רשות ני"ע: ניתן לסווג דיור לאוכלוסיה מבוגרת כנדל"ן להשקעה
מהפך חשבונאי בתחום הנדל"ן: רשות ניירות ערך קיבלה את בקשת הרולינג של חברת מגדלי הים התיכון של יורופורט, לאפשר הצגת בתי דיור כנדל"ן להשקעה במקום כרכוש קבוע כפי שהוצג עד כה. את המהלך הובילו חברת יורופורט, שהאג"ח שלה (יורופורט אגח א) נסחרות בבורסה ביחד עם משרד BDO זיו האפט.
בעקבות השינוי החשבונאי תחדל יורופורט לרשום מידי שנה הוצאות פחת בהיקף של עשרות מיליוני שקלים בגין פעילותה בתחום הדיור המוגן, ואלו יתווספו לשורת הרווח ויגדילו אותו באופן משמעותי - זאת החל מהדו"חות לסיכום שנת 2013.
מוטי קירשנבאום, יו"ר מגדלי הים התיכון וחברת יורופורט:
"הסיווג כנדל"ן להשקעה משקף בצורה נאותה יותר את המהות העסקית והכלכלית של עסקי הדיור לאוכלוסיה מבוגרת. אנו מאמינים שהשינוי החשבונאי יוביל להתעניינות בתחום גם מצד משקיעים מוסדיים וקרנות השקעה. התחום יהנה בשנים הקרובות מצמיחה מואצת ועודפי ביקוש על ההיצע".
רו"ח דן אטיאס, שותף וראש אשכול נדל"ן ב-BDO זיו האפט:
"מדובר במהפך של ממש בתחום הדיור המוגן ובאפשרויות שיפתחו בפני החברות בתחום בשוק ההון. השינוי הזה מאפשר לחברות לרשום רווחי שיערוך בדוחות הכספיים, במקביל לאי רישום הוצאות פחת. המשמעות הישירה של השינוי הינה כי הדוחות הכספיים של החברות הללו ייראו אטרקטיביים למשקיעים ובנוסף, תגדל שורה העודפים ואיתה אפשרות לחלוקת דיבידנד".
במארס 2010 הוגשה על ידי יורופורט פנייה מקדמית (רולינג) לרשות לניירות ערך בבקשה לראות בבתי הדיור המוגן כנדל"ן להשקעה ולא כרכוש קבוע. ב- BDO זיו האפט האמינו כי מבחינה חשבונאית אין הבדל מהותי בין החזקה של בית דיור מוגן לבין קניון למשל.
השלכות השינוי בגישת הרשות על תחום הדיור המוגן בישראל:
השינוי החשבונאי מהווה מהפך של ממש בדוחות הכספיים של החברות העוסקות בתחום. השינוי יגרום לשיפור משמעותי בשורה הרווח הנקי של החברות ולגידול משמעותי בסעיף העודפים, שהינו הפרמטר החשוב במבחן יכולת חלוקת הדיווידנד.
רקע - מהו דיור מוגן?
בית דיור לאוכלוסיה מבוגרת פונה בעיקר לאוכלוסייה משכבה סוציו-אקונומית גבוהה. מרבית הדיירים מנהלים את חייהם באופן עצמאי בבית ומסופקים להם שירותים בסיסיים תמורת תשלום של דמי אחזקה חודשיים. בנוסף, בשטחים הציבוריים של הבית, ניתנים גם שירותים נוספים המשרתים את דיירי הבית בתשלום נוסף, לחברה בעלת הנכס או לזכיין ישירות, כדוגמת - חדר אוכל, קפיטריה ומספרה.
ההבדל העיקרי בית בית אבות לבין בית דיור מוגן הינו שבית האבות פונה בעיקר לדיירים הנזקקים בראש ובראשונה לעזרה תפקודית יומיומית (ובשל כך נדרשים לקבל שירותים רבים) לעומת בתי הדיור לאוכלוסיה מבוגרת המאוכלסים בדיירים עצמאיים המשכירים יחידת דיור בבית לצורך מגורים.
הסכם המשתכן מקנה לדייר זכות החזקה ושימוש ביחידת הדיור ולעשות בה שימוש למגוריו בלבד. בתמורה מפקיד הדייר בידי בעלת הנכס מראש ולכל תקופת ההסכם, פיקדון. מהפיקדון מחולט אחוז מסוים שנע בין 2.5% - 4% לשנה. דמי השחיקה מחולטים במשך תקופה של עד 12 שנים.
