ראיון

מנכ"ל ADO שמחזיקה 14,000 דירות בברלין נשאל האם מחירי הדירות בעיר לא עלו יותר מידי - הנה התשובה שלו

חברת הבת של שיכון ובינוי ביצעה אתמול הנפקה בפרנקפורט. Bizportal שוחח עם המנכ"ל והיו"ר
גיא ארז | (13)

איי.די.או גרופ (מקבוצת שיכון ובינוי), הנפיקה השבוע את החברה הבת "איי.די.או פרופרטיס" בבורסה של פרנקפורט, בשווי של כ-700 מיליון יורו. התמורה הכוללת (ברוטו) במסגרת ההנפקה עומדת על עד כ-460 מיליון יורו, כך שכ-200 מיליון יורו יתקבלו בידי איי.די.או פרופרטיס, וכ-260 מיליון יורו יתקבלו בידי איי.די.או גרופ. הביקושים הסתכמו ב-900 מיליון יורו. עם השלמת המהלך, תחזיק איי.די.או גרופ ב-40.7% ממניות איי.די.או פרופרטיס. נציין שאחזקתה של חברת שיכון ובינוי באיידיאו הינו 38%.

מניית איידיאו בת"א דווקא הגיבה אתמול בנפילה של 7.2%, אבל זה אחרי ריצה של 40% בשנה האחרונה. בתחילת יוני נגעה המניה בשיא כל הזמנים. 

בשיחה עם Bizportal סיפרו עופר קוטלר, מנכ"ל ויו"ר שיכון ובינוי, ושלמה זהר, מנכ"ל איידיאו על תכניות איידיאו לעתיד, על שוק הנדל"ן בברלין, ו.. בארץ.

עופר קוטלר, איך אתם רואים את ההנפקה אמש בפרנקפורט, הצלחה גדולה?

"כן, אין הרבה חברות ישראליות שבצעו הנפקה של כמעט 2 מיליארד שקל בחו"ל בשנים האחרונות. גייסנו בטוטאל (אחרי שנפעיל גם את ה'גרין שו') 400 מיליון אירו. הביקושים הגיעו ל-פי 2.5, זו הרגשה מצויינת".

למה בעצם לקח כ"כ הרבה זמן? דיברתם על זה תקופה על ההנפקה הזו.

"קבענו מועד מסויים, אבל בגלל הטרגדיה היוונית, המתנו מעט. טוב שחיכינו, אנחנו מאוד שמרנים, ולא עושים החלטות בפזיזות"

מי הגופים הגדולים שהשקיעו במניה?

"לדעתי מעל 70% מהמשקיעים הם משקיעים לטווח ארוך, אני לא יכול להגיד את שמותיהם, זה אוסף של משקיעים איכותיים".

איך תיראה החברה בעוד שנתיים? יש תכנונים להתרחב מעבר לברלין?

"נוכל להגדיל את היקף המצבור ב-18 החודשים הקרובים בכמעט 5,000 יח"ד. זה גידול משמעותי ביחס ל14,000 היחידות שיש לנו. אנחנו מאוד ממוקדים בברלין, זה מה שאנחנו יודעים לעשות. יש לנו שם 170 עובדים, וכרגע אנחנו לא מתפזרים, אין כוונה להתפתח מעבר לעיר הזו".

איך מתמודדים עם הרגולציה בנוגע לשינוי מחירי ההשכרה?

"בטווח הארוך נוכל לשמור על קצב עלייה קבוע ויציב. הראנו ב-5 שנים האחרונות שאפשר להשיג עליה בשכ"ד בקצב של 5%-6%, ועכשיו חובת ההוכחה עלינו. העלייה תורכב מ-3 חלקים עיקריים: החלפת דיירים – אחרי החלפה אפשר להעלות שכ"ד; שיפוץ דירות - אז מותר להעלות שכ"ד. בנוסף, גם עם התקרה הקיימת בחוק – מותר להעלות שכ"ד ב-10% ב-3 שנים. שלושת המרכיבים יחד יוצרים לנו אפשרות לתשואה של 5%-6% בשנה: כך עשינו בעבר וכך נעשה גם בעתיד".

