דוניץ חושפת את הערכת שווי אלעד לקראת ההצבעה: נכסים בסך 724 מ' ש'
ב-22 במאי יצביעו בעלי יזמית הנדל"ן דוניץ 1.91% על קליטת פעילות אלעד מגורים ושינוי מבנה השליטה בחברה. הצדדים כבר פרסמו שהמיזוג יעשה לפי יחס החלפה של 64% לבעלי מניות דוניץ ו-36% לבעלי מניות אלעד. השווי הסופי תלוי בשער הנעילה של דוניץ בסמוך למיזוג, כשנקבעו התאמות ושיפויים שונים, וכעת במסמך זימון האסיפה מפרטת דוניץ איך נקבע יחס ההחלפה האמור בהסתמך על הערכת השווי של אלעד נכון לסוף 2021. זו נוקבת בשווי נכסי של 724 מיליון שקל לפעילות הנקלטת ושווי הוגן של 1.793 מיליארד שקל לחברה הממוזגת.
הערכת השווי נעשתה על ידי חברת ברנע ייעוץ כלכלי ופיננסי, ולשמה נעשו שמאויות לארבעה פרויקטים של החברה, שמלבדם מחזיקה ב-12 נוספים. לאלעד שלושה פרויקטים בביצוע, שבע עתודות קרקע ו-6 פרויקטים המצויים בשלבי תכנון. ארבעת הפרויקטים להם נעשו שמאויות הם התחדשות בשכונת הארגזים בתל אביב (33% מ-2,170 דירות); מכבי יפו (33% מ-527 דירות מתוכננות); פרויקט במתחם הרחובות שדרות רוטשילד, יפה בצלאל ויהודה הלוי בתל אביב (37.5% מבניין מגורים ומסחר בשטח של כ-4,436 מ"ר); וקרקע חקלאית בהוד השרון בשטח 146,504 מ"ר.
אם כן שווי כלל הפורטפוליו של אלעד הוא 1.1328 מיליארד שקל, בניכוי חוב נטו של 382.8 וזכויות נושאי משרה, השווי הנכסי הוא כ-724 מיליון שקל כפי שצוין. בקופת החברה 21.6 מיליון שקל. הערכות השווי הכלכלי ההוגן של דוניץ ואלעד מתוקפות על ידי אותו מכפיל הוני - 2.4 ("הנחה שמשקפת באופן מלא את יכולתה היזמית של אלעד ושיעורי צמיחתה ואת מינופה הפיננסי"). מהשווי הנכסי של אלעד הופחתו 58 מיליון שקל, שהם ההשפעה המשולבת שתנבע לבעלי אלעד מהשגת מניות סחירות ושליטה בחברה הממוזגת עם השלמת המהלך. כך, השווי הסופי למיזוג אלעד הוא 666 מיליון שקל.
לפי ברנע, שווי השוק של דוניץ מצדה (מזמינת הערכת השווי) נתמך בהערכת שווי הוגן מבוססת NAV, כלומר השווי לא מתמחר בתוכו עליית ערך כלשהי שיוחסה למיזוג אפשרי - שכן לא ניתנה אינדיקציה לכזה קודם לכן, כך לפי המסמך. השווי של דוניץ בסוף 2021 היה 1.058 מיליארד שקל (כולל יתרת אג"ח להמרה ובניכוי מניות רדומות). השווי הנכסי הוא 1.127 מיליארד שקל.
- יוחננוף בשותפות עם JTLV: מקימות מרכז מסחרי חדש ב-200 מיליון שקל
- האם תל אביב מוותרת על הים שלה? הקרב על כיכר אתרים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עוד נכתב כי התמורה למניה של דוניץ גבוהה בכ-14% משווי המניה הכלכלי/נכסי של דוניץ אקס דיבידנד בסוף 2021. עוד היא משקפת פרמיה של 18% על מחיר הנעילה בזמנו. "יש לקחת בחשבון שהפרמיה מעל מחיר השוק אינה משקללת את ההוצאה הכללית הנדרשת לניהול הנכסים בחברה הנרכשת", צוין. "על פי נתונים אלה יחס ההחלפה המוסכם הינו מיטיב לבעלי מניות מן הציבור של דוניץ הן ביחס לשווי הנכסי של המניה והן ביחס לשווי השוק".
קובי אלכסנדר (נוצר ב-AI)ההשקעה המוצלחת של קובי אלכסנדר, והאם המימוש האחרון הוא סימן להמשך?
קובי אלכסנדר מממש 66 מיליון שקל ממניות אי.בי.אי אחרי 20 שנות השקעה; וגם: דברים שצריך לדעת על קובי אלכסנדר
קובי אלכסנדר קובי אלכסנדר מכר 240 אלף מניות של בית ההשקעות אי.בי.אי בשער של 275 שקלים למניה, סכום כולל של 66 מיליון שקלים. העסקה בוצעה בהנחה של 4% ממחיר השוק. לפני המכירה החזיק אלכסנדר ב-19.2% ממניות החברה; כיום נותרו בידיו 15.8%, בשווי של 620 מיליון שקלים. ההשקעה המקורית היתה ב-2005, בסך 50 מיליון שקלים עבור 25% מאי.בי.אי, והיא הניבה תשואה מצטברת של יותר מפי 12.
