחנו מחזיקים ב-330 אלף מ"ר של משרדים, שמניבים לנו NOI של 250 מיליון שקל בשנה. התחום הזה הוא נתח גדול מהפעילות שלנו. אנחנו ממשיכים להתרחב וליזום בתחום הזה, חלק ניכר מהייזום העתידי שלנו הוא הרחבה של המשרדים הקיימים היום וגם דברים חדשים. אין השפעה על הלקוחות שלנו החברות ששוכרים אצלנו אלו לקוחות מאוד גדולים, הם לא שוכרים לטווח של חצי שנה או שנה, אלא שוכרים ארוכי טווח וחברות שישארו עוד הרבה זמן, כמו מטא (פייסבוק), אלביט, קוואלקום ועוד רבות, אלו חברות שכאן כדי להישאר. אנחנו לא מרגישים כרגע השפעה. ייתכן שאולי תהיה בעתיד, אבל אני לא רואה השפעה מעבר לזניחה"

התשואה על ההון שלכם עומדת על 10% - מרשים. זו המגמה?

"תשואת ה-FFO זהו מדד מאוד משמעותי בחברת נדל"ן, מדד שמנקה רעשים. בהיבט הזה ה-FFO שלנו הוא מאוד גבוה יחסית להון, והתשואה הזו בחברה שלנו היא מהגבוהות בשוק אם לא הגבוהה ביותר, מבין חברות הנדל"ן המניב בישראל".

"אם נוסיף לזה את השיערוכים, את היבטי המימון ואת המדד, אנחנו מגיעים לרווח נקי יחסית להון, עם תשואה שהיא משמעותית רבה יותר, כיוון שהיו גם שיערוכים מאוד גבוהים שנבעו מעלייה בשכר הדירה הריאלי, חוזים חדשים שחתמנו עליהם, חידושי אופציות בהיקפים של 7%. בנוסף - עליית המדד שהגדילה את ההכנסות היות ומרבית החוזים שלנו צמודים למדד, מה שמביא להיקף שערוכים גבוה שמגדיל את הרווח הנקי ובכך את התשואה להון. הצפי להמשך הוא שהמגמה הזו תימשך".

• סאמיט מנצלת משבר דה זראסאי בהצעה לרכישת נכסים ב-450 מיליון דולר
• לאומי מספק מימון של 1.7 מיליארד לקיסטון בריבית טובה וזה עדיין מעל ריבית המשכנתא שלכם
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% -...

איך עליית האינפלציה בישראל השפיעה עליכם?

"האינפלציה בארץ אמנם עלתה אבל לא בצורה כ"כ משמעותית, כמו באירופה. האינפלציה ברבעון הראשון מתבטאת בסך הכל ברבעון הראשון ב-1% וברבעון השני ב-2%. מתחילת השנה אנחנו בערך על 3% עלייה באינפלציה. מבחינת השפעה עלינו אנחנו רואים שיש צמיחה, זו לא אינפלציה שגרמה למיתון או להקטנה בביקושים. כיום ברמת האינפלציה הזאת, מבחינתנו זו אינפלציה די רגילה ואנחנו לא מזהים האטה בביקושים ברבעון השני".

מה מנועי הצמיחה של החברה? 

"תחילה, המשך השבחה של הפרוטפוליו הקיים. לכל הקניונים שלנו יש תכניות מאושרות להרחבה, או בדרך להיות מאושרות, בין עם זה על הקניון או לצד הקניון. הרחבות מגוונות בין אם זה של שטחי המסחר או משרדים. הרחבה של דיור להשכרה בבעלותנו. יש לנו תכניות להשבחה".

"יש לנו הרבה פרויקטים חדשים שעל חלקם חתמנו הרבעון הזה וחלקם גם ימשכו לרבעונים הבאים. אם זה מתחם מסחרי חדש ביבנה, ועסקה שעשינו עם יוחננוף, אם זה עסקת אביב בתחום של המגורים שנכנסנו אליו, הפיתוח של הדיור להשכרה. הפרויקט של לאנדמארק בתל אביב שחלקנו שם הוא 50%, פרויקט שצפוי להניב לנו מעל ל-100 מיליון שקל NOI".

"אם נסכום את כמות המטרים המרובעים שאנחנו כרגע מפתחים מדובר בכ-350 אלף מ"ר, 40% יותר מהשטחים שיש לנו כיום, כך שמנועי הצמיחה הם רבים ומגוונים, גם בתחום המסחר, המשרדים, המגורים והדאטה סנטר, ההנבה הצפויה מהם תגדיל ב-40% את רווחי החברה".

מה החזון שלך לחברה ל-3 שנים הקרובות?

"החזון שלנו הוא להיות חברת הנדל"ן המניב הגדולה במדינת ישראל, עם פיתוח משמעותי בתחום יותר מגוונים כדי להפוך את החברה ליותר ורסאטילית, אנחנו צופים שרוב הדברים שאנחנו עוסקים בהם היום, יפתחו דלתות לתחומים נוספים שאמנם לא מניבים היום רווחים אבל יניבו בעתיד. אנחנו נמשיך להביא תשואה משמעותית לבעלי המניות".