 

שלמה זהר, למה המניה נופלת היום בת"א?

"יש קצת פעילות ארביטראז', צריך לתת לעניין לאזן את עצמו. אין ספק ששני השווקים (ת"א ופרנקפורט) יוכלו לשחק במקביל. התשואה שצפויה להון בת"א  גדולה יותר בגלל המינוף. עם זאת, מדובר במינוף יחסית נמוך, של 60%. בגרמניה זה כ-45% - נמוך יחסית לנכסים מהסוג הזה".

הנדל"ן בברלין עולה כבר שנים. זה לא מאוחר מדי להשקיע בברלין?

"אנחנו לא חושבים כך, ונמשיך להתמקד בברלין. המחירים מאוד זולים והתשואות מאוד גבוהות. זה שוק עם המון פוטנציאל, ויש לדעתי עוד 10 שנים עד התייצבות המחירים".

קיראו עוד ב"שוק ההון"

לפי מה שאתה אומר - הברלינאי צריך לדאוג שהשכ"ד שלו יעלה..

"השכ"ד עולה, אבל גם ההכנסה עולה, והאבטלה יורדת. ממוצע התיק שלנו לפני 3 שנים היה 4.5 אירו למ"ר, היום אנחנו סביב 5.8-6 אירו למ"ר".

איך בעיר אטרקטיבית כל כך – המחירים כ"כ נוחים?

"אל תשכח שהעיר עברה שינויים גדולים מאוד, רק ב-1989 נפלו החומות. זה תהליך הדרגתי, ואנחנו נמצאים בשוק מאוד מפוקח, התהליך של הגעה לאיזון ייקח זמן"

 

איך אתה רואה את השפעת הרגולציה?

"לפיקוח יש יתרונות וחסרונות. היתרונות הוא שאתה עובד בתוך המסגרות, אתה נמצא בשוק ברור, ומראה תשואה יציבה, מאוד סולידית. תשואה להון של 10-12% בשוק כזה של נכס – זו תשואה מצויינת. התשואה על הנכס היא יותר נמוכה, סביב 5-6% לשנה. יחד עם כך שהמימון שלנו זול, זה מעלה את התשואה על ההון לתשואה יפה מאוד, בשילוב עם נכס סולידי. אני מעדיף שוק מתוכנן כזה".

אתה רואה גם סיכונים בשוק הנדל"ן?

"יש את הרגולציה, שיכולה להיות לה השפעה של כחצי אחוז. הריביות גם משפיעות על השוק כמובן. סיכונים אחרים הם למשל 'סיכון-דייר', אבל בברלין זה מאוד נמוך כי יש ביקושים גבוהים. כמובן שיש גם סיכוני תפעול."

קצת על ישראל: שוק מפוקח כמו בברלין יכול לעזור לשוק השכירויות כאן?

"זה יכול להיות פתרון נכון לדיור, אבל בתור חבילה כוללת. דרוש שוק של יזמות לנושא ההשכרה, עם מימון נוח. בגרמניה המימון למגורים מאוד נמוך, וזה מאפשר למחירי ההשכרה להיות ברי השגה, בטח יותר מהארץ. אם הפיקוח יבוא יחד עם קרקעות זמינות לבניה, מימון ליזמים, אווירה של מיסוי נוח למגורים – בגרמניה המעטפת הזו קיימת, ממומן על ידי מוסדיים כשוק פרטי -  והוא מחזיק אותו יפה.

