מנכ"ל ADO שמחזיקה 14,000 דירות בברלין נשאל האם מחירי הדירות בעיר לא עלו יותר מידי - הנה התשובה שלו

חברת הבת של שיכון ובינוי ביצעה אתמול הנפקה בפרנקפורט. Bizportal שוחח עם המנכ"ל והיו"ר
|
(13)
שלמה זוהר עופר קוטלר, צילום: יח"צ

איי.די.או גרופ (מקבוצת שיכון ובינוי), הנפיקה השבוע את החברה הבת "איי.די.או פרופרטיס" בבורסה של פרנקפורט, בשווי של כ-700 מיליון יורו. התמורה הכוללת (ברוטו) במסגרת ההנפקה עומדת על עד כ-460 מיליון יורו, כך שכ-200 מיליון יורו יתקבלו בידי איי.די.או פרופרטיס, וכ-260 מיליון יורו יתקבלו בידי איי.די.או גרופ. הביקושים הסתכמו ב-900 מיליון יורו. עם השלמת המהלך, תחזיק איי.די.או גרופ ב-40.7% ממניות איי.די.או פרופרטיס. נציין שאחזקתה של חברת שיכון ובינוי באיידיאו הינו 38%.

מניית {איידיאו} בת"א דווקא הגיבה אתמול בנפילה של 7.2%, אבל זה אחרי ריצה של 40% בשנה האחרונה. בתחילת יוני נגעה המניה בשיא כל הזמנים. 

ביזפורטל מגייסת כתבי שוק הון. אולי זה אתם?

השאירו פרטים ונחזור אליכם

העלאה
* כל השדות חובה

תודה שהשארת פרטים, נשתדל לחזור אלייך בהקדם

בשיחה עם Bizportal סיפרו עופר קוטלר, מנכ"ל ויו"ר שיכון ובינוי, ושלמה זהר, מנכ"ל איידיאו על תכניות איידיאו לעתיד, על שוק הנדל"ן בברלין, ו.. בארץ.

עופר קוטלר, איך אתם רואים את ההנפקה אמש בפרנקפורט, הצלחה גדולה?

"כן, אין הרבה חברות ישראליות שבצעו הנפקה של כמעט 2 מיליארד שקל בחו"ל בשנים האחרונות. גייסנו בטוטאל (אחרי שנפעיל גם את ה'גרין שו') 400 מיליון אירו. הביקושים הגיעו ל-פי 2.5, זו הרגשה מצויינת".

למה בעצם לקח כ"כ הרבה זמן? דיברתם על זה תקופה על ההנפקה הזו.

"קבענו מועד מסויים, אבל בגלל הטרגדיה היוונית, המתנו מעט. טוב שחיכינו, אנחנו מאוד שמרנים, ולא עושים החלטות בפזיזות"

מי הגופים הגדולים שהשקיעו במניה?

"לדעתי מעל 70% מהמשקיעים הם משקיעים לטווח ארוך, אני לא יכול להגיד את שמותיהם, זה אוסף של משקיעים איכותיים".

איך תיראה החברה בעוד שנתיים? יש תכנונים להתרחב מעבר לברלין?
"נוכל להגדיל את היקף המצבור ב-18 החודשים הקרובים בכמעט 5,000 יח"ד. זה גידול משמעותי ביחס ל14,000 היחידות שיש לנו. אנחנו מאוד ממוקדים בברלין, זה מה שאנחנו יודעים לעשות. יש לנו שם 170 עובדים, וכרגע אנחנו לא מתפזרים, אין כוונה להתפתח מעבר לעיר הזו".

איך מתמודדים עם הרגולציה בנוגע לשינוי מחירי ההשכרה?

"בטווח הארוך נוכל לשמור על קצב עלייה קבוע ויציב. הראנו ב-5 שנים האחרונות שאפשר להשיג עליה בשכ"ד בקצב של 5%-6%, ועכשיו חובת ההוכחה עלינו. העלייה תורכב מ-3 חלקים עיקריים: החלפת דיירים – אחרי החלפה אפשר להעלות שכ"ד; שיפוץ דירות - אז מותר להעלות שכ"ד. בנוסף, גם עם התקרה הקיימת בחוק – מותר להעלות שכ"ד ב-10% ב-3 שנים. שלושת המרכיבים יחד יוצרים לנו אפשרות לתשואה של 5%-6% בשנה: כך עשינו בעבר וכך נעשה גם בעתיד".
 
