יוחננוף בשותפות עם JTLV: מקימות מרכז מסחרי חדש ב-200 מיליון שקל

חברת יוחננוף יוחננוף 0.97%   עושה צעד אסטרטגי מעבר לפעילות הקמעונאית, ונכנסת לעולם הנדל"ן המניב. החברה התקשרה עם קרן הנדל"ן JTLV להקמת מרכז מסחרי חדש בפתח תקווה, בשטח כולל של כ-17 אלף מ"ר.

לצורך כך, מכרה יוחננוף לקרן מחצית מהקרקע שבבעלותה, בתמורה ל-42.5 מיליון שקל. עסקה שמשקפת לקרקע שווי כולל של 85 מיליון שקל. יוחננוף צפויה לרשום רווח הון של כ-3 מיליון שקל מהמכירה, אך זהו רק חלק מהמהלך.

שתי השותפות יממנו יחד את הקמת המרכז, בעלות משוערת של כ-200 מיליון שקל (כולל שווי הקרקע), כאשר הניהול בפועל של הפרויקט יתבצע על ידי JTLV.

שינוי ייעוד ותב"ע?

מדובר בשיתוף פעולה מעניין, במסגרתו כל צד יחזיק ב-50% מהזכויות, ויקבל מחצית מהרווחים - כולל מדמי השכירות שישולמו בגין חנות יוחננוף עצמה. ואכן, יוחננוף כבר שוריינה כשוכרת עוגן במתחם: חנות מכר בשטח של כ-3.6 אלף מ"ר, עם חוזה ל-24 שנה.

מדובר בשטח גדול במיוחד, שצפוי למצב את הרשת בעמדת השפעה במרכז כולו - ולחזק את הקשר בין פעילות הקמעונאות לבין הנדל"ן שבו היא פועלת.

מעבר לשלב הראשון, הצדדים פועלים בימים אלה גם לשינוי ייעוד הקרקע, כך שיתאפשר בעתיד להוסיף שימושים של מגורים ומשרדים , מהלך שעשוי להגדיל את הכנסות הפרויקט ואת ערכו הכלכלי.

עבור יוחננוף, מדובר במהלך בעל משמעות כפולה: מצד אחד, מינוף של נכס קיים באמצעות שותפות אסטרטגית. מצד שני, דריסת רגל אמיתית בתחום הנדל"ן המניב, עם פוטנציאל לעוד מהלכים דומים בעתיד.

 הולכת בעקבות המתחרים

המהלך של יוחננוף להצטרף לקרן JTLV ולהקים מרכז מסחרי אינו חשד בענף הקמעונאות. לאחרונה, יותר ויותר רשתות מזון מבינות שהקרקע שעליה יושב הסניף, יכולה להיות לא רק נדל"ן תפעולי, אלא גם נכס מניב. ואגב - לא רק רשתות המזון - גם איקאה רכשה לאחרונה את המתחם שאותו הייתה שוכרת עד אז.

רשת שופרסל הקימה זרוע נדל"ן עצמאית 'שופרסל נדל"ן' אשר מרכזת נכסים בשווי של מיליארדי שקלים, עם פעילות נרחבת בתחום המשרדים, המרכזים הלוגיסטיים והמסחר. רמי לוי, מצדו, נכנס לתחום דרך הקמת מרכזים מסחריים, שבהם הוא גם משכיר שטחים לעסקים אחרים וגם מפעיל את החנויות שלו - מודל שבו רשת המזון הופכת לשחקנית נדל"ן לכל דבר.

גם ויקטורי עשתה מהלכים דומים, כשדיווחה על רכישת קרקעות לצורכי סניפים עתידיים, תוך שמירה על אופציה להשבחה מסחרית. כעת מצטרפת גם יוחננוף - רשת שלא בלטה עד כה בפעילות נדל"ן. אך מגיעה עם מהלך שמשלב בין תפעול שוטף לבין השקעה באחזקת נדל"ן לטווח ארוך.

השאלה המעניינת היא האם מדובר במהלך חד פעמי שמבוסס על קרקע ספציפית שבבעלותה, או בצעד ראשון בפעילות החדשה. כזו שתשלב פיתוח קרקעות נוספות, הקמת סניפים כחלק ממרכזים מסחריים רחבים יותר, ואולי אף הקמה של זרוע נדל"ן עצמאית.

האם אפשר לשנות ייעוד למתחם?

נקודה משמעותית בעסקה טמונה באפשרות להרחבת ייעודי הקרקע. מעבר להקמת מרכז מסחרי 'קלאסי', הצדדים פועלים לשינוי התב"ע (תכנית בניין עיר) הקיימת, כך שאולי יתאפשר להוסיף גם בנייה למגורים ומשרדים.

הכוונה לשינוי ייעוד אינה שולית, היא עשויה להפוך את הפרויקט כולו ל'מתחם משולב' (עירוב שימושים), שאנחנו רואים היום המון באזורי המרכז. באופן כללי מדובר על מודל שהולך וצובר תאוצה בערים רבות בארץ.
 
מרכזים המשלבים מסחר, תעסוקה ומגורים - נהנים לא רק מגיוון תכנוני, אלא גם מיתרונות כלכליים: ביקוש יציב לשכירות, תזרים ארוך טווח, ופיזור סיכונים. שינוי תב"ע, גם אם אינו ודאי, נתפס בעולם ההשקעות כ'אופציה כלכלית' - שלא בהכרח מתממשת, אך יוצרת פוטנציאל עתידי לשווי גבוה יותר.

• דוחות טובים ליוחננוף - מה צפוי בהמשך?
• איתן יוחננוף: "אנחנו מתעסקים במכירה במחיר זול, הורדנו מחירים לטובת הצרכנים"

מה צפוי בהמשך?

ככל שזה תלוי ב-JTLV, זו האפשרות המועדפת. הקרן קידמה בשנים האחרונות שורת פרויקטים הכוללים עירוב שימושים - ולעיתים אף שינתה לחלוטין את אופי הקרקע שרכשה, לרבות הפיכתה למתחמי מגורים בערים כמו תל אביב, גבעתיים ורחובות.