תגובות לכתבה(13):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 10.
    שלמה 19/05/2017 07:38
    הגב לתגובה זו
    בכתבה זו ניתנו פרטים בדבר השקעות בברלין .אולם ניתן להבין שהכתבה איננה כה רלונטית.נכתבה 2015 .השאלות הן מה טיבה של השקעה .גודל הדירה מחיר למטר רבוע? מיקומה ביחס למרכז.נגישות.ערבויות החברה.התדינות משפטית אם נחוצה בארץ או בחו''ל?
  • 9.
    חברה מסוכנת - עוקצים סדרתיים (ל"ת)
    המזהיר !! 31/07/2015 10:36
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    עדי 27/07/2015 12:28
    הגב לתגובה זו
    התנהלות כושלת , מותג עלוב , שוק מקומי עם רגולציה קשה משחקים על כספו של הציבור , בעלי הענייין עכשיו מוכרים את המניות שלהם שהציבור ישקיע את כספו בחתול בשק זהירות !!
  • 7.
    חיים 24/07/2015 23:59
    הגב לתגובה זו
    יפה שהכתב גם התעמת קצת ושאל על השכד של המקומיים שם. ראיון מאוזן מקצועי
  • 6.
    אני 24/07/2015 21:59
    הגב לתגובה זו
    כול יום יכול להיות תוצאות לניסוי מורחב לדעתי הזדמנות...תוצאות עד לסוף הרבעון.
  • 5.
    בברלין התשואה 5% -6% בישראל מתחת ל- 3% בלבד (ל"ת)
    בישראל התשואה נמוכה 24/07/2015 18:27
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    במחיר של חדר ברמלה אתה קונה דירה סבבה בברלין. פראיירים (ל"ת)
    יוסי חי בברלין בכיף 24/07/2015 14:54
    הגב לתגובה זו
  • חי בתל אביב בכיף! 26/07/2015 01:07
    הגב לתגובה זו
    לקרוא ולהגיב באתרים ישראלים. אם החיים שלך כל כך נוחים ויפים לך תהנה מהם, מה באת לאכול את הראש עם ה'החלטות האמיצות' שלך. צא לדרך שלך ושיהיה בהצלחה
  • קליפ 24/07/2015 17:02
    הגב לתגובה זו
    זה הייעוד שלך בחיים.....לזחול לגרמניה הנאצית....עבור קצת גזים. אין לך עבר הווה ובטח עתיד!
  • על איזה קליפ אתה? אין עתיד הווה ? איזה כדורים לקחת? החי (ל"ת)
    יוסי 24/07/2015 22:12
  • 3.
    ברלינאי 24/07/2015 14:35
    הגב לתגובה זו
    הזהרו !!
  • 2.
    מה שלא יספרו לכם 24/07/2015 13:53
    הגב לתגובה זו
    לדוגמא רוב המהגרים ממדינות האסלם מרוכזים שם ..אין הרבה מקומיים המערב ברלינאים קוראים להם דר אוסטן המיזרחיים. דרך אגב התורכים [נחמדים ברובם]דווקא מתחילים לעזוב בכמיות בגלל הפרוספריטי בתורכיה. וניכנסים סורים ומשאר מדינותהמצוקה. עוד נתון חלק מהדירות אלו קוביות משופצות מהתקופה הקומוניסטית של מזרח גרמניה מה שלא קיים במערב העיר.כול הנתונים באדיבות פרופ בן יהודה מדריך טיולים באיסתא] שבזכותו למדתי על העיר] מטייל מבסוט ...שגיא
  • 1.
    רני 24/07/2015 13:50
    הגב לתגובה זו
    החברה הזו כוללת שני חלקיםהחלק שעובד ומנהל את החברה וכולל את רבין סביון ירון זלצמן ואייל הורן והחלק שמברבר בעתונים בארץ הכולל את שלמה זוהר ועופר קוטלר.רבין ירון ואייל - כל הכבוד לכם בהצלחה מחברים בלונדון שהשקיעו בכם ומאמינים בכם.
משקיע מאוכזב. צילום: Andrea Piacquadio, Pexelsמשקיע מאוכזב. צילום: Andrea Piacquadio, Pexels

מדוע המשקיע העצמאי כמעט תמיד מפסיד: המחקרים המדעיים שחושפים את האמת המרה

מה הגורמים שמשפיעים על משקיעים פרטים בהשקעות? וגם - משקיעים פרטיים מאבדים עד 10% בשנה בגלל סחר מוגזם  וביטחון יתר