שלמה זהר, למה המניה נופלת היום בת"א?

"יש קצת פעילות ארביטראז', צריך לתת לעניין לאזן את עצמו. אין ספק ששני השווקים (ת"א ופרנקפורט) יוכלו לשחק במקביל. התשואה שצפויה להון בת"א  גדולה יותר בגלל המינוף. עם זאת, מדובר במינוף יחסית נמוך, של 60%. בגרמניה זה כ-45% - נמוך יחסית לנכסים מהסוג הזה".

הנדל"ן בברלין עולה כבר שנים. זה לא מאוחר מדי להשקיע בברלין?

"אנחנו לא חושבים כך, ונמשיך להתמקד בברלין. המחירים מאוד זולים והתשואות מאוד גבוהות. זה שוק עם המון פוטנציאל, ויש לדעתי עוד 10 שנים עד התייצבות המחירים".

לפי מה שאתה אומר - הברלינאי צריך לדאוג שהשכ"ד שלו יעלה..

"השכ"ד עולה, אבל גם ההכנסה עולה, והאבטלה יורדת. ממוצע התיק שלנו לפני 3 שנים היה 4.5 אירו למ"ר, היום אנחנו סביב 5.8-6 אירו למ"ר".

איך בעיר אטרקטיבית כל כך – המחירים כ"כ נוחים?

"אל תשכח שהעיר עברה שינויים גדולים מאוד, רק ב-1989 נפלו החומות. זה תהליך הדרגתי, ואנחנו נמצאים בשוק מאוד מפוקח, התהליך של הגעה לאיזון ייקח זמן"
 
איך אתה רואה את השפעת הרגולציה?

"לפיקוח יש יתרונות וחסרונות. היתרונות הוא שאתה עובד בתוך המסגרות, אתה נמצא בשוק ברור, ומראה תשואה יציבה, מאוד סולידית. תשואה להון של 10-12% בשוק כזה של נכס – זו תשואה מצויינת. התשואה על הנכס היא יותר נמוכה, סביב 5-6% לשנה. יחד עם כך שהמימון שלנו זול, זה מעלה את התשואה על ההון לתשואה יפה מאוד, בשילוב עם נכס סולידי. אני מעדיף שוק מתוכנן כזה".

אתה רואה גם סיכונים בשוק הנדל"ן?

"יש את הרגולציה, שיכולה להיות לה השפעה של כחצי אחוז. הריביות גם משפיעות על השוק כמובן. סיכונים אחרים הם למשל 'סיכון-דייר', אבל בברלין זה מאוד נמוך כי יש ביקושים גבוהים. כמובן שיש גם סיכוני תפעול."

קצת על ישראל: שוק מפוקח כמו בברלין יכול לעזור לשוק השכירויות כאן?

"זה יכול להיות פתרון נכון לדיור, אבל בתור חבילה כוללת. דרוש שוק של יזמות לנושא ההשכרה, עם מימון נוח. בגרמניה המימון למגורים מאוד נמוך, וזה מאפשר למחירי ההשכרה להיות ברי השגה, בטח יותר מהארץ. אם הפיקוח יבוא יחד עם קרקעות זמינות לבניה, מימון ליזמים, אווירה של מיסוי נוח למגורים – בגרמניה המעטפת הזו קיימת, ממומן על ידי מוסדיים כשוק פרטי -  והוא מחזיק אותו יפה.