דמי השחיקה מהווים למעשה חלק מהתשואה של החברה בעלת הנכס מיחידות הדיור בבית. הפיקדון מוחזר לדייר (או שאריו) רק בעת עזיבתו את הבית (מכל סיבה שהיא) וזאת בניכוי דמי השחיקה שחושבו עד למועד זה ובהתאם לתנאי הצמדתו.
רשת מגדלי הים התיכון, בניהולו של דורון ארנון, הינה רשת פרטית בתחום הדיור לאוכלוסיית הגיל השלישי, לרשת כ-1,200 יחידות דיור בחמישה בתים ברמת השרון, בת ים, צומת סביון, נורדיה וכפר סבא והיא החלה בהקמתו של בית דיור שישי בגני תקווה שיכלול כ-350 יחידות דיור.
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% - איי.סי.אל זינקה 4.8%
הבורסה ננעלה בירידות חזקות, כשהבנקים וחברות הביטוח בירידות חדות, לאור איומי שר האוצר, סמוטריץ', על הכפלת המיסוי על הבנקים במידה ויגלגלו את המיסוי לצרכנים; סאמיט ירדה לאור ירידת שווי נכסים בניו יורק, ובמקביל הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו של דה זראסאי, טורבוג'ן זינקה לאחר איזכור השם רפאל; ומי חברת האנרגיה המתחדשת שהורידה תחזיות ונפלה?
הבורסה ננעלה ביום אדום במיוחד, והפיננסים משכו את מדדי הדגל למטה, כשמספר גופים ירדו במהלך המסחר בשיעור דו-ספרתי, כולל הראל, מנורה, מזרחי ודיסקונט, אך לקראת הנעילה הירידות התמתנו מעט.
דווקא בכזה יום מעניין לראות את המניות שבכל זאת מצליחות לטפס. ארן ארן 15.25% מזנקת דו-ספרתית, ארן היא חברת מו"פ קטנה, היא מספקת שירותי פיתוח הנדסי לחברות בתעשיות שונות (רפואה, ביטחון, מים, פלסטיק), וגם משקיעה בסטארט-אפים, היא הודיעה על קבלת שתי הזמנות, האחת מחברה בטחונית ישראלית והשניה מחברה בטחונית בינלאומית לייצור מוצרים לשוק הבטחוני, בהיקף כולל של כ- 18.45 מיליון שקל, בנוסף להזמנה נוספת של כ-3 מיליון שקל. בהזמנות ארן כותבת שנכללת גם הזמנה לייצור מוצר שנבחר על ידי הלקוח כפתרון ייחודי בתחום מערכות אוויריות בלתי מאוישות (רחפנים).
סאמיט סאמיט -4.78% הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו נכסי דיור להשכרה של חברת דה זראסאי גרופ בניו־יורק, בהיקף של כ־450 מיליון דולר, והצעתה נבחרה כהצעה המובילה במסגרת הליך מכירה פומבית המתנהל כחלק מהליכי חדלות פירעון של דה זראסאי מול הבנק המממן. במקביל, עדכנה סאמיט על אינדיקציה לירידת שווי של 65-70 מיליון דולר בנכסי הדיור הקיימים שלה בניו־יורק, נתון שממחיש את הלחץ המתמשך בשוק המגורים האמריקאי.
טורבוג'ן טורבוג'ן 9.25% זינקה היום אחרי שהודיעה על התקשרות עם רפאל כדי להשתמש במיקרו-טורבינה שעליה יש לרפאל קניין רוחני בשביל לעשות פיילוט עם חברה בטחונית, רפאל תקבל תמלוגים של 10% מההכנסות של הפרויקט. מכל ההודעה הזאת נראה שטורבוג'ן בעיקר משתמשת, לכאורה, בשם של רפאל כדי לקבל קרדיביליות מול מערכת הביטחון וגם השוק, נזכיר כי טורבוג'ן הודיעה שהיא בדרך לנאסד"ק: טורבוג’ן הגישה תשקיף ל-SEC
- אלביט עלתה 2.6%, מדד הביטוח ירד 2.1%; המדדים ננעלו בעליות קלות
- ראלי בת"א: טבע עלתה 2.6%, הבנקים עלו 1.4%, הייפר ועל בד זינקו 16%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ג'ין טכנולוגיות 6.41% דיווחה שנבחרה כספק יחיד לאספקת תשתית GenAI ארגונית לאחד משלושת גופי הבריאות הגדולים בישראל - לביזפורטל נודע שמדובר בקופת חולים מכבי. ההתקשרות המתוכננת היא לשלוש שנים וכוללת רישיון שימוש בפלטפורמה של החברה לצד שירותי פיתוח, התאמה, הטמעה וליווי מקצועי. נכון לעכשיו אין הזמנת עבודה מחייבת והמהלך כפוף לאישורים פנימיים אצל מכבי - ג׳ין טכנולוגיות תטמיע AI בקופ"ח גדולה - במי מדובר?