מנדי הניג |
נושאים בכתבה משקיע

בשנים האחרונות אתם מרוויחים הרבה כסף בהשקעות שלכם - גם משקיעים-חוסכים דרך גופים מוסדיים וגם משקיעים באופן ישיר. השקעה עצמאית יכולה להיות נהדרת, אתם עוקפים את דמי הניהול, אתם אמורים גם להרוויח יותר כי אן לכם דמי ניהול והבנצ'מרק-מדד הוא בהישג יד ודווקא הגופים המוסדיים לרוב לא מגיעים למדד, ומעבר לכך - אם אתם קוראים, לומדים, משקיעים זמן ויש לכם סבלנות, אתם יכולים להרוויח תשואה עודפת. 

צריך לזה אופי, צריך משמעת, צריך הבנה בקריאת דוחות, מגמות, קריאת המפה, ובעיקר סבלנות כי שווקים יכולים לרדת. זו התורה שלנו להשקעות ויש לא מעטים שפועלים בדרך הזו ומייצרים תשואות מצוינות על פני זמן. 

אבל בשנים האחרונות רוב המשקיעים העצמאיים עשו כסף גם בלי מחשבה, בלי ניתוח, אלא אחרי נהירה להייפיים - מניות כמו פלנטיר, קרנות על הביטקוין, טסלה, אנבידיה ועוד הן ההשקעות המרכזיות של משקיעים עצמאיים. חלק קטן יחסית מושקע במניות בארץ, הרוב בוול סטריט.

דווקא בגלל שמשקיעים עצמאיים הרוויחו הרבה, דווקא בגלל שחלקם עשו זאת באופן אוטומטי, בלי לחשוב, אל פשוט בהתחברות למגמה, כדאי להם לקרוא מה קרה בעבר בשיטות ההשקעה האלו -  בגדול, משקיעים הפסידו. אז תפעלו איך שתרצו, זה הכסף שלכם, אבל תנסו לראות גם את הצד השני. 

על פי המחקרים בתחום, משקיעים פרטיים מאבדים עד 10% בשנה בגלל סחר מוגזם - ביטחון יתר הוא האשם המרכזי. המסקנה הכואבת עולה מסדרה של מחקרים מקיפים: המשקיע הפרטי הממוצע פשוט לא מצליח להכות את השוק. יותר מכך - ככל שהוא סוחר יותר בניירות הערך שלו, כך הוא דווקא מפסיד יותר כסף. שניתח 66,465 משקי בית בהובלת פרופ' בראד ברבר וטרנס אודיאן מאוניברסיטת קליפורניה, מגלה תמונה מדאיגה: המשקיע העצמאי הפעיל ביותר מפסיד כ-10% בשנה לעומת מדד השוק.

הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

מה יהיה מחר בבורסה: בכמה תעלה טאואר ומה יקרה בטבע?

פתיחת שנה חיובית בת"א, היום אין מסחר; על החלטת הריבית והתחזית שהשוק מצפה לה; מחר צפויות עליות בזכות העליות בוול סטריט - הנה המניות הבולטות

מערכת ביזפורטל |

עידן חדש באחוזת בית. היום לא מתקיים מסחר לקראת המעבר ההיסטורי למתכונת של שני-שישי שיחל מחר. השינוי הופך את ימי ראשון לימי מנוחה קבועים בשוק ההון, בדומה למקובל בעולם. אגב, הפעם הבאה שנזכה לרצף ימי פגרה כאלו תהיה רק בסוף חודש מאי, סביב חופשת חג השבועות שחל בשישי.

הדרך לשינוי הזה לא הייתה חפה מספקות וטענות. לאורך הדרך נשמעו פרשנויות רבות בעד ונגד המהלך, הרבה הטילו ספק ביכולת להוציא את זה בכלל לפועל נוכח המורכבות התפעולית האדירה. המעבר דרש התארגנות מקיפה מקצה-לקצה. מהמסלקות והמערכת הבנקאית, דרך הברוקרים ועד בתי ההשקעות. עם זאת, נראה שמרגע שהתקבלה ההחלטה, השוק "כינס כוחות" והוכיח יכולת ביצוע מרשימה. משיחות שקיימנו עם גורמים בענף עולה כי ההיערכות הייתה משמעותית, וכללה התאמות טכנולוגיות מורכבות לצד שינויים תפעוליים וכוח אדם, בדגש על המעבר לעבודה בימי שישי. עכשיו, נשאר לראות איך יהיו מחזורי המסחר והנזילות שהם היו בעיקרן ההצדקה והטריגר לכל המעבר הזה.