תגובות לכתבה(13):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 10.
    מתענין בהשקעה
    שלמה 19/05/2017 07:38
    הגב לתגובה זו
    0 0
    בכתבה זו ניתנו פרטים בדבר השקעות בברלין .אולם ניתן להבין שהכתבה איננה כה רלונטית.נכתבה 2015 .השאלות הן מה טיבה של השקעה .גודל הדירה מחיר למטר רבוע? מיקומה ביחס למרכז.נגישות.ערבויות החברה.התדינות משפטית אם נחוצה בארץ או בחו''ל?
    סגור
  • 9.
    חברה מסוכנת - עוקצים סדרתיים (ל"ת)
    המזהיר !! 31/07/2015 10:36
    הגב לתגובה זו
    2 1
    סגור
  • 8.
    איידיאו חברה ביזיון הזהרו להשקיע שם
    עדי 27/07/2015 12:28
    הגב לתגובה זו
    2 0
    התנהלות כושלת , מותג עלוב , שוק מקומי עם רגולציה קשה משחקים על כספו של הציבור , בעלי הענייין עכשיו מוכרים את המניות שלהם שהציבור ישקיע את כספו בחתול בשק זהירות !!
    סגור
  • 7.
    שאלות טובות
    חיים 24/07/2015 23:59
    הגב לתגובה זו
    2 0
    יפה שהכתב גם התעמת קצת ושאל על השכד של המקומיים שם. ראיון מאוזן מקצועי
    סגור
  • 6.
    ביוקנסל
    אני 24/07/2015 21:59
    הגב לתגובה זו
    0 1
    כול יום יכול להיות תוצאות לניסוי מורחב לדעתי הזדמנות...תוצאות עד לסוף הרבעון.
    סגור
  • טען עוד
  • 5.
    בברלין התשואה 5% -6% בישראל מתחת ל- 3% בלבד (ל"ת)
    בישראל התשואה נמוכה 24/07/2015 18:27
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 4.
    במחיר של חדר ברמלה אתה קונה דירה סבבה בברלין. פראיירים (ל"ת)
    יוסי חי בברלין בכיף 24/07/2015 14:54
    הגב לתגובה זו
    5 1
    סגור
  • יוסי אני לא מבין אותך ואת כל העוזבים לברלין שממשיכים לק
    חי בתל אביב בכיף! 26/07/2015 01:07
    הגב לתגובה זו
    0 1
    לקרוא ולהגיב באתרים ישראלים. אם החיים שלך כל כך נוחים ויפים לך תהנה מהם, מה באת לאכול את הראש עם ה'החלטות האמיצות' שלך. צא לדרך שלך ושיהיה בהצלחה
    סגור
  • מוסלמים יש? אנטישמיות בשפע....אתה תקוע בבור יוסף החולם
    קליפ 24/07/2015 17:02
    הגב לתגובה זו
    2 2
    זה הייעוד שלך בחיים.....לזחול לגרמניה הנאצית....עבור קצת גזים. אין לך עבר הווה ובטח עתיד!
    סגור
  • על איזה קליפ אתה? אין עתיד הווה ? איזה כדורים לקחת? החי (ל"ת)
    יוסי 24/07/2015 22:12
    הגב לתגובה זו
    1 1
    סגור
  • 3.
    קונים בלוקים במזרח גרמניה אומרים שזה מרכז ברלין
    ברלינאי 24/07/2015 14:35
    הגב לתגובה זו
    7 0
    הזהרו !!
    סגור
  • 2.
    רוב הדירות האלו במזרח ברלין שם נמצאים הרבה שכונות בעיתי
    מה שלא יספרו לכם 24/07/2015 13:53
    הגב לתגובה זו
    2 1
    לדוגמא רוב המהגרים ממדינות האסלם מרוכזים שם ..אין הרבה מקומיים המערב ברלינאים קוראים להם דר אוסטן המיזרחיים. דרך אגב התורכים [נחמדים ברובם]דווקא מתחילים לעזוב בכמיות בגלל הפרוספריטי בתורכיה. וניכנסים סורים ומשאר מדינותהמצוקה. עוד נתון חלק מהדירות אלו קוביות משופצות מהתקופה הקומוניסטית של מזרח גרמניה מה שלא קיים במערב העיר.כול הנתונים באדיבות פרופ בן יהודה מדריך טיולים באיסתא] שבזכותו למדתי על העיר] מטייל מבסוט ...שגיא
    סגור
  • 1.
    אידיאו האמת
    רני 24/07/2015 13:50
    הגב לתגובה זו
    0 3
    החברה הזו כוללת שני חלקיםהחלק שעובד ומנהל את החברה וכולל את רבין סביון ירון זלצמן ואייל הורן והחלק שמברבר בעתונים בארץ הכולל את שלמה זוהר ועופר קוטלר.רבין ירון ואייל - כל הכבוד לכם בהצלחה מחברים בלונדון שהשקיעו בכם ומאמינים בכם.
    סגור
חיפוש ני"ע חיפוש כתבות