שווי השוק של אי.בי.אי חצה את 4 מיליארד שקלים במקביל לשיפור בתוצאות וקריאה נכונה של המפה. אי.בי.אי נכנס לפני יותר מעשור לתחום הקרנות האלטרנטיבות למשקיעים כשירים וזה הפך לזרוע מאוד מרכזית ברווחיו.
בשבוע האחרון מכרו ארבעה בכירים באי.בי.אי אופציות בשווי 50 מיליון שקלים
מי הוא קובי אלכסנדר?
קובי אלכסנדר הוא יזם הייטק ישראלי שייסד את קומברס טכנולוגיות (לשעבר אפרת) ב-1984 עם בועז משעולי ויחיעם ימיני. החברה, שפיתחה פתרונות ערך מוסף לתקשורת, גדלה ל-5,000 עובדים ו-1.5 מיליארד דולר מחזור שנתי בשיאה ב-2000, עם שווי שוק של 20 מיליארד דולר. אלכסנדר כיהן כמנכ"ל 25 שנה, והוביל IPO ב-1996 (גיוס 100 מיליון דולר) והשקעות בסטארט-אפים כמו וויקס (50 מיליון דולר ב-2007).
ב-2006 הוא הואשם בתרמית ניירות ערך: תמחור לאחור של אופציות למנהלים, שחסך 7 מיליון דולר מיסים והטיב עם בכירים, כולל אלכסנדר שקיבל אופציות בשווי 2 מיליון דולר. לאחר כתב אישום בארה"ב, נמלט לנמיביה (ללא הסכם הסגרה), שם שהה 10 שנים תחת שם בדוי, בעוד קומברס איבדה את שוויה וחוסלה.
ב-2016 הוא הוסגר, הורשע ב-2017 ברישום כוזב, ונידון ל-30 חודשי מאסר. ריצה 12 חודשים בארה"ב ובישראל, ושוחרר ב-2018 לאחר ניכוי שליש.
רו״ח פרידה עבאס יוסף, אחראית תחום נדל״ן במחלקת תאגידים הרשות לניירות ערך. קרדיט: ענבל מרמרי״בחברות הנדל״ן היזמי המספרים נראים טוב, אבל העודפים עלולים להיות מנופחים״
בכנס תאגידים ה-13 של רשות ניירות ערך מזהירים מפער בין התמונה האופטימית בשוק ההון לבין מצב הפרויקטים
בשטח, ומציגה מתווה גילוי חדש לחברות היזמיות שיתמקד במהות, בעודפים צפויים ובגילוי מצרפי
״על המסכים הכל נראה טוב, בפרויקטים זה כבר פחות פשוט״
היום (שלישי), בכנס תאגידים ה-13 של רשות ניירות ערך, עלתה רו״ח פרידה עבאס לבמה עם מסר מפוכח לשחקניות הנדל״ן היזמי. לדבריה, בעיני הרשות מתווה הגילוי החדש אינו רק שינוי טכני, אלא שינוי תפיסתי סביב מהות. היא הוסיפה שמי שמסתכל מלמעלה רואה שוק שנראה מצוין: בשנה האחרונה הצטרפו לבורסה 12 חברות נדל״ן יזמי, מספר שישראל לא ראתה כבר שנים. רוב החברות האלה גייסו אגרות חוב בהיקף כולל של כמעט 1.4 מיליארד שקלים, ובשנה החולפת נרשמה עלייה בשווי השוק של חברות הנדל״ן הציבוריות.
הנתונים האלה, אמרה, משקפים התעניינות גוברת מצד הציבור וציפייה לרווחיות גבוהה בשנים הבאות, במיוחד על רקע חזרה הדרגתית של השוק לפעילות אחרי סיום הלחימה. ״אם מסתכלים מלמעלה, הכל נראה ממש טוב״, אמרה, ״אבל כשנכנסים לעובדות בשטח, הסיפור מורכב יותר״.
עבאס הזכירה שבמקביל לעלייה בשוויי השוק נרשמה בשנה האחרונה ירידה בקצב מכירת הדירות, שהובילה לשיא חדש במספר הדירות הלא מכורות. יחד עם זאת, מדד תשומות הבנייה ושכר העבודה בענף ממשיכים לעלות ולהגדיל את עלות הפרויקטים עבור היזמים.
- יו"ר רשות ני"ע: "הונאות משקיעים ברשתות החברתיות מתרחבות - נדרשת פעולה משותפת עם הרשתות"
- רשות ני״ע: אישור גילוי מרצון לא מעיד על מקור חוקי של הכספים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
״השילוב של ירידה במכירות ועלייה בעלויות פוגע בתזרים המזומנים של החברות״, אמרה. ״את התוצאה רואים בשטח, בשלטי החוצות ובקמפיינים: מבצעי מכירות יצירתיים שמגלמים הנחות משמעותיות, הצעות למשכנתאות ללא ריבית, פטור מהצמדות ואפילו אפשרות לביטול הסכמים. אלה לא רק גימיקים שיווקיים, אלא כלים להתמודד עם מצוקה פיננסית שמתגברת״.