נראה שלמעט כמה הודעות "מתפרצות" לא מהותיות, החברות ממתינות עם החדשות למחר. אפולו פאוור אפולו פאוור  דיווחה כי חברת הבת סולארפיינט קיבלה הזמנה ממשרד הביטחון לייצור ואספקה של מערכות סולאריות ניידות לטעינת סוללות בשטח, בהיקף כספי של כ-1.67 מיליון שקל בתוספת מע"מ. לפי הדיווח, האספקה מתוכננת להתבצע לקראת סוף הרבעון הראשון של 2026, והתמורה תשולם בתוך 60 יום ממועד השלמת האספקה. זה אומר שהחברות מניחות כי ה"קשב" של המשקיעים יעבור לשני-שישי, אבל לא בטוח שיתאפשר למשקיעים באמת לשבת ולקרוא דוח כספי ביום שישי בצהריים ככה שהטריק הידוע עליו כתבנו לא מעט של פרסום חדשות או אירועים שליליים בחמישי בערב יעבור לשישי והחברות הפחות זוהרות יכולו לנצל את החלון זמן הזה. 

שמיר אנרגיה שבשליטת חברת ההחזקות מבטח שמיר 4.07%   קיבלה היום הסמכה רשמית מהממשלה לקידום תכנון תחנת כוח חדשה בעמק חפר, שתיקרא "תחנת אבשלום". התחנה המתוכננת צפויה לקום בסמוך למכון טיהור השפכים של נתניה, באזור שמוגדר כאזור תשתיות, ובקרבה למסילת רכבת ולתחנת משנה חשמלית, תוך ריחוק מאזורי מגורים. מיקום התחנה נבחר כחלק מהתכנית האסטרטגית לתשתיות הנדסיות במטרופולין תל אביב, מתוך מטרה לרכז תשתיות חיוניות באזור ייעודי ולהפחית פגיעה בשטחים פתוחים. ההסמכה ניתנה בהתאם להחלטת ממשלה 2282 העוסקת בביטחון האנרגטי של משק החשמל, והתחנה מיועדת לחזק את אספקת החשמל לגוש דן ולאזורי הביקוש המרכזיים במדינה - ששמיר אנרגיה קיבלה אור ירוק לקידום תחנת כוח בעמק חפר


מה שכן יתפוס מחר את הקשב תהיה החלטת הריבית ב-16:00, או ליתר דיוק התחזית שתפורסם לאחריה. למרות שיש לא מעט סיבות להוריד ריבית, רוב מוחץ של הכלכלנים חושב שבהחלטת הריבית שתפורסם מחר בשעה 16:00 הריבית תשאר על כנה, היינו 4.25%. כזכור, בהחלטה האחרונה, ב-24 לנובמבר 2025 לאחר 14 ישיבות רצופות שבהן הבנק הותיר את הריבית ללא שינוי, תקופה שנמשכה קרוב לשנתיים והוגדרה כשלב של בלימת ביקושים מתוך מטרה לייצב את האינפלציה, בהחלטה הקודמת, הריבית המוניטרית ירדה ב-0.25% ל-4.25%. אבל למרות שהנתונים אפילו השתפרו מאז, הקונצנזוס בשוק הוא שבנק ישראל ימתין לפברואר לפני שיוריד שוב ריבית וידבוק בגישה הזהירה אותה אימץ לאורך השנתיים האחרונות. כך גם עלה בשיחות ובתדרוכים עם בנק ישראל בחודשים האחרונים - לא ממהרים לשום מקום. עדיף להיות שמרן מאשר לטעות. העלות של טעות והורדה מהירה מדי היא טעות שיהיה קשה לתקן אותה.