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% - איי.סי.אל זינקה 4.8%
הבורסה ננעלה בירידות חזקות, כשהבנקים וחברות הביטוח בירידות חדות, לאור איומי שר האוצר, סמוטריץ', על הכפלת המיסוי על הבנקים במידה ויגלגלו את המיסוי לצרכנים; סאמיט ירדה לאור ירידת שווי נכסים בניו יורק, ובמקביל הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו של דה זראסאי, טורבוג'ן זינקה לאחר איזכור השם רפאל; ומי חברת האנרגיה המתחדשת שהורידה תחזיות ונפלה?
הבורסה ננעלה ביום אדום במיוחד, והפיננסים משכו את מדדי הדגל למטה, כשמספר גופים ירדו במהלך המסחר בשיעור דו-ספרתי, כולל הראל, מנורה, מזרחי ודיסקונט, אך לקראת הנעילה הירידות התמתנו מעט.
דווקא בכזה יום מעניין לראות את המניות שבכל זאת מצליחות לטפס. ארן ארן 15.25% מזנקת דו-ספרתית, ארן היא חברת מו"פ קטנה, היא מספקת שירותי פיתוח הנדסי לחברות בתעשיות שונות (רפואה, ביטחון, מים, פלסטיק), וגם משקיעה בסטארט-אפים, היא הודיעה על קבלת שתי הזמנות, האחת מחברה בטחונית ישראלית והשניה מחברה בטחונית בינלאומית לייצור מוצרים לשוק הבטחוני, בהיקף כולל של כ- 18.45 מיליון שקל, בנוסף להזמנה נוספת של כ-3 מיליון שקל. בהזמנות ארן כותבת שנכללת גם הזמנה לייצור מוצר שנבחר על ידי הלקוח כפתרון ייחודי בתחום מערכות אוויריות בלתי מאוישות (רחפנים).
סאמיט סאמיט -4.78% הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו נכסי דיור להשכרה של חברת דה זראסאי גרופ בניו־יורק, בהיקף של כ־450 מיליון דולר, והצעתה נבחרה כהצעה המובילה במסגרת הליך מכירה פומבית המתנהל כחלק מהליכי חדלות פירעון של דה זראסאי מול הבנק המממן. במקביל, עדכנה סאמיט על אינדיקציה לירידת שווי של 65-70 מיליון דולר בנכסי הדיור הקיימים שלה בניו־יורק, נתון שממחיש את הלחץ המתמשך בשוק המגורים האמריקאי.
טורבוג'ן טורבוג'ן 9.25% זינקה היום אחרי שהודיעה על התקשרות עם רפאל כדי להשתמש במיקרו-טורבינה שעליה יש לרפאל קניין רוחני בשביל לעשות פיילוט עם חברה בטחונית, רפאל תקבל תמלוגים של 10% מההכנסות של הפרויקט. מכל ההודעה הזאת נראה שטורבוג'ן בעיקר משתמשת, לכאורה, בשם של רפאל כדי לקבל קרדיביליות מול מערכת הביטחון וגם השוק, נזכיר כי טורבוג'ן הודיעה שהיא בדרך לנאסד"ק: טורבוג’ן הגישה תשקיף ל-SEC
- אלביט עלתה 2.6%, מדד הביטוח ירד 2.1%; המדדים ננעלו בעליות קלות
- ראלי בת"א: טבע עלתה 2.6%, הבנקים עלו 1.4%, הייפר ועל בד זינקו 16%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ג'ין טכנולוגיות 6.41% דיווחה שנבחרה כספק יחיד לאספקת תשתית GenAI ארגונית לאחד משלושת גופי הבריאות הגדולים בישראל - לביזפורטל נודע שמדובר בקופת חולים מכבי. ההתקשרות המתוכננת היא לשלוש שנים וכוללת רישיון שימוש בפלטפורמה של החברה לצד שירותי פיתוח, התאמה, הטמעה וליווי מקצועי. נכון לעכשיו אין הזמנת עבודה מחייבת והמהלך כפוף לאישורים פנימיים אצל מכבי - ג׳ין טכנולוגיות תטמיע AI בקופ"ח גדולה - במי מדובר?
